소식

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

대출금 조기 갚아 '발로 투표'하는 사람들

이자지급을 줄이기 위해

최근 기존 주택담보대출 금리 조정 문제가 시장에서 뜨거운 논의를 불러일으켰다.

이는 8월 30일 블룸버그의 보도로 시작됐다. 고객은 은행과 모기지 금리를 재협상하거나 은행 간 '재모기지', 즉 다른 은행에서 주택담보대출을 다시 신청할 수 있으며 최신 모기지 금리가 적용된다고 합니다. 후속 보고서에서는 더 자세히 설명했습니다.

9월 초, 인터넷에서는 초상은행 앱이 베이징에서 '기존 모기지 금리 조정' 기능을 테스트하기 시작했다는 잘못된 보도까지 했습니다. 실제로 이 기능은 지난해 기존 모기지 금리 조정을 겨냥한 것으로, 많은 은행 앱이 비슷한 기능을 갖고 있다.

시장의 기대 속에서 기존 모기지 금리를 낮추는 것은 많은 당사자들의 이해관계가 관련된 복잡한 문제입니다.

대출금을 미리 갚는 것이 '재무관리'가 되다

사람들은 이자지급을 줄이기 위해 대출금을 조기에 갚는 등 '발로 투표'하고 있다.

올해 6월, guotai junan의 거시 연구팀은 지정된 기간 내에 대출금을 조기 상환하는 대출자의 비율을 정량화하기 위해 주민 선불 상환 비율 지표(cpr)를 계산했습니다. 2017년 이후 cpr은 기본적으로 20% 내외로 변동했는데, 2024년 2월 이후 이 지표는 상승세를 가속화해 4월 사상 최고치인 37%에 도달했는데, 이는 주민들의 조기상환이 크게 증가한 것을 반영한다.

guotai junan은 2021년 이전에 주민들이 대출금을 조기에 상환하는 주요 요인은 집을 구입하려는 강한 의지이며 중고 주택은 거래되기 전에 대출금을 상환해야 한다고 지적했습니다. 2022년 중앙은행은 lpr(대출시장호가율)을 5년 연속 인하했고, 대출 금리도 역대 최저 수준으로 떨어졌다. 기존 주택담보대출 금리를 낮추는 정책은 아직 나오지 않았다. 대출 이자율로 인해 주민들은 대출 대체, 소비자 대출 및 기업 대출을 쉽게 이용할 수 있어 주민들이 대출금을 조기에 상환하게 되었습니다.

2021년부터 주택대출을 소비자대출과 기업대출로 불법 대체하는 일이 간헐적으로 발생했다. 그해 선전 '심천 부동산 관리' 부동산 투기 사건에서 기업대출이 중요한 역할을 했다. 요즘 소비자 대출과 기업 대출의 이자율은 접두사 "2"로 입력되었습니다.

그러나 궈타이쥔안(guotai junan)의 분석에 따르면 최근 대출 조기 상환 물결이 이전과 다른 이유는 주로 '고수익 자산 부족' 때문이라고 합니다. “다른 투자 가능한 고수익 자산이 부족할 때 주민들은 저수익 자산(예금, 주식 등)에서 유동성을 추출해 대출금 조기 상환에 할당할 유인이 있습니다.” 시장에 가용자산이 부족하고, 고수익 자산에 투자하는 반면, 기존 모기지 금리는 여전히 높으며, 주민들은 대출 조기상환을 일종의 '재무관리'로 여기기도 한다.

everbright securities의 수석 은행 분석가인 wang yifeng은 2022년 11월에 발표된 연구 보고서에서 기존 모기지 대출의 대부분이 2014년 이후에 발행된 것으로 추정했습니다. 이 중 2017년부터 2021년까지 고금리 기간 동안 기존 주택담보대출 잔액은 약 73%를 차지했다. 당시 기존 주택담보대출 중 포인트 가산이 50bp를 넘는 비중은 64.4%에 달했다.

2023년 8월 말 정책에 따르면 기존 모기지 금리는 인하돼 평균 75bp 인하됐다. 그러나 지난 1년 동안 증분 모기지 금리가 크게 떨어지면서 증분 모기지와 기존 모기지 간의 금리 격차가 다시 확대됐다.

2024년 5월 17일, 중국 인민은행은 상업용 개인 주택 대출에 대한 금리 정책을 조정하고 국가 차원에서 1주택 및 2주택에 대한 상업용 개인 주택 대출에 대한 금리 정책 하한을 취소한다고 발표했습니다. '517 부동산시장 뉴딜'의 핵심 내용이다.

현재 주택담보대출 금리 하한제를 폐지하지 않은 베이징, 상하이, 심천 등 1선 3개 도시를 제외한 다른 도시의 1주택 및 2주택 대출 금리 하한도 폐지됐다. . 베이징은 2023년 말부터 주택담보대출 금리 하한을 기존 lpr+55bp에서 lpr-45bp로 낮추고, 누적 포인트 인상폭도 줄었다. 100bp까지. 5월 말, 역시 1선 도시인 광저우는 모기지 금리 하한선을 폐지한다고 발표했습니다. 또 중앙은행은 2024년 2월과 7월 두 차례에 걸쳐 5년 이상 lpr을 총 35bp 하락하도록 유도했다.

주택담보대출 금리 하한선이 취소되거나 대폭 인하되고, 5년 이상 lpr이 인하되면서 주택담보대출 금리 증분율이 하락하는 속도가 빨라졌다. 중앙은행 자료에 따르면 2023년 2분기 전국 신규 주택담보대출 가중평균 금리는 4.11%로, 2024년 2분기에는 3.45%로 떨어졌다.

노무라차이나 수석 이코노미스트 루팅(lu ting)의 계산에 따르면 2023년 기존 모기지 금리가 평균 73bp 인하된 후 현재 평균 기존 모기지 금리는 4.5% 안팎이 될 것으로 추산된다. 증분 모기지 이자율과의 이자율 차이는 대략 90bp - 130bp입니다.

베이징 첫 주택을 예로 들면, 현재 증분 모기지 금리는 3.4%, 기존 모기지 금리는 4.75%에 달한다. 둘 사이의 금리 차이는 135bp에 이른다. 주류 도시의 첫 주택 구매자에 대한 이자율은 일반적으로 "3"으로 떨어졌으며 광저우와 같은 1급 도시의 일부 은행은 심지어 3% 미만으로 떨어졌습니다.

신규 모기지와 기존 모기지의 이자율 차이는 모기지 이자율의 가격 결정 방식과 관련이 있습니다. 주택담보대출 금리의 결정방식은 크게 두 가지가 있는데, 하나는 고정금리모형이고, 다른 하나는 lpr과 포인트로 구성된 변동금리모형이다. 중앙은행 통화정책국장 zou lan에 따르면 모기지 대출의 99%가 변동금리 메커니즘을 채택하고 있습니다.

2024년 6월 3일, 장쑤성 창저우에서 사람들은 주택 공적 기금 관리 센터에서 모기지 문제에 대해 상담했습니다. 사진/중국-싱가포르

“모기지 금리가 인하됐음에도 불구하고 기존 모기지 금리는 여전히 높다. 변동금리 모델은 내년 1월까지만 기다려 조정하면 되고, 올해에는 lpr 인하 부분만 줄일 수 있고, 추가 부분 조정이 불가능해 기존 주택담보대출의 고금리 특성이 두드러지고 최근 예금 금리와 재무관리 금리의 급격한 하락이 대출 조기상환의 근본 원인이 되고 있다”고 말했다. 광둥성 도시계획연구소 주택정책연구센터 연구원은 china news weekly에 이렇게 말했습니다.

이에 '부동산 시장을 위한 517 뉴딜' 이후 각 시·군 가산점은 대폭 줄어들었고, 신·구 모기지 금리 차이도 다시 한 번 벌어졌다. 현재 상황은 신규 주택담보대출과 기존 주택담보대출 금리 차이도 100bp 안팎에 달했던 2023년 중반과 비교적 유사하다.

2023년 8월 31일, 중국인민은행과 국가금융감독관리국은 공동으로 '기존 주택 첫 주택 대출 금리 인하 관련 사항에 관한 통지'(이하 '통지')를 발표하여 다음 사항을 명확히 했습니다. 자격을 갖춘 기존 첫 주택 대출자는 대출 금융 기관과 더 낮은 이자율을 협상할 수 있습니다.

현재 신규 모기지론과 기존 모기지론의 금리 차이가 다시 한번 100bp 내외로 벌어졌습니다. li yujia는 최근 은행 예금 금리 인하와 중앙은행의 공개 시장 운영 금리 인하로 인해 상업은행의 자금조달 비용이 급격히 감소하여 기존 모기지 이자 인하 여지가 생겼다고 생각합니다. 요금.

그러나 이번에는 은행들이 더 큰 압력을 받고 있습니다.

은행의 다양한 딜레마

올해 6월 말 기준 국민 개인 주택대출 잔액은 37조7900억 위안으로 전년 동기 대비 2.1% 감소했고, 2023년말 대비 약 4100억 위안 감소했다. 중간 보고서 데이터에 따르면 2024년 상반기 중국 은행, 교통 은행, 상하이 푸동 개발 은행, 산업 은행 등 많은 상장 은행의 개인 주택 대출 잔액이 감소했습니다. 산업은행의 순익이 100억 위안 이상 감소했다.

현재는 대출금을 조기에 갚는 것이 쉽지 않습니다. 대부분의 은행에서는 조기 대출 상환을 신청하려면 한 달에서 심지어는 세 달까지 기다려야 합니다. 일부 중소은행은 대출 조기상환 횟수를 제한하고 있으며, 일부 은행은 연 1회만 신청할 수 있다.

은행들은 '조기 상환'을 늦추고, 개인 주택대출 등 우량자산이 빨리 손실되는 것을 원하지 않기 때문에 기존 주택대출 금리를 낮추는 것도 도움이 될 것으로 여겨진다. 그러나 은행은 순이자 마진 축소의 압력에 직면해 있으며 기존 모기지 금리가 1bp 조정될 때마다 실질 손실이 발생합니다. 은행도 딜레마에 빠진다.

중국은행연구소의 기존 계산에 따르면, 기존 주택담보대출 금리가 50bp 인하된다고 가정하면, 은행의 순이자마진은 7bp, 영업이익은 3% 감소하고 순이익은 3% 감소하게 된다. 6% 감소됩니다. 2024년 2분기 시중은행 순이자마진은 1.54%로 전년 동기 대비 20bp 감소해 통계 집계 이후 최저 수준으로 떨어졌다.

즉, 예금비용을 균등하게 또는 심지어 과도하게 낮추지 않는 한 은행, 특히 기존 주택담보대출 비중이 상대적으로 높은 은행의 압력은 더욱 커질 것이다. 2024년 상반기에는 많은 은행들이 순이자마진 압박과 관련하여 매출과 이익이 마이너스 성장을 경험했습니다.

저우완푸 교통은행 부행장은 2023년 기존 모기지 금리 인하와 '517 뉴딜', 2024년 두 차례의 lpr 인하 등 요인이 은행 순이자마진에 미치는 영향을 설명했다. 하반기에도 계속 등장. 동시에 정기예금과 장기예금의 현재 추세는 완화되지 않았으며 이는 책임 비용의 감소 추세에 어느 정도 영향을 미쳤습니다. "1년 내내 우리의 목표는 기본적으로 순이자마진을 안정적으로 유지하고 한계 개선을 위해 노력하는 것입니다. 이를 달성하는 것은 어렵고 도전적입니다."

즉, 개인 주택대출 등 우량자산에 대한 이자율이 하락하고 은행의 수익이 감소하는 반면, 사람들은 정기예금과 장기예금을 통해 더 많은 이자를 얻기를 희망하고 있으며, 한 번 감소하고 한 번 증가하면 은행 수입과 이익이 자연스럽게 압박을 받게 됩니다.

모두들 고생하고 있다”고 한 은행 개인신용부 관계자가 취재진에게 한탄했다.

예금 금리를 낮추는 것은 분명히 그러한 압력에 대처하는 한 가지 방법입니다. 지난해 기존 모기지 금리가 인하된 이후에도 예금 금리가 인하되고, 고액 예금 증서 판매가 중단되고, 수동 이자 지급이 시행됐다. 2022년 9월부터 6개 주요 국책은행은 예금 금리를 5차례 인하했는데, 그 중 3차례는 2023년 8월 말 기존 모기지 금리 인하 '공고'가 나온 이후 이뤄졌다.

중국공상은행을 예로 들면, 올해 7월 25일 조정 후 현재 은행 정기예금 상장 이율은 0.15%로 1년, 3년 만기 이율이다. , 5년은 각각 1.35%, 1.75%, 1.8%입니다. 2022년 9월 15일 이전과 비교하면 다양한 예금 유형의 상장 금리가 15bp에서 100bp로 인하되었으며, 그 중 3년 정기 예금의 상장 금리는 2.75%에서 1.75%로 100bp 인하되었습니다.

은행의 순이자 마진에 대한 압박은 분명히 기존 모기지 금리를 낮추는 데 중요한 관심사입니다. 조우란(zou lan) 중국 인민은행 통화정책국장은 9월 5일 기자회견에서 금리 측면에서 중앙은행이 종합적인 사회금융 비용의 안정화와 감소를 계속 추진하고 있다고 솔직하게 말했다. 동시에, 은행 예금의 자산 관리에 대한 수요는 상품 다양화 및 은행 순이자 마진 축소와 같은 요인의 영향을 받아 예금 및 대출 이자율의 추가 하락이 여전히 일정한 제약에 직면해 있다는 점에도 유의해야 합니다.

2024년 8월 4일, 광둥성 후이저우에서는 시민들이 판매소에 주택 구입에 관해 문의했습니다. 사진/영상 중국

그러나 은행 역시 대출 조기상환으로 인한 이자손실과 순이자마진 감소라는 딜레마에 직면해 있다.

경제학자 ren zeping은 은행의 관점에서 볼 때 현재 은행이 대출 선불금 증가로 인한 이자 손실 확대 문제를 시급히 해결해야 한다고 생각합니다. 이익 손실과 기존 모기지 금리의 합리적인 인하가 더 좋습니다. 주택 융자 이자율 패키지는 은행이 우수한 고객을 유지하는 데 도움이 됩니다.

지난해 기존 모기지 금리 인하로 인해 조기상환 추세가 어느 정도 억제됐다. 중앙은행 자료에 따르면 기존 주택담보대출 금리가 인하되기 전 전국 주택담보대출 조기상환액은 2023년 8월 기준 전국 개인주택대출 조기상환액이 4324억5000만 위안에 달했다. 8월 31일 공고 이후 9~12월 주택담보대출 월평균 선불금액은 8월 대비 10.5% 감소했다.

그러나 기존 모기지 금리의 새로운 인하가 조기 상환을 억제할 수 있을지 여부는 여전히 의구심이 남아 있습니다. 은행의 순이자마진이 사상 최저치로 떨어진 가운데 은행이 예금 금리를 낮추는 등 기존 주택담보대출 금리 손실을 만회한다면 투자수익률 하락으로 주민들은 대출금을 조기에 상환하려는 의지가 높아질 수도 있다. tianfeng securities의 연구 보고서에 따르면 기존 모기지 이자율을 낮추더라도 '조기 상환'에 대한 압박이 완전히 완화되지는 않을 수 있습니다. 왜냐하면 후자는 낮은 사회 투자 수익에 뿌리를 두고 있기 때문입니다.

중국 초상은행의 2023년 연차 보고서에서는 다음과 같이 구체적으로 언급했습니다. 기존 모기지 금리 조정 후 신규 대출과 기존 대출의 이자율 차이가 줄어들어 조기 상환에 어느 정도 완화 효과가 있습니다. 그러나 현재 시장 투자 감소로 인해. 주택담보대출의 조기상환은 2024년에도 여전히 제한적일 것으로 예상된다. 최근 몇 년간 상대적으로 높은 수준에 이를 것으로 예상된다.

ren zeping은 기존 모기지 금리를 낮추면 은행의 이자가 줄어들고 은행, 특히 모기지 대출 비율이 높은 은행은 동기가 부족하다고 믿습니다. 주택대출 비중이 높은 은행에 대한 지원을 통해 의욕을 높이는 것이 좋습니다. 예를 들어, 대규모 모기지 대출을 제공하는 국유 은행 및 주식 은행에 창구 안내를 제공하고 국유 은행이 주도적 역할을하도록 장려합니다. 기존 모기지 대출에 대한 이자율을 적극적으로 낮추는 은행은 rrr 인하를 통해 지원을 받을 수 있습니다. 실질 자금 지원 보조금과 구조적 통화 정책 도구의 확립은 기존 모기지 금리 인하로 인한 이자 손실에 대해 은행에 균등하거나 부분적으로 보조금을 제공할 것입니다.

조정할 여지가 얼마나 있습니까?

은행의 관점을 넘어 최근 몇 년 동안 많은 경제학자들은 주민들의 소비 확대를 위해 주민들에게 현금을 직접 지급하는 것에 대한 보완 또는 대안으로 기자들과의 인터뷰에서 기존 모기지 금리를 낮추는 것을 제안했습니다.

소비 진작이 시급합니다. 국가통계국의 데이터에 따르면 2024년 첫 7개월 동안 소비재 총 소매판매는 전년 동기 대비 3.5% 증가했으며 성장률은 전월 대비 0.2%포인트, 3.8% 감소했습니다. 매년 포인트. '중국 지역 금융운영보고서(2024)'에서는 지난해 기존 모기지 금리 인하가 '소비 성장을 촉진하는 데 중요한 역할을 했다'고 명시했다. 정책 시행 후 1분기, 즉 2023년 4분기에 전국 도시 주민의 1인당 소비지출은 8,679위안으로 전년 동기 대비 8.4% 증가했으며 성장률은 지난해 같은 기간과 비교하면 12.3%포인트.

중앙은행 충칭지점이 기존 주택담보대출 금리 인하에 참여한 가구를 대상으로 실시한 표본 조사에 따르면, 조사 대상 주민의 30% 이상이 저축된 이자금을 생활 소비, 여행 등 소비 증대에 사용할 계획인 것으로 나타났다. , 자녀 교육 등

시장에서는 당연히 기존 주택담보대출 금리를 한 번 더 인하하면 같은 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대하지만, 은행들이 딜레마에 빠진 지금, 인하 여지는 얼마나 남아있나.

중앙은행은 '중국 지역 금융운영보고서(2024)'에서 2023년 기존 모기지 금리 인하 정책의 효과를 특별 주제로 검토하며, 해당 정책 시행 이후 연간 23조 위안이 넘는 자금이 유입됐다고 밝혔다. 기존 모기지 이자율은 평균 0.73%포인트 감소해 차입자의 이자 비용을 매년 약 1,700억 위안 절감합니다.

지난번 기존 모기지 금리는 평균 73bp 인하됐지만, 최초 주택 구입자에 한해 적용되며, lpr에 추가된 신규 실행 금리는 최초 주택담보대출 하한액보다 낮아서는 안 된다. 원래 대출이 발행된 도시의 이자율입니다. tianfeng securities 연구 보고서는 2023년 8월 기존 모기지 금리 인하로 인한 혜택의 폭과 크기가 작지 않지만 여전히 추가 인하 여지가 있다고 믿는 것은 바로 이 두 가지 제한 사항에 근거합니다.

원래 대출이 발행될 때 모기지 금리 하한이 취소되거나 크게 인하되지 않았기 때문에 원래 대출이 발행되었을 때 금리 하한이 높은 도시에서는 감소 정도가 영향을 받을 것입니다. 예를 들어 베이징의 첫 주택대출 금리 하한선은 오랫동안 lpr+55bp로 유지됐다.

기존 모기지 금리의 새로운 인하 여지에 대해 lu ting은 중앙은행이 향후 몇 달 안에 기존 모기지 금리를 낮추도록 상업은행에 지시할 수 있으며 금리 인하율도 비슷할 것으로 예상한다고 믿습니다. 2023년 말까지.

ren zeping은 은행의 순이자 마진이 이미 낮은 수준에 있다는 점을 고려하면 이번 감소 규모는 60bp~80bp 범위에 있을 것으로 예상합니다. 그의 계산에 따르면 30년 담보대출 100만 위안과 원리금 균등 상환을 기준으로 기존 모기지 이자율을 60bp~80bp 인하하면 차용인의 월 상환액을 약 340~450bp 줄일 수 있는 것으로 추산된다. 위안화로 월 납부금과 총 상환금을 7%-9% 절감합니다.

기존 모기지 금리 조정 방식과 관련해 외부에서는 특히 은행 간 '재담보' 방식이 채택될지에 대해 관심이 쏠리고 있다. 기존 주택담보대출 금리 인하의 마지막 라운드는 명목상 기존 최초주택대출자와 대출을 담당하는 금융기관 간의 협상 형태로 이뤄졌다. 실제로 '공고'가 발표된 지 한 달도 채 되지 않은 9월 25일이다. 2023년에는 기존 최초 주택대출 조정 규정을 충족한다고 판단된 다양한 은행 고객에 대해 일괄 자동 조정이 시작됩니다. 추가 판단이나 처리가 필요한 경우 고객 신청을 접수할 수 있는 온라인 및 오프라인 채널이 개설될 예정입니다. 이는 많은 은행 앱이 관련 기능을 출시하는 이유이기도 합니다.

은행간 재모기지라는 말은 차입자가 다른 은행에 주택담보대출을 다시 신청할 수 있다는 뜻으로, 2008년 금융위기 이후에도 은행간 경쟁이 심화됐다.

중앙은행은 2008년 10월 주택담보대출 금리 하한을 기준금리의 0.85배에서 0.7배로 낮추는 정책을 발표했다. 그해 4분기에는 중소은행이 고객에게 무료 '재담보대출' 등 서비스를 적극적으로 제공하면서 대형은행 고객을 끌어 모았고, 이로 인해 합자은행과 대형 국영은행이 잇따라 금리를 인하했다. 기존 모기지.

china index research institute의 시장 조사 책임자인 chen wenjing은 china news weekly와의 인터뷰에서 여러 은행 간의 '재담보대출'을 장려할 것이라는 기대가 상대적으로 약할 수 있다고 말했습니다. “차입자가 기존 모기지 금리를 직접 낮추기 위해 원래 상업은행이나 원래 상업은행과 내부적으로 교환하는 것이 더 적절할 수 있습니다. 그러나 다른 은행 간에 모기지를 전환하면 시장 경쟁이 심화되고 기대를 저해할 수 있습니다. 안정성.”

기존 모기지 대출에 대한 새로운 금리 인하의 "시동"은 아직 시작되지 않았습니다. 국민의 기대에 비해 공식 입장은 비교적 조심스럽다. zou lan은 9월 5일 기자회견에서 rrr 인하 및 금리 인하와 같은 정책 조정은 여전히 ​​경제 추세를 관찰해야 한다고 말했습니다.