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現在の住宅ローン金利と最新の住宅ローン金利の間には、少なくとも 80 ベーシス ポイントの差があります。正しい考えを持つ既存の住宅ローン保有者であれば、このような金利差を無視することはできません。

張明陽著

ここ２日間、中国が９月にも既存の住宅ローン金利を５０ベーシスポイント引き下げるとのニュースがあり、商業銀行は現在「最終準備」を進めている。

高額な住宅ローンの支払いに苦しんでいる人にとっては朗報であることは間違いありません。

しかし、8月末以来、既存の住宅ローン金利を引き下げるというニュースが絶え間なく聞かれているという事実にも敏感であるべきである。上記の一見決定的なニュースでさえ、まだ「噂」の段階にある。 「早ければ9月には」という自由な表現を使用する場合には、非常に慎重です。

市場はこの最後の瞬間を少し不安に思っています。

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既存の住宅ローン金利の引き下げがこれほど遅いように見える理由の最も合理的な説明は、関連する利害関係者がまだ最終段階にあるということだ。

当然のことながら、銀行はこれによって莫大な金利マージン収入を失うことになるというマイナス面もあります。

9月2日、招商銀行の王良頭取は交換会で既存の住宅ローン問題に率先して対応した。現時点では招商銀行はメディアでニュースを目にしただけで、まだ何らの回答も受けていない。マクロ住宅ローン管理部門、中国人民銀行、または国家金融監督管理局からの情報 当社は商業銀行およびその他の関係者からの意見を求めていません。

この文章の意味は明らかであるが、預金金利や住宅ローン金利を引き下げるには、最低限、市中銀行と協議する必要がある。

さらに示唆に富むのは、王良総統の次の言葉だ。

この分野の政策が導入されると、銀行業界の既存の住宅ローン金利にマイナスの影響を与えるでしょう。同様の政策を打ち出す前に、マクロ管理部門が十分な実証と研究を行うことになると思います。

言い換えれば、既存の住宅ローン金利の引き下げに対する抵抗はこれ以上ないほど明らかだ。

絵/絵昆虫創造性

銀行の観点からすれば、王頭取の発言は何ら間違ってはいない。

今年上半期、大手銀行６行（工業、農業、建設、中国、通信、郵政）の収益と利益はほぼすべて減少しており、その主な原因は純金利マージンの低下だった。

このとき、既存の住宅ローン金利が大幅に引き下げられれば、銀行の経営はさらに厳しくなるだろう。

8月末以来、市中銀行の株価の大幅な調整が続いているのは、まさにこの暗い期待を反映している。

しかし問題は、既存の住宅ローン金利の引き下げは決して銀行だけの問題ではなく、たとえ誰も住宅ローン貸し手の利益を気にしていなくても、不動産市場、さらには経済全体の安定にも関係しているということだ。

この問題は銀行の意見を聞くべきだが、銀行の視点だけで考えてしまうととんでもないことになる。

住宅都市農村開発省の管轄メディアである中国不動産新聞は9月7日、「金利政策は不動産市場の内需を支援するためにまだ利用できる」と題する社説を掲載した。既存の住宅ローン金利の引き下げについては、「異常事態には臨時措置が講じられるべきだ」と述べた。

「中国不動産ニュース」は金融当局と銀行に直接、「最近、銀行家が既存の住宅ローン金利の引き下げについて意見を持っていることに気づいた...金融セクターはアドバイスや意見を求めるためにさらに扉を開く必要がある」と叫んだ。市場の有益な声に積極的に耳を傾けることで、限界貸株金利を科学的に適切に調整することができます。」

この社説は、独自の視点の正当性を高めるために、改革全体の状況についても触れている。「改革には勇気と突破口が必要だ」と銀行に早期の決断を促した。

一方に金融セクター、もう一方に不動産当局がおり、双方が遠くから叫び、すべての問題を紙に書き、紛争を一般に公開している。これは間違いなく極めて稀で健全なゲームである。 。

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センタライン不動産研究所の統計によると、2024年8月時点で、第一住宅ローンの全国平均金利は約3.25％まで低下し、第二住宅ローンの平均金利は約3.6％となっている。都市によっては、最初の住宅ローン金利が 3% 未満になることもあります。

全国の既存の住宅ローン金利は一般的に依然として約 4% であり、中には 4.5% を超える高水準で推移しているところもあります。

これは、既存の住宅ローン金利と最新の住宅ローン金利の間に少なくとも 80 ベーシスポイントの差があることも意味します。

正しい考えを持つ既存の住宅ローン保有者であれば、このような金利差を無視することはできません。

このため、近年、大規模な「ローン早期返済の波」が発生しています。これも市場の行動です。

しかし、既存の住宅ローン保有者が繰り上げ返済するだけでは、銀行に率先して変更を促すことはできないのは明らかだ。

現在、銀行は「下方修正を迫られる」複数のプレッシャーに直面している。

まず、前述したように、不動産市場を安定させるためには、既存の住宅ローンを削減することが不可欠です。

第二に、消費統計の低迷が経済当局の高官から大きな注目を集めていることだ。特に一級都市では、住宅ローンへの圧力が一般住民の消費に重大なクラウディングアウト効果を引き起こしている。

国家統計局が発表したデータによると、2024年6月の北京、上海、広州、深センの前年比成長率は、5月と比べてそれぞれ12.8%、11%、10.2%、3.2%と大幅に低下した。 -6.3%、-9.4%、-9.3%、-2.2%まで。

中国の状況では、政策圧力が市場圧力よりも強いことがよくあります。ローン保有者の苦情は、経済全体の状況に比べて決定的なものではありません。

絵/絵昆虫創造性

大きな圧力に直面した場合、銀行には確かに自らを守る方法があります。

銀行の古典的なレトリックは、銀行システムの金利スプレッドはもはや高くなく、これ以上の金利スプレッドは銀行の通常の業務に悪影響を与えるだけでなく、システミックリスクを容易に引き起こす可能性があるというものです。

この声明は以前は役に立ったかもしれませんが、今では十分な説得力がありません。

上記の中国不動産ニュースの社説が述べているように、「経済環境に基づいて優先順位を明確にし、不動産消費に関連する財務、金融、財政、税制の政策を調整し、最適化する必要がある」。

銀行の経営圧力に比べれば、現在の不動産やマクロ経済は「重く」「緊急」な側面がある。

中国経済の他の分野と比較すると、銀行の全体的な状況は、少なくとも表面的にははるかに良好です。多くの場所が「大麻を売ろう」としているが、銀行は数十年続いた「成功」の状態から抜け出すことに依然として消極的である。

中国の銀行業界に根深いリスクは、実は潜在的な不良資産の規模にある。

しかし、既存の住宅ローン金利の引き下げは、銀行の不良資産状況の改善に有益となるだろう。ロジックも非常に単純です。金利が低下すると、住宅ローンを履行できなくなったり、債務不履行になったりする人が減ります。

ここ2年、ソーシャルメディアを開いていると、住宅ローンを返済できずに債務不履行に追い込まれたという「話」をよく目にするようになりました。

金利引き下げは金利収入の減少を意味しますが、広範囲にわたる不履行は実際にはシステミックリスクです。

銀行はこのことを認識しているはずですが、それについて公に話すことを好まないのです。これは彼らの切り札を暴露することになります。

さらに、銀行を含む誰もが「大規模な住宅ローンのデフォルト」は恐ろしいことですが、まだ起こっておらず、既存の住宅ローン金利が高いということは、すぐにでも起こり得るキャッシュフローです。

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さまざまな圧力により、最終的には銀行が妥協することになると思います。

現在の住宅ローン金利が引き下げられるのは時間の問題です。

しかし、銀行のゲームと抵抗には依然として意味があります。

例えば、新規の住宅ローン金利と既存の住宅ローン金利との金利差は現在80ベーシスポイントですが、最終的には80ベーシスポイントまで縮小するのでしょうか？

現在のニュースから判断すると、少なくとも第一段階では80ベーシスポイントが一度に達成される可能性は低く、せいぜい50ベーシスポイントにとどまるだろう。

この一時的な 30 ベーシス ポイントの節約は、銀行のゲームの結果です。

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別の例として、既存の住宅ローン金利は引き下げられていないでしょうか? 1か月、1週間、さらには1日にわたって毎晩発行することは、銀行にとって何億もの「損失」を「取り戻す」ことを意味し、銀行は当然その結果を見て喜んでいます-全体の状況を考慮して調整額を引き下げることに同意しましたが、さらに10日半延期させてはいかがでしょうか。

付随的なおまけとして、既存の住宅ローン金利引き下げのニュースが市場に出回ったばかりに、早期にローンを返済する予定だった多くの金融業者も行動を停止し、様子見状態になっている。これにより銀行は多額の「損失」を「回収」した。

ちょっと待ってください。