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existe uma diferença de pelo menos 80 pontos base entre as taxas de juro hipotecárias existentes e as taxas de juro hipotecárias mais recentes. nenhum titular de hipoteca existente com o juízo perfeito pode fechar os olhos a tal diferença nas taxas de juros.

escrito por zhang mingyang

nos últimos dois dias, houve notícias de que a china irá reduzir as taxas de juro hipotecárias existentes em 50 pontos base já em setembro, e os bancos comerciais estão actualmente a "fazer os preparativos finais".

esta é certamente uma boa notícia para aqueles que estão lutando com altos pagamentos de hipotecas.

mas também devem ser sensíveis ao facto de que, desde o final de agosto, as notícias sobre a redução das taxas de juro das hipotecas existentes têm sido ouvidas incessantemente. duas semanas se passaram e ainda estão na fase de "rumores". não extremamente cauteloso ao usar a formulação aberta de "já em setembro".

o mercado está um pouco ansioso aguardando esse momento final.

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a explicação mais razoável para a razão pela qual parece tão tarde reduzir as taxas de juro hipotecárias existentes é que as partes interessadas relevantes ainda estão no jogo final.

o lado negativo são, naturalmente, os bancos que perderão enormes receitas de margem de juros por causa disso.

em 2 de setembro, wang liang, presidente do china merchants bank, respondeu proativamente à questão dos empréstimos habitacionais existentes em uma reunião de câmbio: no momento, o china merchants bank só viu as notícias na mídia e ainda não recebeu nenhuma informação do departamento de gestão de macro-hipotecas, o banco popular da china ou o departamento estatal de supervisão e administração financeira. não solicitamos opiniões de bancos comerciais e outras partes.

o significado desta passagem é óbvio.se as taxas de juros dos depósitos e das hipotecas forem reduzidas, o mínimo é discuti-las com os bancos comerciais. mesmo que seja introduzida, não será tão rápido.

o que é mais informativo são as seguintes palavras do presidente wang liang:

uma vez introduzidas políticas nesta área, estas terão um impacto negativo nas taxas de juro hipotecárias existentes no sector bancário. acredito que o departamento de macrogestão realizará demonstrações e pesquisas suficientes antes de lançar políticas semelhantes.

em palavras, a resistência à redução das taxas de juro hipotecárias existentes não pode ser mais óbvia.

foto/imagem criatividade de insetos

do ponto de vista do banco, não há nada de errado com o que o presidente wang disse.

no primeiro semestre deste ano, as receitas e os lucros dos seis principais bancos (indústria, agricultura, construção, china, comunicações e correios) estavam quase todos em declínio, e a principal razão foi o declínio nas margens de juros líquidas.

neste momento, se as taxas de juro hipotecárias existentes forem significativamente reduzidas, a vida dos bancos tornar-se-á ainda mais difícil.

desde o final de agosto, os contínuos ajustamentos acentuados nos preços das acções dos bancos comerciais reflectiram precisamente esta expectativa sombria.

mas o problema é que a redução das taxas de juro hipotecárias existentes está longe de ser uma questão apenas dos bancos. mesmo que ninguém se preocupe com os interesses dos credores hipotecários, também está relacionada com a estabilidade do mercado imobiliário e até mesmo da economia em geral.

neste assunto, a opinião do banco deveria ser ouvida, mas se considerarmos a questão apenas na perspectiva do banco, seria um absurdo.

em 7 de setembro, o china real estate news, meio de comunicação responsável pelo ministério da habitação e desenvolvimento urbano-rural, publicou um editorial intitulado "a política de taxas de juros ainda pode ser usada para apoiar a demanda interna no mercado imobiliário". para a redução das taxas de juro hipotecárias existentes, “devem ser utilizadas medidas extraordinárias em tempos extraordinários”.

"china real estate news" gritou diretamente às autoridades financeiras e aos bancos: "recentemente, também notamos que os banqueiros têm opiniões sobre a redução das taxas de juros hipotecárias existentes... o setor financeiro deve abrir ainda mais a porta para pedir conselhos e ouvindo activamente as vozes benéficas do mercado, podemos fazer ajustes científicos apropriados à taxa de juro marginal dos empréstimos de acções."

a fim de reforçar a legitimidade do seu próprio ponto de vista, este editorial aborda até a situação global da reforma.“a reforma exige coragem e avanço”, exortando os bancos a tomarem uma decisão rápida.

com o setor financeiro de um lado e as autoridades imobiliárias do outro, os dois lados gritam à distância, colocam todas as questões no papel e tornam a disputa aberta ao público. este é sem dúvida um jogo extremamente raro e saudável. .

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de acordo com estatísticas do centaline real estate research institute, em agosto de 2024, a taxa de juro média nacional para o crédito à primeira habitação caiu para cerca de 3,25%, e a taxa de juro média para o crédito à segunda habitação ronda os 3,6%. em algumas cidades, a taxa de juros da primeira hipoteca pode até ser inferior a 3%.

as taxas de juros hipotecárias existentes em todo o país ainda estão geralmente em torno de 4%, e algumas ainda permanecem tão altas quanto acima de 4,5%.

isto também significa que existe uma diferença de pelo menos 80 pontos base entre as taxas de juro hipotecárias existentes e as taxas de juro hipotecárias mais recentes.

nenhum titular de hipoteca existente com o juízo perfeito pode fechar os olhos a tal diferença nas taxas de juros.

por causa disso, tem havido uma enorme “onda de reembolso antecipado de empréstimos” nos últimos anos. este também é um comportamento do mercado.

mas o simples reembolso antecipado por parte dos detentores de hipotecas existentes não pode, obviamente, levar os bancos a tomarem a iniciativa de fazer mudanças.

atualmente, os bancos enfrentam múltiplas pressões que “têm de se ajustar em baixa”.

em primeiro lugar, como mencionado acima, há pressão do sector imobiliário. para estabilizar o mercado imobiliário, é imperativo reduzir os empréstimos hipotecários existentes.

em segundo lugar, os dados lentos do consumo estão a atrair grande atenção das autoridades económicas de alto nível. especialmente nas cidades de primeiro nível, a pressão sobre os empréstimos hipotecários está a causar um efeito de exclusão significativo no consumo dos residentes comuns.

os dados divulgados pelo gabinete nacional de estatísticas mostram que, em junho de 2024, as taxas de crescimento homólogas de pequim, xangai, guangzhou e shenzhen caíram drasticamente em 12,8%, 11%, 10,2% e 3,2%, respetivamente, em comparação com maio. para -6,3%, -9,4%, -9,3%, -2,2%.

no contexto chinês, a pressão política é muitas vezes mais forte do que a pressão do mercado. as queixas dos detentores de empréstimos são muito menos decisivas do que o quadro económico geral.

foto/imagem criatividade de insetos

confrontados com uma forte pressão, os bancos certamente têm formas de se defenderem.

a retórica clássica dos bancos é que os spreads das taxas de juro no sistema bancário já não são elevados e que uma maior compressão não só prejudicará as operações normais dos bancos, como também poderá facilmente causar riscos sistémicos.

esta afirmação pode ter sido útil em anos anteriores, mas agora não é suficientemente convincente.

como afirma o editorial acima da china real estate news, “é necessário clarificar as prioridades com base no ambiente económico e ajustar e optimizar as políticas financeiras, monetárias, fiscais e fiscais relacionadas com o consumo imobiliário”.

em comparação com a pressão operacional dos bancos, o actual imobiliário e a macroeconomia são as partes "pesadas" e "urgentes".

em comparação com outras áreas da economia chinesa, a situação global dos bancos é, pelo menos superficialmente, muito melhor. muitos lugares estão tentando “vender o pote”, e os bancos ainda relutam em sair da situação de “sucesso” que se arrasta há décadas.

o risco profundo no sector bancário da china reside, na verdade, na escala dos potenciais activos inadimplentes.

contudo, a redução das taxas de juro hipotecárias existentes será benéfica para melhorar a situação dos activos inadimplentes dos bancos. a lógica também é muito simples. à medida que as taxas de juro caem, menos detentores de hipotecas não conseguem cumprir as suas obrigações ou mesmo entram em incumprimento.

nos últimos dois anos, quando você abre as redes sociais, muitas vezes vê “histórias” sobre ser incapaz de pagar hipotecas e ser forçado a entrar em inadimplência.

a redução das taxas de juro significa um pouco menos de receitas de juros, mas o incumprimento generalizado é realmente um risco sistémico;

os bancos deveriam estar cientes disso, mas não estão dispostos a falar sobre isso publicamente. isto expõe o seu trunfo no jogo.

além do mais, todos, incluindo os bancos, têm uma sensação de sorte. embora os “incumprimentos hipotecários em grande escala” sejam terríveis, ainda não aconteceram e as elevadas taxas de juros hipotecários existentes são um fluxo de caixa imediato que pode ser ouvido;

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acredito que, devido a diversas pressões, os bancos acabarão por chegar a um acordo.

é apenas uma questão de tempo até que as taxas de juros hipotecárias existentes sejam reduzidas.

contudo, o jogo e a resistência do banco ainda são significativos.

por exemplo, a diferença de taxa de juro entre as novas taxas de juro hipotecárias e as taxas hipotecárias existentes é actualmente de 80 pontos base, mas será eventualmente reduzida para 80 pontos base?

a julgar pelas notícias actuais, pelo menos na primeira fase, é improvável que 80 pontos base sejam alcançados numa só etapa. no máximo, serão apenas 50 pontos base.

esta poupança temporária de 30 pontos base é o resultado do jogo do banco.

foto/imagem criatividade de insetos

para dar outro exemplo, não houve redução nas taxas de juros hipotecárias existentes? emiti-lo todas as noites durante um mês, uma semana ou mesmo um dia significa “recuperar” centenas de milhões de “perdas” para o banco, e o banco fica naturalmente feliz em ver os resultados -concordei em reduzir o ajustamento tendo em conta a situação geral, mas porque não me deixam adiar por mais dez dias e meio?

um bónus incidental é que, só porque circulam no mercado notícias sobre a redução das taxas de juro hipotecárias existentes, muitos credores que planeiam reembolsar os seus empréstimos antecipadamente também pararam as suas acções e estão num estado de esperar para ver. isso “recuperou” uma grande “perda” para o banco.

apenas espere.