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é altamente antecipado quando e como as taxas de juros hipotecárias existentes serão reduzidas.

recentemente, há notícias de que o governo está a considerar reduzir ainda mais as taxas de juro hipotecárias existentes e permitir que as taxas de juro hipotecárias existentes até 38 biliões de yuans procurem remortgage, a fim de reduzir a pressão da dívida dos compradores de casas e aumentar o consumo. de acordo com os planos relevantes, os clientes hipotecários existentes podem renegociar os termos do empréstimo com as instituições de crédito existentes ou refinanciar com outros bancos para conseguir a rehipoteca;

até ao momento, o banco central e a direcção dos serviços de supervisão e administração financeira do estado não comentaram este assunto. um repórter do china real estate news enviou uma carta de entrevista ao banco central, mas até o momento não recebeu resposta.

em relação à redução das taxas de juros hipotecárias existentes, wang liang, presidente do china merchants bank, respondeu na reunião provisória de resultados em 2 de setembro, dizendo que o china merchants bank apenas viu a informação na mídia e não recebeu nenhuma notificação do macro -departamento de gestão de hipotecas, o banco popular da china ou o conselho de estado a administração estatal de supervisão e administração financeira não solicitou a opinião dos bancos.

ele acredita que "se esta política for introduzida, terá um certo impacto negativo nas taxas de juros hipotecárias existentes no setor bancário; o departamento de macrogestão realizará demonstrações e pesquisas suficientes antes de lançar tal política".

há apelos crescentes para a redução das taxas de juros hipotecárias existentes e “redução da carga”

já em 2023, o banco central já declarou a sua posição para encorajar os bancos comerciais a reduzir as taxas de juro hipotecárias existentes.

em agosto de 2023, o banco central e a direcção dos serviços de supervisão e administração financeira do estado emitiram o “aviso sobre matérias relevantes de redução das taxas de juro dos primeiros créditos à habitação existentes” para ajustar as taxas de juro de dois tipos de crédito à habitação: primeiro, aqueles que foram emitidas por instituições financeiras antes de 31 de agosto de 2023 e aquelas que foram a hipoteca da primeira casa que foi assinada, mas não emitida, a segunda é que a casa não atendia aos requisitos da primeira casa no momento da compra, mas foi; recentemente reconhecida como a primeira casa devido a ajustes políticos. no entanto, as taxas de juro existentes para empréstimos de segunda habitação não estão incluídas nesta redução.

no âmbito desta política, as taxas de juro hipotecárias existentes foram ajustadas uniformemente de setembro a outubro do ano passado. a citic securities research disse que, a julgar pelos resultados do ajuste, de acordo com o "relatório de implementação da política monetária da china para o quarto trimestre de 2023" do banco central, as taxas de juros de mais de 23 trilhões de yuans de empréstimos hipotecários existentes foram reduzidas, e o ajustado a taxa de juros média ponderada é de 4,27%, com uma redução média de 73 pontos base, reduzindo as despesas com juros dos mutuários em aproximadamente 170 bilhões de yuans a cada ano, beneficiando 53,25 milhões de famílias e aproximadamente 160 milhões de pessoas. 2,4% do total das receitas operacionais dos bancos comerciais em 2023.

“tendo em conta que a maioria das hipotecas sofreu repactuação em 1º de janeiro deste ano, um pequeno número de hipotecas sofreu repactuação de fevereiro a agosto deste ano, e as hipotecas de alto preço existentes foram reembolsadas antecipadamente este ano, estimamos que a média ponderada a taxa de juros dos atuais empréstimos hipotecários existentes será de cerca de 3,9% a 4%”, disse a citic securities research.

qual é o nível atual das novas taxas de juros hipotecários? de acordo com o “relatório de implementação da política monetária da china para o segundo trimestre de 2024” divulgado pelo banco central, em junho de 2024, a taxa de juro para novos empréstimos à habitação pessoal em todo o país era de 3,45%. esta taxa de juros ainda está caindo.

de acordo com estatísticas do centaline real estate research institute, a taxa de juro média nacional para empréstimos para a primeira habitação em agosto de 2024 era de cerca de 3,25%, e a taxa de juro média para empréstimos para segunda habitação era de cerca de 3,6%. a menor taxa de juros do primeiro empréstimo à habitação em guangzhou é de 2,89%.

isto significa que ainda existe uma diferença de cerca de 80 pontos base entre as taxas de juro hipotecárias existentes e as taxas de juro hipotecárias mais recentes. com altas taxas de juros, muitos credores buscam o reembolso antecipado. “reembolsar o empréstimo antecipadamente é realmente viciante, porque você pode economizar muitos juros.”

o impacto direto é que o saldo do empréstimo hipotecário do banco diminuiu significativamente. o "relatório estatístico sobre investimento em empréstimos por instituições financeiras no segundo trimestre de 2024" divulgado pelo banco central mostra que no final do segundo trimestre de 2024, o saldo dos empréstimos à habitação pessoal era de 37,79 trilhões de yuans, um ano a - queda anual de 2,1%. no primeiro semestre deste ano, o saldo do crédito à habitação pessoal diminuiu 380 mil milhões de yuans. entre eles, o saldo dos empréstimos hipotecários dos seis principais bancos comerciais estatais diminuiu 311,9 bilhões de yuans.

muitos bancos atribuíram a queda nos saldos de empréstimos habitacionais pessoais aos ajustes no mercado imobiliário e ao aumento dos pré-pagamentos. a pesquisa de guotai junan mostra que em abril de 2024, o índice da taxa de pré-pagamento dos residentes atingiu um máximo histórico de 37%, refletindo um aumento significativo no comportamento de pré-pagamento dos residentes.

alguns compradores de casas têm de optar por vender as suas casas devido à queda dos preços das casas e às elevadas taxas de juro das hipotecas, “porque estão a perder dinheiro todos os dias e isso não é realmente rentável”. invisivelmente, mais uma vez aumentou o número de anúncios de imóveis usados. a redução das taxas de juro hipotecárias existentes tornou-se uma questão urgente.

"esteja preparado para esperar e ver se as taxas de juros hipotecárias existentes podem ser reduzidas antes de decidir se deve pagar o empréstimo antecipadamente." o sr. zhang, que originalmente planejava pagar outra hipoteca, disse que, para pagar o empréstimo antecipadamente, ele economizaria dinheiro em comida e roupas. se a taxa de juros puder realmente ser reduzida, ele poderá usar as economias. o dinheiro é usado para consumo.

as taxas de juros devem ser orientadas para o mercado

para os bancos, entre a redução das taxas de juro para reduzir certos lucros e a perda de activos de crédito, a primeira opção parece ser mais preferível.

"as taxas de juros devem ser orientadas para o mercado e as taxas de juros hipotecárias existentes devem ser reduzidas. pelo contrário, se as taxas de juros aumentarem no futuro, as taxas de juros hipotecárias existentes também aumentarão. agora os bancos não alteram as taxas de juros hipotecárias existentes por causa da política restrições." cheng, economista sênior de financiamento habitacional. feng disse.

a chamada mercantilização das taxas de juro é o processo de entrega do poder de decisão das taxas de juro ao mercado e de permitir que as entidades do mercado determinem de forma independente as taxas de juro.

cheng feng disse que as taxas de juros estrangeiras são orientadas para o mercado. se as taxas de juros caírem, os clientes hipotecários existentes poderão renegociar os termos do empréstimo com os credores existentes ou rehipotecar com outros bancos. a remortgage equivale a substituir a taxa de juro original por uma nova taxa de juro, mas as actuais políticas internas não permitem isto. "de uma perspectiva nacional, com as pessoas no centro, é mais provável que as taxas de juro hipotecárias existentes caiam."

o que é a remortgagem de empréstimos à habitação existente?

"remortgage" refere-se a um mutuário que solicitou um empréstimo hipotecário a um banco e solicita ao banco credor original que altere os elementos do empréstimo (incluindo taxa de juros, valor, taxa de hipoteca, mutuário, etc.) ou transfira o empréstimo hipotecário existente para outro banco e assinar um contrato de acordo com os elementos de empréstimo mais recentes.

antes de setembro de 2007, não havia nenhuma restrição política explícita ao remortgage a nível regulamentar. nessa altura, muitos bancos realizavam negócios de remortgage, acompanhados do “negócio hipotecário adicional devido à reavaliação do preço da habitação”.

desde setembro de 2007, o banco central tem orientado o cancelamento de operações de rehipoteca e de empréstimos hipotecários adicionais. em setembro de 2007, o banco central e a antiga comissão reguladora bancária da china emitiram o "aviso sobre o fortalecimento da gestão de crédito de imóveis comerciais", exigindo que "os bancos comerciais não emitam empréstimos hipotecários à habitação com montantes de empréstimo que flutuem de acordo com o valor de avaliação de a propriedade e fins não especificados; para propriedades hipotecadas, o comprador da casa não pode usar o valor líquido reavaliado como garantia para empréstimos adicionais antes que o empréstimo seja totalmente reembolsado.”

em dezembro de 2007, liu shiyu, o então vice-governador do banco central, declarou numa reunião especial sobre o reforço da gestão do crédito imobiliário comercial que “a remortgage e os empréstimos hipotecários adicionais devem ser resolutamente cancelados. será emitido.” ele acredita que o negócio de remortgage dos bancos se tornou uma ferramenta especulativa para os especuladores imobiliários. depois de obterem fundos, podem comprar várias casas ou entrar no mercado de ações, exacerbando assim as bolhas nos mercados imobiliário e de ações.

em 26 de agosto de 2019, o banco central emitiu o anúncio [2019] nº 16, enfatizando mais uma vez que é estritamente proibida a prestação de serviços de “remortgage” e “hipoteca adicional” para empréstimos à habitação pessoal.

a atual relação entre oferta e procura no mercado imobiliário sofreu alterações fundamentais. talvez seja hora de retirar algumas medidas administrativas restritivas.

“é possível hipotecar novamente ou reduzir a hipoteca existente.” yan meizhi, diretor de pesquisa do setor financeiro para a grande china do ubs, acredita que estimamos que a taxa de juros das hipotecas existentes seja de cerca de 4,1%, mas a taxa de juros das novas. hipotecas emitidas recentemente em cidades de primeira linha for inferior a 3%, o diferencial da taxa de juros gerará reclamações de credores hipotecários. ao mesmo tempo, o governo também espera incentivar o consumo, pelo que existe a possibilidade de que as taxas de juro hipotecárias existentes sejam reduzidas.

“é possível reduzir a taxa de juros dos empréstimos hipotecários existentes, mas não permite necessariamente a 'remortgage'. é mais provável que reduza os pontos hipotecários existentes. a equipe de pesquisa do zheshang securities bank acredita que “remortgage” é equivalente. para residentes que originalmente contraíram empréstimos do banco a. o banco b substitui o empréstimo original pelo empréstimo com taxa de juros mais recente, que envolve cooperação interbancária, etc., e o processo é complicado. além disso, no contexto actual de fraca procura de hipotecas, a liberalização pode resultar numa concorrência feroz entre os bancos.

o impacto mais direto sobre os bancos quando as taxas de juro das hipotecas existentes são ajustadas ou rehipotecadas são os spreads de juros e os lucros.

o cicc prevê que se a nova ronda de ajustamentos das taxas de juro hipotecárias existentes for reduzida em média 60 pontos base, estima-se que a redução das taxas de juro hipotecárias existentes afectará as margens de juros líquidas dos bancos em 7 pontos base. contudo, a actual redução das taxas de juro dos depósitos pode compensar a pressão sobre as margens de juros causada pela redução das taxas de juro hipotecárias existentes. considerando que a margem de ajustamento das taxas de juro hipotecárias existentes nesta ronda pode ser maior do que em 2023, o intervalo de ajustamento dos passivos bancários deverá ser de pelo menos 15 pontos base. se o ajustamento do custo do passivo estiver em vigor, espera-se que o efeito global do actual ajustamento da taxa de juro hipotecário sobre as margens de juros bancárias seja neutro.