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cai yuekun, reportero de la red de observadores económicos "pedí un préstamo de 300.000 yuanes al banco y pagué parte de la hipoteca por adelantado, y de repente la tasa de interés se redujo mucho". el 19 de septiembre, el sr. wang de xi'an compartió el proceso con el observador económico. de "reducción de la carga" de su hipoteca.

en 2019, la tasa de interés de los préstamos para vivienda comercial del sr. wang fue del 5,25 %. esto se consideró un nivel de tasa de interés relativamente alto en ese momento. con el paso del tiempo, las tasas de interés de los préstamos bancarios cayeron una y otra vez y, en comparación, las tasas de interés de sus hipotecas parecían aumentar cada vez más. en 2024, wang notó que muchos bancos comenzaron a lanzar productos de préstamos con tasas de interés de alrededor del 3%.

el sr. wang comenzó a considerar si debería aprovechar el entorno actual de tasas de interés más bajas y pagar su préstamo hipotecario anticipadamente para reducir su carga financiera a largo plazo.

hay muchos compradores de viviendas comunes y corrientes que tienen experiencias similares a las del sr. wang. el informe de investigación de guotai junan señaló que desde febrero de 2024, el índice de tasas de pago previo (cpr) de residentes publicado por el centro nacional de desmantelamiento interbancario ha acelerado su tendencia ascendente, alcanzando un máximo histórico del 37% en abril (excluidos los ajustes técnicos en octubre de 2023). ha alcanzado un nivel histórico alto (junio de 2009), lo que refleja un aumento significativo en el comportamiento de pago anticipado de los residentes.

recientemente, el mercado se ha mostrado cauteloso a la hora de bajar la calificación.tasa de interés hipotecaria existentela voz volvió a alzarse. esto se debe principalmente a que las tasas de interés hipotecarias actuales son generalmente más altas que las tasas de interés de los nuevos préstamos, lo que muchos compradores de viviendas consideran injusto.

un informe de encuesta del centro de investigación cric muestra que la tasa de interés promedio actual para préstamos para primera vivienda en 30 ciudades clave es del 3,21%, y la tasa de interés promedio para préstamos para segunda vivienda es del 3,53%, mientras que la tasa de interés promedio actual para los préstamos hipotecarios existentes es de alrededor del 4%.

gf securities cree que debido a la importante ampliación de la diferencia de tipos de interés entre los préstamos recién emitidos y los préstamos existentes, así como al bajo rendimiento de la inversión en los activos financieros de los residentes, el fenómeno de los residentes que reembolsan los préstamos anticipadamente puede aumentar nuevamente en 2024.

detrás del grito

los compradores de viviendas que cargan con tasas de interés hipotecarias más altas esperan ansiosamente una reducción en las tasas de interés hipotecarias.

al enfrentarse a productos de préstamos con tasas de interés más favorables en el mercado financiero en 2024, el sr. wang comenzó a considerar una nueva estrategia financiera.

planea aprovechar las actuales tasas de interés de préstamos más bajas y utilizar otros productos crediticios para liquidar por adelantado su restante hipoteca de alta tasa de interés de casi 500.000 yuanes. esta estrategia podría ahorrarle mucho dinero en pagos de intereses a largo plazo y, al mismo tiempo, aliviar su presión de pago mensual.

recientemente, el sr. wang ha estado prestando mucha atención a la evolución del mercado en relación con posibles reducciones en las tasas de interés hipotecarias existentes. espera que este avance se haga realidad lo antes posible. de esta manera, no tiene que considerar utilizar un préstamo de crédito para pagar por adelantado los casi 500.000 yuanes restantes en préstamos hipotecarios.

según los datos del informe de investigación de gf securities, después de la reforma lpr (tasa de cotización del mercado de préstamos) en 2019, el precio de la tasa de interés hipotecaria de mi país se basa en la lpr a 5 años con un punto adicional. la lpr a 5 años se ajustará con cambios en la política monetaria, pero el aumento de puntos no cambiará una vez que se determine. dado que es fácil aumentar los precios de la vivienda pero es difícil que bajen antes de 2022, y que las políticas financieras son estrictas la mayor parte del tiempo, la mayoría de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios personales tienen un aumento de puntos relativamente alto (se estima aproximadamente que alrededor de dos tercios de las tasas de interés hipotecarias tienen un aumento de puntos). incremento de más de 15 puntos básicos). por lo tanto, aunque la tasa de interés lpr a 5 años ha seguido disminuyendo en los últimos años, la tasa de interés promedio de los préstamos hipotecarios existentes sigue siendo relativamente alta debido al aumento del punto alto.

gf securities dijo que si las tasas de interés hipotecarias existentes se ajustan en esta ronda, lógicamente puede haber dos métodos: primero, similar a la segunda mitad de 2023, los bancos reemplazarán nuevos préstamos o negociarán para determinar nuevas tasas de interés y ajustarán el punto. aumento de las tasas de interés hipotecarias existentes. es una rehipoteca, es decir, el prestatario que ha solicitado un préstamo de vivienda personal a un banco solicita al banco prestamista original extender el período del préstamo o vender o transferir la vivienda personal hipotecada al banco; a un tercero.

debon securities dijo que desde la segunda mitad de 2023, el saldo de los préstamos personales para vivienda ha entrado en un canal descendente y los residentes están muy dispuestos a pagar sus préstamos por adelantado. la tasa de crecimiento interanual comenzará a tornarse negativa en junio de 2023. a finales del segundo trimestre de este año, el saldo de préstamos personales para vivienda cayó un 2,1% interanual, la mayor caída trimestral desde 2020. la disminución de los saldos de préstamos para vivienda significa que el fenómeno del pago anticipado se ha intensificado, lo que confirma el aumento en el nivel central de las tasas de pago anticipado. la posible razón es que la caída de las tasas de interés hipotecarias incrementales es mayor que la caída de las tasas de interés hipotecarias existentes, y los residentes están más dispuestos a pagar sus préstamos por adelantado. desde esta perspectiva, la reducción de los tipos de interés hipotecarios actuales es necesaria y razonable.

el fenómeno de la inversión se intensifica

otra razón detrás de los llamados a reducir las tasas de interés hipotecarias existentes es que los residentesroahay una clara tendencia inversa con el coste de la deuda.

el 18 de septiembre, el rendimiento del bono público activo a 10 años "24 coupon bond 11" en el mercado interbancario fue del 2,03%, un nuevo mínimo desde finales de abril de 2002.

desde 2024, afectados por factores como la "escasez de activos", los rendimientos de los bonos a mediano y largo plazo de mi país han caído significativamente. el rendimiento del bono del tesoro a 10 años cayó del 2,56% a principios de año a un mínimo intradiario del 2,02% el 19 de septiembre, lo que provocó una preocupación generalizada en el mercado.

los datos de debon securities señalaron que desde 2018, la tasa de rendimiento ponderada de los activos de los residentes ha entrado en un canal descendente. se estima que a junio de 2024, el nivel de rendimiento ha caído a un mínimo histórico de alrededor del 3%. el correspondiente costo ponderado de la deuda disminuye relativamente lentamente. desde finales de 2019, la tasa de rendimiento de los activos de los residentes y el coste de la deuda han mostrado una "inversión" evidente, y el grado de inversión se acerca actualmente a los 70 puntos básicos. en este caso, desde la perspectiva más básica de optimización financiera intertemporal, el pago de la deuda en efectivo es una opción muy racional.

debon securities cree que el rendimiento de los activos de los residentes y el costo de los pasivos continúan invirtiéndose, y la reducción de la deuda ha pasado gradualmente de una elección financiera racional a una sensación irracional de seguridad y demanda de cobertura. lo anterior es sólo lógica financiera. a juzgar por los recientes intercambios con el mercado, la gente tendrá una fuerte sensación de inseguridad simplemente porque tiene más deuda. el comportamiento de pagar los préstamos hipotecarios por adelantado puede haber pasado de un simple cálculo financiero a una falta de seguridad en la demanda de ingresos futuros. reducción de deuda y cobertura.

además, desde 2024, en un contexto de bajo sentimiento del mercado inmobiliario, débiles esfuerzos de los residentes por aumentar el apalancamiento y la eliminación del límite inferior de las tasas de interés hipotecarias, la disminución de las tasas de interés hipotecarias incrementales se ha acelerado y la tasa de interés la diferencia con los tipos de interés hipotecarios existentes se ha ampliado nuevamente.

según estadísticas del banco central, la tasa de interés promedio ponderada de los préstamos para vivienda existente a fines de septiembre de 2023 fue del 4,29% debido a la reducción de 10 puntos básicos en la lpr a 5 años en 2023 y la revalorización de los préstamos para vivienda existente. la tasa de interés promedio ponderada de los préstamos para vivienda existentes en 2024 cayó al 4,19%. la tasa de interés promedio ponderada de los préstamos para vivienda incrementales en el trimestre fue del 3,45%, y la diferencia de tasas de interés entre las tasas de los préstamos para vivienda incrementales y existentes se amplió nuevamente a 74 puntos básicos; .

gf securities cree que en este contexto ha aumentado la disposición de los residentes a reembolsar los préstamos por adelantado. en el primer semestre de 2024, el saldo de préstamos personales para vivienda se redujo mes a mes.

¿cuánto margen de ajuste hay?

el margen de ajuste de los tipos de interés hipotecarios existentes es una cuestión que preocupa mucho a la mayoría de los pagadores de hipotecas.

en primer lugar, desde una perspectiva política, el 31 de agosto de 2023, el banco popular de china y la administración estatal de supervisión financiera emitieron el "aviso sobre asuntos relevantes que reducen las tasas de interés de los préstamos existentes para primera vivienda", aclarando que los elegibles los prestatarios de primera vivienda existentes pueden la institución financiera crediticia negocia para reducir la tasa de interés.

el 17 de mayo de 2024, el banco popular de china y la administración estatal de supervisión financiera emitieron conjuntamente una serie de importantes políticas favorables para el mercado inmobiliario, incluida la eliminación del límite inferior de las tasas de interés de los préstamos personales comerciales para viviendas para primera y segunda vivienda. y reducir el porcentaje de pago inicial mínimo para que los residentes compren casas en un 15%, reducir las tasas de interés de los préstamos del fondo de previsión para viviendas personales, etc.

en segundo lugar, desde la perspectiva de la magnitud, el informe de investigación de debon securities señaló que la tasa de interés hipotecaria existente puede reducirse entre 60 y 80 puntos básicos.

debon securities señaló que, según el informe de operaciones financieras regionales de china de 2024, después de que se relajó la política inmobiliaria en agosto de 2023, se redujeron más de 23 billones de yuanes en las tasas de interés hipotecarias existentes y la tasa de interés promedio ponderada ajustada fue del 4,27%. una disminución de 73 puntos básicos. a junio de 2024, la tasa de interés promedio ponderada de los préstamos personales para vivienda otorgados por instituciones financieras es del 3,45%. como representante de la tasa de interés incremental de los préstamos para vivienda, todavía hay 82 puntos básicos de espacio de compresión entre las tasas de interés existentes y las incrementales. por otro lado, a juzgar por los datos de los bancos que cotizan en bolsa que revelan los rendimientos de los préstamos a medio y largo plazo, el nivel medio actual es del 4,17%, y todavía hay alrededor de 70 puntos básicos de margen para que el tipo de interés de los préstamos caiga hasta el nivel actual. nivel del 3,45%.

si se reduce la tasa de interés hipotecaria existente, ¿cómo afectará esto a las tasas de interés de los activos?

gf securities cree que si se ajustan las tasas de interés hipotecarias existentes, los activos de acciones y bonos se beneficiarán. en el caso de los activos de bonos, dado que este proceso puede ir acompañado de recortes de los tipos de interés o de los tipos de depósito, esto favorece el desplazamiento hacia abajo de la curva de tipos de interés; en el caso de los activos de renta variable, si el centro de tipos de interés libre de riesgo se mueve hacia abajo, lo hará; ayudar a respaldar la valoración, en segundo lugar, el ajuste de las tasas de interés hipotecarias es una señal importante para las políticas anticíclicas y ayuda a estabilizar el apetito por el riesgo; el ajuste de las tres tasas de interés hipotecarias existentes conduce a la estabilización del consumo, la principal deficiencia de la economía actual; ayudando a reparar las expectativas fundamentales.