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기존 주택담보대출 금리가 언제, 어떻게 인하될지 매우 기대된다.

최근 정부가 주택 구매자의 부채 부담을 줄이고 소비를 진작시키기 위해 기존 모기지 금리를 추가로 낮추고 최대 38조 위안의 기존 모기지 금리에서 재모기지를 허용하는 것을 고려하고 있다는 소식이 있습니다. 관련 계획에 따르면 기존 모기지 고객은 기존 대출 기관과 대출 조건을 재협상하거나 다른 은행과 재융자를 통해 재대출을 받을 수 있습니다.

현재까지 중앙은행과 국가금융감독관리국은 이에 대해 논평하지 않았다. 중국 부동산 뉴스(china real estate news) 기자가 중앙은행에 인터뷰 편지를 보냈으나 보도 당시까지 답변을 받지 못했다.

기존 모기지 금리 인하와 관련해 왕량(wang liang) 중국초상은행장은 9월 2일 중간결과회의에서 중국초상은행은 언론을 통해서만 정보를 봤을 뿐 매크로로부터 어떤 통보도 받지 못했다고 말했다. - 모기지 관리 부서, 중국 인민 은행, 국무원은 은행의 의견을 구하지 않았습니다.

그는 "이 정책이 도입되면 은행업계의 기존 주택담보대출 금리에 어느 정도 부정적인 영향을 미칠 것"이라며 "거시경영 부서는 이러한 정책을 시행하기 전에 충분한 실증과 연구를 실시할 것"이라고 말했다.

기존 주택담보대출 금리를 낮추고 “부담을 줄여달라”는 요구가 커지고 있다.

이미 2023년 초 중앙은행은 상업은행들이 기존 모기지 금리를 낮추도록 장려하겠다는 입장을 밝혔습니다.

2023년 8월, 중앙은행과 국가재정감독관리국은 두 가지 유형의 주택대출 금리를 조정하기 위해 '기존 첫 주택대출 금리 인하 관련 사항에 관한 고시'를 발표했습니다. 2023년 8월 31일 이전에 금융 기관에서 발행한 것 및 서명되었지만 발행되지 않은 첫 번째 주택에 대한 모기지 두 번째는 해당 주택이 구입 당시 첫 번째 주택에 대한 요구 사항을 충족하지 않았지만, 정책 조정으로 인해 최초의 주택으로 새롭게 인정되었습니다. 그러나 기존 2주택 대출 이자율은 이 인하액에 포함되지 않습니다.

이 정책에 따라 지난해 9월부터 10월까지 기존 주택담보대출 금리가 일률적으로 조정됐다. citic 증권 리서치에 따르면 중앙은행이 발표한 '2023년 4분기 중국 통화 정책 시행 보고서'에 따르면 조정 결과에 따르면 기존 주택담보대출 중 23조 위안 이상의 금리가 인하됐으며, 조정된 가중평균 이자율은 4.27%로 평균 73bp 감소하여 대출자의 이자 비용을 매년 약 1,700억 위안 감소시켜 5,325만 가구와 약 1억 6천만 명이 혜택을 받게 됩니다. 2023년 시중은행 전체 영업이익의 2.4%다.

“올해 1월 1일 대부분의 주택담보대출이 가격 조정을 경험했고, 올해 2월부터 8월까지 소수의 주택담보대출이 가격 조정을 경험했으며, 기존 고가 주택담보대출이 올해 미리 상환된 점을 고려해 가중평균은 현재 기존 모기지 대출의 이자율은 약 3.9%에서 4% 정도가 될 것입니다.”라고 citic securities research는 말했습니다.

현재 신규 모기지 금리 수준은 얼마입니까? 중앙은행이 2024년 6월 발표한 '2024년 2분기 중국 통화정책 시행보고서'에 따르면 전국 신규 개인 주택대출 금리는 3.45%였다. 이 이자율은 여전히 ​​떨어지고 있습니다.

센타린부동산연구소 통계에 따르면 2024년 8월 전국 첫주택대출 금리는 약 3.25%, 두 번째 주택대출 평균 금리는 약 3.6%로 나타났다. 광저우 첫주택대출 금리는 2.89%로 최저다.

이는 기존 모기지 이자율과 최신 모기지 이자율 사이에 여전히 약 80bp의 격차가 있음을 의미합니다. 높은 금리 스프레드로 인해 많은 대출 기관은 조기 상환을 목표로 하고 있습니다. "대출금을 조기에 상환하면 이자를 많이 절약할 수 있기 때문에 정말 중독성이 있습니다."라고 한 주택 구매자는 말했습니다.

직접적인 영향은 은행의 주택담보대출 잔액이 크게 줄어든 것이다. 중앙은행이 발표한 '2024년 2분기 금융기관 대출투자 통계보고서'에 따르면, 2024년 2분기말 개인 주택대출 잔액은 37조7900억 위안으로 전년 동기 대비 37조7900억 위안에 달했다. 올해 2.1% 감소. 올 상반기 개인 주택대출 잔액은 3800억 위안 감소했다. 이 가운데 6대 국영 상업은행의 주택담보대출 잔액은 3119억 위안 감소했다.

많은 은행들이 개인 주택대출 잔액 감소의 원인을 부동산 시장 조정과 선불금 증가로 돌렸다. guotai junan의 연구에 따르면 2024년 4월 주민 선불 비율 지수는 37%로 역사적 최고치를 기록했는데, 이는 주민 선불 행동이 크게 증가했음을 반영합니다.

일부 주택 구매자는 주택 가격 하락과 높은 모기지 이자율로 인해 주택 판매를 선택해야 합니다. "그들은 매일 돈을 잃고 있고 실제로 비용 효율적이지 않기 때문입니다." 눈에 보이지 않게 중고 주택 매물이 다시 한 번 증가했습니다. 기존 모기지 금리 인하가 시급한 문제가 됐다.

"대출금을 미리 상환할지 여부를 결정하기 전에 기존 모기지 금리가 낮아질 수 있는지 기다려 볼 준비를하십시오." 그는 음식과 의복에 돈을 저축할 것입니다. 이자율을 정말로 낮출 수 있다면 그는 저축한 돈을 소비에 사용할 수 있습니다.

금리는 시장지향적이어야 한다

은행 입장에서는 특정 이익을 줄이기 위해 금리를 낮추는 것과 신용자산을 잃는 것 사이에서 전자가 더 바람직한 것으로 보인다.

“금리는 시장지향적이어야 하고, 기존 모기지 금리는 낮아져야 한다. 반대로 앞으로 금리가 오르면 기존 모기지 금리도 오르게 된다. 지금은 정책 때문에 은행들이 기존 모기지 금리를 옮기지 않는다. 주택 금융 수석 이코노미스트인 cheng은 이렇게 말했습니다.

소위 금리시장화란 금리에 대한 의사결정권을 시장에 이양하고, 시장주체들이 금리를 독립적으로 결정할 수 있도록 하는 과정이다.

cheng feng은 외국 금리가 시장 지향적이라고 말했습니다. 이자율이 떨어지면 기존 모기지 고객은 기존 대출 기관과 대출 조건을 재협상하거나 다른 은행과 재모기지를 할 수 있습니다. 재담보대출은 원래 이자율을 새로운 이자율로 바꾸는 것과 동일하지만 현재 국내 정책에서는 이를 허용하지 않습니다. "국가적 관점에서 볼 때 국민이 중심이 되면 기존 모기지 금리가 하락할 가능성이 더 높습니다."

기존 주택담보대출 재모기지란 무엇입니까?

'재모기지'란 은행에 담보대출을 신청한 후 원래 대출은행에 대출요소(이자율, 금액, 담보대출 금리, 차주 등 포함)를 변경하거나 기존 담보대출을 양도해 달라고 요청하는 차용자를 말한다. 다른 은행에 최신 대출 요소에 따라 계약을 체결합니다.

2007년 9월 이전에는 규제 수준에서 재모기지에 대한 명시적인 정책 제한이 없었습니다. 당시 많은 은행들이 '집값 재평가에 따른 추가 모기지' 사업과 함께 재담보대출 사업을 진행했다.

중앙은행은 2007년 9월부터 재모기지 및 추가 주택담보대출 업무를 취소하도록 안내해왔다. 2007년 9월, 중앙은행과 전 중국 은행감독관리위원회는 "상업부동산 신용관리 강화에 관한 고시"를 발표하여 "상업은행은 평가액에 따라 대출 금액이 변동하는 주택담보대출을 발행해서는 안 된다"고 요구했습니다. 목적이 명시되지 않은 부동산의 경우, 주택 구매자는 대출금이 전액 상환되기 전에 재평가된 순 가치를 추가 대출에 대한 담보로 사용할 수 없습니다.

2007년 12월 당시 중앙은행 부총재였던 류시위는 상업용 부동산 신용관리 강화 특별회의에서 “재담보대출과 추가 주택담보대출은 지정된 목적이 없는 재담보 주택대출과 실거래가 없는 재담보대출을 단호히 취소해야 한다”고 말했다. 발급됩니다." 그는 은행의 재담보대출 사업이 부동산 투기꾼들의 투기 도구가 되었다고 믿고 있으며, 자금을 확보한 후 주택을 여러 채 구입하거나 주식 시장에 진입하여 부동산 및 주식 시장의 거품을 악화시킬 수 있습니다.

2019년 8월 26일, 중앙은행은 공고 [2019] 16호를 발표하여 개인 주택 대출에 대한 '재담보' 및 '추가 모기지' 서비스 제공을 엄격히 금지한다는 점을 다시 한 번 강조했습니다.

현재 부동산 시장의 수급 관계는 근본적인 변화를 겪었습니다. 이제 일부 제한적인 행정 조치를 철회해야 할 때가 올 수도 있습니다.

"기존 모기지를 다시 모기지하거나 줄이는 것이 가능합니다." ubs 중화권 금융 산업 연구 이사인 yan meizhi는 기존 모기지 이자율이 약 4.1%인 것으로 추정하고 있지만 신규 모기지 이자율은 최근 1선 도시에서 발행된 모기지는 3% 미만이며 이자율 차이로 인해 모기지 대출 기관의 불만이 제기될 것입니다. 동시에 정부도 소비 진작을 기대하고 있어 기존 주택담보대출 금리가 인하될 가능성도 있다.

"기존 주택담보대출 금리를 낮추는 것은 가능하지만 반드시 '재담보'를 허용하는 것은 아니다. 기존 모기지 포인트를 줄이는 것이 더 가능성이 높다"고 절상증권은행 연구팀은 '재담보'가 이에 해당한다고 본다. b은행은 기존 대출을 최신 금리 대출로 대체하는 등 은행 간 협력 등 절차가 복잡하다. 더욱이, 현재 주택담보대출 수요가 약한 상황에서 자유화는 은행들 사이에 악의적인 경쟁을 초래할 수도 있습니다.

기존 주택담보대출에 대한 이자율이 조정되거나 재담보대출될 때 은행에 가장 직접적인 영향은 이자 스프레드와 이익입니다.

cicc는 이번 신규 모기지 금리 조정이 평균 60bp 인하될 경우, 기존 모기지 금리 인하가 은행 순이자마진에 7bp 영향을 미칠 것으로 추정했다. 그러나 현재 예금금리 인하는 기존 모기지 금리 인하로 인한 이자마진 압박을 상쇄할 수 있다. 이번 라운드에서 기존 모기지 금리 조정 여지가 2023년보다 커질 수 있다는 점을 고려하면 은행부채 조정 범위는 최소 15bp 이상이어야 한다. 부채비용 조정이 이루어지면 기존 모기지 금리 조정이 은행 이자마진에 미치는 전반적인 영향은 중립적일 것으로 예상됩니다.