новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

люди «голосуют ногами», досрочно выплачивая кредиты

уменьшить процентные платежи

недавняя корректировка существующих процентных ставок по ипотечным кредитам вызвала горячие дискуссии на рынке.

все началось с отчета bloomberg от 30 августа. говорят, что клиенты могут либо пересмотреть процентную ставку по ипотеке с банком, либо «перезаложить ипотеку» между банками, то есть повторно подать заявку на жилищный кредит в другом банке, и будет применена последняя процентная ставка по ипотеке. последующий отчет был более подробным.

в начале сентября в интернете даже появилась ложная информация о том, что приложение china merchants bank app начало тестирование функции «существующей корректировки процентной ставки по ипотечным кредитам» в пекине. фактически эта функция направлена ​​на корректировку существующих процентных ставок по ипотеке в прошлом году, и многие банковские приложения имеют аналогичные функции.

на фоне ожиданий рынка снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам является сложным вопросом, затрагивающим интересы многих сторон.

досрочное погашение кредитов становится «финансовым менеджментом»

люди «голосуют ногами», досрочно погашая кредиты, чтобы снизить процентные выплаты.

в июне этого года макроисследовательская группа готая цзюнаня рассчитала показатель уровня досрочного погашения резидентами (cpr), чтобы количественно определить долю заемщиков, которые досрочно погашают свои кредиты в течение указанного периода. с 2017 года cpr в основном колебался в районе 20%. с февраля 2024 года этот показатель ускорил тенденцию к росту, достигнув в апреле исторического максимума в 37%, что отражает значительный рост досрочных погашений резидентами.

гуотай цзюнан отметил, что до 2021 года основным фактором, позволяющим жителям досрочно погасить свои кредиты, является их сильное желание купить дом, а подержанные дома должны погасить кредит, прежде чем их можно будет продать. в 2022 году центральный банк пять лет подряд снижал lpr (рыночную ставку по кредитам), а процентные ставки по кредитам упали до исторического минимума. политика снижения существующих ставок по ипотечным кредитам пока не проявляется. процентные ставки по кредитам побудили жителей осуществлять замену кредитов, потребительские кредиты и бизнес-кредиты легко доступны, что заставляет жителей погашать свои кредиты досрочно.

с 2021 года время от времени происходила незаконная замена жилищных кредитов потребительскими и бизнес-кредитами. бизнес-кредиты сыграли важную роль в инциденте со спекуляциями недвижимостью в шэньчжэне «shenzhen real estate management». в настоящее время процентные ставки потребительских кредитов и бизнес-кредитов вошли в префикс «2».

однако, согласно анализу гуотая цзюнаня, причины последней волны досрочного погашения кредитов отличаются от предыдущих, главным образом, из-за "нехватки высокодоходных активов". «при нехватке других высокодоходных активов, пригодных для инвестирования, у резидентов есть стимул извлекать ликвидность из низкодоходных активов (таких как депозиты и акции), а затем направлять ее на досрочное погашение кредитов». на рынке ощущается нехватка свободных активов. инвестиции в высокодоходные активы, с другой стороны, существующие процентные ставки по ипотечным кредитам по-прежнему высоки, и жители даже рассматривают досрочное погашение кредита как своего рода «финансовый менеджмент».

ван ифэн, главный банковский аналитик everbright securities, в исследовательском отчете, опубликованном в ноябре 2022 года, подсчитал, что подавляющее большинство существующих ипотечных кредитов было выдано после 2014 года. среди них в период высоких процентных ставок с 2017 по 2021 год существующий остаток ипотеки составлял около 73%. в то время доля существующих ипотечных кредитов с начислением баллов, превышающим 50bp, составляла 64,4%.

хотя согласно политике в конце августа 2023 года существующие процентные ставки по ипотечным кредитам были снижены, в среднем на 75bp. однако процентные ставки по дополнительным ипотечным кредитам значительно снизились в прошлом году, а разрыв в процентных ставках между дополнительными и существующими ипотечными кредитами снова увеличился.

17 мая 2024 года народный банк китая объявил, что скорректирует политику процентных ставок для коммерческих потребительских жилищных кредитов и отменит нижний предел политики процентных ставок для коммерческих личных жилищных кредитов для первого и второго дома на национальном уровне. это основное содержание «нового курса 517 для рынка недвижимости».

в настоящее время, за исключением трех городов первого уровня (пекин, шанхай и шэньчжэнь), которые не отменили нижний предел процентных ставок по ипотечным кредитам, нижние лимиты процентных ставок по кредитам на первое и второе жилье в других городах отменены. . с конца 2023 года пекин дважды снизил нижний предел процентных ставок по ипотечным кредитам. нижний предел процентных ставок по первому жилищному кредиту был снижен с предыдущего lpr+55bp до lpr-45bp, а совокупный прирост пунктов снизился. на 100bp. в конце мая гуанчжоу, также город первого уровня, объявил об отмене нижнего предела процентных ставок по ипотечным кредитам. кроме того, в феврале и июле 2024 года центральный банк дважды прогнозировал снижение lpr от 5 лет и выше в общей сложности на 35 bp.

отмена или значительное снижение нижнего предела процентных ставок по ипотечным кредитам и снижение lpr на срок 5 лет и выше привели к ускоренному снижению дополнительных процентных ставок по ипотечным кредитам. по данным цб, во втором квартале 2023 года средневзвешенная процентная ставка по новым ипотечным кредитам по стране составила 4,11%, а во втором квартале 2024 года она снизилась до 3,45%.

по расчетам лу тинга, главного экономиста nomura china, после того, как существующие процентные ставки по ипотечным кредитам снизятся в среднем на 73 bp в 2023 году, ожидается, что текущие средние существующие процентные ставки по ипотечным кредитам составят около 4,5%, а процентная ставка составит около 4,5%. разница в ставках с дополнительными процентными ставками по ипотечным кредитам составит примерно 90–130 bp.

если взять в качестве примера первый дом в пекине, текущая дополнительная процентная ставка по ипотеке составляет 3,4%, а существующая процентная ставка по ипотеке достигает 4,75%. разница процентных ставок между ними достигает 135bp. процентная ставка для тех, кто впервые покупает жилье в крупных городах, как правило, упала до «3», а некоторые банки в городах первого уровня, таких как гуанчжоу, даже упали до уровня ниже 3%.

разница процентных ставок между новыми и существующими ипотечными кредитами связана с методом ценообразования процентных ставок по ипотечным кредитам. существует два основных метода ценообразования для процентных ставок по ипотечным кредитам: один — модель с фиксированной процентной ставкой, а другой — модель с плавающей процентной ставкой, состоящая из lpr и баллов. по словам цзоу ланя, директора департамента денежно-кредитной политики центрального банка, 99% ипотечных кредитов используют механизм плавающей процентной ставки.

3 июня 2024 года в чанчжоу, цзянсу, люди консультировались по вопросам ипотеки в центре управления фондом жилищного обеспечения. фото/китай-сингапур

«несмотря на то, что процентная ставка по ипотеке была снижена, существующая процентная ставка по ипотеке все еще высока. модель плавающей процентной ставки может подождать только до января следующего года, чтобы адаптироваться, и она может уменьшить только часть снижения lpr в этом году, а также уменьшить процентную ставку по ипотеке. дополнительная часть не может быть скорректирована. это делает характеристики существующих ипотечных кредитов высокими процентными ставками очень заметными, в сочетании с недавним быстрым снижением процентных ставок по депозитам и процентных ставок по финансовому управлению, что является основной причиной досрочного погашения кредита», - ли юйцзя, руководитель. исследователь центра исследований жилищной политики института городского планирования провинции гуандун рассказал china news weekly.

таким образом, после «нового курса 517 на рынке недвижимости» баллы, добавленные различными городами, были значительно уменьшены, а разница процентных ставок между новыми и старыми ипотечными кредитами снова увеличилась. текущая ситуация относительно аналогична ситуации в середине 2023 года, когда разница процентных ставок между новыми и существующими ипотечными кредитами также достигла около 100bp.

31 августа 2023 года народный банк китая и государственная администрация финансового надзора совместно выпустили «уведомление о соответствующих вопросах, касающихся снижения процентных ставок по существующим жилищным кредитам на приобретение первого жилья» (далее именуемое «уведомление»), разъясняющее что существующие заемщики первого жилья, имеющие право на получение кредита, могут подать заявку на получение кредита. договориться о более низких процентных ставках с кредитными финансовыми учреждениями.

сегодня разница процентных ставок между новыми и существующими ипотечными кредитами снова увеличилась примерно до 100bp. ли юйцзя считает, что недавнее снижение процентных ставок по банковским депозитам, а также процентной ставки центрального банка по операциям на открытом рынке привело к быстрому снижению стоимости финансирования коммерческих банков, что открыло пространство для снижения существующих процентов по ипотечным кредитам. ставки.

однако на этот раз банки оказываются под еще большим давлением.

множественные дилеммы банков

по состоянию на конец июня текущего года баланс национального жилищного жилищного кредита составил 37,79 трлн юаней, что на 2,1% меньше, чем в прошлом году, и примерно на 410 млрд юаней по сравнению с концом 2023 года. данные промежуточного отчета показывают, что в первой половине 2024 года баланс потребительских жилищных кредитов многих перечисленных банков, таких как банк китая, банк коммуникаций, шанхайский банк развития пудун и промышленный банк, например, снизился. индустриального банка упал более чем на 10 млрд юаней.

в настоящее время досрочно погасить кредит непросто. большинство банков требуют подождать один или даже три месяца, чтобы подать заявку на досрочное погашение кредита. в некоторых малых и средних банках установлены ограничения на количество досрочных погашений кредита, а некоторые банки могут подать заявку на него только один раз в год.

банки надеются отсрочить «досрочное погашение» и не хотят, чтобы высококачественные активы, такие как потребительские жилищные кредиты, были быстро потеряны, снижение процентной ставки по существующим жилищным кредитам, как полагают, поможет этому. однако банки сталкиваются с давлением сужения чистой процентной маржи, и каждая корректировка существующих процентных ставок по ипотечным кредитам на 1bp означает потерю реальных денег. банки также сталкиваются с дилеммой.

согласно предыдущим расчетам исследовательского института банка китая, если предположить, что существующая процентная ставка по ипотечным кредитам снизится на 50 bp, чистая процентная маржа банка уменьшится на 7 bp, операционный доход сократится на 3%, а чистая прибыль увеличится. сократиться на 6%. во втором квартале 2024 года чистая процентная маржа коммерческих банков составила 1,54%, что на 20 б.п. меньше, чем годом ранее, что упало до самого низкого уровня с момента сбора статистики.

другими словами, если стоимость депозитов не снизится в равной степени или даже чрезмерно, банки, особенно банки с относительно высокой долей существующих ипотечных кредитов, столкнутся с большим давлением. в первой половине 2024 года у многих банков наблюдался отрицательный рост выручки и прибыли, что было связано с давлением на чистую процентную маржу.

чжоу ваньфу, заместитель президента банка коммуникаций, заявил, что влияние таких факторов, как снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам в 2023 году, «новый курс 517» и два сокращения lpr в 2024 году, на чистую процентную маржу банков будет продолжат появляться во второй половине года. в то же время, текущая тенденция срочных и долгосрочных депозитов не смягчилась, что в определенной степени повлияло на тенденцию снижения стоимости обязательств. «в перспективе всего года наша цель — сохранить чистую процентную маржу практически стабильной и стремиться к незначительному улучшению. это сложно и сложно».

короче говоря, с одной стороны, процентные ставки по высококачественным активам, таким как потребительские жилищные кредиты, снижаются, и банки зарабатывают меньше, с другой стороны, люди надеются получить больше процентов за счет регулярных и долгосрочных депозитов, а банки; платить больше процентов. при одном уменьшении и одном увеличении доходы и прибыль банка, естественно, окажутся под давлением.

«все переносят это тяжело», — пожаловался журналистам сотрудник отдела личного кредитования акционерного банка.

снижение ставок по депозитам, очевидно, является одним из способов справиться с таким давлением. именно после того, как в прошлом году были снижены существующие процентные ставки по ипотечным кредитам, были снижены процентные ставки по депозитам, прекращена продажа крупных депозитных сертификатов и введена ручная выплата процентов. с сентября 2022 года шесть крупнейших госбанков пять раз снижали процентные ставки по депозитам, три из которых произошли после того, как в конце августа 2023 года было выпущено «уведомление» о снижении существующих процентных ставок по ипотечным кредитам.

если взять icbc в качестве примера, то после корректировки 25 июля этого года текущая процентная ставка по текущим депозитам банка составляет 0,15% для единовременных срочных депозитов, указанные процентные ставки на 1 год, 3 года и 5 лет; составляют 1,35% и 1,75% соответственно, 1,8%. по сравнению с периодом до 15 сентября 2022 года перечисленные процентные ставки по различным типам депозитов были снижены на 15 до 100 bp, в том числе перечисленная процентная ставка по 3-летним срочным депозитам снизилась с 2,75% до 1,75%, снижение 100 бп.

давление на чистую процентную маржу банков, очевидно, является важной проблемой для снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам. цзоу лань, директор департамента денежно-кредитной политики народного банка китая, откровенно заявил на пресс-конференции 5 сентября, что с точки зрения процентных ставок центральный банк продолжает способствовать стабилизации и снижению комплексных затрат на социальное финансирование. в то же время следует также отметить, что дальнейшее снижение процентных ставок по депозитам и кредитам, вызванное такими факторами, как перенаправление продуктов и сужение чистой процентной маржи банков, по-прежнему сталкивается с определенными ограничениями.

4 августа 2024 года в городе хуэйчжоу провинции гуандун граждане обратились в офис продаж по поводу приобретения дома. изображение/визуальный китай

однако банки также сталкиваются с дилеммами, связанными с потерями процентов, вызванными досрочным погашением кредитов и снижением чистой процентной маржи.

экономист рен зепинг считает, что с точки зрения банка в настоящее время банкам необходимо срочно решить проблему увеличения процентных потерь, вызванных увеличением досрочного погашения кредитов. снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам может быть разумным решением, чем уменьшение прибыли. потеря прибыли и разумное снижение существующих ставок по ипотечным кредитам лучше. пакеты процентных ставок по ипотечным кредитам помогают банкам удерживать качественных клиентов.

прошлогоднее снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам в определенной степени сдержало тенденцию досрочного погашения. по данным центрального банка, до снижения действующих процентных ставок по ипотечным кредитам объем досрочного погашения ипотечных кредитов по всей стране увеличился. в августе 2023 года объем досрочного погашения потребительских жилищных кредитов по стране достиг 432,45 млрд юаней. после выхода «уведомления» 31 августа с сентября по декабрь среднемесячная сумма досрочного погашения ипотечных кредитов снизилась на 10,5% по сравнению с августом.

тем не менее, все еще есть сомнения, сможет ли новый раунд снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам ограничить досрочные выплаты. поскольку чистая процентная маржа банков упала до исторического минимума, если банки компенсируют потерю существующих процентных ставок по ипотечным кредитам за счет снижения ставок по депозитам и других методов, резиденты могут повысить свою готовность погашать кредиты досрочно из-за снижения доходности инвестиций. в исследовательском отчете tianfeng securities говорится, что снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам не может полностью облегчить давление «досрочного погашения», поскольку последнее коренится в более низкой отдаче от социальных инвестиций.

в годовом отчете china merchants bank за 2023 год особо упоминается: после корректировки существующих процентных ставок по ипотечным кредитам разница в процентных ставках между новыми и старыми кредитами сократилась, что оказывает определенное смягчающее воздействие на досрочное погашение. однако из-за текущего снижения рыночных инвестиций. доходность, ожидается, что досрочное погашение ипотечных кредитов по-прежнему будет ограничено в 2024 г. будет на относительно высоком уровне в последние годы.

рен зепинг считает, что снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам приведет к тому, что банки потеряют проценты, а банки, особенно с высокой долей ипотечных кредитов, потеряют мотивацию. рекомендуется оказывать поддержку банкам с высокой долей жилищных кредитов, чтобы повысить их энтузиазм. например, предоставить рекомендации по окнам для государственных банков и акционерных банков с крупными ипотечными кредитами и поощрять государственные банки играть ведущую роль. банки, которые активно снижают процентные ставки по существующим ипотечным кредитам, могут быть поддержаны целевым снижением норм процентной ставки. субсидии, поддерживающие реальные деньги, и создание инструментов структурной денежно-кредитной политики обеспечат равные или частичные субсидии банкам на покрытие процентных потерь, вызванных снижением существующих процентных ставок по ипотечным кредитам.

насколько велик простор для корректировки?

заглядывая за рамки банковской точки зрения, в последние годы многие экономисты в интервью журналистам предлагали снизить существующие процентные ставки по ипотечным кредитам в качестве дополнительной или альтернативной меры к прямым выплатам наличных денег жителям с целью расширения потребления жителей.

потребление нуждается в срочном повышении. данные национального бюро статистики показывают, что за первые семь месяцев 2024 года общий объем розничных продаж потребительских товаров увеличился на 3,5% в годовом исчислении, при этом темп роста снизился на 0,2 процентных пункта в месячном исчислении и на 3,8 процентных пункта. баллов в годовом исчислении. в «отчете о региональных финансовых операциях китая (2024 г.)» говорится, что прошлогоднее снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам «сыграло значительную роль в стимулировании роста потребления». в первом квартале после реализации политики, то есть в четвертом квартале 2023 года, потребительские расходы городских жителей на душу населения по всей стране достигли 8679 юаней, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 8,4%, а темпы роста увеличились на 12,3 процентных пункта по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

выборочный опрос, проведенный чунцинским отделением центрального банка среди домохозяйств, участвующих в снижении существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, показал, что более 30% опрошенных жителей планировали использовать сэкономленные процентные платежи для увеличения потребления, в том числе ежедневного потребления, путешествий. , образование детей и т. д.

рынок, естественно, ожидает, что новый раунд снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам может привести к такому же эффекту, но теперь, когда банки столкнулись с дилеммой, сколько места осталось для снижения?

в «отчете о региональных финансовых операциях китая (2024 г.)» центральный банк рассмотрел эффект политики снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам в 2023 году в специальной теме, заявив, что с момента реализации этой политики было потрачено более 23 трлн юаней в год. существующие процентные ставки по ипотечным кредитам были снижены, в среднем на 0,73 процентных пункта. это снижает процентные расходы заемщиков примерно на 170 миллиардов юаней каждый год.

в последнем раунде существующие процентные ставки по ипотечным кредитам снизились в среднем на 73 bp, но только для тех, кто впервые покупает жилье, а новая процентная ставка исполнения, добавленная к lpr, не должна быть ниже нижнего предела первоначального жилищного кредита. процентная ставка в городе, где был выдан первоначальный кредит. именно на основе этих двух ограничений исследовательский отчет tianfeng securities полагает, что широта и масштаб выгод от снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам в августе 2023 года не малы, но еще есть возможности для дальнейшего снижения.

поскольку нижний предел процентных ставок по ипотечным кредитам не был отменен или значительно снижен при выдаче первоначального кредита, степень снижения будет затронута в городах с более высокими нижними пределами процентных ставок при выдаче первоначального кредита. например, нижний предел процентной ставки по первому жилищному кредиту в пекине долгое время оставался на уровне lpr+55bp.

что касается возможности нового раунда снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, лу тин полагает, что центральный банк может посоветовать коммерческим банкам снизить существующие процентные ставки по ипотечным кредитам в ближайшие несколько месяцев, и ожидается, что темпы снижения процентных ставок будут аналогичными. к этому в конце 2023 года.

рен зепинг полагает, что, учитывая, что чистая процентная маржа банка уже находится на низком уровне, ожидается, что величина этого раунда снижения будет находиться в диапазоне 60bp-80bp. согласно его расчетам, исходя из 30-летнего ипотечного кредита в размере 1 миллиона юаней и равных выплат основной суммы долга и процентов, предполагается, что снижение существующей процентной ставки по ипотеке на 60-80bp может сократить ежемесячный платеж заемщика примерно на 340-450 фунтов стерлингов. юаней, что позволяет сэкономить ежемесячный платеж и общую сумму погашения на 7–9%.

что касается метода корректировки существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, внешний мир особенно обеспокоен тем, будет ли принят межбанковский метод «перезакладывания». последний раунд снижения процентных ставок по ипотечным кредитам номинально проходил в форме переговоров между существующими заемщиками, впервые приобретающими жилье, и кредитными финансовыми учреждениями. фактически, менее чем через месяц после выпуска «уведомления», 25 сентября,. в 2023 году различные банки клиенты, которые будут признаны соблюдающими правила корректировки существующих кредитов на первое жилье, начнут пакетную автоматическую корректировку. для тех, кому требуется дальнейшее рассмотрение или обработка, будут открыты онлайн- и офлайн-каналы приема заявок клиентов. это также причина, по которой многие банковские приложения запустили соответствующие функции.

по слухам, «межбанковская перезакладная» означает, что заемщики могут повторно подавать заявки на ипотечные кредиты в других банках, тем самым усиливая конкуренцию между банками. аналогичная ситуация произошла после финансового кризиса 2008 года.

в октябре 2008 года центральный банк издал политику снижения нижнего предела процентных ставок по ипотечным кредитам с 0,85 базовой процентной ставки до 0,7 раза. в четвертом квартале того же года мелкие и средние банки активно предоставляли клиентам бесплатную «перезалог» и другие услуги, перехватывая клиентов у крупных банков. это побудило акционерные банки и крупные государственные банки последовательно снижать процентные ставки. действующие ипотечные кредиты.

чэнь вэньцзин, директор по исследованиям рынка китайского института индексных исследований, сообщил china news weekly, что ожидания поощрения «перезакладывания» среди различных банков могут быть относительно слабыми. «для заемщика может быть более целесообразным произвести внутренний обмен с первоначальным коммерческим банком или с первоначальным коммерческим банком, чтобы напрямую снизить существующую процентную ставку по ипотеке. однако переключение ипотечных кредитов между разными банками может вызвать усиление рыночной конкуренции и нарушить ожидаемую ставку. стабильность».

«сапог» нового раунда снижения процентных ставок по существующим ипотечным кредитам еще не приземлился. по сравнению с ожиданиями людей, официальная позиция является относительно осторожной. на пресс-конференции 5 сентября цзоу лань заявил, что корректировки политики, такие как снижение норм норм и ставок и процентных ставок, по-прежнему должны учитывать экономические тенденции.