2024-09-12
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"여유가 있으면 상업용 아파트를 살 수 있습니다. 임대 수익률은 쉽게 3%를 초과할 수 있습니다. 가격은 이제 선전의 뤄후 부신(luohu buxin) 지구에 있는 주택 가격과 동일합니다." 부동산 중개인 관리자는 "도로 괴롭힘"이되어 지나가는 사람들에게 상업용 아파트 프로젝트를 적극적으로 홍보했습니다.
많은 사람들이 집을 살 때 한 가지 질문을 고려합니다. 아파트를 사야 할까요, 아니면 집을 사야 할까요? 최근 기자들이 선전 시장을 현장 조사한 결과 점점 더 많은 상업용 아파트가 '저렴한 가격'으로 시장을 장악하고 있는 것으로 나타났습니다. 일부 관계자는 이러한 현상이 부동산 회사들의 자금 압박을 반영한 것으로 시장 심리를 어느 정도 위축시킬 수 있다고 말했다.
임대수익률에 집중하시나요?
일반적으로 상업용 아파트란 재산권이 상업용 또는 사무실에 속하지만 아파트로 만들어진 주거용 제품을 말합니다. 과거 유사 상업용 아파트는 매입제한, 매매제한 등의 정책에 영향을 받지 않고, 단위 형태별로 자체 개발이 가능하다는 장점이 있었으며, 가격도 같은 지역의 일반 주거용 아파트보다 대체적으로 저렴했다. 이는 도시 핵심 지역의 생활비가 더 낮다는 것을 의미합니다. 그러나 이러한 아파트의 단점도 분명합니다. 대부분의 프로젝트는 재산권이 40년에 불과하고 상업용 물 및 전기 충전 표준이 구현되며 일부 프로젝트에는 가스 연결이 없습니다.
기자가 심천시 푸텐구와 뤄후구를 방문했을 때 많은 부동산 중개업자들은 임대수익률을 가장 중요한 마케팅 슬로건으로 꼽았다. “같은 지역의 주택 가격은 평방미터당 최소 50,000위안입니다. 현재 이곳의 상업용 아파트의 평균 가격은 작은 규모로 인해 주택용 건물의 임대료보다 훨씬 높습니다. 연간 임대 수익률은 확실히 3%가 넘는 반면, 주거용 부동산의 연간 임대 수익률은 1.5% 미만입니다.” luohu buxin에는 상업용 아파트 마케팅 담당자가 있습니다.
(사진: 선전의 상업용 아파트 프로젝트 wu jiaming)
공교롭게도 최근 futian bagualing, nanshan tanglang 및 qianhai 지역에서 상업용 아파트가 '저렴한 가격'으로 시장에 진입한 것으로 알려졌습니다. 첸하이 지역 인근 상업용 아파트의 경우 마케팅 담당자가 제시하는 가격은 평방미터당 약 42,000위안으로 주변 주택 가격보다 거의 40~50% 할인된 가격입니다.
한 고위 부동산 마케팅 관리자는 기자들에게 선전 아파트 시장에는 현재 비즈니스 아파트, 상업용 아파트, 산업용 오피스 아파트 등 세 가지 주요 부동산이 있다고 말했습니다. 선전은 이미 '주거용'인 상업용 아파트 승인을 중단했다. "상업용 오피스텔은 사무용 건물을 아파트로 개조한 것으로 이해될 수 있습니다. 산업용 오피스 아파트는 일반적으로 기숙사와 같으며 구매하려면 등록된 회사가 필요합니다. 상업용 오피스 아파트는 대량으로 '저렴한 가격'으로 출시됩니다. 압력은 부동산 회사의 자금을 어느 정도 반영합니다. 실제로 주택 구매자의 신뢰에 영향을 미칠 것입니다."
또는 시장 정서에 영향을 미침
기자의 리뷰에 따르면, 2017년부터 많은 주요 도시에서 상업용 아파트 개발을 억제하고 '상업용 아파트를 주거용 건물로 전환'하는 것을 금지하는 엄격한 정책을 연속적으로 도입했습니다. 그러나 최근 일부 도시에서는 '상업용 부동산을 주거용 부동산으로 전환' 금지를 점차 깨고 대신 '상업용 부동산을 주거용 부동산으로 전환'을 지원하고 있다.
예를 들어, 하이난성 완닝시 정부청은 "상업 및 사무용 상업용 부동산 재고 정리 촉진을 위한 작업 계획"을 발표했습니다. 이 계획은 구매 요건이 설정된 경우 상업용 및 사무용 상업용 부동산을 주거 관리에 따라 관리할 수 있도록 허용합니다. 상업용 부동산은 주거용 부동산 구입과 동일한 대우를 받을 수 있습니다. 예를 들어, 가족의 자녀가 근처에 학교에 다니고, 수도, 전기, 가스 등의 요금은 주거용 건물과 동일합니다. 또한, 창사시 천연자원기획국과 창사시 주택도시-농촌 개발국은 공동으로 "아파트 및 기타 상업용 주거용 부동산의 주거용 주택 조정에 관한 지원 사항에 관한 통지"를 발표했습니다.
뿐만 아니라, 많은 인기 도시에서는 '상업용지에서 주거용' 토지까지 연속적으로 출시했습니다. 한편, 중국지수연구소에 따르면 2024년 상반기 상업용지와 사무용지 수급은 최근 몇 년간 최저 수준을 기록할 것으로 예상된다. 해마다 감소하고 있습니다.
광동성 주택 정책 연구 센터의 li yujia 수석 연구원은 많은 도시가 상업용 사무실 시장에서 흑자를 갖고 있지만 건물 경제를 발전시키고 싶어하며 그 결과 대부분이 "소외"되어 상업용 아파트가 된다고 믿습니다. 이들 상업용 아파트는 건축 신청 당시에는 상업용 오피스로 신고됐으나, 이후 상업 및 주거용 요건에 따라 계획이 수정됐기 때문에 정식 업무용 아파트는 아니다. 과거 부동산 시장 호황기에는 이들 상품에 대한 투자수요가 컸다. 구매제한이 없고, 규모가 작으며, 같은 지역 주거용 부동산보다 가격이 훨씬 저렴했기 때문이다. 그러나 부동산 시장이 냉각되고 투자 및 재무 여력이 약화되면 생활 경험이 부족하고 유사 상권의 공급이 많은 등의 단점이 드러나기 때문에 유사 상권의 가격은 더욱 하락하게 됩니다. 상업용 아파트와 주거용 건물은 항상 두 개의 평행선이었지만 상업용 및 사무용 제품의 대규모 할인 판매로 인해 전체 시장 심리가 점점 더 침체되고 이는 전체 부동산 시장에 일정한 영향을 미칠 것입니다.
li yujia는 또한 "상업에서 주거까지" 정책을 시행하려면 여전히 다양한 요소를 고려해야 한다고 강조했습니다. 예를 들어 주거 기능을 조정할 때 지역 계획 위치 지정과 토지 및 공간 계획 요구 사항 준수를 고려해야 합니다. 동시에 택지 공급 지표를 충족하고 기존 지표를 초과하지 않도록 해야 한다. 또한, 지역에서는 주거용 프로젝트에 필요한 공공 지원 시설이 갖추어져 있는지 확인해야 합니다. 결국 "상업용에서 주거용으로의 개조"에는 화재 안전 개선 및 공공 서비스 시설이 포함됩니다.
