новости

очень ожидается, когда и как будут снижены существующие процентные ставки по ипотечным кредитам.

недавно появились новости о том, что правительство рассматривает возможность дальнейшего снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам и разрешения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам до 38 триллионов юаней для повторной ипотеки, чтобы уменьшить долговое давление покупателей жилья и повысить потребление. согласно соответствующим планам, существующие ипотечные клиенты могут пересмотреть условия кредита с существующими кредитными учреждениями или рефинансировать с другими банками для повторной ипотеки;

центробанк и госфиннадзор пока не прокомментировали эту информацию. репортер china real estate news отправил письмо с интервью в центральный банк, но на момент публикации не получил ответа.

что касается снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, ван лян, президент china merchants bank, ответил на промежуточном заседании по итогам 2 сентября, заявив, что china merchants bank видел эту информацию только в средствах массовой информации и не получал никаких уведомлений от макроэкономического банка. -отдел управления ипотекой, народный банк китая или государственный совет финансового надзора и управления не запрашивали мнение банков.

он считает, что "если эта политика будет введена, это окажет определенное негативное влияние на существующие процентные ставки по ипотечным кредитам в банковской сфере; отдел макроменеджмента проведет достаточную демонстрацию и исследование, прежде чем запускать такую ​​политику".

все чаще звучат призывы снизить существующие процентные ставки по ипотечным кредитам и «уменьшить бремя».

еще в 2023 году центральный банк уже заявил о своей позиции по поощрению коммерческих банков к снижению существующих процентных ставок по ипотечным кредитам.

в августе 2023 года центральный банк и государственное бюро финансового надзора и управления выпустили «уведомление о соответствующих вопросах снижения процентных ставок по существующим первым жилищным кредитам», чтобы скорректировать процентные ставки по двум видам жилищных кредитов: во-первых, по тем, которые были выданные финансовыми учреждениями до 31 августа 2023 года и те, которые были ипотека на первый дом, который был подписан, но не выдан, второй – дом не соответствовал требованиям, предъявляемым к первому дому на момент покупки, но был; недавно признанный первым домом из-за корректировок политики. однако существующие процентные ставки по кредитам на вторичное жилье не включены в это снижение.

в рамках этой политики существующие процентные ставки по ипотечным кредитам были скорректированы равномерно с сентября по октябрь прошлого года. citic securities research сообщила, что, судя по результатам корректировки, согласно «отчету о реализации денежно-кредитной политики китая за четвертый квартал 2023 года» центрального банка, процентные ставки по существующим ипотечным кредитам на сумму более 23 триллионов юаней были снижены, а скорректированная средневзвешенная процентная ставка составляет 4,27%, при этом среднее снижение составляет 73 базисных пункта, что снижает процентные расходы заемщиков примерно на 170 миллиардов юаней каждый год, что принесет пользу 53,25 миллионам домохозяйств и примерно 160 миллионам человек. эта часть процентных расходов будет составлять примерно. 2,4% от совокупного операционного дохода коммерческих банков в 2023 году.

«принимая во внимание, что по большинству ипотечных кредитов произошла переоценка 1 января этого года, по небольшому количеству ипотечных кредитов произошла переоценка с февраля по август этого года, а существующие дорогие ипотечные кредиты были погашены досрочно в этом году, по нашим оценкам, средневзвешенное значение процентная ставка по существующим ипотечным кредитам составит от 3,9% до 4%», - сообщает citic securities research.

каков текущий уровень новых процентных ставок по ипотечным кредитам? согласно «отчету о реализации денежно-кредитной политики китая за второй квартал 2024 года», опубликованному центральным банком, в июне 2024 года процентная ставка по новым потребительским жилищным кредитам по всей стране составляла 3,45%. эта процентная ставка все еще падает.

согласно статистике исследовательского института недвижимости centaline, средняя процентная ставка по кредитам на покупку первого жилья по стране в августе 2024 года составляла около 3,25%, а средняя процентная ставка по кредитам на вторичное жилье составляла около 3,6%. самая низкая процентная ставка по кредиту на первое жилье в гуанчжоу составляет 2,89%.

это означает, что между существующими процентными ставками по ипотечным кредитам и последними процентными ставками по ипотечным кредитам все еще существует разрыв примерно в 80 базисных пунктов. учитывая высокие спреды процентных ставок, многие кредиторы стремятся к досрочному погашению. «досрочное погашение кредита действительно вызывает привыкание, потому что вы можете сэкономить много процентов».

прямым следствием этого является то, что баланс ипотечного кредита банка значительно сократился. в «статистическом отчете о кредитных инвестициях финансовых учреждений во втором квартале 2024 года», опубликованном центральным банком, показано, что на конец второго квартала 2024 года остаток потребительских жилищных кредитов составил 37,79 трлн юаней, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. годовое снижение на 2,1%. в первой половине текущего года остаток потребительских жилищных кредитов сократился на 380 млрд юаней. среди них баланс ипотечных кредитов шести крупнейших государственных коммерческих банков сократился на 311,9 млрд юаней.

многие банки объясняют снижение остатков по жилищным кредитам корректировкой ситуации на рынке недвижимости и увеличением предоплат. исследование гуотая цзюнаня показывает, что в апреле 2024 года индекс доли жителей в предоплате достиг исторического максимума в 37%, что отражает значительное увеличение активности жителей в области предоплаты.

некоторым покупателям жилья приходится продавать свои дома из-за падения цен на жилье и высоких процентных ставок по ипотечным кредитам, «потому что они теряют деньги каждый день, и это действительно нерентабельно». незаметно количество предложений подержанного жилья снова возросло. снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам стало актуальным вопросом.

«будьте готовы подождать и посмотреть, можно ли снизить существующие процентные ставки по ипотеке, прежде чем принимать решение о досрочном погашении кредита. г-н чжан, который первоначально планировал погасить еще одну ипотеку, сказал, что для досрочного погашения кредита необходимо он будет экономить деньги на еде и одежде. если процентную ставку действительно можно снизить, он сможет использовать сбережения. деньги используются на потребление.

процентные ставки должны быть ориентированы на рынок

для банков между снижением процентных ставок с целью уменьшения определенной прибыли и потерей кредитных активов первое кажется более предпочтительным.

«процентные ставки должны быть ориентированы на рынок, а существующие процентные ставки по ипотечным кредитам должны быть снижены. напротив, если процентные ставки вырастут в будущем, существующие процентные ставки по ипотечным кредитам также вырастут. сейчас банки не меняют существующие процентные ставки по ипотечным кредитам из-за политики ограничений», — сказал ченг, старший экономист по жилищному финансированию.

так называемая маркетизация процентных ставок – это процесс передачи рынку полномочий по принятию решений по процентным ставкам и предоставления субъектам рынка возможности самостоятельно определять процентные ставки.

чэн фэн сказал, что иностранные процентные ставки ориентированы на рынок. если процентные ставки упадут, существующие ипотечные клиенты смогут пересмотреть условия кредита с существующими кредиторами или повторно заложить ипотечный кредит в других банках. повторная ипотека эквивалентна замене первоначальной процентной ставки новой процентной ставкой, но текущая внутренняя политика не позволяет этого. «с национальной точки зрения, когда люди находятся в центре, более вероятно, что существующие процентные ставки по ипотечным кредитам упадут».

что такое перезакладывание существующего ипотечного кредита?

«повторная ипотека» относится к заемщику, который подал заявку на ипотечный кредит в банк и просит первоначальный банк-кредитор изменить элементы кредита (включая процентную ставку, сумму, ипотечную ставку, заемщика и т. д.) или передать существующий ипотечный кредит. в другой банк и подписать договор в соответствии с последними элементами кредита.

до сентября 2007 года не существовало явных политических ограничений на повторную ипотеку на нормативном уровне. в то время многие банки осуществляли повторную ипотеку, сопровождаемую бизнесом «дополнительной ипотеки в связи с переоценкой цен на жилье».

с сентября 2007 года центральный банк руководил отменой повторной ипотеки и дополнительных ипотечных кредитов. в сентябре 2007 года центральный банк и бывшая комиссия по регулированию банковской деятельности китая выпустили «уведомление об усилении кредитного управления коммерческой недвижимостью», требующее, чтобы «коммерческие банки не выдавали жилищные ипотечные кредиты, суммы которых колеблются в зависимости от оценочной стоимости недвижимости». имущество и неуказанные цели; для заложенного имущества. покупатель жилья не может использовать переоцененную чистую стоимость в качестве залога для дополнительных кредитов до полного погашения кредита».

в декабре 2007 года лю шиюй, тогдашний заместитель управляющего центрального банка, заявил на специальном совещании по усилению управления кредитами на коммерческую недвижимость, что «перезалог и дополнительные ипотечные кредиты должны быть решительно отменены. будет выдан». он считает, что перезакладной бизнес банка стал спекулятивным инструментом для спекулянтов недвижимостью. после получения средств они могут приобрести несколько домов или выйти на фондовый рынок, тем самым усугубляя пузыри на рынках недвижимости и фондовых рынках.

26 августа 2019 года цб выпустил объявление [2019] № 16, в котором еще раз подчеркнул, что строго запрещено оказывать услуги «перезалога» и «дополнительной ипотеки» по потребительским жилищным кредитам.

текущее соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости претерпело фундаментальные изменения. возможно, пришло время отменить некоторые ограничительные административные меры.

«можно повторно оформить ипотеку или сократить существующую ипотеку». ян мэйчжи, директор по исследованиям финансовой индустрии большого китая в ubs, считает, что, по нашим оценкам, существующая процентная ставка по ипотеке составляет около 4,1%, но процентная ставка по новой. ипотечные кредиты, недавно выданные в городах первого уровня, составляют менее 3%, разница в процентных ставках вызовет жалобы со стороны ипотечных кредиторов. в то же время правительство также надеется стимулировать потребление, поэтому существует вероятность того, что существующие процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижены.

«можно снизить процентную ставку по существующим ипотечным кредитам, но это не обязательно допускает «повторную ипотеку». скорее всего, это уменьшит существующие ипотечные баллы». исследовательская группа zheshang securities bank считает, что «повторная ипотека» эквивалентна. резидентам, которые первоначально взяли кредиты у банка а. банк б заменяет первоначальный кредит новым кредитом по процентной ставке, что предполагает межбанковское сотрудничество и т. д., и этот процесс усложняется. более того, на нынешнем фоне слабого спроса на ипотеку либерализация может привести к жесткой конкуренции между банками.

наиболее прямое влияние на банки, когда процентные ставки по существующим ипотечным кредитам корректируются или перезакладываются, оказывают процентные спреды и прибыль.

cicc прогнозирует, что если новый раунд существующих корректировок процентных ставок по ипотечным кредитам будет сокращен в среднем на 60 базисных пунктов, то, по оценкам, снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам повлияет на чистую процентную маржу банков на 7 базисных пунктов. однако текущее снижение процентных ставок по депозитам может компенсировать давление на процентную маржу, вызванное снижением существующих процентных ставок по ипотечным кредитам. учитывая, что возможности для корректировки существующих процентных ставок по ипотечным кредитам в этом раунде могут быть больше, чем в 2023 году, диапазон корректировки банковских обязательств должен составлять не менее 15 базисных пунктов. если будет произведена корректировка стоимости обязательств, ожидается, что общий эффект существующей корректировки процентных ставок по ипотечным кредитам на банковскую процентную маржу будет нейтральным.