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「お金に余裕があれば、商業用アパートを購入することもできます。家賃の収益率はゆうに 3% を超えます。現在、深センの羅湖富新区では、その価格は小さな所有権を持つ住宅の価格と同等です。」不動産業者のマネージャーは「道路いじめっ子」になっており、商業用アパートのプロジェクトを通行人に精力的に宣伝している。

家を買うとき、多くの人は「アパートを買うべきか、それとも一軒家を買うべきか?」という質問を考えます。最近、記者らが深セン市場で現地調査を行ったところ、ますます多くの商業用アパートが「低価格」で市場を掌握していることが判明した。一部の関係者は、この現象は不動産会社の財務圧力を反映しており、市場センチメントをある程度弱める可能性があると指摘している。

賃貸利回りを重視しますか?

一般的に、商業用アパートは、所有権が商業用またはオフィスである住宅用商品をアパートに改造したものです。従来、同様の商業用マンションは、購入制限や販売制限などの政策の影響を受けず、住戸タイプの自主開発の余地があり、また、価格が同エリアの一般住宅に比べて全般的に安いなど、優れた利点を持っていました。つまり、都市の中心部の生活費が安くなりました。しかし、これらのアパートの欠点も明らかです。ほとんどのプロジェクトには 40 年間の所有権しかなく、商用水道と電気の料金基準が適用されており、一部のプロジェクトにはガス接続がありません。

記者が深セン市の福田区と羅湖区を訪問したとき、多くの不動産会社経営者は家賃収益率を最も重要なマーケティングスローガンとみなしていました。 「同じエリアの住宅の価格は1平方メートルあたり少なくとも5万元です。現在、ここの商業アパートの平均価格は2万元強です。規模が小さいため、1平方メートルあたりの家賃単価は住宅よりもさらに高くなっています。年間賃貸収益率は間違いなく 3% を超えていますが、住宅用不動産の年間収益率は 1.5% 未満です。」

（写真提供：呉嘉明、深センの商業アパートプロジェクト）

偶然にも、最近、福田八卦嶺、南山堂郎、前海地域で商業用アパートが「低価格」で市場に参入していると報じられている。前海地区近くの商業マンションでは、販売業者が提示した価格は1平方メートル当たり約4万2000元で、周囲の住宅価格より40～50％近く安い。

不動産マーケティングの上級マネージャーは記者団に対し、深センのアパート市場には現在、ビジネスアパート、商業アパート、産業用オフィスアパートの3つの主要物件があると語った。深セン市は、すでに「住宅のような」商業用アパートの承認を停止した。 「商業オフィスアパートメントはオフィスビルをアパートに改造したものと理解できますが、産業オフィスアパートメントは一般に寮のようなもので、購入するには登録された会社が必要です。商業オフィスアパートメントは大量に「低価格」で発売されますが、これもまた、圧力は不動産会社の資金をある程度反映しており、住宅購入者の信頼に実際に影響を及ぼします。」

または市場センチメントに影響を与える

記者のレビューによると、2017年以降、多くの主要都市が商業マンションの開発を抑制し、「商業マンションの住宅用建物への転用」を禁止する厳しい政策を相次いで導入した。しかし、最近では一部の都市が「商業用不動産の住宅用不動産への転用」の禁止を徐々に打ち破り、代わりに「商業用不動産の住宅用不動産への転用」を支持するようになってきている。

例えば、海南省万寧市政府局は「商業・オフィス商業不動産の在庫整理促進作業計画」を発行し、前提条件が設定されていれば、商業・オフィス商業不動産を住宅管理に準じて管理することを認めている。商業用不動産は住宅用不動産を購入するのと同じ扱いを受けることができます。たとえば、家族の子供たちは近くの学校に通い、水道、電気、ガスなどの料金は住宅用建物と同じです。さらに、長沙市天然資源計画局と長沙市住宅都市農村開発局は共同で「アパートおよびその他の商業用住宅不動産の住宅への調整に関する支援事項に関する通知」も発表した。

それだけでなく、多くの注目都市も「商業地から住宅地へ」の土地を次々と投入している。一方、中国指数研究院によると、2024年上半期の商業・オフィス用地の需給は近年で最低水準となり、商業・オフィス住宅投資と新築建設データはともに減少する見通しだ。前年比で減少。

広東省住宅政策研究センターの主任研究員であるリー・ユジア氏は、多くの都市は商業オフィス市場に余剰があるが、建築経済を発展させたいと考えており、その結果、都市は「疎外」され、ほとんどが商業アパートになると考えている。これらの商業用アパートは、建設申請時に商業オフィスとして報告されますが、後に商業および住宅の要件に応じて計画が変更されたため、正式なビジネス用アパートではありません。過去に不動産市場が活況を呈していた時期には、これらの商品は購入制限がなく、規模も小さく、同じエリアの住宅用不動産よりもはるかに安価だったため、これらの商品への投資需要は旺盛でした。しかし、不動産市場が冷え込み、投資や財務の属性が弱まると、居住経験の乏しさや類似商品の供給量の多さなどの欠点が顕在化し、類似商品の価格はさらに下落することになる。商業用マンションと住宅ビルは常に平行線であったが、商業用・オフィス用商品の大幅な値引き販売は市場全体のセンチメントをますます悪化させ、不動産市場全体に一定の影響を与えるだろう。

李玉佳氏はまた、「商業から住宅へ」政策の実施には依然としてさまざまな要素を考慮する必要があると強調した。例えば、住宅機能に調整する場合、エリア計画の位置や土地と空間計画の要件の遵守を考慮する必要がある。同時に、宅地供給指標を達成し、既存の指標を超過しないようにする必要がある。さらに、地方自治体は、住宅プロジェクトに必要な公的支援施設を確実に整備する必要があります。結局のところ、「商業施設から住宅への改修」には、防火性の向上と公共サービス施設が含まれます。