2024-09-13
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기존 모기지 이자율과 최신 모기지 이자율 사이에는 최소 80bp의 차이가 있습니다. 올바른 마음을 가진 기존 모기지 소유자는 이러한 이자율 차이를 눈감아 줄 수 없습니다.
장밍양이 각본을 맡은 작품
지난 이틀간 중국이 이르면 9월 초 기존 모기지 금리를 50bp 인하할 것이라는 소식이 전해졌고, 시중은행들은 현재 '최종 준비'를 하고 있다.
이는 높은 모기지 지불로 어려움을 겪고 있는 사람들에게는 확실히 좋은 소식입니다.
하지만 8월 말부터 기존 주택담보대출 금리를 인하한다는 소식이 끊이지 않고 2주가 지났는데도 여전히 '루머' 단계에 있다는 점도 예민해야 한다. "9월 초"라는 개방형 표현을 사용하는 데는 매우 조심스럽지 않습니다.
시장은 이 마지막 순간을 기다리며 다소 불안해했습니다.
01
기존 모기지 이자율을 낮추는 것이 너무 늦어 보이는 이유에 대한 가장 합리적인 설명은 관련 이해관계자들이 아직 최종 게임에 있다는 것입니다.
부정적인 측면은 당연히 은행이 이로 인해 막대한 이자마진 수입을 잃을 것이라는 점이다.
9월 2일 왕량 중국초상은행 총재는 교류회의에서 기존 주택담보대출 문제에 대해 주도적으로 대응했다. 현재 중국초상은행은 언론에서만 뉴스를 봤을 뿐 아직 어떤 소식도 듣지 못했다. 우리는 거대 모기지 관리 부서, 중국인민은행 또는 국가 금융감독관리국으로부터 정보를 수집하지 않았습니다.
이 구절의 의미는 분명하다.예금 금리와 주택담보대출 금리를 낮추려면 최소한 시중은행과 협의하는 것이 도입되더라도 그리 빠르지는 않을 것이다.
더 많은 정보를 제공하는 것은 wang liang 회장의 다음과 같은 말입니다.
이 분야의 정책이 도입되면 은행 업계의 기존 모기지 이자율에 부정적인 영향을 미칠 것입니다. 비슷한 정책을 내놓기 전에 거시경영부서에서 충분한 실증과 연구를 하리라 믿습니다.
즉, 기존 모기지 금리 인하에 대한 저항이 이보다 더 명백할 수는 없습니다.
그림/그림 곤충 창의력
은행 입장에서 보면 왕 총장의 발언에는 아무런 문제가 없다.
올해 상반기 6대 은행(공업, 농업, 건설, 중국, 통신, 체신)의 매출과 이익이 거의 모두 감소했는데, 순이자마진 하락이 핵심 원인이었다.
이때 기존 모기지 금리가 대폭 낮아지면 은행 생활은 더욱 어려워진다.
8월말 이후 계속되는 시중은행들의 주가 급등은 이러한 암울한 전망을 정확하게 반영하고 있다.
그러나 문제는 기존 주택담보대출 금리를 낮추는 것은 은행만의 문제가 아니라 주택담보대출 기관의 이익에는 관심이 없더라도 부동산 시장의 안정성은 물론 경제 전반과도 직결된다는 점이다.
이 문제는 은행의 의견을 들어야 하는데, 은행 입장에서만 생각한다면 어이가 없다.
지난 9월 7일 주택도시농촌개발부 관장 언론인 중국부동산신문은 "부동산 시장에서 내수를 뒷받침하기 위해 금리 정책이 여전히 활용될 수 있다"는 제목의 사설을 게재했다. 기존 모기지 이자율 인하를 위해 "비상적인 시기에 특단의 조치를 취해야 한다."
'중국부동산신문'은 금융당국과 은행에 직접 외쳤다. "최근 은행권에서도 기존 모기지 금리 인하에 대한 의견이 있는 것으로 알려졌다. 금융권은 더욱 문을 열어 조언을 구할 수 있어야 하며, 시장의 유익한 목소리를 적극적으로 경청해 주식대출한계금리를 과학적으로 적절하게 조정할 수 있다”고 말했다.
이 사설은 자신의 관점의 정당성을 높이기 위해 개혁 상황 전반에 대해서도 언급하고 있다.“개혁에는 용기와 돌파구가 필요하다”며 은행들이 조기 결정을 내릴 것을 촉구했다.
한편으로는 금융권, 다른 한편으로는 부동산 당국이 멀리서 외치고 모든 문제를 서류에 올려 놓고 대중에게 공개되는 것은 의심 할 여지없이 극히 드물고 건전한 게임입니다. .
02
센타린부동산연구원 통계에 따르면 2024년 8월 전국 평균 주택담보대출 금리는 3.25% 안팎으로 떨어졌고, 주택담보대출 평균 금리는 3.6% 안팎으로 떨어졌다. 일부 도시에서는 첫 주택 모기지 이자율이 3% 미만일 수도 있습니다.
전국의 기존 모기지 이자율은 일반적으로 여전히 약 4%이며, 일부는 심지어 4.5% 이상으로 높게 유지되기도 합니다.
이는 또한 기존 모기지 이자율과 최신 모기지 이자율 사이에 최소 80bp의 격차가 있음을 의미합니다.
올바른 마음을 가진 기존 모기지 소유자는 이러한 이자율 차이를 눈감아 줄 수 없습니다.
이 때문에 최근 몇 년간 대규모 '대출 조기 상환 물결'이 일어났다. 이것은 또한 시장 행동입니다.
그러나 기존 모기지 보유자의 조기 상환만으로는 은행이 변화를 주도하도록 강요할 수 없습니다.
현재 은행은 “하방 조정을 해야 한다”는 여러 가지 압력에 직면해 있습니다.
첫째, 위에서 언급한 바와 같이 부동산시장의 안정을 위해서는 기존 주택담보대출을 줄이는 것이 필수적이다.
둘째, 부진한 소비지표가 경제당국 고위층의 큰 관심을 끌고 있다. 특히 1선 도시에서는 주택담보대출에 대한 압박으로 인해 일반 주민들의 소비가 크게 밀리고 있는 상황이다.
국가통계국이 발표한 자료에 따르면 2024년 6월 베이징, 상하이, 광저우, 선전의 전년 대비 성장률은 5월 대비 각각 12.8%, 11%, 10.2%, 3.2% 급락했다. -6.3%, -9.4%, -9.3%, -2.2%.
중국의 경우 정책 압력이 시장 압력보다 더 강한 경우가 많습니다. 대출 보유자의 불만은 전반적인 경제 상황에 비해 훨씬 덜 결정적입니다.
그림/그림 곤충 창의력
엄청난 압박에 직면한 은행에는 확실히 스스로를 방어할 방법이 있습니다.
은행의 고전적인 수사는 은행 시스템의 이자율 스프레드가 더 이상 높지 않으며, 추가 압축이 은행의 정상적인 운영에 해를 끼칠 뿐만 아니라 시스템적 위험을 쉽게 초래할 수 있다는 것입니다.
이 진술은 이전에는 유용했을지 모르지만 지금은 충분히 설득력이 없습니다.
위의 중국 부동산 뉴스 사설에서 말했듯이 “경제 환경에 따라 우선 순위를 명확히 하고 부동산 소비와 관련된 금융, 통화, 재정 및 조세 정책을 조정하고 최적화해야 합니다.”
은행의 영업압력에 비해 현재 부동산과 거시경제학은 '무겁고' '긴급'한 편이다.
중국 경제의 다른 분야에 비해 은행의 전반적인 상황은 적어도 표면적으로는 훨씬 좋습니다. 많은 곳에서 '팟을 팔려고' 노력하고 있고, 은행들은 수십 년 동안 이어져온 '성공' 상태에서 여전히 벗어나기를 꺼리고 있습니다.
실제로 중국 은행산업의 뿌리 깊은 위험은 잠재적인 부실 자산의 규모에 있습니다.
그러나 기존 모기지 금리를 낮추는 것은 은행의 부실자산 상태를 개선하는 데 도움이 될 것입니다. 논리도 매우 간단합니다. 이자율이 떨어지면 모기지 보유자가 채무를 이행할 수 없거나 심지어 채무 불이행을 하는 경우도 줄어듭니다.
지난 2년간 소셜미디어를 열면 주택담보대출을 못 갚고 채무불이행을 당했다는 '이야기'를 자주 접하게 된다.
금리를 인하한다는 것은 이자 수익이 약간 줄어든다는 것을 의미하지만 광범위한 부실은 실제로 시스템적 위험입니다.
은행은 이를 알아야 하지만 공개적으로 이야기하기를 꺼립니다. 이는 게임에서 그들의 비장의 카드를 노출시킵니다.
게다가 은행을 포함한 모든 사람이 운이 좋다고 생각합니다. 비록 '대규모 모기지 채무 불이행'이 끔찍하지만 아직 발생하지 않았으며 기존 모기지 금리가 높다는 것은 즉시 들을 수 있는 현금 흐름입니다.
03
나는 다양한 압력으로 인해 은행이 결국 타협할 것이라고 믿습니다.
기존 모기지 금리가 인하되는 것은 시간문제일 뿐입니다.
하지만 은행의 게임과 저항은 여전히 의미가 있다.
예를 들어 신규 모기지 금리와 기존 모기지 금리의 금리 차이가 현재 80bp인데, 결국 80bp로 줄어들까요?
현재 뉴스로 볼 때 적어도 첫 번째 단계에서는 한 단계에 80bp를 달성할 가능성은 거의 없으며 많아야 50bp에 그칠 것입니다.
30 베이시스 포인트의 임시 저축은 은행 게임의 결과입니다.
그림/그림 곤충 창의력
또 다른 예로, 기존 모기지 금리는 인하되지 않았나요? 한 달, 일주일, 심지어 하루 동안 매일 밤 발행한다는 것은 은행에게 수억 달러의 "손실"을 "회수"하는 것을 의미하며, 은행은 당연히 결과를 보고 기뻐합니다.전체적인 상황을 고려해 조정폭을 낮추기로 합의했는데, 열흘 반만 더 연기해 주시면 어떨까요?
부차적인 덤은 기존 주택담보대출 금리를 인하한다는 소식이 시장에 돌자 대출금을 조기상환하려던 대출기관들 역시 행동을 멈추고 관망세에 있다는 점이다. 이는 은행의 막대한 "손실"을 "회수"했습니다.
그냥 기다리세요.
