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si attende con grande ansia quando e come verranno abbassati i tassi ipotecari esistenti.

recentemente, è arrivata la notizia che il governo sta valutando la possibilità di abbassare ulteriormente i tassi di interesse ipotecari esistenti e di consentire ai tassi di interesse ipotecari esistenti fino a 38 trilioni di yuan di richiedere un nuovo mutuo, al fine di ridurre la pressione del debito degli acquirenti di case e aumentare i consumi. secondo i piani pertinenti, i clienti ipotecari esistenti possono rinegoziare i termini del prestito con gli istituti di credito esistenti o rifinanziarsi con altre banche per ottenere un nuovo mutuo;

finora, la banca centrale e l’ufficio statale per la supervisione e l’amministrazione finanziaria non hanno commentato questo. un giornalista di china real estate news ha inviato una lettera di intervista alla banca centrale, ma al momento della stesura di questo articolo non ha ricevuto risposta.

per quanto riguarda la riduzione dei tassi d'interesse ipotecari esistenti, wang liang, presidente della china merchants bank, ha risposto alla riunione sui risultati provvisori del 2 settembre, affermando che la china merchants bank aveva visto solo le informazioni sui media e non aveva ricevuto alcuna notifica dal macro -il dipartimento di gestione dei mutui, la banca popolare cinese o il consiglio di stato non hanno sollecitato il parere delle banche.

egli ritiene che "se questa politica verrà introdotta, avrà un certo impatto negativo sui tassi di interesse ipotecari esistenti nel settore bancario; il dipartimento di gestione macro condurrà sufficienti dimostrazioni e ricerche prima di lanciare una tale politica".

crescono le richieste di abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti e di “ridurre l’onere”

già nel 2023 la banca centrale ha espresso la propria intenzione di incoraggiare le banche commerciali ad abbassare i tassi ipotecari esistenti.

nell'agosto 2023, la banca centrale e l'ufficio statale per la supervisione e l'amministrazione finanziaria hanno emesso l'"avviso su questioni rilevanti che riducono i tassi di interesse dei mutui per la prima casa esistenti" per adeguare i tassi di interesse di due tipi di prestiti immobiliari: in primo luogo, quelli che sono stati emessi da istituti finanziari prima del 31 agosto 2023 e quelli che sono stati il mutuo per la prima casa sottoscritto ma non emesso; il secondo è che la casa non possedeva i requisiti della prima casa al momento dell'acquisto, ma lo era; recentemente riconosciuta come prima casa a causa di aggiustamenti politici. tuttavia, i tassi di interesse esistenti sui mutui per la seconda casa non sono inclusi in questa riduzione.

secondo questa politica, gli attuali tassi ipotecari sono stati adeguati in modo uniforme da settembre a ottobre dello scorso anno. citic securities research ha affermato che, a giudicare dai risultati dell'aggiustamento, secondo il "rapporto sull'attuazione della politica monetaria cinese per il quarto trimestre del 2023" della banca centrale, i tassi di interesse di oltre 23 trilioni di yuan di mutui ipotecari esistenti sono stati ridotti e i tassi di interesse adeguati il tasso di interesse medio ponderato è del 4,27%, con una diminuzione media di 73 punti base, riducendo le spese per interessi dei mutuatari di circa 170 miliardi di yuan ogni anno, a beneficio di 53,25 milioni di famiglie e circa 160 milioni di persone. questa parte delle spese per interessi rappresenterà circa 2,4% del reddito operativo totale delle banche commerciali nel 2023.

"tenendo conto che la maggior parte dei mutui ha subito una revisione del prezzo il 1° gennaio di quest'anno, un piccolo numero di mutui ha subito una revisione del prezzo da febbraio ad agosto di quest'anno, e i mutui ad alto costo esistenti sono stati rimborsati in anticipo quest'anno, stimiamo che la media ponderata il tasso di interesse degli attuali mutui ipotecari esistenti sarà compreso tra il 3,9% e il 4% circa", ha affermato citic securities research.

qual è il livello attuale dei nuovi tassi d'interesse ipotecari? secondo il “rapporto sull’attuazione della politica monetaria cinese per il secondo trimestre del 2024” pubblicato dalla banca centrale, nel giugno 2024, il tasso di interesse per i nuovi prestiti personali per la casa a livello nazionale era del 3,45%. questo tasso di interesse è ancora in calo.

secondo le statistiche del centaline real estate research institute, il tasso di interesse medio nazionale per i mutui per la prima casa nell’agosto 2024 era di circa il 3,25% e il tasso di interesse medio per i mutui per la seconda casa era di circa il 3,6%. il tasso di interesse più basso per il mutuo per la prima casa a guangzhou è del 2,89%.

ciò significa che tra gli attuali tassi ipotecari e quelli attuali esiste ancora un divario di circa 80 punti base. con tassi di interesse elevati, molti istituti di credito mirano al rimborso anticipato. "ripagare anticipatamente il prestito crea davvero dipendenza, perché puoi risparmiare molti interessi", ha detto un acquirente di casa.

l'effetto diretto è che il saldo dei mutui ipotecari della banca si è ridotto notevolmente. il "rapporto statistico sugli investimenti in prestiti delle istituzioni finanziarie nel secondo trimestre del 2024" pubblicato dalla banca centrale mostra che alla fine del secondo trimestre del 2024, il saldo dei prestiti personali per la casa era di 37,79 trilioni di yuan, su base annua. diminuzione annuale del 2,1%. nella prima metà di quest'anno, il saldo dei prestiti personali per la casa è diminuito di 380 miliardi di yuan. tra questi, il saldo dei mutui ipotecari delle sei principali banche commerciali statali è diminuito di 311,9 miliardi di yuan.

molte banche hanno attribuito il calo dei saldi dei mutui personali agli aggiustamenti nel mercato immobiliare e all'aumento dei rimborsi anticipati. la ricerca di guotai junan mostra che nell'aprile 2024, l'indice del tasso di pagamento anticipato dei residenti ha raggiunto il massimo storico del 37%, riflettendo un aumento significativo nel comportamento dei residenti in materia di pagamento anticipato.

alcuni acquirenti di case sono costretti a scegliere di vendere le loro case a causa del calo dei prezzi delle case e degli alti tassi di interesse ipotecari, "perché perdono denaro ogni giorno e non è davvero conveniente". invisibilmente, ha fatto aumentare ancora una volta il numero degli annunci di case di seconda mano. la riduzione degli attuali tassi ipotecari è diventata una questione urgente.

"siate pronti ad aspettare e vedere se i tassi di interesse ipotecari esistenti possono essere abbassati prima di decidere se rimborsare il prestito in anticipo." il signor zhang, che originariamente aveva pianificato di ripagare un altro mutuo, ha detto che per ripagare il prestito in anticipo, risparmierebbe denaro su cibo e vestiti. se il tasso di interesse potesse davvero essere abbassato, potrebbe utilizzare i risparmi. il denaro viene utilizzato per i consumi.

i tassi di interesse dovrebbero essere orientati al mercato

per le banche, tra l’abbassamento dei tassi di interesse per ridurre determinati profitti e la perdita di attività creditizie, la prima soluzione sembra essere preferibile.

"i tassi di interesse dovrebbero essere orientati al mercato e i tassi di interesse ipotecari esistenti dovrebbero essere abbassati. al contrario, se i tassi di interesse aumenteranno in futuro, anche i tassi di interesse ipotecari esistenti aumenteranno. ora le banche non spostano i tassi di interesse ipotecari esistenti a causa della politica restrizioni." cheng, economista senior della finanza immobiliare. ha detto feng.

la cosiddetta mercatizzazione dei tassi di interesse è il processo che trasferisce il potere decisionale sui tassi di interesse al mercato e consente alle entità del mercato di determinare autonomamente i tassi di interesse.

cheng feng ha affermato che i tassi di interesse esteri sono orientati al mercato. se i tassi di interesse scendono, i clienti ipotecari esistenti possono rinegoziare i termini del prestito con gli istituti di credito esistenti o rinnovare il mutuo con altre banche. il rifinanziamento equivale a sostituire il tasso di interesse originale con un nuovo tasso di interesse, ma le attuali politiche nazionali non lo consentono. "da una prospettiva nazionale, con il popolo al centro, è più probabile che i tassi ipotecari esistenti scendano."

cos'è il remortgage del mutuo per la casa esistente?

"remortgage" si riferisce a un mutuatario che ha richiesto un mutuo ipotecario presso una banca e richiede alla banca finanziatrice originaria di modificare gli elementi del prestito (inclusi tasso di interesse, importo, tasso ipotecario, mutuatario, ecc.) o di trasferire il mutuo ipotecario esistente ad un'altra banca e firmare un contratto in conformità con gli ultimi elementi del prestito.

prima del settembre 2007, a livello normativo non esisteva alcuna restrizione politica esplicita sul rifinanziamento. a quel tempo, molte banche effettuavano attività di rifinanziamento, accompagnate da "attività aggiuntive di mutui ipotecari dovute alla rivalutazione del prezzo delle case".

dal settembre 2007, la banca centrale ha guidato la cancellazione delle attività di remortgage e di ulteriori mutui ipotecari. nel settembre 2007, la banca centrale e l'ex commissione di regolamentazione bancaria cinese hanno pubblicato la "notifica sul rafforzamento della gestione del credito degli immobili commerciali", richiedendo che "le banche commerciali non emettano mutui ipotecari immobiliari con importi che fluttuano in base al valore stimato di l'immobile e scopi non specificati; per gli immobili ipotecati, l'acquirente della casa non può utilizzare il valore netto rivalutato come garanzia per ulteriori prestiti prima che il prestito sia interamente rimborsato.

nel dicembre 2007, liu shiyu, l’allora vice governatore della banca centrale, dichiarò in una riunione speciale sul rafforzamento della gestione del credito immobiliare commerciale che “i mutui ipotecari e i mutui ipotecari aggiuntivi devono essere risolutamente cancellati sarà rilasciato." egli ritiene che l'attività di rifinanziamento delle banche sia diventata uno strumento speculativo per gli speculatori immobiliari. dopo aver ottenuto i fondi, possono acquistare più case o entrare nel mercato azionario, esacerbando così le bolle nei mercati immobiliari e azionari.

il 26 agosto 2019, la banca centrale ha pubblicato l’annuncio [2019] n. 16, sottolineando ancora una volta che è severamente vietato fornire servizi di “remortgage” e “ipoteca aggiuntiva” per prestiti personali per la casa.

l’attuale rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare ha subito cambiamenti fondamentali. potrebbe essere il momento di ritirare alcune misure amministrative restrittive.

"è possibile ipotecare nuovamente o ridurre l'ipoteca esistente." yan meizhi, direttore della ricerca sul settore finanziario per la grande cina presso ubs, ritiene che stimiamo che il tasso di interesse dei mutui esistenti sia di circa il 4,1%, ma il tasso di interesse di nuovi. i mutui recentemente emessi nelle città di primo livello sono inferiori al 3%, il differenziale del tasso di interesse scatenerà reclami da parte degli erogatori di mutui ipotecari. allo stesso tempo, il governo spera anche di incoraggiare i consumi, quindi c'è la possibilità che i tassi ipotecari esistenti vengano abbassati.

"è possibile ridurre il tasso di interesse dei mutui ipotecari esistenti, ma ciò non consente necessariamente il 'rimutuo'. è più probabile che si riducano i punti ipotecari esistenti." il gruppo di ricerca della zheshang securities bank ritiene che il "rimutuo" sia equivalente ai residenti che originariamente avevano preso prestiti dalla banca a. la banca b sostituisce il prestito originale con l'ultimo prestito a tasso di interesse, che prevede la cooperazione tra banche, ecc., e il processo è complicato. inoltre, nell’attuale contesto di debole domanda di mutui, la liberalizzazione potrebbe dar luogo a una feroce concorrenza tra le banche.

l’impatto più diretto sulle banche quando i tassi di interesse sui mutui esistenti vengono adeguati o reipotecati sono gli spread di interesse e i profitti.

la cicc prevede che se il nuovo ciclo di aggiustamenti dei tassi di interesse ipotecari esistenti verrà ridotto in media di 60 punti base, si stima che la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti influenzerà i margini di interesse netti delle banche di 7 punti base. tuttavia, l’attuale riduzione dei tassi di interesse sui depositi può compensare la pressione sui margini di interesse causata dalla riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti. considerando che il margine di aggiustamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti in questo round potrebbe essere maggiore di quello del 2023, l’intervallo di aggiustamento delle passività bancarie dovrebbe essere di almeno 15 punti base. se l’adeguamento dei costi della passività è in atto, si prevede che l’effetto complessivo dell’attuale adeguamento del tasso di interesse ipotecario sui margini di interesse bancari sarà neutrale.