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"si vous avez de l'argent de côté, vous pouvez acheter un appartement commercial. le taux de rendement locatif peut facilement dépasser 3 %. le prix est désormais équivalent à celui d'une maison avec de petits droits de propriété. dans le district de luohu buxin à shenzhen, de nombreux biens immobiliers." les directeurs d'agences immobilières sont devenus des « tyrans de la route », promouvant vigoureusement un projet d'appartements commerciaux auprès des passants.

de nombreuses personnes se posent une question lors de l’achat d’une maison : dois-je acheter un appartement ou une maison ? récemment, des journalistes ont mené des enquêtes sur le marché de shenzhen et ont constaté que de plus en plus d'appartements commerciaux s'emparent du marché à « bas prix ». certains initiés ont déclaré que ce phénomène reflète la pression financière des sociétés immobilières et pourrait dans une certaine mesure freiner le sentiment du marché.

focus sur le rendement locatif ?

d'une manière générale, les appartements commerciaux sont des produits résidentiels dont les droits de propriété sont commerciaux ou de bureau mais qui sont transformés en appartements. dans le passé, des appartements commerciaux similaires présentaient des avantages exceptionnels : ils n'étaient pas affectés par des politiques telles que les restrictions d'achat et de vente, et permettaient un développement indépendant des types d'unités. de plus, les prix étaient généralement inférieurs à ceux des produits résidentiels ordinaires dans la même zone. , ce qui signifiait que le coût de la vie dans le centre-ville était inférieur. cependant, les inconvénients de ces appartements sont également évidents : la plupart des projets ne disposent que de droits de propriété de 40 ans, des normes commerciales de tarification de l'eau et de l'électricité sont mises en œuvre et certains projets ne disposent pas de raccordements au gaz.

lorsque le journaliste s'est rendu dans les districts de futian et de luohu à shenzhen, de nombreux directeurs d'agences immobilières ont considéré le taux de rendement des locations comme le slogan marketing le plus important. « les résidences dans la même zone coûtent au moins 50 000 yuans par mètre carré. aujourd'hui, le prix moyen des appartements commerciaux ici est d'un peu plus de 20 000 yuans. en raison de leur petite taille, le loyer unitaire au mètre carré est encore plus élevé que celui des immeubles résidentiels. le taux de rendement annuel des loyers est nettement supérieur à 3 %, tandis que le taux de rendement annuel des propriétés résidentielles est inférieur à 1,5 %. à luohu buxin, il existe des commerçants d'appartements commerciaux.

(photo de wu jiaming, un projet d'appartements commerciaux à shenzhen)

par coïncidence, il a été récemment rapporté que des appartements commerciaux étaient entrés sur le marché à des « prix bas » dans les régions de futian bagualing, nanshan tanglang et qianhai. dans un appartement commercial près de la zone de qianhai, le prix proposé par les commerçants est d'environ 42 000 yuans par mètre carré, soit près de 40 à 50 % de moins que le prix des résidences environnantes.

un directeur principal du marketing immobilier a déclaré aux journalistes que le marché des appartements à shenzhen compte actuellement trois propriétés principales : des appartements d'affaires, des appartements commerciaux et des appartements de bureaux industriels. shenzhen a cessé d'approuver les appartements commerciaux qui sont déjà « de type résidentiel ». « les appartements de bureaux commerciaux peuvent être compris comme des immeubles de bureaux transformés en appartements ; les appartements de bureaux industriels ressemblent généralement à des dortoirs et nécessitent une société enregistrée pour être achetés. les appartements de bureaux commerciaux sont lancés en grandes quantités et à des « prix bas », ce qui également reflète dans une certaine mesure les fonds des sociétés immobilières. la pression affectera en fait la confiance des acheteurs de maison.

ou avoir un impact sur le sentiment du marché

selon l'analyse du journaliste, à partir de 2017, de nombreuses villes clés ont successivement introduit des politiques strictes visant à réprimer le développement d'appartements commerciaux et à interdire la « conversion d'appartements commerciaux en immeubles résidentiels ». cependant, ces derniers temps, certaines villes ont progressivement brisé l'interdiction de « convertir des propriétés commerciales en propriétés résidentielles » et ont plutôt soutenu « la conversion de propriétés commerciales en propriétés résidentielles ».

par exemple, le bureau du gouvernement municipal de wanning de la province de hainan a publié le « plan de travail pour promouvoir le déstockage des propriétés commerciales et de bureaux », qui permet de gérer les propriétés commerciales et de bureaux conformément à la gestion résidentielle si des conditions préalables sont définies pour leur achat. les propriétés commerciales peuvent bénéficier du même traitement que l'achat de propriétés résidentielles. par exemple, les enfants d'une famille vont à l'école à proximité et les frais d'eau, d'électricité, de gaz, etc. sont les mêmes que ceux des immeubles d'habitation. en outre, le bureau municipal des ressources naturelles et de la planification de changsha et le bureau municipal du logement et du développement urbain-rural de changsha ont également publié conjointement l'« avis sur les questions de soutien concernant l'ajustement des appartements et autres propriétés résidentielles commerciales en logements résidentiels ».

de plus, de nombreuses villes chaudes ont également lancé successivement des terrains « commerciaux à résidentiels ». d'autre part, selon le china index research institute, l'offre et la demande de terrains commerciaux et de bureaux au premier semestre 2024 seront au niveau le plus bas de ces dernières années, et les investissements dans les logements commerciaux et de bureaux ainsi que les nouvelles données sur la construction seront tous deux baisse d’année en année.

li yujia, chercheur en chef du centre provincial de recherche sur la politique du logement du guangdong, estime que de nombreuses villes ont un excédent sur le marché des bureaux commerciaux, mais elles veulent développer l'économie du bâtiment, puis elles sont « aliénées » et deviennent la plupart des appartements commerciaux. ces appartements commerciaux sont signalés comme bureaux commerciaux lorsqu'ils sont demandés pour la construction. ils ont été planifiés et construits, mais plus tard, le plan a été modifié en fonction des exigences commerciales et résidentielles, il ne s'agit donc pas d'un appartement commercial formel. dans le passé, lorsque le marché immobilier était en plein essor, la demande d'investissement pour ces produits était forte car ils n'étaient soumis à aucune restriction d'achat, étaient de petite taille et étaient beaucoup moins chers que les propriétés résidentielles dans la même zone. cependant, lorsque le marché immobilier se refroidit et que les attributs financiers et d'investissement s'affaiblissent, des lacunes telles qu'une mauvaise expérience de vie et une offre importante de produits commerciaux similaires se révèlent, de sorte que les prix de produits commerciaux similaires chuteront encore plus. bien que les appartements commerciaux et les immeubles résidentiels aient toujours été deux lignes parallèles, les ventes à rabais importantes de produits commerciaux et de bureaux entraîneront une dépression croissante de l'ensemble du marché, ce qui aura un certain impact sur l'ensemble du marché immobilier.

li yujia a également souligné que la mise en œuvre de la politique « du commercial au résidentiel » doit encore prendre en compte une variété de facteurs, par exemple, lors de l'adaptation aux fonctions résidentielles, il faut tenir compte du positionnement de l'aménagement du territoire et du respect des exigences d'aménagement du territoire et de l'espace. dans le même temps, il est nécessaire de respecter les indicateurs de l'offre de terrains résidentiels et d'éviter de dépasser les indicateurs existants. en outre, les localités doivent également veiller à ce que les installations publiques nécessaires aux projets résidentiels soient en place. après tout, la « rénovation du commercial au résidentiel » implique des améliorations de la sécurité incendie et des équipements de service public.