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現在の住宅ローン金利がいつ、どのように引き下げられるのか、大いに注目される。

最近、政府が住宅購入者の債務圧力を軽減し、消費を促進するために、既存の住宅ローン金利をさらに引き下げ、最大38兆元の既存住宅ローン金利による借り換えを認めることを検討しているというニュースがあった。関連する計画によれば、既存の住宅ローン顧客は既存の金融機関と融資条件を再交渉するか、他の銀行に借り換えて再住宅ローンを実現することができます。

これについて中央銀行と国家金融監督管理局は今のところコメントしていない。中国不動産ニュースの記者は人民銀行にインタビューレターを送ったが、本稿執筆時点で返答は得られていない。

既存の住宅ローン金利の引き下げについて、招商銀行の王良頭取は9月2日の中間決算会見で、招商銀行はメディアの情報しか見ておらず、マクロからの通知は受けていないと述べた。 -住宅ローン管理部門、中国人民銀行、または国務院は銀行の意見を求めていない。

同氏は「この政策が導入されれば、銀行業界の既存の住宅ローン金利に一定のマイナスの影響を与えるだろう。マクロ管理部門はそのような政策を導入する前に十分な実証と研究を行うだろう」と考えている。

既存の住宅ローン金利を引き下げ「負担軽減」を求める声が高まっている

中銀はすでに２０２３年にも、商業銀行に対し既存の住宅ローン金利の引き下げを促す姿勢を表明している。

2023年8月、中央銀行と国家金融監督管理局は、2種類の住宅ローンの金利を調整するため、「既存の初回住宅ローン金利引き下げ関連事項に関する通知」を発表した。 2023 年 8 月 31 日より前に金融機関によって発行された住宅ローン、および署名されたものの発行されなかった最初の住宅の住宅ローン。2 つ目は、住宅が購入時に最初の住宅の要件を満たしていなかった場合です。政策調整により、新たに最初の住宅として認められました。ただし、既存のセカンドハウスローン金利は今回の引き下げには含まれません。

この政策のもと、昨年9月から10月にかけて既存の住宅ローン金利が一律に調整された。 citic証券リサーチは、中央銀行の「2023年第4四半期中国金融政策実施報告」によると、調整結果から判断すると、既存の住宅ローン23兆元以上の金利が引き下げられ、調整後の金利は23兆元を超えると述べた。加重平均金利は 4.27% で、平均 73 ベーシスポイント低下し、借り手の支払利息は毎年約 1,700 億元削減され、5,325 万世帯と約 1 億 6,000 万人が恩恵を受けることになります。 ２０２３年の商業銀行総営業利益の２．４％。

「ほとんどの住宅ローンが今年 1 月 1 日に価格改定を経験し、少数の住宅ローンが今年 2 月から 8 月にかけて価格改定を経験し、既存の高額住宅ローンが今年繰り上げ返済されたことを考慮すると、加重平均は現在の既存の住宅ローンの金利は約3.9％から4％になるだろう」とcitic証券リサーチは述べた。

現在の新規住宅ローン金利の水準はどれくらいですか?人民銀行が発表した「2024年第2四半期中国金融政策実施報告」によると、2024年6月時点で全国の新規個人住宅ローン金利は3.45％だった。この金利は今も低下し続けています。

センタライン不動産研究所の統計によると、2024年8月のファースト住宅ローンの全国平均金利は約3.25％、セカンド住宅ローンの平均金利は約3.6％となった。広州の最初の住宅ローンの最低金利は 2.89% です。

これは、既存の住宅ローン金利と最新の住宅ローン金利の間にはまだ約80ベーシスポイントの差があることを意味します。金利が高いため、多くの金融業者は早期返済を目指しています。 「ローンを早めに返済すると、利息が大幅に節約できるので、本当にやみつきになります。」と住宅購入者は言いました。

直接的な影響は、銀行の住宅ローン残高が大幅に減少したことだ。中国人民銀行が発表した「2024年第2四半期の金融機関の融資投資に関する統計報告」によると、2024年第2四半期末時点の個人住宅ローン残高は37兆7,900億元で、前年同期を上回った。前年比は2.1%減。今年上半期の個人住宅ローン残高は３８​​００億元減少した。このうち、主要国有商業銀行６行の住宅ローン残高は３１１９億元減少した。

多くの銀行は個人向け住宅ローン残高の減少について、不動産市場の調整と繰り上げ返済の増加が原因だとしている。国泰君安の調査によると、住民の前払い行動の大幅な増加を反映して、2024 年 4 月に住民の前払い率指数は 37% という歴史的最高値に達しました。

住宅購入者の中には、住宅価格の下落と住宅ローン金利の高さにより、「毎日損失が発生しており、まったく費用対効果が低いため」、住宅を売却するという選択を迫られる人もいる。目には見えないが、中古住宅の掲載件数が再び増加した。既存の住宅ローン金利の引き下げは緊急の課題となっている。

当初は別の住宅ローンを返済する予定だった張氏は、「ローンを繰り上げ返済するためには、既存の住宅ローン金利が引き下げられるかどうか様子を見てから決めるべきだ」と述べた。本当に金利を下げることができれば、彼は食費や衣類にお金を節約するでしょう。そのお金は消費に使われます。

金利は市場志向であるべきです

銀行にとって、金利を下げて一定の利益を減らすか、信用資産を失うかでは、前者のほうが望ましいと思われる。

「金利は市場志向であるべきであり、既存の住宅ローン金利は引き下げられるべきです。逆に、将来金利が上昇すれば、既存の住宅ローン金利も上昇します。現在、銀行は政策のために既存の住宅ローン金利を動かしていません」住宅金融担当シニアエコノミストのチェン氏は述べた。

いわゆる金利の市場化とは、金利の決定権を市場に移譲し、市場主体が自主的に金利を決定できるようにするプロセスである。

チェン・フェン氏は、外国金利は市場志向であると述べた。金利が低下した場合、既存の住宅ローン顧客は既存の貸し手とローン条件を再交渉したり、他の銀行と借り換えたりすることができます。住宅ローンの借り換えは、元の金利を新しい金利に置き換えることに相当しますが、現在の国内政策ではこれが許可されていません。 「国民を中心とした全国的な観点から見ると、既存の住宅ローン金利は低下する可能性が高い。」

既存の住宅ローンの借り換えとは何ですか?

「借り換え」とは、銀行に住宅ローンを申し込んだ借り手が、元の融資銀行に対して、ローン要素（金利、金額、住宅ローン金利、借入人などを含む）の変更、または既存の住宅ローンの移管を要求することを指します。他の銀行に融資し、最新の融資要素に従って契約を締結します。

2007 年 9 月以前は、規制レベルで借り換えに対する明確な政策制限はありませんでした。当時、多くの銀行が「住宅価格再評価による追加住宅ローン業務」に伴う再住宅ローン業務を行っていました。

2007年9月以来、中央銀行は住宅ローンの借り換えや追加の住宅ローン事業の中止を指導している。 2007年9月、中央銀行と旧中国銀行監督管理委員会は「商業用不動産の信用管理強化に関する通知」を発表し、「商業銀行は不動産の評価額に応じて融資額が変動する住宅ローンを発行してはならない」と求めた。住宅購入者は、ローンが全額返済される前に、再評価された正味価値を追加ローンの担保として使用することはできません。」

2007 年 12 月、当時の中央銀行副総裁の劉思宇氏は、商業用不動産の信用管理強化に関する特別会議で、「目的を定めず実際の取引を行わない再住宅ローンおよび追加の住宅ローンは断固として中止しなければならない」と述べた。が発行されます。」同氏は、銀行の住宅ローン業務が不動産投機家にとって資金を得た後、複数の住宅を購入したり株式市場に参入したりするための投機手段となり、不動産市場や株式市場のバブルを悪化させていると考えている。

2019年8月26日、中央銀行は公告[2019]第16号を発行し、個人住宅ローンに対する「借り換え」および「追加住宅ローン」サービスの提供が厳しく禁止されていることを改めて強調した。

現在の不動産市場における需要と供給の関係は根本的に変化しています。何らかの制限的な行政措置を撤回する時期が来たのかもしれない。

「既存の住宅ローンを再住宅ローンするか、減額することは可能です。」ubsの大中華圏金融業界調査ディレクター、yan meizhi氏は、既存の住宅ローン金利は約4.1％であると推定していますが、新規住宅ローンの金利はさらに低いと考えています。第一級都市で最近発行された住宅ローンは 3% 未満であり、金利差により住宅ローン貸し手から苦情が生じる可能性があります。同時に政府は消費喚起も期待しており、既存の住宅ローン金利が引き下げられる可能性もある。

「既存の住宅ローンの金利を引き下げることは可能だが、必ずしも『住宅ローンの借り換え』が認められるわけではない。既存の住宅ローンのポイントを減らす可能性の方が高い。『住宅ローンの借り換え』は同等であると考えている」と浙商証券銀行の研究チームは考えている。もともとa銀行から融資を受けていた住民に対して、b銀行は当初の融資を最新の金利の融資に置き換えるなど、銀行間の連携などがあり、手続きが煩雑です。さらに、現在の住宅ローン需要の低迷を背景に、自由化は銀行間の熾烈な競争を引き起こす可能性がある。

既存の住宅ローンの金利が調整または借り換えされる場合、銀行にとって最も直接的な影響は金利スプレッドと利益です。

ciccは、既存の住宅ローン金利調整の新たなラウンドが平均60ベーシスポイント引き下げられた場合、既存の住宅ローン金利の引き下げは銀行の純金利マージンに7ベーシスポイント影響を与えると推定されると予測している。しかし、現在の預金金利の引き下げは、既存の住宅ローン金利の引き下げによって引き起こされる利ざやへの圧力を相殺することができます。今回の既存住宅ローン金利の調整余地が2023年よりも大きい可能性があることを考慮すると、銀行負債の調整幅は少なくとも15ベーシスポイントとなるべきである。負債コスト調整が実施されている場合、既存の住宅ローン金利調整が銀行金利マージンに及ぼす全体的な影響は中立的になることが予想されます。