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la gente "vota con los pies" cancelando sus préstamos anticipadamente

para reducir los pagos de intereses

el reciente tema de los ajustes de las tasas de interés hipotecarias existentes ha desencadenado acalorados debates en el mercado.

esto comenzó con un informe de bloomberg del 30 de agosto. se dice que los clientes pueden renegociar el tipo de interés hipotecario con el banco o "rehipotecar" entre bancos, es decir, volver a solicitar un préstamo hipotecario de otro banco y se aplicará el último tipo de interés hipotecario. un informe posterior entró en más detalles.

a principios de septiembre, internet incluso informó erróneamente que la aplicación china merchants bank había comenzado a probar la función de “ajuste de la tasa de interés hipotecaria existente” en beijing. de hecho, esta función tiene como objetivo ajustar las tasas de interés hipotecarias existentes el año pasado, y muchas aplicaciones bancarias tienen funciones similares.

en medio de las expectativas del mercado, reducir las tasas de interés hipotecarias existentes es una cuestión compleja que involucra los intereses de muchas partes.

pagar los préstamos por adelantado se está convirtiendo en una “gestión financiera”

la gente está "votando con los pies" cancelando sus préstamos anticipadamente para reducir los pagos de intereses.

en junio de este año, el equipo de investigación macro de guotai junan calculó el indicador de tasa de pago anticipado de residentes (cpr) para cuantificar la proporción de prestatarios que reembolsan sus préstamos anticipadamente dentro del período especificado. desde 2017, la tpc ha fluctuado básicamente en torno al 20%. desde febrero de 2024, este indicador ha acelerado su tendencia alcista, alcanzando un máximo histórico del 37% en abril, lo que refleja un aumento significativo de las amortizaciones anticipadas de los residentes.

guotai junan señaló que antes de 2021, el factor principal para que los residentes paguen sus préstamos anticipadamente es su fuerte disposición a comprar una casa, y las casas de segunda mano deben liquidar el préstamo antes de poder comercializarlas. en 2022, el banco central redujo la lpr (tasa de cotización del mercado de préstamos) durante cinco años consecutivos y las tasas de interés de los préstamos cayeron a mínimos históricos. la política de reducir las tasas de interés de las hipotecas existentes aún no ha aparecido. las tasas de interés de los préstamos han incitado a los residentes a realizar reemplazos de préstamos; los préstamos al consumo y los préstamos comerciales son fácilmente disponibles, lo que lleva a los residentes a pagar sus préstamos anticipadamente.

desde 2021, la sustitución ilegal de préstamos para vivienda por préstamos para consumo y préstamos comerciales se ha producido de vez en cuando. los préstamos comerciales desempeñaron un papel importante en el incidente de especulación inmobiliaria de shenzhen "shenzhen real estate management" de ese año. hoy en día, las tasas de interés de los préstamos al consumo y a las empresas han entrado en el prefijo "2".

sin embargo, según el análisis de guotai junan, las razones de la última ola de reembolsos anticipados de préstamos son diferentes a las anteriores, impulsadas principalmente por la "escasez de activos de alto rendimiento". "cuando faltan otros activos de alto rendimiento en los que se puede invertir, los residentes tienen el incentivo de extraer liquidez de activos de bajo rendimiento (como depósitos y acciones) y luego asignarla al reembolso anticipado de los préstamos". por otro lado, faltan activos disponibles en el mercado, inversión en activos de alto rendimiento, los tipos de interés hipotecarios actuales siguen siendo elevados y los residentes incluso consideran el reembolso anticipado de los préstamos como una especie de "gestión financiera".

wang yifeng, analista bancario jefe de everbright securities, estimó en un informe de investigación publicado en noviembre de 2022 que la gran mayoría de los préstamos hipotecarios existentes se emitieron después de 2014. entre ellos, durante el período de altas tasas de interés de 2017 a 2021, el saldo hipotecario existente representó alrededor del 73%. en ese momento, la proporción de préstamos hipotecarios existentes con puntos añadidos superiores a 50bp llegaba al 64,4%.

aunque según la política de finales de agosto de 2023, las tasas de interés hipotecarias existentes se han reducido, con una disminución promedio de 75bp. sin embargo, la tasa de interés de las hipotecas incrementales ha caído significativamente el año pasado y la brecha de tasas de interés entre las hipotecas incrementales y las existentes se ha ampliado nuevamente.

el 17 de mayo de 2024, el banco popular de china anunció que ajustaría la política de tipos de interés para préstamos personales comerciales para vivienda y cancelaría el límite inferior de la política de tipos de interés para préstamos personales comerciales para vivienda para primera y segunda vivienda a nivel nacional. este es el contenido central del "new deal 517 para el mercado inmobiliario".

en la actualidad, a excepción de las tres ciudades de primer nivel de beijing, shanghai y shenzhen, que no han abolido el límite inferior de las tasas de interés hipotecarias, se han cancelado los límites inferiores de las tasas de interés de los préstamos para primera y segunda vivienda en otras ciudades. . desde finales de 2023, beijing ha reducido dos veces el límite inferior de las tasas de interés de las hipotecas. el límite inferior de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios por primera vez se ha reducido del anterior lpr+55bp a lpr-45bp, y el aumento acumulado de puntos ha disminuido. por 100bp. a finales de mayo, guangzhou, también ciudad de primer nivel, anunció la eliminación del límite inferior de los tipos de interés hipotecarios. además, en febrero y julio de 2024, el banco central guió dos veces la lpr de 5 años o más para que disminuyera en un total de 35bp.

la cancelación o reducción significativa del límite inferior de las tasas de interés hipotecarias y la reducción de la lpr de 5 años o más han provocado que las tasas de interés hipotecarias incrementales se aceleren a la baja. según datos del banco central, en el segundo trimestre de 2023, el tipo de interés medio ponderado de los nuevos préstamos hipotecarios a nivel nacional fue del 4,11%, que ha descendido hasta el 3,45% en el segundo trimestre de 2024.

según cálculos de lu ting, economista jefe de nomura china, después de que las tasas de interés hipotecarias existentes se reduzcan en un promedio de 73 bp en 2023, se estima que las tasas de interés hipotecarias promedio actuales rondarán el 4,5%, y el interés la diferencia de tasa con las tasas de interés hipotecarias incrementales será de aproximadamente 90 bp - 130 bp.

tomando como ejemplo la primera casa de beijing, la tasa de interés hipotecaria incremental actual es del 3,4% y la tasa de interés hipotecaria existente llega al 4,75%. la diferencia de tasas de interés entre las dos alcanza 135bp. la tasa de interés para los compradores de vivienda por primera vez en las principales ciudades generalmente ha caído a "3", y algunos bancos en ciudades de primer nivel como guangzhou incluso han caído a menos del 3%.

la diferencia entre las tasas de interés entre las hipotecas nuevas y las existentes está relacionada con el método de fijación de precios de las tasas de interés hipotecarias. existen dos métodos principales de fijación de precios para las tasas de interés hipotecarias, uno es el modelo de tasa de interés fija y el otro es el modelo de tasa de interés flotante que consta de lpr y puntos. según zou lan, director del departamento de política monetaria del banco central, el 99% de los préstamos hipotecarios adoptan un mecanismo de tipo de interés flotante.

el 3 de junio de 2024, en changzhou, jiangsu, la gente consultó sobre asuntos hipotecarios en el centro de gestión del fondo de previsión para la vivienda. imagen/china-singapur

“aunque la tasa de interés hipotecaria se ha reducido, la tasa de interés hipotecaria existente sigue siendo alta. el modelo de tasa de interés flotante solo puede esperar hasta enero del próximo año para ajustarse, y solo puede reducir la parte de la reducción de la lpr este año y la parte de la reducción de la lpr de este año. "la parte adicional no se puede ajustar. esto hace que las características de los préstamos hipotecarios existentes de altas tasas de interés, junto con la reciente y rápida disminución de las tasas de interés de los depósitos y las tasas de interés de la gestión financiera, constituyan la causa fundamental del reembolso anticipado de los préstamos", dijo li yujia. dijo a china news weekly, investigador del centro de investigación de políticas de vivienda del instituto provincial de planificación urbana de guangdong.

por tanto, tras el "new deal 517 para el mercado inmobiliario", los puntos añadidos por varias ciudades se han reducido significativamente y la diferencia de tipos de interés entre las hipotecas nuevas y antiguas se ha vuelto a ampliar. la situación actual es relativamente similar a la de mediados de 2023, cuando la diferencia de tipos de interés entre los préstamos hipotecarios nuevos y existentes también alcanzó alrededor de 100bp.

el 31 de agosto de 2023, el banco popular de china y la administración estatal de supervisión financiera emitieron conjuntamente el "aviso sobre asuntos relevantes que reducen las tasas de interés de los préstamos existentes para primera vivienda" (en adelante, el "aviso"), aclarando que los prestatarios elegibles para su primera vivienda puedan solicitar préstamos. negociar tasas de interés más bajas con las instituciones financieras crediticias.

hoy en día, la diferencia de tipos de interés entre los préstamos hipotecarios nuevos y existentes se ha ampliado una vez más a alrededor de 100bp. li yujia cree que la reciente reducción de las tasas de interés de los depósitos bancarios, así como la tasa de interés de las operaciones de mercado abierto del banco central, ha llevado a una rápida disminución de los costos de financiación de los bancos comerciales, lo que ha abierto espacio para reducciones en los intereses hipotecarios existentes. tarifas.

sin embargo, esta vez los bancos están sufriendo más presión.

los múltiples dilemas de los bancos

a finales de junio de este año, el saldo nacional de préstamos personales para vivienda era de 37,79 billones de yuanes, una disminución interanual del 2,1% y una disminución de aproximadamente 410 mil millones de yuanes desde finales de 2023. los datos del informe provisional muestran que en el primer semestre de 2024, el saldo de préstamos personales para vivienda de muchos bancos que cotizan en bolsa, como el banco de china, el banco de comunicaciones, el banco de desarrollo de shanghai pudong y el banco industrial, disminuyeron. del banco industrial cayó en más de 10 mil millones de yuanes.

actualmente, no es fácil liquidar su préstamo antes de tiempo. la mayoría de los bancos exigen que espere un mes o incluso tres meses para solicitar el reembolso anticipado del préstamo. algunos bancos pequeños y medianos tienen restricciones en el número de reembolsos anticipados de préstamos y algunos bancos solo pueden solicitarlos una vez al año.

los bancos esperan retrasar el "pago anticipado" y no quieren que se pierdan rápidamente activos de alta calidad como los préstamos personales para vivienda. se considera que una reducción del tipo de interés de los préstamos para vivienda existentes ayudará a ello. sin embargo, los bancos se enfrentan a la presión de la reducción de los márgenes de interés netos, y cada ajuste de 1bp en las tasas de interés hipotecarias existentes significa una pérdida de dinero real. los bancos también enfrentan un dilema.

según cálculos anteriores del instituto de investigación del banco de china, suponiendo que la tasa de interés hipotecaria existente se reduzca en 50 bp, el margen de interés neto del banco se reducirá en 7 bp, los ingresos operativos se reducirán en un 3% y la ganancia neta aumentará. reducirse en un 6%. en el segundo trimestre de 2024, el margen de interés neto de los bancos comerciales fue del 1,54%, una disminución interanual de 20 pb, que ha caído al nivel más bajo desde que se recopilan estadísticas.

en otras palabras, a menos que el costo de los depósitos se reduzca igual o incluso excesivamente, los bancos, especialmente aquellos con una proporción relativamente alta de préstamos hipotecarios existentes, enfrentarán una mayor presión. en el primer semestre de 2024, muchos bancos experimentaron un crecimiento negativo en ingresos y ganancias, lo que estuvo relacionado con la presión sobre los márgenes de interés netos.

zhou wanfu, vicepresidente del banco de comunicaciones, dijo que el impacto de factores como la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes en 2023, el "new deal 517" y las dos reducciones de la lpr en 2024 en los márgenes de interés netos de los bancos seguirán apareciendo en la segunda mitad del año. al mismo tiempo, la tendencia actual de los depósitos a plazo y los depósitos a largo plazo no se ha aliviado, lo que ha afectado en cierta medida la tendencia a la baja de los costes de los pasivos. "desde una perspectiva de todo el año, nuestro objetivo es mantener el margen de interés neto básicamente estable y esforzarnos por lograr una mejora marginal. es difícil y desafiante lograrlo".

en resumen, por un lado, las tasas de interés sobre activos de alta calidad, como los préstamos personales para vivienda, están disminuyendo y los bancos ganan menos; por otro lado, la gente espera obtener más intereses a través de depósitos regulares y a largo plazo, y los bancos; pagar más intereses. con una disminución y un aumento, los ingresos y ganancias de los bancos naturalmente se verán presionados.

"todo el mundo lo está pasando mal", se lamentó ante los periodistas un empleado del departamento de crédito personal de un banco por acciones.

reducir las tasas de depósito es obviamente una manera de lidiar con esa presión. también fue después de que se redujeran las tasas de interés hipotecarias existentes el año pasado que se redujeron las tasas de interés de los depósitos, se detuvo la venta de grandes certificados de depósitos y se implementaron pagos manuales de intereses. desde septiembre de 2022, los seis principales bancos estatales han reducido los tipos de interés de los depósitos cinco veces, tres de las cuales se produjeron después de que se emitiera el "aviso" sobre la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes a finales de agosto de 2023.

tomando como ejemplo el banco industrial y comercial de china, después de los ajustes realizados el 25 de julio de este año, la tasa de interés cotizada actual para los depósitos corrientes del banco es del 0,15% para los depósitos a plazo fijo, las tasas de interés cotizadas para 1 año, 3 años; , y 5 años son 1,35% y 1,75% respectivamente, 1,8%. en comparación con antes del 15 de septiembre de 2022, las tasas de interés cotizadas de varios tipos de depósitos se han reducido de 15bp a 100bp, entre las cuales la tasa de interés cotizada de los depósitos a plazo a 3 años ha caído del 2,75% al ​​1,75%, una disminución de 100bp.

la presión sobre los márgenes de interés netos de los bancos es obviamente una preocupación importante para reducir las tasas de interés hipotecarias existentes. zou lan, director del departamento de política monetaria del banco popular de china, dijo con franqueza en una conferencia de prensa el 5 de septiembre que en términos de tasas de interés, el banco central continúa promoviendo la estabilización y reducción de los costos integrales de financiamiento social. al mismo tiempo, también cabe señalar que la demanda de gestión de activos de los depósitos bancarios, afectada por factores como la desviación de productos y la reducción de los márgenes de interés netos de los bancos, nuevas caídas en las tasas de interés de depósitos y préstamos aún enfrentan ciertas limitaciones.

el 4 de agosto de 2024, en huizhou, guangdong, los ciudadanos preguntaron sobre la compra de una casa en la oficina de ventas. imagen/visual china

sin embargo, los bancos también enfrentan dilemas relacionados con las pérdidas de intereses causadas por los reembolsos anticipados de los préstamos y la reducción de los márgenes de interés netos.

el economista ren zeping cree que desde el punto de vista de los bancos, actualmente los bancos necesitan resolver urgentemente el problema de las crecientes pérdidas de intereses causadas por el aumento de los pagos anticipados de los préstamos. reducir los tipos de interés hipotecarios existentes puede ser una solución razonable. una pérdida de ganancias y una reducción razonable de las tasas hipotecarias existentes es mejor. los paquetes de tasas de interés para préstamos hipotecarios ayudan a los bancos a retener clientes de calidad.

la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes el año pasado frenó en cierta medida la tendencia de los pagos anticipados. según datos del banco central, antes de que se redujeran las tasas de interés hipotecarias existentes, el monto de los reembolsos anticipados de los préstamos hipotecarios en todo el país aumentó. en agosto de 2023, el monto de los reembolsos anticipados de los préstamos hipotecarios personales en todo el país alcanzó los 432,45 mil millones de yuanes. después de la emisión del "aviso" el 31 de agosto, el importe medio mensual de los pagos anticipados de los préstamos hipotecarios disminuyó un 10,5% de septiembre a diciembre en comparación con agosto.

sin embargo, todavía existen dudas sobre si la nueva ronda de recortes de los tipos de interés hipotecarios existentes podrá frenar los reembolsos anticipados. como los márgenes de interés netos de los bancos han caído a mínimos históricos, si los bancos compensan la pérdida de las tasas de interés hipotecarias existentes reduciendo las tasas de depósito y otros métodos, los residentes pueden aumentar su disposición a pagar los préstamos anticipadamente debido a la disminución de los rendimientos de las inversiones. el informe de investigación de tianfeng securities afirmó que reducir las tasas de interés hipotecarias existentes puede no aliviar completamente la presión del “pago anticipado” porque este último tiene su origen en menores retornos de la inversión social.

el informe anual de 2023 de china merchants bank menciona específicamente: después del ajuste de las tasas de interés hipotecarias existentes, la diferencia de tasas de interés entre los préstamos nuevos y antiguos se ha reducido, lo que tiene un cierto efecto de facilitación en el reembolso anticipado, sin embargo, debido a la actual disminución de la inversión en el mercado. rendimientos, se espera que el reembolso anticipado de los préstamos hipotecarios siga siendo limitado en 2024. estará en un nivel relativamente alto en los últimos años.

ren zeping cree que reducir las tasas de interés hipotecarias existentes hará que los bancos pierdan intereses y los bancos, especialmente aquellos con una alta proporción de préstamos hipotecarios, carecerán de motivación. se recomienda apoyar a los bancos con una alta proporción de préstamos para vivienda para aumentar su entusiasmo. por ejemplo, proporcionar orientación a los bancos estatales y bancos por acciones con grandes préstamos hipotecarios y alentar a los bancos estatales a desempeñar un papel de liderazgo. los bancos que reduzcan activamente las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes pueden recibir apoyo mediante recortes específicos del rrr. los subsidios que respaldan el dinero real y el establecimiento de herramientas de política monetaria estructural proporcionarán subsidios iguales o parciales a los bancos por las pérdidas de intereses causadas por la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes.

¿cuánto margen de ajuste hay?

mirando más allá de la perspectiva de los bancos, en los últimos años muchos economistas han propuesto reducir las tasas de interés hipotecarias existentes en entrevistas con periodistas como una medida complementaria o alternativa al desembolso directo de efectivo a los residentes para expandir su consumo.

el consumo necesita urgentemente un impulso. los datos de la oficina nacional de estadísticas muestran que en los primeros siete meses de 2024, las ventas minoristas totales de bienes de consumo aumentaron un 3,5% interanual, con una tasa de crecimiento que cayó 0,2 puntos porcentuales mes a mes y 3,8 puntos porcentuales. puntos año tras año. el "informe de operaciones financieras regionales de china (2024)" afirma que la reducción del año pasado de las tasas de interés hipotecarias existentes "desempeñó un papel importante en la estimulación del crecimiento del consumo". en el primer trimestre posterior a la implementación de la política, es decir, en el cuarto trimestre de 2023, el gasto de consumo per cápita de los residentes urbanos en todo el país alcanzó los 8.679 yuanes, un aumento interanual del 8,4%, y la tasa de crecimiento aumentó en un 12,3 puntos porcentuales en comparación con el mismo período del año pasado.

una encuesta por muestreo realizada por la sucursal del banco central de chongqing entre los hogares involucrados en la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes mostró que más del 30% de los residentes encuestados planeaban utilizar los pagos de intereses ahorrados para aumentar el consumo, incluido el consumo diario y los viajes. , educación de los niños, etc.

naturalmente, el mercado espera que una nueva ronda de reducciones de los tipos de interés hipotecarios existentes pueda lograr el mismo efecto, pero ahora que los bancos se enfrentan a un dilema, ¿cuánto margen queda para las reducciones?

en el "informe de operaciones financieras regionales de china (2024)", el banco central revisó el efecto de la política de reducir las tasas de interés hipotecarias existentes en 2023 en un tema especial, diciendo que desde la implementación de la política, más de 23 billones de yuanes en las tasas de interés hipotecarias existentes se han reducido, con una disminución promedio de 0,73 puntos porcentuales. esto reduce los gastos por intereses de los prestatarios en aproximadamente 170 mil millones de yuanes cada año.

la última ronda de tasas de interés hipotecarias existentes cayó en un promedio de 73 bp, pero solo para los compradores de vivienda por primera vez, y la nueva tasa de interés de ejecución agregada al lpr no debe ser inferior al límite inferior del préstamo para vivienda por primera vez. tasa de interés en la ciudad donde se emitió el préstamo original. precisamente sobre la base de estas dos restricciones, el informe de investigación de tianfeng securities cree que la amplitud y magnitud de los beneficios de la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes en agosto de 2023 no son pequeñas, pero todavía hay margen para nuevas reducciones.

dado que el límite inferior de las tasas de interés hipotecarias no se canceló ni se redujo significativamente cuando se emitió el préstamo original, el alcance de la reducción se verá afectado en las ciudades con límites inferiores de tasas de interés más altas cuando se emitió el préstamo original. por ejemplo, el límite inferior de la tasa de interés del primer préstamo hipotecario de beijing se ha mantenido en lpr+55bp durante mucho tiempo.

en cuanto al margen para una nueva ronda de reducciones de las tasas de interés hipotecarias existentes, lu ting cree que el banco central puede guiar a los bancos comerciales para que reduzcan las tasas de interés hipotecarias existentes en los próximos meses, y se espera que la tasa de reducción de las tasas de interés sea similar. a eso a finales de 2023.

ren zeping cree que considerando que el margen de interés neto del banco ya se encuentra en un nivel bajo, se espera que la magnitud de esta ronda de reducción esté en el rango de 60bp-80bp. según sus cálculos, basándose en un préstamo hipotecario a 30 años de 1 millón de yuanes y pagos iguales de capital e intereses, se estima que una reducción de 60bp-80bp en la tasa de interés hipotecaria existente puede reducir el pago mensual del prestatario en aproximadamente 340-450 yuanes, ahorrando el pago mensual y el reembolso total entre un 7% y un 9%.

en cuanto al método de ajuste de las tasas de interés hipotecarias existentes, el mundo exterior está particularmente preocupado por si se adoptará un método de "rehipoteca" interbancaria. la última ronda de reducciones de las tasas de interés hipotecarias existentes fue nominalmente en forma de negociaciones entre los prestatarios de primera vivienda existentes y las instituciones financieras que otorgan préstamos. de hecho, menos de un mes después de la publicación del "aviso", el 25 de septiembre, en 2023, varios bancos los clientes que se considere que cumplen con las reglas existentes de ajuste de préstamos para la primera vivienda iniciarán un ajuste automático por lotes. para aquellos que requieran un mayor juicio o procesamiento, se abrirán canales en línea y fuera de línea para aceptar solicitudes de clientes. esta es también la razón por la que muchas aplicaciones bancarias han lanzado funciones relacionadas.

la rumoreada "rehipoteca interbancaria" significa que los prestatarios pueden volver a solicitar préstamos hipotecarios a otros bancos, intensificando así la competencia entre los bancos. una situación similar se produjo después de la crisis financiera de 2008.

en octubre de 2008, el banco central emitió una política para reducir el límite inferior de las tasas de interés hipotecarias de 0,85 veces la tasa de interés de referencia a 0,7 veces. en el cuarto trimestre de ese año, los bancos pequeños y medianos ofrecieron activamente a sus clientes "rehipotecas" y otros servicios gratuitos, acaparando clientes de los grandes bancos. esto provocó que los bancos por acciones y los grandes bancos estatales redujeran sucesivamente los tipos de interés. hipotecas existentes.

chen wenjing, director de investigación de mercado del instituto de investigación de índices de china, dijo a china news weekly que la expectativa de fomentar las "rehipotecas" entre diferentes bancos puede ser relativamente débil. “puede ser más apropiado que el prestatario intercambie hipotecas internamente con el banco comercial original o con el banco comercial original para reducir directamente la tasa de interés hipotecaria existente. sin embargo, al cambiar las hipotecas entre diferentes bancos, puede causar una mayor competencia en el mercado y perturbar el rendimiento esperado. estabilidad”.

la "bota" de una nueva ronda de recortes de las tasas de interés para los préstamos hipotecarios existentes aún no ha llegado. en comparación con las expectativas de la gente, la postura oficial es relativamente cautelosa. en una conferencia de prensa el 5 de septiembre, zou lan dijo que los ajustes de políticas como los recortes de rrr y los recortes de las tasas de interés aún deben observar las tendencias económicas.