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"se você tiver dinheiro sobrando, pode comprar um apartamento comercial. a taxa de retorno do aluguel pode facilmente ultrapassar 3%. o preço agora é equivalente ao de uma casa com pequenos direitos de propriedade. no distrito de luohu buxin, em shenzhen, muitos reais." gerentes de agências imobiliárias tornaram-se “valentões da estrada” ”, promovendo vigorosamente um projeto de apartamento comercial para os transeuntes.

muitas pessoas consideram uma questão quando compram uma casa: devo comprar um apartamento ou uma casa? recentemente, os repórteres realizaram pesquisas de campo no mercado de shenzhen e descobriram que cada vez mais apartamentos comerciais estão conquistando o mercado a “preços baixos”. alguns especialistas disseram que este fenómeno reflecte a pressão financeira das empresas imobiliárias e pode atenuar o sentimento do mercado até certo ponto.

foco no rendimento do aluguel?

de um modo geral, os apartamentos comerciais são produtos residenciais cujos direitos de propriedade são comerciais ou de escritórios, mas são transformados em apartamentos. no passado, apartamentos comerciais semelhantes tinham vantagens notáveis: não eram afetados por políticas como restrições de compra e restrições de vendas e tinham espaço para desenvolvimento independente em tipos de unidades. além disso, os preços eram geralmente mais baixos do que os produtos residenciais comuns na mesma área. , o que fez com que o custo de vida na zona central da cidade fosse menor. no entanto, as desvantagens destes apartamentos também são óbvias - a maioria dos projectos só tem direitos de propriedade de 40 anos, são implementadas normas comerciais de cobrança de água e electricidade e alguns projectos não têm ligações de gás.

quando o repórter visitou os distritos de futian e luohu em shenzhen, muitos gerentes de agências imobiliárias consideraram a taxa de retorno de aluguel o slogan de marketing mais importante. “as residências na mesma área custam pelo menos 50.000 yuans por metro quadrado. agora, o preço médio dos apartamentos comerciais aqui é de pouco mais de 20.000 yuans. devido ao tamanho pequeno, o aluguel unitário por metro quadrado é ainda maior do que o dos edifícios residenciais. a taxa de retorno anual de aluguel é definitivamente superior a 3%, enquanto a taxa de retorno anual de aluguel para propriedades residenciais é inferior a 1,5%.” em luohu buxin, existem comerciantes de apartamentos comerciais.

(foto de wu jiaming, um projeto de apartamento comercial em shenzhen)

coincidentemente, foi recentemente relatado que apartamentos comerciais entraram no mercado a “preços baixos” nas áreas de futian bagualing, nanshan tanglang e qianhai. em um apartamento comercial perto da área de qianhai, o preço oferecido pelos comerciantes é de cerca de 42.000 yuans por metro quadrado, o que representa quase 40% a 50% de desconto no preço das residências vizinhas.

um gerente sênior de marketing imobiliário disse aos repórteres que o mercado de apartamentos de shenzhen tem atualmente três propriedades principais: apartamentos empresariais, apartamentos comerciais e apartamentos de escritórios industriais. shenzhen parou de aprovar apartamentos comerciais que já são “semelhantes a residências”. "os apartamentos de escritórios comerciais podem ser entendidos como edifícios de escritórios convertidos em apartamentos; os apartamentos de escritórios industriais são geralmente semelhantes a dormitórios e requerem uma empresa registada para serem adquiridos. os apartamentos de escritórios comerciais são lançados em grandes quantidades e a 'preços baixos', o que também reflete os fundos das empresas imobiliárias até certo ponto. a pressão afetará realmente a confiança dos compradores de casas."

ou impactar o sentimento do mercado

de acordo com a análise do repórter, a partir de 2017, muitas cidades importantes introduziram sucessivamente políticas rigorosas para suprimir o desenvolvimento de apartamentos comerciais e proibir a "conversão de apartamentos comerciais em edifícios residenciais". no entanto, nos últimos tempos, algumas cidades quebraram gradualmente a proibição de “conversão de propriedades comerciais em propriedades residenciais” e, em vez disso, apoiaram a “conversão de propriedades comerciais em propriedades residenciais”.

por exemplo, o gabinete do governo municipal de wanning da província de hainan emitiu o "plano de trabalho para promover a desestocagem de propriedades comerciais e de escritório", que permite que as propriedades comerciais e de escritórios sejam geridas de acordo com a gestão residencial, se forem definidos pré-requisitos para a aquisição de tais. os imóveis comerciais podem usufruir do mesmo tratamento que a compra de imóveis residenciais. por exemplo, os filhos de uma família frequentam a escola próxima e as tarifas de água, luz, gás, etc. além disso, o gabinete municipal de recursos naturais e planeamento de changsha e o gabinete municipal de habitação e desenvolvimento urbano-rural de changsha também emitiram conjuntamente o "aviso sobre questões de apoio relativas à adaptação de apartamentos e outras propriedades residenciais comerciais em habitações residenciais".

além disso, muitas cidades quentes também lançaram sucessivamente terrenos “comerciais para residenciais”. por outro lado, de acordo com o china index research institute, a oferta e a procura de terrenos comerciais e de escritórios no primeiro semestre de 2024 estarão no nível mais baixo dos últimos anos, e o investimento em habitação comercial e de escritórios e os novos dados de construção irão ambos diminuir ano após ano.

li yujia, pesquisador-chefe do centro provincial de pesquisa de políticas de habitação de guangdong, acredita que muitas cidades têm superávit no mercado de escritórios comerciais, mas querem desenvolver a economia de construção e então são "alienadas" e se tornam apartamentos comerciais. estes apartamentos comerciais são reportados como escritórios comerciais quando são solicitados para construção. foi planejado e construído, mas posteriormente a planta foi modificada de acordo com as necessidades comerciais e residenciais, portanto não é um apartamento comercial formal. no passado, quando o mercado imobiliário estava em expansão, a procura de investimento nestes produtos era forte porque não tinham restrições de compra, eram de pequena dimensão e eram muito mais baratos do que os imóveis residenciais na mesma área. no entanto, quando o mercado imobiliário arrefece e os atributos financeiros e de investimento enfraquecem, são reveladas deficiências como a má experiência de vida e a grande oferta de produtos comerciais semelhantes, pelo que os preços de produtos comerciais semelhantes cairão ainda mais. embora os apartamentos comerciais e os edifícios residenciais tenham sido sempre duas linhas paralelas, os grandes descontos nas vendas de produtos comerciais e de escritório farão com que todo o sentimento do mercado fique cada vez mais deprimido, o que terá um certo impacto no mercado imobiliário em geral.

li yujia também enfatizou que a implementação da política "comercial para residencial" ainda precisa considerar uma variedade de fatores. por exemplo, ao ajustar-se às funções residenciais, o posicionamento do planejamento da área e o cumprimento dos requisitos de planejamento territorial e espacial devem ser considerados. ao mesmo tempo, é necessário atender aos indicadores de oferta de terrenos residenciais e evitar ultrapassar os indicadores existentes. além disso, as localidades também precisam garantir que as instalações públicas de apoio necessárias para projetos residenciais estejam instaladas. afinal, a “renovação de comercial para residencial” envolve melhorias na segurança contra incêndio e nas instalações de serviço público.