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"se hai soldi di riserva, puoi comprare un appartamento commerciale. il tasso di rendimento dell'affitto può facilmente superare il 3%. il prezzo è ora equivalente a quello di una casa con piccoli diritti di proprietà. nel distretto di luohu buxin a shenzhen, molti sono reali." i gestori delle agenzie immobiliari sono diventati “bulli della strada””, promuovendo con vigore ai passanti un progetto di appartamento commerciale.

molte persone quando acquistano una casa si pongono una domanda: dovrei comprare un appartamento o una casa? recentemente, i giornalisti hanno condotto indagini sul campo nel mercato di shenzhen e hanno scoperto che sempre più appartamenti commerciali stanno conquistando il mercato a "prezzi bassi". alcuni addetti ai lavori hanno affermato che questo fenomeno riflette la pressione finanziaria delle società immobiliari e potrebbe in una certa misura smorzare il sentiment del mercato.

concentrarsi sul rendimento locativo?

in generale, gli appartamenti commerciali sono prodotti residenziali i cui diritti di proprietà sono commerciali o direzionali, ma trasformati in appartamenti. in passato, appartamenti commerciali simili presentavano notevoli vantaggi: non erano influenzati da politiche come restrizioni all'acquisto e alla vendita e avevano spazio per uno sviluppo indipendente nelle tipologie abitative. inoltre, i prezzi erano generalmente inferiori rispetto ai normali prodotti residenziali nella stessa zona , il che significava che il costo della vita nella zona centrale della città era più basso. tuttavia, anche gli svantaggi di questi appartamenti sono evidenti: la maggior parte dei progetti ha solo diritti di proprietà di 40 anni, vengono implementati standard commerciali per la ricarica di acqua ed elettricità e alcuni progetti non hanno collegamenti per il gas.

quando il giornalista ha visitato i distretti di futian e luohu a shenzhen, molti gestori di agenzie immobiliari hanno considerato il tasso di rendimento dell'affitto come lo slogan di marketing più importante. “le residenze nella stessa zona costano almeno 50.000 yuan al metro quadrato. ora il prezzo medio degli appartamenti commerciali qui è di poco superiore ai 20.000 yuan. a causa delle dimensioni ridotte, l’affitto unitario al metro quadrato è addirittura superiore a quello degli edifici residenziali. il tasso di rendimento annuo dell’affitto è decisamente superiore al 3%, mentre il tasso di rendimento annuo dell’affitto per le proprietà residenziali è inferiore all’1,5%”. a luohu buxin ci sono rivenditori di appartamenti commerciali.

(foto di wu jiaming, un progetto di appartamento commerciale a shenzhen)

per coincidenza, è stato recentemente riferito che appartamenti commerciali sono entrati nel mercato a "prezzi bassi" nelle aree di futian bagualing, nanshan tanglang e qianhai. in un appartamento commerciale vicino alla zona di qianhai, il prezzo offerto dagli operatori di marketing è di circa 42.000 yuan al metro quadrato, ovvero quasi dal 40% al 50% in meno rispetto al prezzo delle residenze circostanti.

un senior marketing manager immobiliare ha detto ai giornalisti che il mercato degli appartamenti di shenzhen attualmente ha tre proprietà principali: appartamenti commerciali, appartamenti commerciali e appartamenti per uffici industriali. shenzhen ha smesso di approvare appartamenti commerciali che sono già “di tipo residenziale”. "gli appartamenti per uffici commerciali possono essere intesi come edifici adibiti ad uffici trasformati in appartamenti; gli appartamenti per uffici industriali sono generalmente simili a dormitori e richiedono l'acquisto da parte di una società registrata. gli appartamenti per uffici commerciali vengono lanciati in grandi quantità e a 'prezzi bassi', che inoltre riflette in una certa misura i fondi delle società immobiliari. la pressione influirà effettivamente sulla fiducia degli acquirenti di case."

o influenzare il sentimento del mercato

secondo l'analisi del giornalista, a partire dal 2017, molte città chiave hanno successivamente introdotto politiche rigorose per reprimere lo sviluppo di appartamenti commerciali e vietare la "conversione di appartamenti commerciali in edifici residenziali". tuttavia, negli ultimi tempi, alcune città hanno gradualmente violato il divieto di “convertire le proprietà commerciali in proprietà residenziali” e hanno invece sostenuto la “conversione delle proprietà commerciali in proprietà residenziali”.

ad esempio, l'ufficio governativo municipale di wanning della provincia di hainan ha pubblicato il "piano di lavoro per promuovere la riduzione delle scorte di proprietà commerciali e uffici", che consente di gestire le proprietà commerciali e uffici secondo la gestione residenziale se vengono stabiliti i prerequisiti per l'acquisto gli immobili commerciali possono godere dello stesso trattamento dell'acquisto di immobili residenziali, ad esempio i figli di una famiglia vanno a scuola nelle vicinanze, e le tariffe di acqua, luce, gas, ecc. sono le stesse degli edifici residenziali. inoltre, l'ufficio municipale per le risorse naturali e la pianificazione di changsha e l'ufficio municipale per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale di changsha hanno emesso congiuntamente l'"avviso su questioni di supporto riguardanti l'adeguamento di appartamenti e altre proprietà residenziali commerciali in alloggi residenziali".

non solo, molte città calde hanno successivamente lanciato terreni “da commerciali a residenziali”. d’altro canto, secondo il china index research institute, la domanda e l’offerta di terreni commerciali e direzionali nella prima metà del 2024 sarà al livello più basso degli ultimi anni, e i dati sugli investimenti in alloggi commerciali e direzionali e sulle nuove costruzioni saranno entrambi in crescita. diminuire di anno in anno.

li yujia, ricercatore capo del centro di ricerca sulla politica abitativa provinciale del guangdong, ritiene che molte città abbiano un surplus nel mercato degli uffici commerciali, ma vogliono sviluppare l'economia edilizia, e poi si "alienano" e diventano appartamenti commerciali questi appartamenti commerciali sono segnalati come uffici commerciali quando ne viene richiesta la costruzione. è stato progettato e costruito, ma successivamente la pianta è stata modificata in base alle esigenze commerciali e residenziali, quindi non è un appartamento commerciale formale. in passato, quando il mercato immobiliare era in forte espansione, la domanda di investimenti per questi prodotti era forte perché non avevano restrizioni di acquisto, erano di piccole dimensioni ed erano molto più economici degli immobili residenziali nella stessa zona. tuttavia, quando il mercato immobiliare si raffredda e gli investimenti e le caratteristiche finanziarie si indeboliscono, si rivelano carenze come una scarsa esperienza di vita e un’ampia offerta di prodotti commerciali simili, quindi i prezzi di prodotti commerciali simili diminuiranno ancora di più. sebbene gli appartamenti commerciali e gli edifici residenziali siano sempre stati due linee parallele, le grandi vendite a sconto di prodotti commerciali e per uffici faranno sì che l'intero sentimento del mercato diventi sempre più depresso, il che avrà un certo impatto sul mercato immobiliare complessivo.

li yujia ha anche sottolineato che l'attuazione della politica "da commerciale a residenziale" deve ancora considerare una serie di fattori. ad esempio, quando si adatta alle funzioni residenziali, è necessario considerare il posizionamento della pianificazione dell'area e il rispetto dei requisiti di pianificazione territoriale. allo stesso tempo, è necessario soddisfare gli indicatori di offerta di terreni residenziali ed evitare di superare gli indicatori esistenti. inoltre, le località devono anche garantire che siano presenti le strutture pubbliche di supporto necessarie per i progetti residenziali. dopo tutto, la "ristrutturazione da commerciale a residenziale" comporta miglioramenti della sicurezza antincendio e strutture di servizio pubblico.