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as pessoas estão “votando com os pés”, pagando antecipadamente seus empréstimos

para reduzir o pagamento de juros

o recente tema dos ajustes existentes nas taxas de juros das hipotecas desencadeou discussões acaloradas no mercado.

isto começou com um relatório da bloomberg em 30 de agosto. diz-se que os clientes podem renegociar a taxa de juros da hipoteca com o banco, ou "remortgage" entre bancos, ou seja, solicitar novamente um empréstimo à habitação de outro banco, e será aplicada a última taxa de juros da hipoteca. um relatório subsequente entrou em maiores detalhes.

no início de setembro, a internet até informou erradamente que a aplicação china merchants bank tinha começado a testar a função de “ajuste da taxa de juro hipotecária existente” em pequim. na verdade, esta função visa ajustar as taxas de juros hipotecárias existentes no ano passado, e muitos aplicativos bancários têm funções semelhantes.

face às expectativas do mercado, a redução das taxas de juro hipotecárias existentes é uma questão complexa que envolve os interesses de muitas partes.

reembolsar empréstimos antecipadamente está se tornando “gestão financeira”

as pessoas estão “votando com os pés”, pagando antecipadamente seus empréstimos para reduzir o pagamento de juros.

em junho deste ano, a equipa de investigação macroeconómica de guotai junan calculou o indicador da taxa de pré-pagamento dos residentes (cpr) para quantificar a proporção de mutuários que reembolsam os seus empréstimos antecipadamente dentro do período especificado. desde 2017, a cpr oscilou basicamente em torno dos 20%. desde fevereiro de 2024, este indicador acelerou a sua trajetória ascendente, atingindo um máximo histórico de 37% em abril, refletindo um aumento significativo dos reembolsos antecipados dos residentes.

guotai junan destacou que antes de 2021, o principal factor para os residentes reembolsarem os seus empréstimos antecipadamente é a sua forte vontade de comprar uma casa, e as casas em segunda mão precisam de pagar o empréstimo antes de poderem ser negociadas. em 2022, o banco central reduziu a lpr (taxa de cotação do mercado de empréstimos) durante cinco anos consecutivos e as taxas de juro dos empréstimos caíram para mínimos históricos. a política de redução das taxas de juro das hipotecas existentes ainda não apareceu. as taxas de juros dos empréstimos levaram os residentes a realizar a substituição de empréstimos, empréstimos ao consumo e empréstimos comerciais estão facilmente disponíveis, levando os residentes a reembolsar antecipadamente os seus empréstimos.

desde 2021, a substituição ilegal de empréstimos habitacionais por empréstimos ao consumidor e empréstimos comerciais tem ocorrido de tempos em tempos. os empréstimos comerciais desempenharam um papel importante no incidente de especulação imobiliária "shenzhen real estate management" naquele ano. hoje em dia, as taxas de juro dos empréstimos ao consumo e dos empréstimos às empresas entraram no prefixo “2”.

no entanto, de acordo com a análise de guotai junan, as razões para a última vaga de reembolsos antecipados de empréstimos são diferentes das anteriores, motivadas principalmente pela "escassez de activos de alto rendimento". “quando há falta de outros activos investíveis de alto rendimento, os residentes têm o incentivo para extrair liquidez de activos de baixo rendimento (tais como depósitos e acções) e depois atribuí-la ao reembolso antecipado de empréstimos.” há falta de activos disponíveis no mercado, investimento em activos de alto rendimento, por outro lado, as taxas de juro das hipotecas existentes ainda são elevadas, e os residentes até consideram o reembolso antecipado do empréstimo como uma espécie de “gestão financeira”.

wang yifeng, analista bancário-chefe da everbright securities, estimou num relatório de pesquisa divulgado em novembro de 2022 que a grande maioria dos empréstimos hipotecários existentes foram emitidos após 2014. entre eles, durante o período de altas taxas de juros de 2017 a 2021, o saldo hipotecário existente representava cerca de 73%. naquela época, a proporção de empréstimos hipotecários existentes com acréscimos de pontos superiores a 50bp chegava a 64,4%.

embora de acordo com a política do final de agosto de 2023, as taxas de juros hipotecárias existentes foram reduzidas, com uma redução média de 75bp. no entanto, a taxa de juro das hipotecas incrementais caiu significativamente no ano passado e a diferença entre as taxas de juro entre as hipotecas incrementais e as existentes aumentou novamente.

em 17 de maio de 2024, o banco popular da china anunciou que iria ajustar a política de taxas de juro para empréstimos à habitação pessoal comercial e cancelar o limite inferior da política de taxas de juro para empréstimos à habitação pessoal comercial para primeira e segunda habitação a nível nacional. este é o conteúdo central do “517 new deal para o mercado imobiliário”.

actualmente, com excepção das três cidades de primeiro nível, pequim, xangai e shenzhen, que não aboliram o limite inferior das taxas de juro hipotecárias, os limites inferiores das taxas de juro dos empréstimos para primeira e segunda habitação noutras cidades foram cancelados. . desde o final de 2023, pequim reduziu duas vezes o limite inferior das taxas de juros hipotecários. o limite inferior das taxas de juros do primeiro empréstimo à habitação foi reduzido do anterior lpr+55bp para lpr-45bp, e o aumento de pontos acumulados caiu. por 100bp. no final de maio, guangzhou, também uma cidade de primeira linha, anunciou a eliminação do limite inferior das taxas de juros hipotecários. além disso, em fevereiro e julho de 2024, o banco central orientou duas vezes o lpr de 5 anos ou mais para diminuir num total de 35bp.

o cancelamento ou redução significativa do limite inferior das taxas de juro hipotecárias e a redução da lpr de 5 anos ou mais fizeram com que as taxas de juro incrementais das hipotecas acelerassem para baixo. segundo dados do banco central, no segundo trimestre de 2023, a taxa de juro média ponderada dos novos empréstimos hipotecários a nível nacional foi de 4,11%, tendo caído para 3,45% no segundo trimestre de 2024.

de acordo com cálculos de lu ting, economista-chefe da nomura china, depois que as taxas de juros hipotecárias existentes forem reduzidas em média 73 bp em 2023, estima-se que a média atual das taxas de juros hipotecárias existentes será de cerca de 4,5%, e os juros a diferença de taxa com as taxas de juros incrementais da hipoteca será de aproximadamente 90 bp - 130 bp.

tomando como exemplo a primeira casa de pequim, a atual taxa de juros incremental da hipoteca é de 3,4%, e a taxa de juros da hipoteca existente chega a 4,75%. a diferença da taxa de juros entre as duas chega a 135bp. a taxa de juros para quem compra uma casa pela primeira vez nas principais cidades geralmente caiu para “3”, e alguns bancos em cidades de primeiro nível como guangzhou caíram para menos de 3%.

a diferença nas taxas de juros entre hipotecas novas e existentes está relacionada ao método de precificação das taxas de juros hipotecárias. existem dois métodos principais de precificação para taxas de juros hipotecários, um é o modelo de taxa de juros fixa e o outro é o modelo de taxa de juros flutuante que consiste em lpr e pontos. segundo zou lan, diretor do departamento de política monetária do banco central, 99% dos empréstimos hipotecários adotam um mecanismo de taxa de juros flutuante.

em 3 de junho de 2024, em changzhou, jiangsu, pessoas foram consultadas sobre questões hipotecárias no centro de gestão do fundo de previdência habitacional. foto/china-singapura

“embora a taxa de juros hipotecária tenha sido reduzida, a taxa de juros hipotecária existente ainda é alta. o modelo de taxa de juros flutuante só pode esperar até janeiro do próximo ano para se ajustar, e só pode reduzir parte da redução do lpr este ano, e o. parte adicional não pode ser ajustada. isso torna as características de altas taxas de juros do empréstimo hipotecário existente muito proeminentes, juntamente com o recente declínio rápido nas taxas de juros de depósitos e nas taxas de juros de gestão financeira, constituem a causa raiz do reembolso antecipado do empréstimo", li yujia, chefe. pesquisador do centro de pesquisa de políticas habitacionais do instituto provincial de planejamento urbano de guangdong, disse ao china news weekly.

assim, após o “517 new deal para o mercado imobiliário”, os pontos somados por várias cidades foram significativamente reduzidos e a diferença de taxas de juro entre hipotecas novas e antigas voltou a aumentar. a situação atual é relativamente semelhante à de meados de 2023, quando a diferença de taxas de juro entre os empréstimos hipotecários novos e existentes também atingiu cerca de 100bp.

em 31 de agosto de 2023, o banco popular da china e a administração estatal de supervisão financeira emitiram conjuntamente o "aviso sobre assuntos relevantes que reduzem as taxas de juros dos empréstimos à habitação para primeira habitação existentes" (doravante denominado "aviso"), esclarecendo que os mutuários elegíveis existentes possam solicitar empréstimos. negociar taxas de juros mais baixas com instituições financeiras credoras.

hoje, a diferença de taxas de juro entre empréstimos hipotecários novos e existentes foi mais uma vez alargada para cerca de 100bp. li yujia acredita que a recente redução das taxas de juro dos depósitos bancários, bem como da taxa de juro das operações de mercado aberto do banco central, levou a um rápido declínio nos custos de financiamento dos bancos comerciais, o que abriu espaço para reduções nos juros hipotecários existentes taxas.

desta vez, porém, os bancos estão sob maior pressão.

os múltiplos dilemas dos bancos

no final de junho deste ano, o saldo nacional de empréstimos habitacionais pessoais era de 37,79 trilhões de yuans, uma redução anual de 2,1% e uma redução de aproximadamente 410 bilhões de yuans em relação ao final de 2023. os dados do relatório provisório mostram que, no primeiro semestre de 2024, o saldo dos empréstimos habitacionais pessoais de muitos bancos listados, como o banco da china, o banco de comunicações, o banco de desenvolvimento shanghai pudong e o banco industrial, diminuiu. do banco industrial caiu mais de 10 bilhões de yuans.

atualmente, não é fácil pagar antecipadamente o empréstimo. a maioria dos bancos exige que você espere um mês ou até três meses para solicitar o reembolso antecipado do empréstimo. alguns bancos de pequeno e médio porte têm restrições quanto ao número de reembolsos antecipados de empréstimos e alguns bancos só podem solicitá-los uma vez por ano.

os bancos esperam atrasar o "reembolso antecipado" e não querem que activos de alta qualidade, como empréstimos à habitação pessoais, sejam perdidos rapidamente. a redução da taxa de juro dos empréstimos à habitação existentes é considerada uma ajuda para isso. contudo, os bancos enfrentam a pressão da redução das margens de juros líquidas, e cada ajustamento de 1bp nas taxas de juro hipotecárias existentes significa uma perda de dinheiro real. os bancos também enfrentam um dilema.

de acordo com cálculos anteriores do instituto de pesquisa do banco da china, assumindo que a taxa de juros hipotecária existente seja reduzida em 50 bp, a margem de juros líquida do banco será reduzida em 7 bp, o lucro operacional será reduzido em 3% e o lucro líquido será ser reduzido em 6%. no segundo trimestre de 2024, a margem financeira líquida dos bancos comerciais foi de 1,54%, uma diminuição homóloga de 20 bp, que caiu para o nível mais baixo desde a recolha das estatísticas.

por outras palavras, a menos que o custo dos depósitos seja reduzido de forma igual ou mesmo excessiva, os bancos, especialmente os bancos com uma proporção relativamente elevada de empréstimos hipotecários existentes, enfrentarão maior pressão. no primeiro semestre de 2024, muitos bancos registaram um crescimento negativo das receitas e dos lucros, o que esteve relacionado com a pressão sobre as margens de juros líquidas.

zhou wanfu, vice-presidente do banco de comunicações, disse que o impacto de fatores como a redução das taxas de juros hipotecárias existentes em 2023, o "517 new deal" e as duas reduções do lpr em 2024 nas margens de juros líquidas dos bancos irá continuam a aparecer no segundo semestre do ano. ao mesmo tempo, a tendência actual dos depósitos a prazo e dos depósitos a longo prazo não foi atenuada, o que afectou, em certa medida, a tendência descendente dos custos do passivo. "de uma perspectiva para o ano inteiro, nosso objetivo é manter a margem de juros líquida basicamente estável e lutar por uma melhoria marginal. é difícil e desafiador conseguir isso."

em suma, por um lado, as taxas de juro sobre activos de alta qualidade, tais como empréstimos à habitação pessoal, estão a diminuir, e os bancos ganham menos, por outro lado, as pessoas esperam obter mais juros através de depósitos regulares e de longo prazo, e os bancos; pagar mais juros. com uma diminuição e um aumento, as receitas e os lucros dos bancos ficarão naturalmente sob pressão.

“todo mundo está sofrendo muito”, lamentou uma pessoa do departamento de crédito pessoal de um banco de ações.

a redução das taxas de depósito é obviamente uma forma de lidar com tal pressão. foi também depois da redução das taxas de juro hipotecárias existentes no ano passado que as taxas de juro dos depósitos foram reduzidas, a venda de grandes certificados de depósitos foi interrompida e foram implementados pagamentos manuais de juros. desde setembro de 2022, os seis principais bancos estatais reduziram as taxas de juro dos depósitos cinco vezes, três das quais ocorreram após a emissão do "aviso" sobre a redução das taxas de juro hipotecárias existentes, no final de agosto de 2023.

tomando como exemplo o banco industrial e comercial da china, após ajustes em 25 de julho deste ano, a atual taxa de juros listada para depósitos correntes do banco é de 0,15% para depósitos a prazo de montante fixo, as taxas de juros listadas para 1 ano, 3 anos; e 5 anos são 1,35% e 1,75%, respectivamente, 1,8%. em comparação com antes de 15 de setembro de 2022, as taxas de juros listadas de vários tipos de depósitos foram reduzidas em 15bp para 100bp, entre as quais a taxa de juros listada de depósitos a prazo de 3 anos caiu de 2,75% para 1,75%, uma diminuição de 100bp.

a pressão sobre as margens de juro líquidas dos bancos é obviamente uma preocupação importante para a redução das taxas de juro hipotecárias existentes. zou lan, diretor do departamento de política monetária do banco popular da china, disse francamente numa conferência de imprensa em 5 de setembro que, em termos de taxas de juro, o banco central continua a promover a estabilização e o declínio dos custos abrangentes de financiamento social. ao mesmo tempo, importa também notar que a procura de gestão de activos por parte dos depósitos bancários afectada por factores como o desvio de produtos e o estreitamento das margens de juros líquidas dos bancos, novas descidas nas taxas de juro dos depósitos e empréstimos ainda enfrentam certas restrições.

em 4 de agosto de 2024, em huizhou, guangdong, os cidadãos perguntaram sobre a compra de uma casa no escritório de vendas. imagem/visual china

contudo, os bancos também enfrentam dilemas nas perdas de juros causadas por reembolsos antecipados de empréstimos e margens de juros líquidas reduzidas.

o economista ren zeping acredita que, do ponto de vista de um banco, os bancos precisam actualmente de resolver urgentemente o problema da expansão das perdas de juros causadas pelo aumento do pré-pagamento de empréstimos. a redução das taxas de juro hipotecárias existentes pode ser uma solução razoável. uma perda de lucros e uma redução razoável das taxas hipotecárias existentes são melhores. os pacotes de taxas de juros para empréstimos imobiliários ajudam os bancos a reter clientes de qualidade.

a redução do ano passado nas taxas de juro hipotecárias existentes refreou, até certo ponto, a tendência dos pré-pagamentos. de acordo com dados do banco central, antes da redução das taxas de juros hipotecárias existentes, o montante do reembolso antecipado dos empréstimos hipotecários em todo o país aumentou. em agosto de 2023, o montante do reembolso antecipado dos empréstimos à habitação pessoal em todo o país atingiu 432,45 mil milhões de yuans. após a emissão do “aviso” em 31 de agosto, o valor médio mensal de pré-pagamento do crédito à habitação diminuiu 10,5% de setembro a dezembro face a agosto.

no entanto, ainda existem dúvidas se a nova ronda de cortes nas taxas de juro hipotecárias existentes poderá reduzir os reembolsos antecipados. dado que as margens de juro líquidas dos bancos caíram para mínimos históricos, se os bancos compensarem a perda das taxas de juro hipotecárias existentes reduzindo as taxas de depósito e outros métodos, os residentes poderão aumentar a sua disponibilidade para reembolsar antecipadamente os empréstimos devido ao declínio nos rendimentos do investimento. o relatório de investigação da tianfeng securities afirmou que a redução das taxas de juro hipotecárias existentes pode não aliviar completamente a pressão do “reembolso antecipado” porque este último está enraizado em retornos mais baixos do investimento social.

o relatório anual de 2023 do china merchants bank mencionou especificamente: após o ajustamento das taxas de juro hipotecárias existentes, a diferença das taxas de juro entre os empréstimos novos e antigos diminuiu, o que tem um certo efeito de flexibilização no reembolso antecipado. rendimentos, espera-se que o reembolso antecipado dos empréstimos hipotecários ainda seja limitado em 2024. permanecerá num nível relativamente elevado nos últimos anos.

ren zeping acredita que a redução das taxas de juro hipotecárias existentes fará com que os bancos percam juros e os bancos, especialmente aqueles com uma elevada proporção de empréstimos hipotecários, não tenham motivação. recomenda-se que os bancos com uma elevada proporção de empréstimos à habitação sejam apoiados para aumentar o seu entusiasmo. por exemplo, fornecer orientações aos bancos estatais e bancos por ações com grandes empréstimos hipotecários e incentivar os bancos estatais a desempenharem um papel de liderança. os bancos que baixam ativamente as taxas de juro dos empréstimos hipotecários existentes podem ser apoiados por cortes específicos de rrr. os subsídios de apoio em dinheiro real e o estabelecimento de instrumentos estruturais de política monetária proporcionarão subsídios iguais ou parciais aos bancos para perdas de juros causadas pela redução das taxas de juro hipotecárias existentes.

quanto espaço para ajuste existe?

olhando para além da perspectiva dos bancos, nos últimos anos muitos economistas propuseram a redução das taxas de juro hipotecárias existentes em entrevistas com repórteres como uma medida suplementar ou alternativa ao desembolso directo de dinheiro aos residentes para expandir o consumo dos residentes.

o consumo precisa urgentemente de um impulso. dados do instituto nacional de estatística mostram que nos primeiros sete meses de 2024, as vendas totais a retalho de bens de consumo aumentaram 3,5% em termos homólogos, com a taxa de crescimento a cair 0,2 pontos percentuais em termos mensais e 3,8 pontos percentuais em termos anuais. pontos ano após ano. o "relatório de operações financeiras regionais da china (2024)" afirmou que a redução do ano passado nas taxas de juros hipotecárias existentes "desempenhou um papel significativo no estímulo ao crescimento do consumo". no primeiro trimestre após a implementação da política, ou seja, no quarto trimestre de 2023, as despesas de consumo per capita dos residentes urbanos em todo o país atingiram 8.679 yuans, um aumento anual de 8,4%, e a taxa de crescimento aumentou em 12,3 pontos percentuais em comparação com o mesmo período do ano passado.

um inquérito por amostragem realizado pela sucursal de chongqing do banco central às famílias envolvidas na redução das taxas de juro hipotecárias existentes mostrou que mais de 30% dos residentes inquiridos planeavam utilizar os pagamentos de juros poupados para aumentar o consumo, incluindo o consumo diário, viagens , educação infantil, etc.

o mercado espera naturalmente que uma nova ronda de reduções nas taxas de juro hipotecárias existentes possa produzir o mesmo efeito, mas agora que os bancos enfrentam um dilema, quanto espaço resta para reduções?

no "relatório de operações financeiras regionais da china (2024)", o banco central revisou o efeito da política de redução das taxas de juros hipotecárias existentes em 2023 em um tópico especial, dizendo que desde a implementação da política, mais de 23 trilhões de yuans em as taxas de juros hipotecárias existentes foram reduzidas, com uma redução média de 0,73 pontos percentuais. isso reduz as despesas com juros dos mutuários em aproximadamente 170 bilhões de yuans a cada ano.

a última rodada de taxas de juros hipotecários existentes caiu em média 73 bp, mas apenas para quem compra uma casa pela primeira vez, e a nova taxa de juros de execução adicionada ao lpr não deve ser inferior ao limite inferior do empréstimo à habitação pela primeira vez taxa de juros da cidade onde o empréstimo original foi emitido. é precisamente com base nestas duas restrições que o relatório de investigação da tianfeng securities acredita que a amplitude e a magnitude dos benefícios da redução das taxas de juro hipotecárias existentes em agosto de 2023 não são pequenas, mas ainda há espaço para novas reduções.

dado que o limite inferior das taxas de juro hipotecárias não foi cancelado ou diminuiu significativamente quando o empréstimo original foi emitido, a extensão da redução será afetada nas cidades com limites inferiores de taxas de juro mais elevados quando o empréstimo original foi emitido. por exemplo, o limite inferior da primeira taxa de juro do empréstimo à habitação de pequim permaneceu durante muito tempo em lpr+55bp.

quanto ao espaço para uma nova rodada de reduções nas taxas de juros hipotecárias existentes, lu ting acredita que o banco central pode orientar os bancos comerciais a reduzir as taxas de juros hipotecárias existentes nos próximos meses, e espera-se que a taxa de redução da taxa de juros seja semelhante para isso no final de 2023.

ren zeping acredita que considerando que a margem financeira líquida do banco já se encontra num nível baixo, espera-se que a magnitude desta ronda de redução fique na faixa de 60bp-80bp. de acordo com seus cálculos, com base em um empréstimo hipotecário de 30 anos de 1 milhão de yuans e reembolsos iguais de principal e juros, estima-se que uma redução de 60bp-80bp na taxa de juros hipotecária existente pode reduzir o pagamento mensal do mutuário em cerca de 340-450 yuan, economizando o pagamento mensal e o reembolso total em 7% -9%.

no que diz respeito ao método de ajustamento das taxas de juro hipotecárias existentes, o mundo exterior está particularmente preocupado com a possibilidade de ser adoptado um método de "remortgage" interbancário. a última rodada de reduções das taxas de juros hipotecárias existentes ocorreu nominalmente na forma de negociações entre os mutuários existentes pela primeira vez e as instituições financeiras que concedem empréstimos. na verdade, menos de um mês após a divulgação do "aviso", em 25 de setembro,. 2023, vários bancos os clientes que cumprirem as regras existentes de ajuste do primeiro empréstimo à habitação iniciarão o ajuste automático em lote. para aqueles que necessitam de julgamento ou processamento adicional, serão abertos canais online e offline para aceitar solicitações de clientes. esta é também a razão pela qual muitos aplicativos bancários lançaram funções relacionadas.

a suposta “remortgage interbancária” significa que os mutuários podem voltar a solicitar empréstimos à habitação junto de outros bancos, intensificando assim a concorrência entre os bancos. uma situação semelhante ocorreu após a crise financeira de 2008.

em outubro de 2008, o banco central emitiu uma política para reduzir o limite inferior das taxas de juro hipotecárias de 0,85 vezes a taxa de juro de referência para 0,7 vezes. no quarto trimestre daquele ano, os bancos de pequena e média dimensão forneceram activamente aos clientes "remortgage" gratuito e outros serviços, arrebatando clientes de grandes bancos. isto levou os bancos por acções e os grandes bancos estatais a baixarem sucessivamente as taxas de juro. hipotecas existentes.

chen wenjing, diretor de pesquisa de mercado do instituto de pesquisa de índices da china, disse ao china news weekly que a expectativa de incentivar a "rehipoteca" entre diferentes bancos pode ser relativamente fraca. “pode ser mais apropriado para o mutuário trocar internamente com o banco comercial original ou com o banco comercial original para reduzir diretamente a taxa de juros hipotecária existente. no entanto, a troca de hipotecas entre diferentes bancos pode causar maior concorrência no mercado e perturbar o esperado. estabilidade”.

a “bota” de uma nova rodada de cortes nas taxas de juros para os empréstimos hipotecários existentes ainda não chegou. comparada com as expectativas das pessoas, a posição oficial é relativamente cautelosa. numa conferência de imprensa em 5 de setembro, zou lan disse que os ajustamentos políticos, tais como cortes de rrr e cortes nas taxas de juro, ainda precisam de observar as tendências económicas.