berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

terdapat selisih minimal 80 basis poin antara suku bunga kpr yang ada dengan suku bunga kpr terkini. tidak ada pemegang hipotek yang waras yang dapat menutup mata terhadap perbedaan suku bunga seperti itu.

ditulis oleh zhang mingyang

dalam dua hari terakhir, terdapat berita bahwa tiongkok akan menurunkan suku bunga hipotek saat ini sebesar 50 basis poin pada awal september, dan bank-bank komersial saat ini sedang "membuat persiapan akhir".

hal ini tentu menjadi kabar baik bagi mereka yang bergelut dengan cicilan kpr yang tinggi.

namun mereka juga harus peka terhadap fakta bahwa sejak akhir agustus, berita penurunan suku bunga kpr terdengar tiada henti. dua minggu telah berlalu dan masih dalam tahap "rumor". tidak terlalu berhati-hati dalam menggunakan kata-kata terbuka "sedini september".

pasar sedikit cemas menunggu momen terakhir ini.

01

penjelasan paling masuk akal mengapa penurunan suku bunga hipotek saat ini tampaknya sudah terlambat adalah karena pemangku kepentingan terkait masih dalam tahap akhir.

sisi negatifnya tentu saja bank akan kehilangan pendapatan margin bunga yang besar karena hal ini.

pada tanggal 2 september, wang liang, presiden china merchants bank, secara proaktif menanggapi masalah pinjaman perumahan yang ada pada pertemuan pertukaran: saat ini, china merchants bank hanya melihat berita di media dan belum menerima informasi apa pun dari media. departemen manajemen hipotek makro, bank rakyat tiongkok atau biro pengawasan dan administrasi keuangan negara. kami belum meminta pendapat dari bank komersial dan pihak lain.

makna dari ayat ini jelas. kalau suku bunga deposito dan kpr ingin diturunkan, minimal berdiskusi dengan bank umum.

yang lebih informatif adalah kata-kata berikut dari presiden wang liang:

ketika kebijakan-kebijakan di bidang ini diterapkan, hal ini akan berdampak negatif pada suku bunga kpr yang ada di industri perbankan. saya yakin departemen manajemen makro akan melakukan demonstrasi dan penelitian yang memadai sebelum meluncurkan kebijakan serupa.

dengan kata lain, penolakan terhadap penurunan suku bunga hipotek saat ini sangat jelas terlihat.

kreativitas gambar/gambar serangga

dari sudut pandang bank, tidak ada yang salah dengan perkataan presiden wang.

pada paruh pertama tahun ini, pendapatan dan laba enam bank besar (industri, pertanian, konstruksi, tiongkok, komunikasi, dan layanan pos) hampir semuanya menurun, dan alasan utamanya adalah penurunan margin bunga bersih.

saat ini, jika suku bunga kpr diturunkan secara signifikan, maka kehidupan bank akan semakin sulit.

sejak akhir bulan agustus, penyesuaian tajam harga saham bank umum yang terus menerus mencerminkan ekspektasi suram tersebut.

namun masalahnya adalah menurunkan suku bunga hipotek yang ada bukanlah urusan bank saja. sekalipun tidak ada yang peduli dengan kepentingan pemberi pinjaman hipotek, hal ini juga terkait dengan stabilitas pasar real estat dan bahkan perekonomian secara keseluruhan.

dalam hal ini pendapat pihak bank memang patut untuk disimak, namun jika kita hanya melihat dari sudut pandang pihak bank saja, maka hal tersebut sangatlah tidak masuk akal.

pada tanggal 7 september, china real estate news, outlet media yang membawahi kementerian perumahan dan pembangunan perkotaan-pedesaan, menerbitkan editorial berjudul "kebijakan suku bunga masih dapat digunakan untuk mendukung permintaan domestik di pasar properti." untuk pengurangan suku bunga hipotek yang ada, "langkah-langkah luar biasa harus diterapkan pada saat-saat yang luar biasa."

"china real estate news" berteriak langsung kepada otoritas keuangan dan bank, "baru-baru ini, kami juga memperhatikan bahwa para bankir memiliki pendapat tentang pengurangan suku bunga hipotek yang ada... sektor keuangan harus lebih membuka pintu untuk meminta nasihat dan secara aktif mendengarkan suara-suara positif dari pasar, kita dapat membuat penyesuaian ilmiah yang sesuai terhadap tingkat bunga pinjaman saham marjinal."

untuk memperkuat legitimasi sudut pandangnya, editorial ini bahkan menyentuh situasi reformasi secara keseluruhan.“reformasi membutuhkan keberanian dan terobosan,” dan mendesak bank untuk mengambil keputusan dini.

dengan sektor keuangan di satu sisi dan otoritas real estate di sisi lain, kedua belah pihak berteriak dari kejauhan, meletakkan semua masalah di atas kertas, dan membuat perselisihan terbuka untuk umum. ini tidak diragukan lagi merupakan permainan yang sangat langka dan sehat .

02

menurut statistik dari centaline real estate research institute, pada agustus 2024, tingkat bunga rata-rata nasional untuk pinjaman rumah pertama turun menjadi sekitar 3,25%, dan tingkat bunga rata-rata untuk pinjaman rumah kedua adalah sekitar 3,6%. di beberapa kota, suku bunga kpr pertama bahkan bisa kurang dari 3%.

suku bunga kpr yang ada di seluruh tanah air umumnya masih berkisar 4%, bahkan ada yang masih setinggi di atas 4,5%.

ini juga berarti setidaknya terdapat selisih 80 basis poin antara suku bunga hipotek saat ini dan suku bunga hipotek terbaru.

tidak ada pemegang hipotek yang waras yang dapat menutup mata terhadap perbedaan suku bunga seperti itu.

oleh karena itu, terjadi “gelombang pelunasan pinjaman dini” secara besar-besaran dalam beberapa tahun terakhir. ini juga merupakan perilaku pasar.

namun pelunasan lebih awal yang dilakukan oleh pemegang hipotek jelas tidak dapat mendorong bank untuk mengambil inisiatif melakukan perubahan.

saat ini, bank menghadapi berbagai tekanan yang “harus melakukan penyesuaian ke bawah”.

pertama, seperti disebutkan di atas, ada tekanan dari sektor real estate. untuk menstabilkan pasar properti, sangat penting untuk mengurangi pinjaman hipotek yang ada.

kedua, data konsumsi yang lesu menarik perhatian besar dari otoritas ekonomi tingkat tinggi. khususnya di kota-kota lapis pertama, tekanan terhadap pinjaman hipotek menyebabkan dampak crowding-out yang signifikan terhadap konsumsi masyarakat biasa.

data yang dirilis oleh biro statistik nasional menunjukkan bahwa pada bulan juni 2024, tingkat pertumbuhan tahun-ke-tahun di beijing, shanghai, guangzhou dan shenzhen turun tajam masing-masing sebesar 12,8%, 11%, 10,2%, dan 3,2% dibandingkan dengan bulan mei, menjadi -6,3%, -9,4%, -9,3%, -2,2%.

dalam konteks tiongkok, tekanan kebijakan seringkali lebih kuat dibandingkan tekanan pasar. keluhan para pemegang pinjaman tidak begitu menentukan dibandingkan gambaran ekonomi secara keseluruhan.

kreativitas gambar/gambar serangga

menghadapi tekanan yang berat, bank tentu punya cara untuk mempertahankan diri.

retorika klasik bank adalah bahwa selisih suku bunga dalam sistem perbankan tidak lagi tinggi, dan kompresi lebih lanjut tidak hanya akan merugikan operasional normal bank, namun juga dapat dengan mudah menimbulkan risiko sistemik.

pernyataan ini mungkin berguna pada tahun-tahun sebelumnya, namun saat ini belum cukup meyakinkan.

seperti yang dikatakan dalam editorial china real estate news di atas, “penting untuk memperjelas prioritas berdasarkan lingkungan ekonomi dan menyesuaikan serta mengoptimalkan kebijakan keuangan, moneter, fiskal dan perpajakan terkait dengan konsumsi real estat.”

dibandingkan dengan tekanan operasional bank, real estate dan makroekonomi saat ini merupakan pihak yang "berat" dan "mendesak".

dibandingkan dengan sektor perekonomian tiongkok lainnya, situasi perbankan secara keseluruhan, setidaknya di permukaan, jauh lebih baik. banyak tempat yang mencoba “menjual pot”, dan bank masih enggan meninggalkan situasi “sukses” yang telah berlangsung selama puluhan tahun.

risiko mendalam dalam industri perbankan tiongkok sebenarnya terletak pada besarnya potensi aset-aset bermasalah.

namun, menurunkan suku bunga kpr akan bermanfaat untuk meningkatkan status aset bermasalah bank. logikanya juga sangat sederhana. ketika suku bunga turun, semakin sedikit pemegang hipotek yang tidak mampu melakukan atau bahkan gagal bayar.

dalam dua tahun terakhir, ketika membuka media sosial, anda sering melihat "cerita" tentang tidak mampu membayar cicilan rumah dan terpaksa gagal bayar.

pemotongan suku bunga berarti pendapatan bunga yang berkurang; namun kegagalan kinerja yang meluas merupakan risiko sistemik.

bank harus menyadari hal ini, namun mereka tidak bersedia membicarakannya secara terbuka. hal ini memperlihatkan kartu truf mereka dalam permainan ini.

terlebih lagi, setiap orang, termasuk bank, memiliki rasa keberuntungan. meskipun "gagal bayar hipotek skala besar" sangat buruk, hal itu belum terjadi; dan tingginya suku bunga hipotek saat ini merupakan arus kas langsung yang dapat didengar.

03

saya yakin karena berbagai tekanan, bank pada akhirnya akan berkompromi.

hanya tinggal menunggu waktu saja suku bunga kpr yang ada diturunkan.

namun, permainan dan penolakan bank masih berarti.

misalnya, selisih suku bunga antara suku bunga kpr baru dan suku bunga kpr yang ada saat ini adalah 80 basis poin, namun apakah pada akhirnya akan turun menjadi 80 basis poin?

dilihat dari pemberitaan saat ini, setidaknya pada tahap pertama, kecil kemungkinannya bisa mencapai 80 basis poin dalam satu langkah.

penghematan sementara sebesar 30 basis poin ini adalah hasil permainan bank.

kreativitas gambar/gambar serangga

contoh lainnya, bukankah tidak ada penurunan suku bunga kpr yang ada? menerbitkannya setiap malam selama sebulan, seminggu, atau bahkan sehari berarti "memulihkan" ratusan juta "kerugian" bagi bank, dan tentu saja bank senang melihat hasilnya -saya telah setuju untuk menurunkan penyesuaian dengan mempertimbangkan situasi keseluruhan, tetapi mengapa anda tidak membiarkan saya menundanya selama sepuluh setengah hari lagi?

bonus yang tidak disengaja adalah karena berita penurunan suku bunga hipotek beredar di pasar, banyak pemberi pinjaman yang berencana membayar kembali pinjamannya di muka juga telah menghentikan tindakan mereka dan berada dalam keadaan menunggu dan melihat. ini "memulihkan" sejumlah besar "kerugian" bagi bank.

tunggu saja.