νέα

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

ο κόσμος «ψηφίζει με τα πόδια» εξοφλώντας πρόωρα τα δάνειά του

για μείωση των πληρωμών τόκων

η πρόσφατη προσαρμογή των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων έχει πυροδοτήσει έντονες συζητήσεις στην αγορά.

αυτό ξεκίνησε με μια αναφορά του bloomberg στις 30 αυγούστου. λέγεται ότι οι πελάτες μπορούν είτε να επαναδιαπραγματευτούν το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων με την τράπεζα, είτε να «υποθέσει ξανά» σε όλες τις τράπεζες, δηλαδή να υποβάλουν ξανά αίτηση για στεγαστικό δάνειο από άλλη τράπεζα και θα ισχύει το τελευταίο επιτόκιο στεγαστικού δανείου. μια επόμενη έκθεση προχώρησε σε περισσότερες λεπτομέρειες.

στις αρχές σεπτεμβρίου, το διαδίκτυο ανέφερε ακόμη και λάθος ότι η εφαρμογή china merchants bank είχε αρχίσει να δοκιμάζει τη λειτουργία «υπάρχουσας προσαρμογής επιτοκίου στεγαστικών δανείων» στο πεκίνο. στην πραγματικότητα, αυτή η λειτουργία στοχεύει στην προσαρμογή των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων πέρυσι και πολλές τραπεζικές εφαρμογές έχουν παρόμοιες λειτουργίες.

εν μέσω προσδοκιών της αγοράς, η μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων είναι ένα περίπλοκο ζήτημα που αφορά τα συμφέροντα πολλών μερών.

η προκαταβολή των δανείων γίνεται «οικονομική διαχείριση»

ο κόσμος «ψηφίζει με τα πόδια» εξοφλώντας νωρίς τα δάνειά του για να μειώσει τις πληρωμές τόκων.

τον ιούνιο του τρέχοντος έτους, η ομάδα μακροοικονομικής έρευνας του guotai junan υπολόγισε τον δείκτη επιτοκίου προπληρωμής κατοίκων (cpr) για να ποσοτικοποιήσει το ποσοστό των δανειοληπτών που αποπληρώνουν νωρίς τα δάνειά τους εντός της καθορισμένης περιόδου. από το 2017, η cpr κυμάνθηκε βασικά γύρω στο 20%.

ο guotai junan επεσήμανε ότι πριν από το 2021, ο κύριος παράγοντας για τους κατοίκους να αποπληρώσουν νωρίς τα δάνειά τους είναι η ισχυρή προθυμία τους να αγοράσουν ένα σπίτι και ότι τα μεταχειρισμένα σπίτια πρέπει να εξοφλήσουν το δάνειο πριν μπορέσουν να διαπραγματευτούν. το 2022, η κεντρική τράπεζα μείωσε το lpr (επιτόκιο της αγοράς δανείων) για πέντε συνεχόμενα χρόνια και τα επιτόκια των δανείων έχουν πέσει σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα τα επιτόκια δανείων έχουν ωθήσει τους κατοίκους να προβούν σε αντικατάσταση δανείων, τα καταναλωτικά δάνεια και τα επιχειρηματικά δάνεια είναι εύκολα διαθέσιμα, με αποτέλεσμα οι κάτοικοι να αποπληρώνουν νωρίς τα δάνειά τους.

από το 2021, η παράνομη αντικατάσταση των στεγαστικών δανείων με καταναλωτικά δάνεια και επιχειρηματικά δάνεια έχει συμβεί κατά καιρούς. στις μέρες μας, τα επιτόκια των καταναλωτικών και επιχειρηματικών δανείων έχουν μπει στο πρόθεμα «2».

ωστόσο, σύμφωνα με ανάλυση του guotai junan, οι λόγοι για το τελευταίο κύμα πρόωρων αποπληρωμών δανείων είναι διαφορετικοί από εκείνους που προηγήθηκαν, κυρίως λόγω της «έλλειψης περιουσιακών στοιχείων υψηλής απόδοσης». «όταν υπάρχει έλλειψη άλλων επενδυσίμων περιουσιακών στοιχείων υψηλής απόδοσης, οι κάτοικοι έχουν το κίνητρο να αντλήσουν ρευστότητα από περιουσιακά στοιχεία χαμηλής απόδοσης (όπως καταθέσεις και μετοχές) και στη συνέχεια να τη διαθέσουν για πρόωρη αποπληρωμή δανείων υπάρχει έλλειψη διαθέσιμων περιουσιακών στοιχείων στην αγορά, επένδυση σε περιουσιακά στοιχεία υψηλής απόδοσης, από την άλλη, τα υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων εξακολουθούν να είναι υψηλά και οι κάτοικοι θεωρούν ακόμη και την πρόωρη αποπληρωμή δανείου ως ένα είδος «οικονομικής διαχείρισης».

ο wang yifeng, επικεφαλής τραπεζικός αναλυτής της everbright securities, εκτίμησε σε μια έκθεση έρευνας που δημοσιεύθηκε τον νοέμβριο του 2022 ότι η συντριπτική πλειονότητα των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων εκδόθηκαν μετά το 2014. μεταξύ αυτών, κατά την περίοδο των υψηλών επιτοκίων από το 2017 έως το 2021, το υφιστάμενο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων αντιπροσώπευε περίπου το 73%. την εποχή εκείνη, το ποσοστό των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων με προσθήκες μονάδων άνω των 50 bp έφτανε το 64,4%.

αν και σύμφωνα με την πολιτική στα τέλη αυγούστου 2023, τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν μειωθεί, με μέση μείωση 75 bp. ωστόσο, το επιτόκιο των επαυξητικών στεγαστικών δανείων μειώθηκε σημαντικά το περασμένο έτος και το χάσμα επιτοκίων μεταξύ των σταδιακών και των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων διευρύνθηκε ξανά.

στις 17 μαΐου 2024, η λαϊκή τράπεζα της κίνας ανακοίνωσε ότι θα προσαρμόσει την πολιτική επιτοκίου για τα εμπορικά προσωπικά στεγαστικά δάνεια και θα ακυρώσει το κατώτατο όριο της πολιτικής επιτοκίου για τα εμπορικά προσωπικά στεγαστικά δάνεια πρώτης και δεύτερης κατοικίας σε εθνικό επίπεδο. αυτό είναι το βασικό περιεχόμενο του "517 new deal for the property market".

επί του παρόντος, εκτός από τις τρεις πόλεις πρώτης κατηγορίας, το πεκίνο, τη σαγκάη και το σενζέν, οι οποίες δεν έχουν καταργήσει το κατώτερο όριο στα επιτόκια στεγαστικών δανείων, τα κατώτατα όρια στα επιτόκια των δανείων πρώτης και δεύτερης κατοικίας σε άλλες πόλεις έχουν ακυρωθεί. . από τα τέλη του 2023, το πεκίνο μείωσε το κατώτερο όριο των επιτοκίων στεγαστικών δανείων δύο φορές. κατά 100 bp. στα τέλη μαΐου, η guangzhou, επίσης πόλη πρώτης κατηγορίας, ανακοίνωσε την άρση του κατώτατου ορίου στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. επιπλέον, τον φεβρουάριο και τον ιούλιο του 2024, η κεντρική τράπεζα οδήγησε δύο φορές το lpr 5 ετών και άνω να υποχωρήσει συνολικά κατά 35 bp.

η ακύρωση ή η σημαντική μείωση του κατώτατου ορίου των επιτοκίων στεγαστικών δανείων και η μείωση του lpr 5 ετών και άνω έχουν προκαλέσει την επιτάχυνση των αυξημένων επιτοκίων στεγαστικών δανείων προς τα κάτω. σύμφωνα με στοιχεία της κεντρικής τράπεζας, το δεύτερο τρίμηνο του 2023, το μέσο σταθμισμένο επιτόκιο των νέων στεγαστικών δανείων σε εθνικό επίπεδο ήταν 4,11%, το οποίο μειώθηκε στο 3,45% το δεύτερο τρίμηνο του 2024.

σύμφωνα με υπολογισμούς του lu ting, επικεφαλής οικονομολόγου της nomura china, μετά τη μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων κατά μέσο όρο κατά 73 bp το 2023, εκτιμάται ότι τα τρέχοντα μέσα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων θα είναι περίπου 4,5% και το επιτόκιο η διαφορά επιτοκίου με τα αυξητικά επιτόκια στεγαστικών δανείων θα είναι περίπου 90 bp - 130 bp.

λαμβάνοντας ως παράδειγμα την πρώτη κατοικία του πεκίνου, το τρέχον αυξητικό επιτόκιο στεγαστικών δανείων είναι 3,4%, και το υπάρχον επιτόκιο στεγαστικών δανείων είναι τόσο υψηλό όσο 4,75%. το επιτόκιο για τους αγοραστές κατοικιών για πρώτη φορά στις κύριες πόλεις έχει γενικά μειωθεί στο "3", και ορισμένες τράπεζες σε πόλεις πρώτης κατηγορίας όπως η guangzhou έχουν πέσει ακόμη και κάτω από το 3%.

η διαφορά επιτοκίου μεταξύ νέων και υφιστάμενων στεγαστικών δανείων σχετίζεται με τη μέθοδο τιμολόγησης των επιτοκίων στεγαστικών δανείων. υπάρχουν δύο κύριες μέθοδοι τιμολόγησης για τα επιτόκια στεγαστικών δανείων, η μία είναι το μοντέλο σταθερού επιτοκίου και η άλλη είναι το μοντέλο κυμαινόμενου επιτοκίου που αποτελείται από lpr και μονάδες. σύμφωνα με τον zou lan, διευθυντή του τμήματος νομισματικής πολιτικής της κεντρικής τράπεζας, το 99% των στεγαστικών δανείων υιοθετεί μηχανισμό κυμαινόμενου επιτοκίου.

στις 3 ιουνίου 2024, στο changzhou του jiangsu, οι άνθρωποι συμβουλεύτηκαν για θέματα στεγαστικών δανείων στο κέντρο διαχείρισης ταμείου προνοίας στέγασης. εικόνα/κίνα-σιγκαπούρη

«παρόλο που το επιτόκιο στεγαστικών δανείων έχει μειωθεί, το υφιστάμενο επιτόκιο στεγαστικών δανείων εξακολουθεί να είναι υψηλό. το πρόσθετο μέρος δεν μπορεί να προσαρμοστεί. αυτό καθιστά τα χαρακτηριστικά των υψηλών επιτοκίων του υπάρχοντος στεγαστικού δανείου. ερευνητής του ερευνητικού κέντρου πολιτικής στέγασης του ινστιτούτου πολεοδομικού σχεδιασμού της επαρχίας γκουανγκντόνγκ, δήλωσε στο china news weekly.

επομένως, μετά το «517 new deal for the real estate market», οι πόντοι που προστέθηκαν από διάφορες πόλεις μειώθηκαν σημαντικά και η διαφορά επιτοκίου μεταξύ νέων και παλαιών στεγαστικών δανείων διευρύνθηκε ξανά. η τρέχουσα κατάσταση είναι σχετικά παρόμοια με εκείνη στα μέσα του 2023, όταν η διαφορά επιτοκίου μεταξύ νέων και υφιστάμενων στεγαστικών δανείων έφτασε επίσης περίπου τα 100 bp.

στις 31 αυγούστου 2023, η λαϊκή τράπεζα της κίνας και η κρατική διοίκηση χρηματοπιστωτικής εποπτείας εξέδωσαν από κοινού την «ειδοποίηση για σχετικά θέματα που μειώνουν τα επιτόκια των υφιστάμενων δανείων πρώτης κατοικίας» (εφεξής η «ειδοποίηση»), διευκρινίζοντας ότι οι επιλέξιμοι υφιστάμενοι δανειολήπτες πρώτης κατοικίας μπορούν να υποβάλουν αίτηση για δάνεια.

σήμερα, η διαφορά επιτοκίου μεταξύ νέων και υφιστάμενων στεγαστικών δανείων έχει διευρυνθεί για άλλη μια φορά σε περίπου 100 bp. ο li yujia πιστεύει ότι η πρόσφατη μείωση των επιτοκίων τραπεζικών καταθέσεων, καθώς και το επιτόκιο λειτουργίας της κεντρικής τράπεζας στην ανοικτή αγορά, οδήγησε σε ταχεία μείωση του κόστους χρηματοδότησης των εμπορικών τραπεζών, γεγονός που άνοιξε χώρο για μειώσεις των υφιστάμενων τόκων στεγαστικών δανείων ποσοστά.

αυτή τη φορά, ωστόσο, οι τράπεζες δέχονται μεγαλύτερη πίεση.

τα πολλαπλά διλήμματα των τραπεζών

στα τέλη ιουνίου του τρέχοντος έτους, το εθνικό προσωπικό στεγαστικό υπόλοιπο ήταν 37,79 τρισεκατομμύρια γιουάν, σημειώνοντας μείωση 2,1% από έτος σε έτος και μείωση περίπου 410 δισεκατομμυρίων γιουάν από το τέλος του 2023. τα στοιχεία της ενδιάμεσης έκθεσης δείχνουν ότι το πρώτο εξάμηνο του 2024, το υπόλοιπο των προσωπικών στεγαστικών δανείων πολλών εισηγμένων τραπεζών όπως η bank of china, η bank of communications, η shanghai pudong development bank και η industrial bank, για παράδειγμα, το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων της industrial bank μειώθηκε κατά περισσότερα από 10 δισεκατομμύρια γιουάν.

επί του παρόντος, δεν είναι εύκολο να εξοφλήσετε πρόωρα το δάνειό σας. οι περισσότερες τράπεζες απαιτούν από εσάς να περιμένετε ένα μήνα ή και τρεις μήνες για να υποβάλετε αίτηση για πρόωρη αποπληρωμή δανείου. ορισμένες μικρές και μεσαίες τράπεζες έχουν περιορισμούς στον αριθμό των πρόωρων αποπληρωμών δανείων και ορισμένες τράπεζες μπορούν να υποβάλουν αίτηση για αυτό μόνο μία φορά το χρόνο.

οι τράπεζες ελπίζουν να καθυστερήσουν την «πρόωρη αποπληρωμή» και δεν επιθυμούν να χαθούν γρήγορα περιουσιακά στοιχεία υψηλής ποιότητας, όπως τα προσωπικά στεγαστικά δάνεια η μείωση του επιτοκίου των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων θεωρείται ότι θα βοηθήσει. ωστόσο, οι τράπεζες αντιμετωπίζουν την πίεση της μείωσης των καθαρών επιτοκιακών περιθωρίων και κάθε προσαρμογή 1 bp στα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων σημαίνει απώλεια πραγματικού χρήματος. οι τράπεζες αντιμετωπίζουν επίσης ένα δίλημμα.

σύμφωνα με προηγούμενους υπολογισμούς του ερευνητικού ινστιτούτου της τράπεζας της κίνας, με την προϋπόθεση ότι το υφιστάμενο επιτόκιο στεγαστικών δανείων μειώνεται κατά 50 bp, το καθαρό επιτοκιακό περιθώριο της τράπεζας θα μειωθεί κατά 7 bp, τα λειτουργικά έσοδα θα μειωθούν κατά 3% και τα καθαρά κέρδη μειωθεί κατά 6%. το δεύτερο τρίμηνο του 2024, το καθαρό επιτοκιακό περιθώριο των εμπορικών τραπεζών ήταν 1,54%, σημειώνοντας μείωση κατά 20 bp σε ετήσια βάση, το οποίο έχει πέσει στο χαμηλότερο επίπεδο από τη συλλογή στατιστικών στοιχείων.

με άλλα λόγια, εάν το κόστος των καταθέσεων δεν μειωθεί εξίσου ή και υπερβολικά, οι τράπεζες, ιδίως οι τράπεζες με σχετικά υψηλό ποσοστό υφιστάμενων στεγαστικών δανείων, θα αντιμετωπίσουν μεγαλύτερη πίεση. το πρώτο εξάμηνο του 2024, πολλές τράπεζες παρουσίασαν αρνητική αύξηση εσόδων και κερδών, η οποία σχετιζόταν με την πίεση στα καθαρά επιτοκιακά περιθώρια.

ο zhou wanfu, αντιπρόεδρος της τράπεζας επικοινωνιών, δήλωσε ότι ο αντίκτυπος παραγόντων όπως η μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων το 2023, το "517 new deal" και οι δύο μειώσεις του lpr το 2024 στα καθαρά επιτοκιακά περιθώρια των τραπεζών θα συνεχίζουν να εμφανίζονται και το δεύτερο εξάμηνο του έτους. παράλληλα, δεν έχει αμβλυνθεί η τρέχουσα τάση των προθεσμιακών καταθέσεων και των μακροπρόθεσμων καταθέσεων, γεγονός που έχει επηρεάσει σε κάποιο βαθμό την πτωτική τάση του κόστους των υποχρεώσεων. "από προοπτική πλήρους έτους, στόχος μας είναι να διατηρήσουμε το καθαρό περιθώριο επιτοκίου βασικά σταθερό και να προσπαθήσουμε για οριακή βελτίωση. αυτό είναι δύσκολο και προκλητικό."

εν ολίγοις, από τη μία πλευρά, τα επιτόκια σε περιουσιακά στοιχεία υψηλής ποιότητας, όπως τα προσωπικά στεγαστικά δάνεια, μειώνονται και οι τράπεζες κερδίζουν λιγότερα, από την άλλη πλευρά, οι άνθρωποι ελπίζουν να αποκτήσουν περισσότερους τόκους μέσω τακτικών και μακροπρόθεσμων καταθέσεων και των τραπεζών πληρώστε περισσότερους τόκους με μία μείωση και μία αύξηση, τα έσοδα και τα κέρδη των τραπεζών φυσικά θα τεθούν υπό πίεση.

"όλοι το κουβαλούν σκληρά."

η μείωση των επιτοκίων καταθέσεων είναι προφανώς ένας τρόπος αντιμετώπισης αυτής της πίεσης. επίσης, μετά τη μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων πέρυσι, τα επιτόκια καταθέσεων μειώθηκαν, οι πωλήσεις μεγάλων πιστοποιητικών καταθέσεων σταμάτησαν και εφαρμόστηκαν χειροκίνητες πληρωμές τόκων. από τον σεπτέμβριο του 2022, οι έξι μεγάλες κρατικές τράπεζες μείωσαν τα επιτόκια καταθέσεων πέντε φορές, τρεις εκ των οποίων έγιναν μετά την έκδοση της «ειδοποίησης» για τη μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων στα τέλη αυγούστου 2023.

λαμβάνοντας ως παράδειγμα την icbc, μετά την προσαρμογή στις 25 ιουλίου φέτος, το τρέχον εισηγμένο επιτόκιο για τις τρέχουσες καταθέσεις της τράπεζας είναι 0,15% για τις εφάπαξ προθεσμιακές καταθέσεις, τα αναγραφόμενα επιτόκια για 1 έτος, 3 και 5 έτη είναι 1,35% και 1,75% αντίστοιχα. σε σύγκριση με πριν από τις 15 σεπτεμβρίου 2022, τα εισηγμένα επιτόκια διαφόρων τύπων καταθέσεων έχουν μειωθεί κατά 15 bp σε 100 bp, μεταξύ των οποίων το εισηγμένο επιτόκιο των προθεσμιακών καταθέσεων 3 ετών έχει μειωθεί από 2,75% σε 1,75%, σημειώνοντας μείωση κατά 100 bp.

η πίεση στα καθαρά επιτοκιακά περιθώρια των τραπεζών είναι προφανώς σημαντική ανησυχία για τη μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων. ο zou lan, διευθυντής του τμήματος νομισματικής πολιτικής της λαϊκής τράπεζας της κίνας, δήλωσε ειλικρινά σε συνέντευξη τύπου στις 5 σεπτεμβρίου ότι όσον αφορά τα επιτόκια, η κεντρική τράπεζα συνεχίζει να προωθεί τη σταθεροποίηση και τη μείωση του συνολικού κόστους κοινωνικής χρηματοδότησης ταυτόχρονα, πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι η ζήτηση για διαχείριση περιουσιακών στοιχείων από τραπεζικές καταθέσεις επηρεασμένη από παράγοντες όπως η εκτροπή προϊόντων και η στένωση των καθαρών τραπεζικών περιθωρίων επιτοκίου, οι περαιτέρω μειώσεις των επιτοκίων καταθέσεων και δανείων εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν ορισμένους περιορισμούς.

στις 4 αυγούστου 2024, στο huizhou, στο guangdong, οι πολίτες ζήτησαν να αγοράσουν ένα σπίτι στο γραφείο πωλήσεων. εικόνα/οπτική κίνα

ωστόσο, οι τράπεζες αντιμετωπίζουν επίσης διλήμματα όσον αφορά τις απώλειες τόκων που προκαλούνται από πρόωρες αποπληρωμές δανείων και μειωμένα καθαρά επιτοκιακά περιθώρια.

ο οικονομολόγος ρεν ζέπινγκ πιστεύει ότι από τη σκοπιά μιας τράπεζας, οι τράπεζες πρέπει να λύσουν επειγόντως το πρόβλημα της διεύρυνσης των τόκων που προκαλούνται από την αύξηση της προπληρωμής των δανείων η μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων των στεγαστικών δανείων μπορεί να είναι μια λογική λύση η απώλεια κερδών και η λογική μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων είναι καλύτερη για τις τράπεζες να διατηρήσουν ποιοτικούς πελάτες.

η περυσινή μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων περιόρισε σε κάποιο βαθμό την τάση των προπληρωμών. σύμφωνα με στοιχεία της κεντρικής τράπεζας, προτού μειωθούν τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων, το ποσό της πρόωρης αποπληρωμής των στεγαστικών δανείων σε εθνικό επίπεδο αυξήθηκε τον αύγουστο του 2023, το ποσό της πρόωρης αποπληρωμής των προσωπικών στεγαστικών δανείων σε εθνικό επίπεδο έφτασε τα 432,45 δισ μετά την έκδοση της «ειδοποίησης» στις 31 αυγούστου, από τον σεπτέμβριο έως τον δεκέμβριο, το μέσο μηνιαίο ποσό προπληρωμής των στεγαστικών δανείων μειώθηκε κατά 10,5% σε σύγκριση με τον αύγουστο.

ωστόσο, εξακολουθούν να υπάρχουν αμφιβολίες εάν ο νέος γύρος περικοπών στα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων μπορεί να περιορίσει τις πρόωρες αποπληρωμές. καθώς τα καθαρά περιθώρια επιτοκίου των τραπεζών έχουν πέσει σε ιστορικά χαμηλά, εάν οι τράπεζες αναπληρώσουν την απώλεια των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων μειώνοντας τα επιτόκια καταθέσεων και άλλες μεθόδους, οι κάτοικοι ενδέχεται να αυξήσουν την προθυμία τους να αποπληρώσουν νωρίς τα δάνεια λόγω της μείωσης των αποδόσεων των επενδύσεων. η έρευνα της tianfeng securities ανέφερε ότι η μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων μπορεί να μην μετριάσει πλήρως την πίεση της «πρόωρης αποπληρωμής», επειδή η τελευταία έχει τις ρίζες της στη χαμηλότερη απόδοση των κοινωνικών επενδύσεων.

η ετήσια έκθεση της china merchants bank για το 2023 ανέφερε συγκεκριμένα: μετά την προσαρμογή των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων, η διαφορά επιτοκίου μεταξύ νέων και παλαιών δανείων έχει περιοριστεί, γεγονός που έχει μια κάποια χαλαρωτική επίδραση στην πρόωρη αποπληρωμή οι αποδόσεις, αναμένεται ότι η πρόωρη αποπληρωμή των στεγαστικών δανείων θα εξακολουθεί να είναι περιορισμένη το 2024. θα είναι σε σχετικά υψηλό επίπεδο τα τελευταία χρόνια.

ο ρεν ζέπινγκ πιστεύει ότι η μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων θα έχει ως αποτέλεσμα οι τράπεζες να χάσουν ενδιαφέρον και οι τράπεζες, ειδικά εκείνες με υψηλό ποσοστό στεγαστικών δανείων, δεν έχουν κίνητρα. συνιστάται να υποστηριχθούν οι τράπεζες με υψηλό ποσοστό στεγαστικών δανείων για να αυξηθεί ο ενθουσιασμός τους. για παράδειγμα, παρέχετε οδηγίες για τις κρατικές τράπεζες και τις μετοχικές τράπεζες με μεγάλα στεγαστικά δάνεια και ενθαρρύνετε τις κρατικές τράπεζες να διαδραματίσουν ηγετικό ρόλο. οι τράπεζες που μειώνουν ενεργά τα επιτόκια των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων μπορούν να υποστηριχθούν από στοχευμένες περικοπές rrr. οι επιδοτήσεις με πραγματικό χρήμα και η καθιέρωση εργαλείων διαρθρωτικής νομισματικής πολιτικής θα παράσχουν ίσες ή μερικές επιδοτήσεις στις τράπεζες για ζημίες τόκων που προκαλούνται από τη μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων.

πόσο περιθώριο προσαρμογής υπάρχει;

κοιτάζοντας πέρα ​​από την οπτική γωνία των τραπεζών, τα τελευταία χρόνια πολλοί οικονομολόγοι έχουν προτείνει τη μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων σε συνεντεύξεις με δημοσιογράφους ως συμπληρωματικό ή εναλλακτικό μέτρο για την άμεση εκταμίευση μετρητών στους κατοίκους προκειμένου να διευρυνθεί η κατανάλωση των κατοίκων.

η κατανάλωση χρειάζεται επειγόντως ενίσχυση. τα στοιχεία του εθνικού γραφείου στατιστικής δείχνουν ότι το πρώτο επτάμηνο του 2024, οι συνολικές λιανικές πωλήσεις καταναλωτικών αγαθών αυξήθηκαν κατά 3,5% σε ετήσια βάση, με τον ρυθμό ανάπτυξης να μειώνεται κατά 0,2 ποσοστιαίες μονάδες σε μηνιαία βάση και 3,8 ποσοστιαίες μονάδες πόντους από έτος σε έτος. η «περιφερειακή έκθεση χρηματοοικονομικής λειτουργίας της κίνας (2024)» ανέφερε ότι η περυσινή μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων «έπαιξε σημαντικό ρόλο στην τόνωση της αύξησης της κατανάλωσης». το πρώτο τρίμηνο μετά την εφαρμογή της πολιτικής, δηλαδή το τέταρτο τρίμηνο του 2023, η κατά κεφαλήν καταναλωτική δαπάνη των κατοίκων των πόλεων σε εθνικό επίπεδο έφτασε τα 8.679 γιουάν, σημειώνοντας αύξηση 8,4% σε ετήσια βάση και ο ρυθμός ανάπτυξης αυξήθηκε κατά 12,3 ποσοστιαίες μονάδες σε σύγκριση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο.

μια δειγματοληπτική έρευνα που διεξήχθη από το υποκατάστημα chongqing της κεντρικής τράπεζας των νοικοκυριών που εμπλέκονται στη μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων έδειξε ότι περισσότερο από το 30% των ερωτηθέντων κατοίκων σχεδίαζε να χρησιμοποιήσει τις αποταμιευμένες πληρωμές τόκων για να αυξήσει την κατανάλωση, συμπεριλαμβανομένης της ημερήσιας κατανάλωσης, των ταξιδιών , εκπαίδευση των παιδιών κ.λπ.

η αγορά αναμένει φυσικά ότι ένας νέος γύρος μειώσεων στα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων μπορεί να επιτύχει το ίδιο αποτέλεσμα, αλλά τώρα που οι τράπεζες αντιμετωπίζουν ένα δίλημμα, πόσα περιθώρια απομένουν για μειώσεις;

στην «περιφερειακή έκθεση χρηματοοικονομικής λειτουργίας της κίνας (2024)», η κεντρική τράπεζα εξέτασε την επίδραση της πολιτικής της μείωσης των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων το 2023 σε ειδικό θέμα, λέγοντας ότι από την εφαρμογή της πολιτικής, περισσότερα από 23 τρισεκατομμύρια γιουάν σε τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν μειωθεί, με μέση μείωση κατά 0,73 ποσοστιαίες μονάδες.

ο τελευταίος γύρος των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων μειώθηκε κατά μέσο όρο κατά 73 bp, αλλά μόνο για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας και το νέο επιτόκιο εκτέλεσης που προστίθεται στο lpr δεν πρέπει να είναι χαμηλότερο από το κατώτερο όριο του δανείου για πρώτη φορά κατοικίας επιτόκιο στην πόλη όπου εκδόθηκε το αρχικό δάνειο. ακριβώς σε αυτούς τους δύο περιορισμούς, η ερευνητική έκθεση tianfeng securities πιστεύει ότι το εύρος και το μέγεθος των οφελών από τη μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων τον αύγουστο του 2023 δεν είναι μικρά, αλλά υπάρχει ακόμη περιθώριο για περαιτέρω μειώσεις.

δεδομένου ότι το κατώτερο όριο των επιτοκίων στεγαστικών δανείων δεν ακυρώθηκε ή μειώθηκε σημαντικά κατά την έκδοση του αρχικού δανείου, η έκταση της μείωσης θα επηρεαστεί σε πόλεις με χαμηλότερα όρια επιτοκίου κατά την έκδοση του αρχικού δανείου. για παράδειγμα, το κατώτερο όριο του επιτοκίου του πρώτου στεγαστικού δανείου του πεκίνου παρέμεινε στο lpr+55bp για μεγάλο χρονικό διάστημα.

όσον αφορά το περιθώριο για έναν νέο γύρο μειώσεων στα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων, ο lu ting πιστεύει ότι η κεντρική τράπεζα μπορεί να καθοδηγήσει τις εμπορικές τράπεζες να μειώσουν τα υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων τους επόμενους μήνες και το ποσοστό μείωσης των επιτοκίων αναμένεται να είναι παρόμοιο μέχρι το τέλος του 2023.

η ρεν ζέπινγκ πιστεύει ότι λαμβάνοντας υπόψη ότι το καθαρό επιτοκιακό περιθώριο της τράπεζας βρίσκεται ήδη σε χαμηλό επίπεδο, αναμένεται ότι το μέγεθος αυτού του γύρου μείωσης θα είναι της τάξης των 60bp-80bp. σύμφωνα με τους υπολογισμούς του, με βάση ένα 30ετές στεγαστικό δάνειο 1 εκατομμυρίου γιουάν και ίσες αποπληρωμές κεφαλαίου και τόκων, εκτιμάται ότι μια μείωση κατά 60 bp-80 bp στο υπάρχον επιτόκιο στεγαστικών δανείων μπορεί να μειώσει τη μηνιαία πληρωμή του δανειολήπτη κατά περίπου 340-450 γιουάν, εξοικονομώντας τη μηνιαία πληρωμή και το συνολικό ποσό αποπληρωμής κατά 7%-9%.

σε ό,τι αφορά τη μέθοδο προσαρμογής των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων, ο έξω κόσμος ανησυχεί ιδιαίτερα για το αν θα υιοθετηθεί μια διατραπεζική μέθοδος «remantgage». ο τελευταίος γύρος μειώσεων των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων ήταν ονομαστικά με τη μορφή διαπραγματεύσεων μεταξύ υφιστάμενων δανειοληπτών για πρώτη φορά κατοικίας και δανειοφόρων χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων, στην πραγματικότητα, λιγότερο από ένα μήνα μετά τη δημοσίευση της «ειδοποίησης», στις 25 σεπτεμβρίου. το 2023, διάφορες τράπεζες οι πελάτες που κρίνεται ότι συμμορφώνονται με τους κανόνες προσαρμογής για τα υπάρχοντα δάνεια πρώτης κατοικίας θα ξεκινήσουν την αυτόματη προσαρμογή κατά παρτίδες. για όσους χρειάζονται περαιτέρω κρίση ή επεξεργασία, θα ανοίξουν διαδικτυακά και εκτός σύνδεσης κανάλια για την αποδοχή αιτήσεων πελατών. αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο πολλές τραπεζικές εφαρμογές έχουν ξεκινήσει σχετικές λειτουργίες.

η φημολογούμενη «διατραπεζική επανυποθήκη» σημαίνει ότι οι δανειολήπτες μπορούν να υποβάλουν εκ νέου αίτηση για στεγαστικά δάνεια από άλλες τράπεζες, εντείνοντας έτσι τον ανταγωνισμό μεταξύ των τραπεζών.

τον οκτώβριο του 2008, η κεντρική τράπεζα εξέδωσε πολιτική μείωσης του κατώτατου ορίου των επιτοκίων στεγαστικών δανείων από 0,85 φορές το επιτόκιο αναφοράς σε 0,7 φορές. το τέταρτο τρίμηνο εκείνου του έτους, οι μικρές και μεσαίες τράπεζες παρείχαν ενεργά στους πελάτες δωρεάν «remantgage» και άλλες υπηρεσίες, αρπάζοντας πελάτες από μεγάλες τράπεζες υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια.

ο chen wenjing, διευθυντής έρευνας αγοράς του china index research institute, δήλωσε στο china news weekly ότι η προσδοκία να ενθαρρυνθεί η «επανυποθήκη» μεταξύ διαφορετικών τραπεζών μπορεί να είναι σχετικά αδύναμη. «μπορεί να είναι πιο κατάλληλο για τον δανειολήπτη να ανταλλάξει εσωτερικά με την αρχική εμπορική τράπεζα ή την αρχική εμπορική τράπεζα για να μειώσει άμεσα το υφιστάμενο επιτόκιο στεγαστικών δανείων, ωστόσο, με την εναλλαγή των στεγαστικών δανείων μεταξύ διαφορετικών τραπεζών, μπορεί να προκαλέσει μεγαλύτερο ανταγωνισμό στην αγορά και να διαταραχθεί το αναμενόμενο σταθερότητα».

η «μπότα» ενός νέου γύρου περικοπών επιτοκίων για τα υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια δεν έχει ακόμη προσγειωθεί. σε σύγκριση με τις προσδοκίες του κόσμου, η επίσημη στάση είναι σχετικά επιφυλακτική. σε συνέντευξη τύπου στις 5 σεπτεμβρίου, ο ζου λαν είπε ότι οι προσαρμογές πολιτικής, όπως οι μειώσεις του rrr και οι μειώσεις των επιτοκίων πρέπει ακόμη να παρακολουθούν τις οικονομικές τάσεις.