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es muy anticipado cuándo y cómo se reducirán las tasas de interés hipotecarias existentes.

recientemente, hubo noticias de que el gobierno está considerando reducir aún más las tasas de interés hipotecarias existentes y permitir que las tasas de interés hipotecarias existentes de hasta 38 billones de yuanes soliciten rehipotecas, con el fin de reducir la presión de la deuda de los compradores de viviendas e impulsar el consumo. según los planes pertinentes, los clientes hipotecarios existentes pueden renegociar las condiciones de los préstamos con las instituciones crediticias existentes o refinanciar con otros bancos para lograr una nueva hipoteca;

hasta el momento, el banco central y la oficina de administración y supervisión financiera del estado no se han pronunciado al respecto. un periodista de china real estate news envió una carta de entrevista al banco central, pero al cierre de esta edición no había recibido respuesta.

en cuanto a la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes, wang liang, presidente de china merchants bank, respondió en la reunión provisional de resultados del 2 de septiembre, diciendo que china merchants bank solo había visto la información en los medios y no había recibido ninguna notificación del macro. -el departamento de gestión hipotecaria, el banco popular de china o el consejo de estado. la administración estatal de supervisión y administración financiera no ha solicitado la opinión de los bancos.

considera que "si se introduce esta política, tendrá un cierto impacto negativo en las tasas de interés hipotecarias existentes en la industria bancaria; el departamento de macrogestión realizará suficientes demostraciones e investigaciones antes de lanzar tal política".

hay crecientes llamados a reducir las tasas de interés hipotecarias existentes y “reducir la carga”

ya en 2023, el banco central ya ha manifestado su postura de alentar a los bancos comerciales a reducir las tasas de interés hipotecarias existentes.

en agosto de 2023, el banco central y la oficina de administración y supervisión financiera del estado emitieron el "aviso sobre asuntos relevantes que reducen las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda existentes" para ajustar las tasas de interés de dos tipos de préstamos para vivienda: primero, los que han sido emitidas por instituciones financieras antes del 31 de agosto de 2023 y las que han sido la hipoteca para la primera vivienda que se firmó pero no se emitió la segunda es que la vivienda no cumplía con los requisitos para la primera vivienda al momento de la compra, pero estaba; recientemente reconocido como el primer hogar debido a ajustes de políticas. sin embargo, los tipos de interés existentes de los préstamos para segunda vivienda no están incluidos en esta reducción.

bajo esta política, las tasas de interés hipotecarias existentes se ajustaron uniformemente de septiembre a octubre del año pasado. citic securities research dijo que, a juzgar por los resultados del ajuste, según el "informe de implementación de la política monetaria de china para el cuarto trimestre de 2023" del banco central, se han reducido las tasas de interés de más de 23 billones de yuanes de préstamos hipotecarios existentes y el ajuste la tasa de interés promedio ponderada es del 4,27%, con una disminución promedio de 73 puntos básicos, lo que reduce los gastos por intereses de los prestatarios en aproximadamente 170 mil millones de yuanes cada año, beneficiando a 53,25 millones de hogares y aproximadamente 160 millones de personas. esta parte del gasto por intereses representará aproximadamente. 2,4% del ingreso operativo total de los bancos comerciales en 2023.

“teniendo en cuenta que la mayoría de las hipotecas experimentaron una revisión de precios el 1 de enero de este año, un pequeño número de hipotecas experimentaron una revisión de precios de febrero a agosto de este año, y las hipotecas de alto precio existentes se pagaron por adelantado este año, estimamos que el promedio ponderado la tasa de interés de los préstamos hipotecarios existentes actualmente será de alrededor del 3,9% al 4%”, dijo citic securities research.

¿cuál es el nivel actual de las nuevas tasas de interés hipotecarias? según el "informe de implementación de la política monetaria de china para el segundo trimestre de 2024" publicado por el banco central, en junio de 2024, la tasa de interés para los nuevos préstamos personales para vivienda en todo el país era del 3,45%. esta tasa de interés sigue cayendo.

según las estadísticas del centaline real estate research institute, la tasa de interés promedio nacional para préstamos para primera vivienda en agosto de 2024 fue de aproximadamente el 3,25%, y la tasa de interés promedio para préstamos para segunda vivienda fue de aproximadamente el 3,6%. la tasa de interés más baja para préstamos para la primera vivienda en guangzhou es del 2,89%.

esto significa que todavía existe una diferencia de unos 80 puntos básicos entre los tipos de interés hipotecarios actuales y los tipos de interés hipotecarios más recientes. con tasas de interés altas, muchos prestamistas apuntan al pago anticipado. "pagar el préstamo antes de tiempo es realmente adictivo, porque puedes ahorrar muchos intereses", dijo un comprador de vivienda.

el impacto directo es que el saldo de los préstamos hipotecarios del banco se ha reducido significativamente. el "informe estadístico sobre la inversión en préstamos por parte de instituciones financieras en el segundo trimestre de 2024" publicado por el banco central muestra que al final del segundo trimestre de 2024, el saldo de préstamos personales para vivienda era de 37,79 billones de yuanes, un año tras otro. descenso anual del 2,1%. en el primer semestre de este año, el saldo de préstamos personales para vivienda disminuyó en 380 mil millones de yuanes. entre ellos, el saldo de préstamos hipotecarios de los seis principales bancos comerciales estatales disminuyó en 311.900 millones de yuanes.

muchos bancos atribuyeron la caída de los saldos de los préstamos personales para vivienda a los ajustes en el mercado inmobiliario y al aumento de los pagos anticipados. la investigación de guotai junan muestra que en abril de 2024, el índice de tasa de pago anticipado de los residentes alcanzó un máximo histórico del 37%, lo que refleja un aumento significativo en el comportamiento de pago anticipado de los residentes.

algunos compradores de viviendas tienen que optar por vender sus casas debido a la caída de los precios de las viviendas y a los altos tipos de interés hipotecarios, "porque están perdiendo dinero todos los días y realmente no es rentable". de manera invisible, volvió a aumentar el número de anuncios de viviendas de segunda mano. la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes se ha convertido en una cuestión urgente.

"esté preparado para esperar y ver si se pueden reducir las tasas de interés hipotecarias existentes antes de decidir si pagar el préstamo por adelantado". el sr. zhang, que originalmente planeaba pagar otra hipoteca, dijo que para pagar el préstamo por adelantado, ahorraría dinero en comida y ropa. si realmente se puede reducir la tasa de interés, podrá usar los ahorros. el dinero se usa para el consumo.

las tasas de interés deben estar orientadas al mercado

para los bancos, entre bajar las tasas de interés para reducir ciertas ganancias y perder activos crediticios, lo primero parece ser más preferible.

"las tasas de interés deberían estar orientadas al mercado y las tasas de interés hipotecarias existentes deberían reducirse. por el contrario, si las tasas de interés aumentan en el futuro, las tasas de interés hipotecarias existentes también aumentarán. ahora los bancos no modifican las tasas de interés hipotecarias existentes debido a la política restricciones", dijo cheng, economista senior de financiación de la vivienda. feng.

la llamada mercantilización de los tipos de interés es el proceso de traspasar el poder de decisión sobre los tipos de interés al mercado y permitir a las entidades del mercado determinar los tipos de interés de forma independiente.

cheng feng dijo que las tasas de interés extranjeras están orientadas al mercado. si las tasas de interés bajan, los clientes hipotecarios existentes pueden renegociar los términos del préstamo con los prestamistas existentes o volver a hipotecarse con otros bancos. la rehipoteca equivale a reemplazar la tasa de interés original por una nueva tasa de interés, pero las políticas internas actuales no lo permiten. "desde una perspectiva nacional, con la gente en el centro, es más probable que las tasas de interés hipotecarias existentes caigan".

¿qué es la rehipoteca de un préstamo hipotecario existente?

"rehipoteca" se refiere a un prestatario que ha solicitado un préstamo hipotecario a un banco y solicita al banco prestamista original que cambie los elementos del préstamo (incluida la tasa de interés, el monto, la tasa hipotecaria, el prestatario, etc.) o transfiera el préstamo hipotecario existente. a otro banco, y firmar un contrato de acuerdo con los últimos elementos del préstamo.

antes de septiembre de 2007, no existía ninguna restricción política explícita a la rehipoteca a nivel regulatorio. en aquella época, muchos bancos realizaban negocios de rehipotecas, acompañados de "negocios hipotecarios adicionales debido a la revalorización de los precios de la vivienda".

desde septiembre de 2007, el banco central ha guiado la cancelación de rehipotecas y negocios de préstamos hipotecarios adicionales. en septiembre de 2007, el banco central y la antigua comisión reguladora bancaria de china emitieron el "aviso sobre el fortalecimiento de la gestión crediticia de bienes raíces comerciales", exigiendo que "los bancos comerciales no emitirán préstamos hipotecarios para vivienda cuyos montos fluctúen según el valor tasado de la propiedad y fines no especificados; para propiedades hipotecadas, el comprador de la vivienda no podrá utilizar el valor neto reevaluado como garantía para préstamos adicionales antes de que el préstamo haya sido reembolsado en su totalidad”.

en diciembre de 2007, liu shiyu, entonces vicegobernador del banco central, declaró en una reunión especial sobre el fortalecimiento de la gestión de créditos inmobiliarios comerciales que “las rehipotecas y los préstamos hipotecarios adicionales deben cancelarse resueltamente. los préstamos hipotecarios para rehipotecas sin fines designados y sin transacciones reales. se emitirá.” según él, el negocio de rehipotecas de los bancos se ha convertido en una herramienta especulativa para que los especuladores inmobiliarios, una vez obtenidos los fondos, puedan comprar varias casas o entrar en el mercado de valores, exacerbando así las burbujas en los mercados inmobiliario y bursátil.

el 26 de agosto de 2019, el banco central emitió el anuncio [2019] no. 16, enfatizando una vez más que está estrictamente prohibido brindar servicios de "rehipotecas" e "hipotecas adicionales" para préstamos personales para vivienda.

la actual relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario ha sufrido cambios fundamentales. quizás haya llegado el momento de retirar algunas medidas administrativas restrictivas.

"es posible volver a hipotecar o reducir la hipoteca existente." yan meizhi, director de investigación del sector financiero para la gran china de la ubs, cree que estimamos que el tipo de interés de las hipotecas existentes es de alrededor del 4,1%, pero el tipo de interés de las nuevas. las hipotecas emitidas recientemente en ciudades de primer nivel son inferiores al 3%, el diferencial de tipos de interés provocará quejas de los prestamistas hipotecarios. al mismo tiempo, el gobierno también espera fomentar el consumo, por lo que existe la posibilidad de que se reduzcan las tasas de interés hipotecarias existentes.

"es posible reducir la tasa de interés de los préstamos hipotecarios existentes, pero no necesariamente permite la 'rehipoteca'. es más probable que reduzca los puntos hipotecarios existentes". el equipo de investigación de zheshang securities bank cree que la "rehipoteca" es equivalente. a los residentes que originalmente tomaron préstamos del banco a. el banco b reemplaza el préstamo original con el préstamo con la última tasa de interés, lo que implica cooperación entre bancos, etc., y el proceso es complicado. además, en el contexto actual de débil demanda hipotecaria, la liberalización puede dar lugar a una competencia feroz entre los bancos.

el impacto más directo sobre los bancos cuando las tasas de interés de las hipotecas existentes se ajustan o se rehipotecan son los diferenciales de intereses y las ganancias.

la cicc predice que si la nueva ronda de ajustes de las tasas de interés hipotecarias existentes se reduce en un promedio de 60 puntos básicos, se estima que la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes afectará los márgenes de interés netos de los bancos en 7 puntos básicos. sin embargo, la actual reducción de los tipos de interés de los depósitos puede compensar la presión sobre los márgenes de interés causada por la reducción de los tipos de interés hipotecarios existentes. teniendo en cuenta que el margen de ajuste de las tasas de interés hipotecarias existentes en esta ronda puede ser mayor que en 2023, el rango de ajuste de los pasivos bancarios debería ser de al menos 15 puntos básicos. si se aplica el ajuste del costo del pasivo, se espera que el efecto general del ajuste existente de la tasa de interés hipotecaria sobre los márgenes de interés bancario sea neutral.