berita

sangat diantisipasi kapan dan bagaimana suku bunga kpr yang ada akan diturunkan.

baru-baru ini, ada berita bahwa pemerintah sedang mempertimbangkan untuk menurunkan lebih lanjut suku bunga hipotek yang ada dan mengizinkan suku bunga hipotek yang ada hingga 38 triliun yuan untuk digadaikan kembali, guna mengurangi tekanan utang pembeli rumah dan meningkatkan konsumsi. menurut rencana yang relevan, pelanggan hipotek yang ada dapat menegosiasikan kembali persyaratan pinjaman dengan lembaga pemberi pinjaman yang ada; atau melakukan pembiayaan kembali dengan bank lain untuk mencapai remortgage.

sejauh ini, bank sentral dan biro pengawasan dan tata usaha keuangan negara belum berkomentar mengenai hal tersebut. seorang reporter dari china real estate news mengirimkan surat wawancara ke bank sentral, namun hingga berita ini dimuat, belum menerima balasan.

mengenai penurunan suku bunga hipotek yang ada, wang liang, presiden china merchants bank, menanggapi pertemuan hasil sementara pada tanggal 2 september, dengan mengatakan bahwa china merchants bank hanya melihat informasi di media dan belum menerima pemberitahuan apa pun dari makro. -departemen manajemen hipotek, bank rakyat tiongkok atau dewan negara. administrasi pengawasan keuangan dan administrasi negara belum meminta pendapat bank.

ia yakin bahwa "jika kebijakan ini diterapkan, maka akan berdampak negatif pada suku bunga hipotek yang ada di industri perbankan; departemen manajemen makro akan melakukan demonstrasi dan penelitian yang memadai sebelum meluncurkan kebijakan tersebut."

ada semakin banyak seruan untuk menurunkan suku bunga hipotek yang ada dan “mengurangi beban”

pada awal tahun 2023, bank sentral telah menyatakan sikapnya untuk mendorong bank umum menurunkan suku bunga kpr yang ada.

pada bulan agustus 2023, bank sentral dan biro pengawasan dan tata usaha keuangan negara mengeluarkan "pemberitahuan tentang hal-hal terkait penurunan suku bunga pinjaman rumah pertama yang ada" untuk menyesuaikan suku bunga dua jenis pinjaman perumahan: pertama, yang sudah ada diterbitkan oleh lembaga keuangan sebelum tanggal 31 agustus 2023 dan yang telah menjadi hipotek untuk rumah pertama yang ditandatangani tetapi tidak diterbitkan; yang kedua adalah bahwa rumah tersebut tidak memenuhi persyaratan untuk rumah pertama pada saat pembelian, tetapi telah baru diakui sebagai rumah pertama karena penyesuaian kebijakan. namun, suku bunga pinjaman rumah kedua yang ada tidak termasuk dalam pengurangan ini.

berdasarkan kebijakan ini, suku bunga kpr yang ada disesuaikan secara seragam dari september hingga oktober tahun lalu. citic securities research mengatakan bahwa dilihat dari hasil penyesuaian, menurut "laporan implementasi kebijakan moneter tiongkok untuk kuartal keempat 2023" bank sentral, suku bunga lebih dari 23 triliun yuan pinjaman hipotek yang ada telah diturunkan, dan penyesuaian tingkat bunga rata-rata tertimbang adalah 4,27%, dengan penurunan rata-rata sebesar 73 basis poin, mengurangi beban bunga peminjam sekitar 170 miliar yuan setiap tahun, memberikan manfaat bagi 53,25 juta rumah tangga dan sekitar 160 juta orang 2,4% dari total pendapatan operasional bank umum pada tahun 2023.

“dengan mempertimbangkan bahwa sebagian besar hipotek mengalami repricing pada tanggal 1 januari tahun ini, sejumlah kecil hipotek mengalami repricing dari bulan februari hingga agustus tahun ini, dan hipotek dengan harga tinggi yang ada telah dilunasi di muka tahun ini, kami memperkirakan bahwa rata-rata tertimbang tingkat bunga pinjaman hipotek yang ada saat ini akan berkisar antara 3,9% hingga 4%,” kata citic securities research.

berapa tingkat suku bunga hipotek baru saat ini? menurut "laporan implementasi kebijakan moneter tiongkok untuk kuartal kedua tahun 2024" yang dirilis oleh bank sentral, pada juni 2024, tingkat bunga pinjaman perumahan pribadi baru secara nasional adalah 3,45%. suku bunga ini masih turun.

menurut statistik dari centaline real estate research institute, tingkat bunga rata-rata nasional untuk pinjaman rumah pertama pada agustus 2024 adalah sekitar 3,25%, dan tingkat bunga rata-rata untuk pinjaman rumah kedua adalah sekitar 3,6%. suku bunga pinjaman rumah pertama terendah di guangzhou adalah 2,89%.

artinya, masih terdapat selisih sekitar 80 basis poin antara suku bunga kpr yang ada dengan suku bunga kpr terkini. dengan suku bunga yang tinggi, banyak pemberi pinjaman yang menargetkan pelunasan lebih awal. “membayar kembali pinjaman anda lebih awal benar-benar membuat ketagihan, karena anda dapat menghemat banyak bunga.” kata seorang pembeli rumah.

dampak langsungnya adalah saldo pinjaman kpr bank menyusut signifikan. "laporan statistik investasi pinjaman oleh lembaga keuangan pada kuartal kedua tahun 2024" yang dirilis oleh bank sentral menunjukkan bahwa pada akhir kuartal kedua tahun 2024, saldo pinjaman perumahan pribadi adalah 37,79 triliun yuan, setahun-ke- penurunan tahun sebesar 2,1%. pada paruh pertama tahun ini, saldo pinjaman perumahan pribadi turun sebesar 380 miliar yuan. diantaranya, saldo pinjaman hipotek enam bank umum milik negara mengalami penurunan sebesar 311,9 miliar yuan.

banyak bank mengaitkan penurunan saldo pinjaman perumahan pribadi dengan penyesuaian di pasar real estat dan peningkatan pembayaran di muka. penelitian guotai junan menunjukkan bahwa pada bulan april 2024, indeks tingkat pembayaran di muka penduduk mencapai rekor tertinggi dalam sejarah sebesar 37%, mencerminkan peningkatan yang signifikan dalam perilaku pembayaran di muka penduduk.

beberapa pembeli rumah harus memilih untuk menjual rumahnya karena jatuhnya harga rumah dan tingginya suku bunga hipotek, "karena mereka merugi setiap hari dan ini benar-benar tidak hemat biaya." tanpa disadari, hal ini kembali mendongkrak jumlah listing rumah bekas. penurunan suku bunga kpr saat ini sudah menjadi hal yang mendesak.

"bersiaplah untuk menunggu dan melihat apakah suku bunga hipotek yang ada dapat diturunkan sebelum memutuskan apakah akan membayar kembali pinjaman di muka." zhang, yang awalnya berencana untuk membayar kembali hipotek lain, mengatakan bahwa untuk membayar kembali pinjaman di muka, dia akan menghemat uang untuk makanan dan pakaian. jika tingkat bunga benar-benar bisa diturunkan, dia bisa menggunakan tabungannya. uang itu digunakan untuk konsumsi.

suku bunga harus berorientasi pasar

bagi bank, antara menurunkan suku bunga untuk mengurangi keuntungan tertentu atau kehilangan aset kredit, pilihan pertama tampaknya lebih disukai.

“suku bunga harus berorientasi pasar, dan suku bunga kpr yang ada harus diturunkan. sebaliknya, jika suku bunga naik di masa depan, suku bunga kpr yang ada juga akan naik. sekarang bank tidak memindahkan suku bunga kpr yang ada karena kebijakan pembatasan." cheng, ekonom senior pembiayaan perumahan. feng berkata.

yang disebut marketisasi suku bunga adalah proses penyerahan kekuasaan pengambilan keputusan suku bunga kepada pasar dan memungkinkan entitas pasar untuk menentukan suku bunga secara mandiri.

cheng feng mengatakan bahwa suku bunga asing berorientasi pada pasar. jika suku bunga turun, pelanggan hipotek yang ada dapat menegosiasikan kembali persyaratan pinjaman dengan pemberi pinjaman yang ada atau menggadaikan kembali dengan bank lain. remortgage setara dengan mengganti suku bunga asli dengan suku bunga baru, namun kebijakan dalam negeri saat ini tidak mengizinkan hal tersebut. “dari perspektif nasional, dengan masyarakat sebagai pusatnya, kemungkinan besar suku bunga hipotek yang ada akan turun.”

apa yang dimaksud dengan hipotek ulang pinjaman rumah yang ada?

"remortgage" mengacu pada peminjam yang telah mengajukan pinjaman hipotek dengan bank dan meminta bank pemberi pinjaman asli untuk mengubah elemen pinjaman (termasuk suku bunga, jumlah, suku bunga hipotek, peminjam, dll.), atau mentransfer pinjaman hipotek yang ada ke bank lain, dan menandatangani kontrak sesuai dengan unsur pinjaman terbaru.

sebelum bulan september 2007, tidak ada pembatasan kebijakan yang jelas mengenai penggadaian ulang di tingkat peraturan. saat itu banyak bank yang melakukan bisnis remortgage yang dibarengi dengan “tambahan bisnis hipotek akibat revaluasi harga rumah”.

sejak september 2007, bank sentral telah mengarahkan pembatalan bisnis remortgage dan tambahan pinjaman hipotek. pada bulan september 2007, bank sentral dan mantan komisi regulasi perbankan tiongkok mengeluarkan "pemberitahuan tentang penguatan manajemen kredit real estat komersial", yang mensyaratkan bahwa "bank komersial tidak boleh menerbitkan pinjaman hipotek perumahan dengan jumlah pinjaman yang berfluktuasi sesuai dengan penilaian nilai dari properti dan tujuan yang tidak ditentukan; untuk properti yang digadaikan, pembeli rumah tidak boleh menggunakan nilai bersih yang dievaluasi kembali sebagai jaminan untuk pinjaman tambahan sebelum pinjaman tersebut dilunasi.”

pada bulan desember 2007, liu shiyu, yang saat itu menjabat sebagai wakil gubernur bank sentral, menyatakan pada pertemuan khusus tentang penguatan manajemen kredit real estat komersial bahwa “pinjaman hipotek kembali dan pinjaman hipotek tambahan harus dibatalkan dengan tegas akan diterbitkan.” ia menilai bisnis remortgage bank telah menjadi alat spekulatif bagi para spekulan real estate. setelah mendapat dana, mereka bisa membeli banyak rumah atau masuk ke pasar saham, sehingga memperparah bubble di pasar properti dan saham.

pada tanggal 26 agustus 2019, bank sentral mengeluarkan pengumuman [2019] no. 16, sekali lagi menegaskan bahwa dilarang keras memberikan layanan "hipotek kembali" dan "hipotek tambahan" untuk pinjaman perumahan pribadi.

hubungan penawaran dan permintaan di pasar real estate saat ini telah mengalami perubahan mendasar. mungkin sudah waktunya untuk menarik beberapa tindakan administratif yang bersifat restriktif.

"ada kemungkinan untuk menggadaikan kembali atau mengurangi hipotek yang ada." yan meizhi, direktur penelitian industri keuangan untuk tiongkok raya di ubs, percaya bahwa kami memperkirakan bahwa tingkat bunga hipotek saat ini adalah sekitar 4,1%, tetapi tingkat bunganya baru. hipotek yang baru-baru ini diterbitkan di kota-kota tingkat pertama kurang dari 3%, perbedaan suku bunga akan memicu keluhan dari pemberi pinjaman hipotek. pada saat yang sama, pemerintah juga berharap dapat mendorong konsumsi sehingga ada kemungkinan suku bunga kpr yang ada akan diturunkan.

"ada kemungkinan untuk mengurangi tingkat bunga pinjaman hipotek yang ada, tetapi tidak serta merta memungkinkan 'remortgage'. hal ini lebih mungkin untuk mengurangi poin hipotek yang ada." tim peneliti zheshang securities bank percaya bahwa "remortgage" adalah setara kepada warga yang semula mengambil pinjaman di bank a. bank b mengganti pinjaman awal dengan pinjaman berbunga terbaru, melibatkan kerjasama lintas bank, dll, dan prosesnya rumit. terlebih lagi, dengan latar belakang lemahnya permintaan hipotek saat ini, liberalisasi dapat mengakibatkan persaingan yang ketat antar bank.

dampak paling langsung terhadap bank ketika suku bunga hipotek yang ada disesuaikan atau digadaikan kembali adalah selisih bunga dan keuntungan.

cicc memperkirakan jika putaran baru penyesuaian suku bunga kpr yang ada diturunkan rata-rata 60 basis poin, diperkirakan penurunan suku bunga kpr yang ada akan mempengaruhi margin bunga bersih bank sebesar 7 basis poin. namun, penurunan suku bunga deposito saat ini dapat mengimbangi tekanan terhadap margin bunga yang disebabkan oleh penurunan suku bunga kpr yang ada. mengingat ruang penyesuaian suku bunga kpr yang ada pada putaran ini mungkin lebih besar dibandingkan tahun 2023, maka kisaran penyesuaian kewajiban bank minimal harus 15 basis poin. jika penyesuaian biaya kewajiban dilakukan, diharapkan dampak keseluruhan penyesuaian suku bunga hipotek terhadap margin bunga bank akan netral.