νέα

αναμένεται πότε και πώς θα μειωθούν τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων.

πρόσφατα, υπάρχουν νέα ότι η κυβέρνηση σκέφτεται να μειώσει περαιτέρω τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων και να επιτρέψει σε υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων έως 38 τρισεκατομμύρια γιουάν να αναζητήσουν εκ νέου υποθήκη, προκειμένου να μειώσει την πίεση του χρέους των αγοραστών κατοικιών και να τονώσει την κατανάλωση. σύμφωνα με τα σχετικά σχέδια, οι υφιστάμενοι πελάτες στεγαστικών δανείων μπορούν να επαναδιαπραγματευτούν τους όρους δανείου με τα υπάρχοντα πιστωτικά ιδρύματα ή να αναχρηματοδοτήσουν με άλλες τράπεζες για να επιτύχουν εκ νέου υποθήκη.

μέχρι στιγμής, η κεντρική τράπεζα και το κρατικό γραφείο χρηματοοικονομικής εποπτείας και διοίκησης δεν έχουν σχολιάσει κάτι τέτοιο. ένας δημοσιογράφος από το china real estate news έστειλε μια επιστολή συνέντευξης στην κεντρική τράπεζα, αλλά μέχρι την ώρα του τύπου, δεν είχε λάβει απάντηση.

σχετικά με τη μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων, ο wang liang, πρόεδρος της china merchants bank, απάντησε στην ενδιάμεση συνεδρίαση των αποτελεσμάτων στις 2 σεπτεμβρίου, λέγοντας ότι η china merchants bank είχε δει μόνο τις πληροφορίες στα μέσα ενημέρωσης και δεν είχε λάβει καμία ειδοποίηση από τη μακροεντολή. -τμήμα διαχείρισης υποθηκών, η λαϊκή τράπεζα της κίνας ή το κρατικό συμβούλιο η κρατική διοίκηση χρηματοοικονομικής εποπτείας και διοίκησης δεν έχει ζητήσει τη γνώμη των τραπεζών.

πιστεύει ότι «αν εισαχθεί αυτή η πολιτική, θα έχει κάποιο αρνητικό αντίκτυπο στα υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων στον τραπεζικό κλάδο· το τμήμα μακροοικονομικής διαχείρισης θα πραγματοποιήσει επαρκή επίδειξη και έρευνα πριν ξεκινήσει μια τέτοια πολιτική».

υπάρχουν αυξανόμενες εκκλήσεις για μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων και «μείωση της επιβάρυνσης»

ήδη από το 2023, η κεντρική τράπεζα έχει ήδη δηλώσει τη στάση της να ενθαρρύνει τις εμπορικές τράπεζες να μειώσουν τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων.

τον αύγουστο του 2023, η κεντρική τράπεζα και το κρατικό γραφείο χρηματοπιστωτικής εποπτείας και διοίκησης εξέδωσαν την «ειδοποίηση για σχετικά θέματα που μειώνουν τα επιτόκια των υφιστάμενων δανείων πρώτης κατοικίας» για να προσαρμόσουν τα επιτόκια δύο τύπων στεγαστικών δανείων: πρώτον, αυτών που έχουν που εκδόθηκε από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα πριν από τις 31 αυγούστου 2023 και εκείνα που έχουν υπογραφεί, αλλά δεν εκδόθηκε η υποθήκη είναι ότι η κατοικία δεν πληρούσε τις προϋποθέσεις για την πρώτη κατοικία κατά τη στιγμή της αγοράς, αλλά ήταν πρόσφατα αναγνωρίστηκε ως η πρώτη κατοικία λόγω προσαρμογών πολιτικής. ωστόσο, τα υφιστάμενα επιτόκια δανείων δεύτερης κατοικίας δεν περιλαμβάνονται στη μείωση αυτή.

στο πλαίσιο αυτής της πολιτικής, τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων αναπροσαρμόστηκαν ομοιόμορφα από τον σεπτέμβριο έως τον οκτώβριο του περασμένου έτους. η citic securities research ανέφερε ότι κρίνοντας από τα αποτελέσματα της προσαρμογής, σύμφωνα με την «έκθεση εφαρμογής της νομισματικής πολιτικής της κίνας για το τέταρτο τρίμηνο του 2023» της κεντρικής τράπεζας, τα επιτόκια άνω των 23 τρισεκατομμυρίων γιουάν υφιστάμενων στεγαστικών δανείων έχουν μειωθεί και τα προσαρμοσμένα το μέσο σταθμικό επιτόκιο είναι 4,27%, με μέση μείωση 73 μονάδων βάσης, μειώνοντας τα έξοδα τόκων των δανειοληπτών κατά περίπου 170 δισεκατομμύρια γιουάν κάθε χρόνο, ωφελώντας 53,25 εκατομμύρια νοικοκυριά και περίπου 160 εκατομμύρια άτομα 2,4% των συνολικών λειτουργικών εσόδων των εμπορικών τραπεζών το 2023.

«λαμβάνοντας υπόψη ότι τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια αντιμετώπισαν ανατιμολόγηση την 1η ιανουαρίου του τρέχοντος έτους, ένας μικρός αριθμός στεγαστικών δανείων αντιμετώπισε ανατιμολόγηση από τον φεβρουάριο έως τον αύγουστο του τρέχοντος έτους και τα υπάρχοντα στεγαστικά δάνεια σε υψηλές τιμές έχουν εξοφληθεί εκ των προτέρων φέτος, εκτιμούμε ότι ο σταθμισμένος μέσος όρος το επιτόκιο των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων θα είναι περίπου 3,9% έως 4%,” ανέφερε η citic securities research.

ποιο είναι το τρέχον επίπεδο των νέων επιτοκίων στεγαστικών δανείων; σύμφωνα με την «έκθεση εφαρμογής της νομισματικής πολιτικής της κίνας για το δεύτερο τρίμηνο του 2024» που δημοσίευσε η κεντρική τράπεζα, τον ιούνιο του 2024, το επιτόκιο για τα νέα προσωπικά στεγαστικά δάνεια σε εθνικό επίπεδο ήταν 3,45%. αυτό το επιτόκιο εξακολουθεί να μειώνεται.

σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία από το centaline real estate research institute, το μέσο εθνικό επιτόκιο για δάνεια πρώτης κατοικίας τον αύγουστο του 2024 ήταν περίπου 3,25% και το μέσο επιτόκιο για δάνεια δεύτερης κατοικίας ήταν περίπου 3,6%. το χαμηλότερο επιτόκιο δανείου πρώτης κατοικίας στο guangzhou είναι 2,89%.

αυτό σημαίνει ότι εξακολουθεί να υπάρχει ένα χάσμα περίπου 80 μονάδων βάσης μεταξύ των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων και των τελευταίων επιτοκίων στεγαστικών δανείων. με υψηλές διαφορές επιτοκίων, πολλοί δανειστές στοχεύουν στην πρόωρη αποπληρωμή. «η πρόωρη εξόφληση του δανείου είναι πραγματικά εθιστική, γιατί μπορείς να εξοικονομήσεις πολλούς τόκους».

ο άμεσος αντίκτυπος είναι ότι το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων της τράπεζας έχει συρρικνωθεί σημαντικά. η «στατιστική έκθεση για τις επενδύσεις δανείων από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα το δεύτερο τρίμηνο του 2024» που δημοσιεύθηκε από την κεντρική τράπεζα δείχνει ότι στο τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2024, το υπόλοιπο των προσωπικών στεγαστικών δανείων ήταν 37,79 τρισεκατομμύρια γιουάν, σε ετήσια βάση ετήσια μείωση 2,1%. το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, το υπόλοιπο των προσωπικών στεγαστικών δανείων μειώθηκε κατά 380 δισεκατομμύρια γιουάν. μεταξύ αυτών, το υπόλοιπο στεγαστικών δανείων των έξι μεγάλων κρατικών εμπορικών τραπεζών μειώθηκε κατά 311,9 δισεκατομμύρια γιουάν.

πολλές τράπεζες απέδωσαν τη μείωση των υπολοίπων των προσωπικών στεγαστικών δανείων σε προσαρμογές στην αγορά ακινήτων και σε αύξηση των προπληρωμών. η έρευνα του guotai junan δείχνει ότι τον απρίλιο του 2024, ο δείκτης ποσοστού προπληρωμής των κατοίκων έφτασε στο ιστορικό υψηλό του 37%, αντικατοπτρίζοντας μια σημαντική αύξηση στη συμπεριφορά προπληρωμών των κατοίκων.

ορισμένοι αγοραστές κατοικιών πρέπει να επιλέξουν να πουλήσουν τα σπίτια τους λόγω της πτώσης των τιμών των κατοικιών και των υψηλών επιτοκίων στεγαστικών δανείων, "επειδή χάνουν χρήματα κάθε μέρα και δεν είναι πραγματικά οικονομικά αποδοτικό". αφανώς, ο αριθμός των καταχωρήσεων μεταχειρισμένων κατοικιών αυξήθηκε για άλλη μια φορά. η μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων έχει καταστεί επείγον ζήτημα.

«να είστε έτοιμοι να περιμένετε και να δείτε εάν τα υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων μπορούν να μειωθούν προτού αποφασίσετε αν θα αποπληρώσετε το δάνειο εκ των προτέρων. θα εξοικονομούσε χρήματα σε τρόφιμα και ρούχα εάν το επιτόκιο μπορεί πραγματικά να μειωθεί, μπορεί να χρησιμοποιήσει την αποταμίευση τα χρήματα χρησιμοποιούνται για κατανάλωση.

τα επιτόκια πρέπει να είναι προσανατολισμένα στην αγορά

για τις τράπεζες, μεταξύ της μείωσης των επιτοκίων για τη μείωση ορισμένων κερδών και της απώλειας πιστωτικών περιουσιακών στοιχείων, το πρώτο φαίνεται να είναι προτιμότερο.

"τα επιτόκια θα πρέπει να είναι προσανατολισμένα στην αγορά και τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων θα πρέπει να μειωθούν. αντίθετα, εάν τα επιτόκια αυξηθούν στο μέλλον, τα υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων θα αυξηθούν επίσης. τώρα οι τράπεζες δεν μετακινούν τα υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων λόγω πολιτικής περιορισμοί."

η λεγόμενη εμπορευματοποίηση των επιτοκίων είναι η διαδικασία παράδοσης της εξουσίας λήψης αποφάσεων των επιτοκίων στην αγορά και επιτρέποντας στις οντότητες της αγοράς να καθορίζουν ανεξάρτητα τα επιτόκια.

ο cheng feng είπε ότι τα ξένα επιτόκια είναι προσανατολισμένα στην αγορά. εάν τα επιτόκια μειωθούν, οι υφιστάμενοι πελάτες στεγαστικών δανείων μπορούν να επαναδιαπραγματευτούν τους όρους του δανείου με τους υπάρχοντες δανειστές ή να υποθηκεύσουν εκ νέου με άλλες τράπεζες. η επανυποθήκη ισοδυναμεί με την αντικατάσταση του αρχικού επιτοκίου με ένα νέο επιτόκιο, αλλά οι τρέχουσες εγχώριες πολιτικές δεν το επιτρέπουν. «από εθνική σκοπιά, με τους ανθρώπους στο επίκεντρο, είναι πιο πιθανό να πέσουν τα υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων».

τι είναι το υπάρχον στεγαστικό δάνειο;

"επανυποθήκη" αναφέρεται σε δανειολήπτη που έχει υποβάλει αίτηση για στεγαστικό δάνειο σε τράπεζα και ζητά από την αρχική δανείστρια τράπεζα να αλλάξει τα στοιχεία του δανείου (συμπεριλαμβανομένου του επιτοκίου, του ποσού, του επιτοκίου στεγαστικού δανείου, του δανειολήπτη κ.λπ.) ή τη μεταβίβαση του υπάρχοντος στεγαστικού δανείου σε άλλη τράπεζα και υπογράψτε μια σύμβαση σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία δανείου.

πριν από τον σεπτέμβριο του 2007, δεν υπήρχε ρητός περιορισμός πολιτικής για την επανυποθήκη σε ρυθμιστικό επίπεδο. εκείνη την εποχή, πολλές τράπεζες διεξήγαγαν συναλλαγές με υποθήκες, συνοδευόμενες από εργασίες «πρόσθετης υποθήκης λόγω αναπροσαρμογής της τιμής των κατοικιών».

από τον σεπτέμβριο του 2007, η κεντρική τράπεζα έχει καθοδηγήσει την ακύρωση των επιχειρήσεων ενυπόθηκων δανείων και πρόσθετων στεγαστικών δανείων. τον σεπτέμβριο του 2007, η κεντρική τράπεζα και η πρώην ρυθμιστική επιτροπή τραπεζών της κίνας εξέδωσαν την "ειδοποίηση για την ενίσχυση της πιστωτικής διαχείρισης εμπορικών ακινήτων", απαιτώντας ότι "οι εμπορικές τράπεζες δεν θα εκδίδουν στεγαστικά δάνεια με ποσά δανείων που κυμαίνονται σύμφωνα με την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου και για το οποίο δεν προσδιορίζεται ο σκοπός για τα υποθηκευμένα ακίνητα, ο αγοραστής κατοικίας δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει την επανεκτιμηθείσα καθαρή αξία ως εγγύηση για πρόσθετα δάνεια πριν από την πλήρη εξόφληση του δανείου.»

τον δεκέμβριο του 2007, ο liu shiyu, ο τότε αναπληρωτής διοικητής της κεντρικής τράπεζας, δήλωσε σε μια ειδική συνεδρίαση για την ενίσχυση της διαχείρισης εμπορικών ακίνητων περιουσιών ότι «τα εκ νέου στεγαστικά δάνεια και τα πρόσθετα στεγαστικά δάνεια πρέπει να ακυρωθούν αποφασιστικά θα εκδοθεί.» ο ίδιος πιστεύει ότι η επιχειρηματική δραστηριότητα της τράπεζας με τα στεγαστικά δάνεια έχει γίνει ένα κερδοσκοπικό εργαλείο για τους κερδοσκόπους ακινήτων, αφού αποκτήσουν κεφάλαια, μπορούν να αγοράσουν πολλά σπίτια ή να εισέλθουν στο χρηματιστήριο, επιδεινώνοντας έτσι τις φούσκες στα ακίνητα και τα χρηματιστήρια.

στις 26 αυγούστου 2019, η κεντρική τράπεζα εξέδωσε την ανακοίνωση [2019] νο 16, στην οποία τονίζει για άλλη μια φορά ότι απαγορεύεται αυστηρά η παροχή υπηρεσιών «υποθήκης» και «επιπλέον στεγαστικών» για προσωπικά στεγαστικά δάνεια.

η τρέχουσα σχέση προσφοράς και ζήτησης στην αγορά ακινήτων έχει υποστεί θεμελιώδεις αλλαγές. ίσως είναι καιρός να αποσυρθούν ορισμένα περιοριστικά διοικητικά μέτρα.

«είναι δυνατό να υποθηκευθεί εκ νέου ή να μειωθεί το υπάρχον στεγαστικό δάνειο, ο yan meizhi, διευθυντής έρευνας της χρηματοοικονομικής βιομηχανίας για την ευρύτερη κίνα στην ubs, πιστεύει ότι εκτιμούμε ότι το υπάρχον επιτόκιο στεγαστικών δανείων είναι περίπου 4,1%, αλλά το επιτόκιο των νέων». τα στεγαστικά δάνεια που εκδόθηκαν πρόσφατα σε πόλεις πρώτης κατηγορίας είναι λιγότερο από 3%, η διαφορά επιτοκίου θα προκαλέσει παράπονα από τους στεγαστικούς δανειστές. ταυτόχρονα, η κυβέρνηση ελπίζει επίσης να ενθαρρύνει την κατανάλωση, επομένως υπάρχει πιθανότητα να μειωθούν τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων.

"είναι δυνατό να μειωθεί το επιτόκιο των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων, αλλά δεν επιτρέπει απαραιτήτως την "εκ νέου υποθήκη". είναι πιο πιθανό να μειωθούν τα υπάρχοντα στεγαστικά δάνεια σε κατοίκους που αρχικά πήραν δάνεια από την τράπεζα α. η τράπεζα β αντικαθιστά το αρχικό δάνειο με το πιο πρόσφατο επιτόκιο δάνειο, το οποίο περιλαμβάνει διατραπεζική συνεργασία κ.λπ., και η διαδικασία είναι περίπλοκη. επιπλέον, υπό το τρέχον περιβάλλον της αδύναμης ζήτησης στεγαστικών δανείων, η απελευθέρωση μπορεί να οδηγήσει σε φαύλο ανταγωνισμό μεταξύ των τραπεζών.

ο πιο άμεσος αντίκτυπος στις τράπεζες όταν τα επιτόκια των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων προσαρμόζονται ή υποθηκεύονται εκ νέου είναι τα περιθώρια επιτοκίων και τα κέρδη.

η cicc προβλέπει ότι εάν ο νέος γύρος προσαρμογών των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων μειωθεί κατά μέσο όρο κατά 60 μονάδες βάσης, εκτιμάται ότι η μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων θα επηρεάσει τα καθαρά επιτοκιακά περιθώρια των τραπεζών κατά 7 μονάδες βάσης. ωστόσο, η τρέχουσα μείωση των επιτοκίων καταθέσεων μπορεί να αντισταθμίσει την πίεση στα περιθώρια επιτοκίου που προκαλείται από τη μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων. λαμβάνοντας υπόψη ότι το περιθώριο προσαρμογής των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων σε αυτόν τον γύρο μπορεί να είναι μεγαλύτερο από αυτό του 2023, το εύρος προσαρμογής των τραπεζικών υποχρεώσεων θα πρέπει να είναι τουλάχιστον 15 μονάδες βάσης. εάν εφαρμοστεί η προσαρμογή του κόστους της υποχρέωσης, αναμένεται ότι η συνολική επίδραση της υφιστάμενης προσαρμογής του επιτοκίου στεγαστικών δανείων στα τραπεζικά περιθώρια επιτοκίου θα είναι ουδέτερη.