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人々はローンを早期に返済することで「足で投票」している

利息の支払いを減らすために

既存の住宅ローン金利調整に関する最近の話題は、市場で激しい議論を引き起こしました。

事の発端は8月30日のブルームバーグの報道だった。住宅ローン金利は顧客が銀行と再交渉するか、銀行をまたいだ「借り換え」、つまり他の銀行の住宅ローンを再度申し込むことができ、最新の住宅ローン金利が適用されるという。その後のレポートではさらに詳しく説明されました。

9月初旬には、招商銀行アプリが北京で「既存の住宅ローン金利調整」機能のテストを開始したとインターネットで誤報さえあった。実はこの機能は昨年、既存の住宅ローン金利の調整を目的としており、多くの銀行アプリが同様の機能を備えている。

市場の期待の中で、既存の住宅ローン金利の引き下げは多くの関係者の利益が関与する複雑な問題です。

ローンの繰り上げ返済が「財務管理」になりつつある

人々は利払いを減らすためにローンを早期に完済して「足で投票」している。

今年6月、国泰君安のマクロ研究チームは、指定期間内にローンを早期に返済する借り手の割合を定量化するため、居住者期限前返済率指標（cpr）を計算した。 2017年以来、cprは基本的に20％前後で推移しており、2024年2月以降、この指標は上昇傾向を加速し、住民の早期返済の大幅な増加を反映して4月には37％という歴史的最高値に達した。

国泰君安氏は、2021年までに住民がローンを早期に返済する主な要因は住宅購入への強い意欲であり、中古住宅は取引される前にローンを完済する必要があると指摘した。 2022年、中央銀行はlpr（ローン市場相場金利）を5年連続で引き下げ、ローン金利は歴史的低水準に低下したが、既存の住宅ローン金利を引き下げる政策はまだ現れていない。ローン金利の上昇により、住民はローンの借り換え、消費者ローンやビジネスローンを簡単に利用できるようになり、ローンの早期返済につながっています。

2021年以降、住宅ローンを消費者ローンやビジネスローンに違法にすり替える行為が度々発生しており、同年の深セン「深セン不動産管理」不動産投機事件ではビジネスローンが重要な役割を果たした。現在、消費者ローンやビジネスローンの金利には「2」がつきます。

しかし、国泰君南氏の分析によると、最近のローン早期返済の波の原因は以前とは異なり、主に「高利回り資産の不足」が原因だという。 「他に投資可能な高利回り資産が不足している場合、住民は低利回り資産（預金や株式など）から流動性を引き出し、それをローンの早期返済に充てるというインセンティブを持ちます。」市場には利用可能な資産が不足しており、高利回り資産への投資が行われていますが、その一方で、既存の住宅ローン金利は依然として高く、住民はローンの早期返済を一種の「財務管理」とさえ考えています。

エバーブライト証券の首席銀行アナリスト、ワン・イーフェン氏は、2022年11月に発表された調査報告書の中で、既存の住宅ローンの大部分が2014年以降に発行されたものであると推定した。このうち、2017年から2021年の高金利期には既存住宅ローン残高が約73％を占めた。当時、既存の住宅ローンのうちポイント加算額が50bpを超える割合は64.4％にも上った。

ただし、2023年8月末の政策により、既存の住宅ローン金利は平均75bp引き下げられました。しかし、増分住宅ローンの金利は過去 1 年間で大幅に低下し、増分住宅ローンと既存の住宅ローンの金利差は再び拡大しました。

2024年5月17日、中国人民銀行は商業個人住宅ローンの金利政策を調整し、国家レベルでの第1および第2住宅向け商業個人住宅ローンの金利政策の下限を解除すると発表した。これが「不動産市場向け517ニューディール」の中核となる内容だ。

現在、住宅ローン金利の下限を撤廃していない北京、上海、深圳の一級三都市を除き、その他の都市では第一、第二の住宅ローン金利の下限が撤廃されている。 。 2023年末以降、中国政府は住宅ローン金利の下限を2回引き下げ、初回住宅ローン金利の下限は従来のlpr+55bpからlpr-45bpに引き下げられ、累積ポイント増加額は減少した。 100bpまで。 5月末、同じく一級都市である広州市も住宅ローン金利の下限の撤廃を発表した。さらに中銀は２０２４年２月と７月の２回、５年以上のｌｐｒを計３５ｂｐ引き下げるよう誘導した。

住宅ローン金利の下限の撤廃または大幅な引き下げと、5年以上のlprの引き下げにより、住宅ローン金利の漸進的低下が加速しています。中銀のデータによると、2023年第2四半期の全国の新規住宅ローンの加重平均金利は4.11％だったが、2024年第2四半期には3.45％に低下した。

ノムラ・チャイナのチーフエコノミスト、ルー・ティン氏の計算によると、2023年に既存の住宅ローン金利が平均73bp引き下げられた後、現在の平均既存住宅ローン金利は約4.5％になると推定され、住宅ローンの増分金利との金利差は約 90 bp ～ 130 bp になります。

北京の最初の住宅を例にとると、現在の住宅ローンの増分金利は 3.4% ですが、既存の住宅ローン金利は 4.75% にも達しており、両者の金利差は 135bp に達します。主要都市における初めての住宅購入者の金利は一般に「3」まで低下しており、広州などの一級都市の一部の銀行では3％を下回っているところもある。

新規住宅ローンと既存住宅ローンの金利差は、住宅ローン金利の設定方法に関係します。住宅ローンの金利には主に2つの価格設定方法があり、1つは固定金利モデル、もう1つはlprとポイントからなる変動金利モデルです。中央銀行金融政策局長の鄒蘭氏によると、住宅ローンの99％は変動金利メカニズムを採用している。

2024年6月3日、江蘇省常州市では、住宅積立基金管理センターで住宅ローンの問題について相談する人々がいた。写真/中国-シンガポール

「住宅ローン金利は引き下げられたが、既存の住宅ローン金利は依然として高い。変動金利モデルは来年1月までしか調整を待つことができず、今年のlpr引き下げの一部しか削減できない。追加部分は調整できないため、最近の預金金利と財務管理金利の急速な低下と相まって、既存の住宅ローンの高金利という特性が非常に顕著であり、ローンの早期返済の根本的な原因となっています。」広東省都市計画研究所住宅政策研究センターの研究者はチャイナ・ニュース・ウィークリーに語った。

そのため、「不動産市場向け517ニューディール」以降、各都市の加算ポイントは大幅に引き下げられ、新旧住宅ローンの金利差は再び拡大した。現在の状況は、新規と既存の住宅ローンの金利差も約100bpに達した2023年半ばの状況と比較的似ている。

2023年8月31日、中国人民銀行と国家金融監督局は共同で「既存のファーストホーム住宅ローン金利引き下げ関連事項に関する通知」（以下「通知」という）を発表し、以下のことを明らかにした。適格な既存のファーストホーム借り手は、融資金融機関と低金利の交渉を行うことができます。

現在、新規住宅ローンと既存住宅ローンの金利差は再び約100bpに拡大している。李裕佳氏は、最近の銀行預金金利と中央銀行の公開市場操作金利の引き下げにより、商業銀行の資金調達コストが急速に低下し、既存の住宅ローン金利を引き下げる余地ができたと考えている。料金。

しかし今回、銀行はさらなるプレッシャーにさらされている。

銀行の複数のジレンマ

今年6月末時点の全国個人住宅ローン残高は37兆7,900億元で、前年比2.1％減少し、2023年末に比べて約4,100億元減少した。中間報告データによると、2024年上半期には、中国銀行、交通銀行、上海浦東発展銀行、興業銀行など多くの上場銀行の個人向け住宅ローン残高が減少した。興業銀行の株価は100億元以上下落した。

現在、ローンを早期に返済するのは簡単ではありません。ほとんどの銀行では、ローンの繰り上げ返済を申請するには 1 か月、場合によっては 3 か月待つ必要があります。中小規模の銀行では繰上返済回数に制限があったり、年に1回しか申請できない銀行もあります。

銀行は「早期返済」を遅らせることを望んでおり、個人向け住宅ローンなどの優良資産がすぐに失われることを望んでいないため、既存の住宅ローンの金利を引き下げることがその一助となると考えられる。しかし、銀行は純金利マージンの縮小というプレッシャーに直面しており、既存の住宅ローン金利が1bp調整されるたびに、実質マネーの損失を意味します。銀行もジレンマに直面している。

中国銀行研究院の以前の計算によれば、既存の住宅ローン金利が50bp引き下げられたと仮定すると、銀行の純金利マージンは7bp減少し、営業利益は3％減少し、純利益は減少することになる。 6%削減される。 2024年第2四半期の商業銀行の純金利マージンは1.54％で、前年同期比20bp減少し、統計収集以来最低水準に低下した。

言い換えれば、預金コストが均等に、あるいは過度に引き下げられない限り、銀行、特に既存の住宅ローンの比率が比較的高い銀行は、より大きな圧力に直面することになるだろう。 2024 年上半期には、多くの銀行が収益と利益のマイナス成長を経験しました。これは、純金利マージンの圧力に関連していました。

交通銀行の副頭取、周万福氏は、2023年の既存住宅ローン金利引き下げ、「517ニューディール」、2024年の2回のlpr引き下げなどの要因が銀行の純金利マージンに及ぼす影響は、下半期も引き続き登場します。一方で、現在の定期預金や長期預金の傾向は緩和されておらず、負債コストの低下傾向に一定の影響を及ぼしている。 「通期の観点から見ると、当社の目標は、純金利マージンを基本的に安定に保ち、わずかな改善に努めることです。これを達成するのは難しく、挑戦的です。」

つまり、一方では個人向け住宅ローンなどの優良資産の金利が低下し、銀行の収入が減少する一方で、人々は定期預金や長期預金を通じてより多くの利息を得ることを望んでおり、銀行はそのような状況に陥っているのです。利息の支払いが 1 回減少し、1 回増加すると、当然、銀行の収益と利益は圧迫されることになります。

「誰もが大変な思いをしている」とある株式会社銀行の個人信用部門の関係者は記者団に嘆いた。

預金金利の引き下げは、明らかにそのような圧力に対処する方法の 1 つです。預金金利が引き下げられ、多額の譲渡性預金の販売が停止され、手動による利息支払いが実施されたのも、昨年既存の住宅ローン金利が引き下げられた後のことだった。 2022年9月以降、大手国有銀行6行は5回預金金利を引き下げており、そのうち3回は2023年8月末に既存の住宅ローン金利引き下げに関する「通知」が出された後に行われた。

中国工商銀行を例に挙げると、今年7月25日の調整後、同銀行の当座預金の現在の表示金利は、1年、3年の一括定期預金の表示金利が0.15％となっている。 、5年はそれぞれ1.35%、1.75%、1.8%です。 2022年9月15日以前と比較して、各種預金の上場金利が15bp引き下げられ、100bpとなり、このうち3年定期預金の上場金利は2.75％から1.75％となり、100bp引き下げられました。

銀行の純金利マージンへの圧力は、既存の住宅ローン金利を引き下げる上で明らかに重要な懸念事項です。中国人民銀行金融政策局長の鄒蘭氏は9月5日の記者会見で、人民銀行は金利の面で総合的な社会財政コストの安定化と低下を引き続き推進していると率直に述べた。同時に、銀行預金による資産管理の需要は、商品転用や銀行の純金利マージンの縮小などの影響を受け、預金金利と貸出金利のさらなる低下には依然として一定の制約があることにも留意する必要があります。

2024年8月4日、広東省恵州市で住民が住宅購入について営業所に問い合わせた。ピクチャー/ビジュアルチャイナ

しかし、銀行はローンの早期返済や純金利マージンの減少によって生じる利息の損失というジレンマにも直面しています。

経済学者のレン・ゼピン氏は、銀行の観点からは、現在、ローンの繰り上げ返済による利息損失の拡大という問題を早急に解決する必要があり、既存の住宅ローン金利を引き下げることが合理的な解決策である可能性があると考えている。利益が失われるのであれば、既存の住宅ローン金利を合理的に引き下げたほうが、銀行は優良な顧客を維持するのに役立ちます。

昨年の既存の住宅ローン金利の引き下げにより、繰り上げ返済の傾向はある程度抑制されました。中央銀行のデータによると、既存の住宅ローン金利が引き下げられる前の2023年8月、全国の住宅ローンの繰り上げ返済額は4,324億5,000万元に達した。 8月31日の「通知」発令後、住宅ローンの月平均繰り上げ返済額は9月から12月までに8月に比べて10.5％減少した。

しかし、既存の住宅ローン金利の新たな引き下げが早期返済を抑制できるかどうかには依然として疑問がある。銀行の純金利マージンが歴史的な低水準に低下しているため、銀行が預金金利の引き下げやその他の方法で既存の住宅ローン金利の損失を補填すれば、投資利回りの低下により住民がローンを早期に返済する意欲が高まる可能性がある。天豊証券の調査報告書は、既存の住宅ローン金利を引き下げても、「繰り上げ返済」の圧力は完全には緩和できない可能性がある、と述べている。なぜなら、「繰り上げ返済」は社会投資収益の低下に根ざしているからである。

中国招商銀行の2023年年次報告書は具体的に次のように述べている：既存の住宅ローン金利の調整後、新規ローンと古いローンの金利差は縮小し、これにより早期返済に一定の緩和効果があるが、現在の市場投資の減少により。利回りは、2024 年になっても住宅ローンの早期返済は依然として制限されると予想されており、近年では比較的高い水準にあると予想されます。

レン・ゼピン氏は、既存の住宅ローン金利の引き下げは銀行の利息を失い、銀行、特に住宅ローンの比率が高い銀行は意欲に欠けると考えている。住宅ローンの比率が高い銀行の意欲を高めるための支援を行うことが望ましい。例えば、大規模な住宅ローンを抱える国有銀行や株式会社銀行に窓口指導を行い、国有銀行が主導的な役割を果たすよう奨励する。既存の住宅ローンの金利を積極的に引き下げる銀行は、目標を絞ったrrr引き下げによって支援される可能性があります。リアルマネーによる補助金と構造的な金融政策手段の確立により、既存の住宅ローン金利の引き下げによって生じる利息損失に対して、銀行に均等または部分的な補助金が提供されることになる。

調整の余地はどれくらいありますか？

銀行の視点を越えて目を向けると、近年、多くの経済学者が記者団とのインタビューで、住民消費を拡大するために住民に直接現金を支給することの補完的あるいは代替策として、既存の住宅ローン金利を引き下げることを提案している。

消費の拡大が急務となっている。国家統計局のデータによると、2024 年最初の 7 か月間、消費財の小売総売上高は前年比 3.5% 増加し、成長率は前月比 0.2 ポイント低下、前月比 3.8 パーセント低下したことが示されています。前年比ポイント。 「中国地域金融運営報告書（２０２４年）」は、昨年の既存の住宅ローン金利引き下げが「消費の伸びを刺激する上で重要な役割を果たした」と述べた。政策実施後の第1四半期、つまり2023年第4四半期には、全国都市住民の1人当たり消費支出は8,679元に達し、前年同期比8.4％増加し、成長率は1.5％増加した。前年同期と比べて12.3ポイント増加した。

中央銀行重慶支店が既存の住宅ローン金利の引き下げに参加している世帯を対象に実施したサンプル調査では、調査対象となった住民の30％以上が、節約された利息支払いを日常消費や旅行などの消費を増やすために使う計画であることが示された。 、子供の教育など。

市場は当然、既存の住宅ローン金利の新たな引き下げで同様の効果が得られると期待しているが、銀行がジレンマに直面している現在、引き下げの余地はどれだけ残されているのだろうか。

中国人民銀行は「中国地域金融運営報告書（2024年）」の中で、特別項目として2023年の既存の住宅ローン金利引き下げ政策の効果を検証し、政策の実施以来、23兆元以上の住宅ローン金利引き下げ政策の効果を検証したと述べた。既存の住宅ローン金利は平均 0.73 パーセント引き下げられ、借り手の支払利息は毎年約 1,700 億元削減されました。

前回の既存住宅ローン金利は平均73bp低下しましたが、これは初めて住宅購入者を対象としたものであり、lprに追加される新たな実行金利は初回住宅ローンの下限を下回ってはなりません元のローンが発行された都市の金利。天豊証券の調査報告書は、まさにこれら 2 つの制限に基づいて、2023 年 8 月の既存の住宅ローン金利引き下げの恩恵の範囲と規模は小さくないが、さらなる引き下げの余地はまだあると考えています。

当初のローン発行時に住宅ローン金利の下限が撤廃されたり、大幅に引き下げられたりしていないため、当初のローン発行時に金利下限が高かった都市ほど引き下げ幅が影響を受けることになる。例えば、北京の最初の住宅ローン金利の下限は、長い間lpr+55bpに留まっている。

既存の住宅ローン金利の新たな引き下げの余地について、ルー・ティン氏は、人民銀行が今後数カ月以内に既存の住宅ローン金利を引き下げるよう商業銀行を指導する可能性があると考えており、金利引き下げ率も同様になると予想される。 2023年末までに。

レン・ゼピン氏は、同行の純金利マージンがすでに低い水準にあることを考慮すると、今回の引き下げ幅は60bp～80bpの範囲になると予想されると考えている。彼の計算によると、100万元の30年間の住宅ローンと元利均等返済に基づいて、既存の住宅ローン金利を60bpから80bp引き下げることで、借り手の月々の支払額を約340から450元削減できると推定されている。元の月々の支払いと総返済額が 7 % ～ 9% 節約されます。

既存の住宅ローン金利の調整方法について、外部が特に懸念しているのは、銀行間の「借り換え」方式が採用されるかどうかだ。既存の住宅ローン金利引き下げの最終段階は、名目上、既存の初回住宅借り手とローン保有金融機関との間の交渉という形で行われたが、実際には、9月25日の「通知」発表から1か月も経たないうちに、 2023年、各種銀行において既存の住宅ローン第一次調整ルールに適合すると判断されたお客さまは、一括自動調整を開始いたします。さらなる判断や処理が必要な場合には、顧客の申請を受け入れるためのオンラインおよびオフラインのチャネルが開設され、これが多くの銀行アプリが関連機能を開始した理由でもあります。

噂されている「銀行間借り換え」は、借り手が他の銀行の住宅ローンに再度申し込むことができることを意味し、それによって銀行間の競争が激化する。同様の状況は2008年の金融危機後にも起きた。

中央銀行は2008年10月、住宅ローン金利の下限を基準金利の0.85倍から0.7倍に引き下げる政策を発表した。同年の第4四半期には、中小銀行が顧客に無料の「住宅ローン借り換え」などのサービスを積極的に提供し、大手銀行から顧客を獲得したことで、株式会社銀行や大手国有銀行が相次ぎ金利を引き下げた。既存の住宅ローン。

中国指数研究所の市場調査部長、陳文京氏はチャイナ・ニュース・ウィークリーに対し、さまざまな銀行間で「住宅ローン借り換え」が促進されるという期待は比較的弱いかもしれないと語った。 「借り手にとっては、元の商業銀行と内部交換するか、既存の住宅ローン金利を直接引き下げる方が適切かもしれません。しかし、異なる銀行間で住宅ローンを切り替えることにより、市場の競争が激化し、期待される金利が乱される可能性があります。安定性。 "

既存の住宅ローンに対する新たな金利引き下げの「弾み」はまだ着いていない。人々の予想に比べて、政府の立場は比較的慎重だ。鄒蘭氏は9月5日の記者会見で、rrr引き下げや金利引き下げなどの政策調整は依然として経済動向を観察する必要があると述べた。