nachricht

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„wenn sie geld übrig haben, können sie eine gewerbewohnung kaufen. die mietrendite kann leicht über 3 % liegen. der preis entspricht jetzt dem eines hauses mit kleinen eigentumsrechten.“ manager von immobilienagenturen sind zu „straßentyrannern“ geworden, die passanten energisch für ein gewerbewohnungsprojekt werben.

viele menschen beschäftigen sich beim hauskauf mit einer frage: soll ich eine wohnung oder ein haus kaufen? kürzlich führten reporter feldstudien auf dem shenzhener markt durch und stellten fest, dass immer mehr gewerbewohnungen den markt zu „niedrigen preisen“ erobern. einige insider sagten, dass dieses phänomen den finanziellen druck der immobilienunternehmen widerspiegelt und die marktstimmung bis zu einem gewissen grad dämpfen könnte.

konzentrieren sie sich auf die mietrendite?

im allgemeinen handelt es sich bei gewerbewohnungen um wohnprodukte, deren eigentumsrechte gewerblich oder büromäßig sind, aber in wohnungen umgewandelt werden. in der vergangenheit hatten vergleichbare gewerbewohnungen herausragende vorteile: sie waren nicht von richtlinien wie kauf- und verkaufsbeschränkungen betroffen und boten raum für eine unabhängige entwicklung in einheitentypen. darüber hinaus waren die preise im allgemeinen niedriger als bei gewöhnlichen wohnprodukten in der gleichen gegend , was dazu führte, dass die lebenshaltungskosten im kerngebiet der stadt niedriger waren. allerdings liegen auch die nachteile dieser wohnungen auf der hand: die meisten projekte verfügen nur über 40-jährige eigentumsrechte, es werden gewerbliche wasser- und stromgebührenstandards umgesetzt und einige projekte verfügen nicht über einen gasanschluss.

als der reporter die bezirke futian und luohu in shenzhen besuchte, betrachteten viele manager von immobilienagenturen die mietrendite als den wichtigsten marketingslogan. „wohnungen kosten in der gleichen gegend mindestens 50.000 yuan pro quadratmeter. aufgrund der geringen größe liegt der durchschnittspreis für gewerbewohnungen sogar höher als bei wohngebäuden. die jährliche mietrendite liegt auf jeden fall bei über 3 %, während die jährliche mietrendite für wohnimmobilien unter 1,5 % liegt.“ in luohu buxin gibt es vermarkter für gewerbewohnungen.

(foto von wu jiaming, einem gewerbewohnungsprojekt in shenzhen)

zufälligerweise wurde kürzlich berichtet, dass in den gebieten futian bagualing, nanshan tanglang und qianhai gewerbewohnungen zu „niedrigen preisen“ auf den markt gekommen sind. für eine gewerbewohnung in der nähe des viertels qianhai liegt der von vermarktern angebotene preis bei etwa 42.000 yuan pro quadratmeter, was fast 40 bis 50 % des preises der umliegenden wohnungen entspricht.

ein leitender immobilienmarketingmanager sagte reportern, dass der wohnungsmarkt in shenzhen derzeit drei hauptimmobilien umfasst: geschäftswohnungen, gewerbewohnungen und industrie-bürowohnungen. shenzhen hat die genehmigung von gewerbewohnungen eingestellt, die bereits „wohnähnlichen charakter“ haben. „unter gewerbe-bürowohnungen versteht man bürogebäude, die in wohnungen umgewandelt werden; industrie-bürowohnungen ähneln in der regel wohnheimen und erfordern zum kauf ein eingetragenes unternehmen. gewerbe-bürowohnungen werden in großen mengen und zu „niedrigen preisen“ auf den markt gebracht, was auch der fall ist spiegelt bis zu einem gewissen grad die mittel der immobilienunternehmen wider. der druck wird sich tatsächlich auf das vertrauen der hauskäufer auswirken.

oder die marktstimmung beeinflussen

laut der rezension des reporters haben viele großstädte seit 2017 sukzessive strenge richtlinien eingeführt, um die entwicklung von gewerbewohnungen zu unterdrücken und die „umwandlung von gewerbewohnungen in wohngebäude“ zu verbieten. allerdings haben einige städte in jüngster zeit das verbot der „umwandlung von gewerbeimmobilien in wohnimmobilien“ schrittweise durchbrochen und stattdessen die „umwandlung von gewerbeimmobilien in wohnimmobilien“ befürwortet.

beispielsweise hat das regierungsamt der stadt wanning in der provinz hainan den „arbeitsplan zur förderung des lagerabbaus von gewerbe- und bürogewerbeimmobilien“ herausgegeben, der die verwaltung von gewerbe- und bürogewerbeimmobilien gemäß der wohnverwaltung ermöglicht, sofern entsprechende voraussetzungen geschaffen werden gewerbeimmobilien können die gleiche behandlung genießen wie der kauf von wohnimmobilien. beispielsweise gehen die kinder einer familie in der nähe zur schule und die gebühren für wasser, strom, gas usw. sind die gleichen wie für wohngebäude. darüber hinaus haben das changsha municipal natural resources and planning bureau und das changsha municipal housing and urban-rural development bureau gemeinsam die „mitteilung zu unterstützenden angelegenheiten im zusammenhang mit der umwandlung von wohnungen und anderen gewerblichen wohnimmobilien in wohnimmobilien“ herausgegeben.

darüber hinaus haben viele angesagte städte sukzessive „gewerblich genutzte“ grundstücke in wohngebiete umgewandelt. andererseits werden nach angaben des china index research institute angebot und nachfrage an gewerbe- und büroflächen im ersten halbjahr 2024 auf dem niedrigsten stand der letzten jahre sein, und sowohl die gewerbe- und bürowohnungsinvestitionen als auch die neubaudaten werden steigen rückgang gegenüber dem vorjahr.

li yujia, chefforscher des guangdong provincial housing policy research center, glaubt, dass viele städte einen überschuss auf dem kommerziellen büromarkt haben, aber sie wollen die bauwirtschaft entwickeln, und dann werden sie „entfremdet“ und werden größtenteils zu kommerziellen wohnungen diese gewerbewohnungen werden bei der baubeantragung als gewerbebüros gemeldet. sie wurden geplant und gebaut, der plan wurde jedoch später entsprechend den gewerbe- und wohnanforderungen geändert, sodass es sich nicht um eine formelle geschäftswohnung handelt. in der vergangenheit, als der immobilienmarkt boomte, war die investitionsnachfrage nach diesen produkten groß, da es keine kaufbeschränkungen gab, sie klein waren und viel günstiger waren als wohnimmobilien in der gleichen gegend. wenn sich der immobilienmarkt jedoch abkühlt und die investitions- und finanzeigenschaften schwächer werden, werden mängel wie ein schlechtes wohnerlebnis und ein großes angebot an ähnlichen kommerziellen produkten deutlich, sodass die preise für ähnliche kommerzielle produkte noch weiter sinken werden. obwohl gewerbewohnungen und wohngebäude schon immer zwei parallele linien waren, werden die großen rabattverkäufe von gewerbe- und büroprodukten dazu führen, dass die gesamte marktstimmung zunehmend gedrückt wird, was gewisse auswirkungen auf den gesamten immobilienmarkt haben wird.

li yujia betonte auch, dass bei der umsetzung der „gewerbe-zu-wohn“-politik noch eine reihe von faktoren berücksichtigt werden müssen. beispielsweise müssen bei der anpassung an wohnfunktionen die positionierung der gebietsplanung und die einhaltung von grundstücks- und raumplanungsanforderungen berücksichtigt werden. gleichzeitig ist es notwendig, die indikatoren für das angebot an wohngrundstücken einzuhalten und eine überschreitung der bestehenden indikatoren zu vermeiden. darüber hinaus müssen die kommunen auch dafür sorgen, dass die für wohnprojekte erforderlichen öffentlichen unterstützungseinrichtungen vorhanden sind. denn mit der „sanierung von gewerbe- zu wohnprojekten“ sind verbesserungen des brandschutzes und öffentlicher dienstleistungen verbunden.