nachricht

cai yuekun, reporter des economic observer network „ich habe mir von der bank einen kredit über 300.000 yuan geliehen und einen teil der hypothek im voraus zurückgezahlt, und der zinssatz wurde plötzlich stark gesenkt.“ am 19. september teilte herr wang aus xi'an dem economic observer den vorgang mit einer „entlastung“ seiner hypothek.

im jahr 2019 betrug der zinssatz für gewerbliche wohnungsbaudarlehen von herrn wang 5,25 %. dies galt damals als relativ hohes zinsniveau. im laufe der zeit sanken die zinsen für bankdarlehen immer wieder, und im vergleich dazu schienen seine hypothekenzinsen immer höher zu werden. im jahr 2024 bemerkte herr wang, dass viele banken damit begannen, kreditkreditprodukte mit zinssätzen um 3 % auf den markt zu bringen.

herr wang begann darüber nachzudenken, ob er das aktuelle niedrigzinsumfeld nutzen und seine hypothek vorzeitig zurückzahlen sollte, um seine langfristige finanzielle belastung zu verringern.

es gibt viele normale hauskäufer, die ähnliche erfahrungen machen wie herr wang. im guotai junan research report wurde darauf hingewiesen, dass der vom national interbank dismantling centre veröffentlichte resident prepaid rate index (cpr) seit februar 2024 seinen aufwärtstrend beschleunigt hat und im april einen historischen höchststand von 37 % erreichte (ohne technische anpassungen im oktober 2023). sie hat einen historischen höchststand erreicht (juni 2009), was einen deutlichen anstieg des vorzeitigen rückzahlungsverhaltens der bewohner widerspiegelt.

in letzter zeit war der markt hinsichtlich einer herabstufung vorsichtigbestehender hypothekenzinssatzdie stimme wurde wieder lauter. dies liegt vor allem daran, dass die aktuellen hypothekenzinsen in der regel höher sind als die neuen kreditzinsen, was viele hauskäufer als ungerecht empfinden.

ein umfragebericht des cric research center zeigt, dass der aktuelle durchschnittliche kreditzinssatz für erstwohnungskredite in 30 großstädten 3,21 % beträgt und der durchschnittliche kreditzinssatz für zweitwohnungskredite 3,53 % beträgt, während der aktuelle durchschnittliche zinssatz für bestehende hypothekendarlehen beträgt etwa 4 %.

gf securities geht davon aus, dass aufgrund der erheblichen ausweitung der zinsdifferenz zwischen neu vergebenen krediten und bestehenden krediten sowie der geringen kapitalrendite in das finanzvermögen der bewohner das phänomen, dass einwohner ihre kredite vorzeitig zurückzahlen, im jahr 2024 erneut zunehmen könnte.

hinter dem schrei

hauskäufer, die mit höheren bestehenden hypothekarzinsen belastet sind, freuen sich sehnsüchtig auf eine senkung der hypothekarzinsen.

angesichts der tatsache, dass es auf dem finanzmarkt im jahr 2024 kreditprodukte mit günstigeren zinssätzen gibt, begann herr wang über eine neue finanzstrategie nachzudenken.

er plant, die derzeit niedrigeren kreditzinsen zu nutzen und andere kreditprodukte zu nutzen, um seinen verbleibenden hochverzinslichen wohnungsbaukredit in höhe von fast 500.000 yuan im voraus abzuzahlen. eine solche strategie könnte ihm langfristig viel geld bei den zinszahlungen ersparen und gleichzeitig seinen monatlichen rückzahlungsdruck verringern.

in letzter zeit hat herr wang die marktentwicklungen hinsichtlich möglicher senkungen der bestehenden hypothekenzinsen genau beobachtet. er hofft, dass diese entwicklung schnellstmöglich realität wird. auf diese weise muss er nicht darüber nachdenken, die restlichen fast 500.000 yuan an hypothekendarlehen im voraus über einen kredit zu tilgen.

den daten des forschungsberichts von gf securities zufolge basiert die hypothekenzinsbepreisung meines landes nach der lpr-reform (loan market quoted rate) im jahr 2019 auf dem 5-jahres-lpr mit einem zusätzlichen punkt. der 5-jahres-lpr wird an änderungen in der geldpolitik angepasst, die punkteerhöhung wird sich jedoch nicht ändern, sobald sie festgelegt ist. da die immobilienpreise vor 2022 leicht steigen, aber nur schwer sinken können und die finanzpolitik meist restriktiv ist, kommt es bei den meisten zinssätzen für privatwohnungskredite zu einem relativ hohen punktanstieg (grob geschätzt haben etwa zwei drittel der hypothekenzinsen einen anstieg). anstieg um mehr als 15 basispunkte). obwohl der 5-jährige lpr-zinssatz in den letzten jahren weiter gesunken ist, ist der durchschnittliche zinssatz bestehender hypothekendarlehen aufgrund des hohen punktanstiegs immer noch relativ hoch.

gf securities sagte, dass es bei einer anpassung der aktuellen runde der bestehenden hypothekenzinsen logischerweise zwei methoden geben kann: erstens werden die banken ähnlich wie in der zweiten jahreshälfte 2023 neue kredite ersetzen oder verhandeln, um neue zinssätze festzulegen und den punkt anzupassen erhöhung der bestehenden hypothekenzinsen. es handelt sich um eine umschuldung, d. h. der kreditnehmer, der bei einer bank einen privatwohnungskredit beantragt hat, beantragt bei der ursprünglich kreditgebenden bank eine verlängerung der darlehenslaufzeit oder den verkauf oder die übertragung der an die bank verpfändeten privatwohnung an einen dritten.

debon securities sagte, dass sich der saldo der privaten wohnungsbaudarlehen seit der zweiten hälfte des jahres 2023 in einem abwärtstrend befinde und die bewohner eine starke bereitschaft hätten, ihre darlehen im voraus zurückzuzahlen. die jährliche wachstumsrate wird im juni 2023 beginnen, negativ zu werden. zum ende des zweiten quartals dieses jahres sank der saldo der privaten wohnungsbaukredite im jahresvergleich um 2,1 %, der stärkste vierteljährliche rückgang seit 2020. der rückgang der immobilienkreditsalden bedeutet, dass sich das phänomen der vorzeitigen rückzahlung verstärkt hat, was den anstieg des zentralen niveaus der vorzeitigen rückzahlungsraten bestätigt. der mögliche grund dafür ist, dass der rückgang der inkrementellen hypothekenzinsen größer ist als der rückgang der bestehenden hypothekenzinsen und die bewohner eher bereit sind, ihre kredite im voraus zurückzuzahlen. aus dieser perspektive ist die senkung der bestehenden hypothekarzinsen notwendig und sinnvoll.

das inversionsphänomen verstärkt sich

ein weiterer grund für die forderung, die bestehenden hypothekenzinsen zu senken, ist die tatsache, dass die bewohnerroabei den schuldenkosten ist ein klarer umgekehrter trend zu erkennen.

am 18. september lag die rendite der 10-jährigen staatsanleihe-aktivanleihe „24 coupon bond 11“ am interbankenmarkt bei 2,03 %, einem neuen tiefststand seit ende april 2002.

seit 2024 sind die mittel- und langfristigen anleiherenditen meines landes aufgrund von faktoren wie der „vermögensknappheit“ erheblich gesunken. die rendite der 10-jährigen staatsanleihe fiel von 2,56 % zu beginn des jahres auf ein intraday-tief von 2,02 % am 19. september, was auf dem markt weit verbreitete besorgnis erregte.

daten von debon securities weisen darauf hin, dass sich die gewichtete vermögensrendite der einwohner seit 2018 in einem abwärtstrend befindet. es wird geschätzt, dass das renditeniveau im juni 2024 auf ein historisches tief von rund 3 % gesunken ist. die entsprechenden gewichteten fremdkapitalkosten sinken relativ langsam. seit ende 2019 weisen die vermögensrendite der bewohner und die schuldenkosten eine deutliche „inversion“ auf, und der grad der inversion liegt derzeit bei nahezu 70 basispunkten. in diesem fall ist die tilgung von schulden mit bargeld aus der grundlegendsten intertemporalen finanzoptimierungsperspektive eine sehr rationale entscheidung.

debon securities geht davon aus, dass sich die rendite der vermögenswerte der bewohner und die kosten der verbindlichkeiten weiterhin umkehren und dass sich die schrumpfende verschuldung allmählich von einer rationalen finanziellen entscheidung zu einem irrationalen gefühl der sicherheit und absicherungsnachfrage gewandelt hat. das vorstehende ist nur finanzielle logik. den jüngsten austauschen mit dem markt nach zu urteilen, werden die menschen ein starkes gefühl der unsicherheit haben, nur weil sie mehr schulden haben. das verhalten bei der vorzeitigen rückzahlung von hypothekendarlehen könnte sich von einer einfachen finanzkalkulation zu einem mangel an sicherheit hinsichtlich der künftigen einkommensnachfrage entwickelt haben schuldenabbau und absicherung.

darüber hinaus hat sich seit 2024 vor dem hintergrund der schlechten stimmung am immobilienmarkt, der schwachen bemühungen der bewohner, die verschuldung zu erhöhen, und der aufhebung der untergrenze der hypothekenzinsen der rückgang der inkrementellen hypothekenzinsen und des zinssatzes beschleunigt die differenz zu den bestehenden hypothekarzinsen hat sich erneut vergrößert.

laut statistiken der zentralbank lag der gewichtete durchschnittliche zinssatz bestehender immobilienkredite ende september 2023 aufgrund der senkung des 5-jahres-lpr um 10 basispunkte im jahr 2023 und der neubewertung bestehender immobilienkredite. der gewichtete durchschnittliche zinssatz für bestehende wohnungsbaukredite sank im jahr 2024 auf 4,19 %. der gewichtete durchschnittliche zinssatz für inkrementelle wohnungsbaukredite betrug im quartal 3,45 %, und die zinsdifferenz zwischen inkrementellen und bestehenden wohnungsbaukreditzinsen vergrößerte sich erneut auf 74 basispunkte .

gf securities geht davon aus, dass vor diesem hintergrund die bereitschaft der bewohner zur vorzeitigen rückzahlung von krediten gestiegen ist. im ersten halbjahr 2024 schrumpfte der bestand an privaten wohnungsbaukrediten im vergleich zum vormonat.

wie viel spielraum für anpassungen gibt es?

der anpassungsspielraum für die bestehenden hypothekenzinsen bereitet den meisten hypothekenrückzahlern große sorgen.

aus politischer sicht haben die people's bank of china und die staatliche finanzaufsichtsbehörde am 31. august 2023 zunächst die „mitteilung zu relevanten angelegenheiten zur senkung der zinssätze bestehender erstwohnungsbaudarlehen“ herausgegeben, in der klargestellt wird, dass diese förderfähig sind bestehende erstwohnungskreditnehmer können mit dem kreditgebenden finanzinstitut über eine senkung des zinssatzes verhandeln.

am 17. mai 2024 haben die people's bank of china und die staatliche finanzaufsichtsbehörde gemeinsam eine reihe wichtiger günstiger maßnahmen für den immobilienmarkt veröffentlicht, darunter die abschaffung der untergrenze für die zinssätze für gewerbliche private wohnungsbaudarlehen für erst- und zweitwohnungen und senkung der mindestanzahlungsquote für bewohner zum kauf von häusern um 15 %, senkung der zinssätze für private wohnungsvorsorgefonds usw.

zweitens wies debon securities research report unter dem gesichtspunkt der größenordnung darauf hin, dass der bestehende hypothekenzinssatz um etwa 60 bis 80 basispunkte gesenkt werden könnte.

debon securities wies darauf hin, dass laut dem china regional financial operation report 2024 nach der lockerung der immobilienpolitik im august 2023 die bestehenden hypothekenzinsen um mehr als 23 billionen yuan gesenkt wurden und der angepasste gewichtete durchschnittszinssatz 4,27 % betrug. ein rückgang um 73 basispunkte. im juni 2024 beträgt der gewichtete durchschnittliche zinssatz für private wohnungsbaudarlehen von finanzinstituten 3,45 %. stellvertretend für den inkrementellen zinssatz für wohnungsbaudarlehen besteht immer noch ein komprimierungsspielraum von 82 basispunkten zwischen dem bestehenden und dem inkrementellen zinssatz. andererseits liegt das aktuelle durchschnittsniveau, gemessen an den daten börsennotierter banken, die mittel- und langfristige kreditrenditen offenlegen, bei 4,17 %, und es besteht noch etwa 70 basispunkte spielraum für einen rückgang des kreditzinssatzes auf den aktuellen stand niveau von 3,45 %.

wie wirkt sich eine senkung des bestehenden hypothekarzinses auf die vermögenszinsen aus?

gf securities ist davon überzeugt, dass aktien- und anleihenanlagen von einer anpassung der bestehenden hypothekenzinsen profitieren werden. da dieser prozess bei anleihen mit zinssenkungen/senkungen der einlagenzinsen einhergehen kann, ist dies förderlich für die abwärtsverschiebung der zinskurve bei aktienanlagen. wenn sich das risikofreie zinssatzzentrum nach unten bewegt, wird dies der fall sein die anpassung der hypothekenzinsen ist ein wichtiges signal für eine antizyklische politik und trägt zur stabilisierung der risikobereitschaft bei. die anpassung der drei bestehenden hypothekenzinsen trägt somit zur stabilisierung des konsums bei, dem größten manko der aktuellen wirtschaft dabei helfen, grundlegende erwartungen zu reparieren.