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il est très attendu quand et comment les taux d’intérêt hypothécaires existants seront abaissés.

récemment, il a été rapporté que le gouvernement envisageait de réduire davantage les taux d'intérêt hypothécaires existants et d'autoriser les taux d'intérêt hypothécaires existants allant jusqu'à 38 000 milliards de yuans à demander un réhypothèque, afin de réduire la pression de l'endettement des acheteurs de logements et de stimuler la consommation. selon les plans concernés, les clients hypothécaires existants peuvent renégocier les conditions du prêt auprès des établissements de crédit existants ou refinancer auprès d'autres banques pour obtenir un réhypothèque.

jusqu'à présent, la banque centrale et le bureau national de surveillance et d'administration financières n'ont fait aucun commentaire à ce sujet. un journaliste de china real estate news a envoyé une lettre d'interview à la banque centrale, mais au moment de mettre sous presse, il n'avait pas reçu de réponse.

concernant la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants, wang liang, président de la china merchants bank, a répondu lors de la réunion des résultats intermédiaires du 2 septembre, affirmant que la china merchants bank n'avait vu l'information que dans les médias et n'avait reçu aucune notification du macro. -le département de gestion des prêts hypothécaires, la banque populaire de chine ou le conseil d'état. l'administration d'état de surveillance et d'administration financières n'a pas sollicité l'avis des banques.

il estime que « si cette politique est introduite, elle aura un certain impact négatif sur les taux d'intérêt hypothécaires existants dans le secteur bancaire ; le département de macro-gestion mènera suffisamment de démonstrations et de recherches avant de lancer une telle politique ».

les appels se multiplient en faveur d’une baisse des taux d’intérêt hypothécaires existants et d’une « réduction du fardeau »

dès 2023, la banque centrale a déjà annoncé sa volonté d’encourager les banques commerciales à baisser les taux d’intérêt hypothécaires existants.

en août 2023, la banque centrale et le bureau national de surveillance et d'administration financières ont publié l'« avis sur les questions pertinentes réduisant les taux d'intérêt des prêts au premier logement existants » pour ajuster les taux d'intérêt de deux types de prêts au logement : premièrement, ceux qui ont été émis par les institutions financières avant le 31 août 2023 et ceux qui l'ont été. l'hypothèque pour la première maison qui a été signée mais non émise est que la maison ne répondait pas aux exigences de la première maison au moment de l'achat, mais l'était. nouvellement reconnu comme la première maison en raison d'ajustements politiques. toutefois, les taux d’intérêt existants sur les prêts en résidence secondaire ne sont pas inclus dans cette réduction.

dans le cadre de cette politique, les taux d'intérêt hypothécaires existants ont été ajustés uniformément de septembre à octobre de l'année dernière. citic securities research a déclaré qu'à en juger par les résultats de l'ajustement, selon le « rapport de mise en œuvre de la politique monétaire de la chine pour le quatrième trimestre 2023 » de la banque centrale, les taux d'intérêt de plus de 23 000 milliards de yuans de prêts hypothécaires existants ont été réduits et les taux d'intérêt ajustés le taux d'intérêt moyen pondéré est de 4,27 %, avec une baisse moyenne de 73 points de base, réduisant les charges d'intérêts des emprunteurs d'environ 170 milliards de yuans chaque année, bénéficiant à 53,25 millions de ménages et à environ 160 millions de personnes. 2,4% du résultat opérationnel total des banques commerciales en 2023.

« en tenant compte du fait que la plupart des prêts hypothécaires ont connu une réévaluation le 1er janvier de cette année, qu'un petit nombre de prêts hypothécaires ont connu une réévaluation de février à août de cette année et que les prêts hypothécaires existants à prix élevé ont été remboursés par anticipation cette année, nous estimons que la moyenne pondérée le taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants actuels sera d'environ 3,9 % à 4 % », a déclaré citic securities research.

quel est le niveau actuel des nouveaux taux d’intérêt hypothécaires ? selon le « rapport sur la mise en œuvre de la politique monétaire de la chine pour le deuxième trimestre 2024 » publié par la banque centrale, en juin 2024, le taux d'intérêt pour les nouveaux prêts personnels au logement dans tout le pays était de 3,45 %. ce taux d’intérêt continue de baisser.

selon les statistiques du centaline real estate research institute, le taux d'intérêt moyen national pour les prêts à la première maison en août 2024 était d'environ 3,25 % et le taux d'intérêt moyen pour les prêts à la résidence secondaire était d'environ 3,6 %. le taux d’intérêt le plus bas sur les prêts immobiliers à guangzhou est de 2,89 %.

cela signifie qu'il existe encore un écart d'environ 80 points de base entre les taux d'intérêt hypothécaires existants et les taux d'intérêt hypothécaires les plus récents. avec des écarts de taux d’intérêt élevés, de nombreux prêteurs visent un remboursement anticipé. "rembourser son prêt par anticipation est vraiment addictif, car vous pouvez économiser beaucoup d'intérêts.", a déclaré un acheteur de maison.

l'impact direct est que le solde des prêts hypothécaires de la banque a considérablement diminué. le « rapport statistique sur les investissements en prêts des institutions financières au deuxième trimestre 2024 » publié par la banque centrale montre qu'à la fin du deuxième trimestre 2024, le solde des prêts personnels au logement s'élevait à 37 790 milliards de yuans, en glissement annuel. baisse annuelle de 2,1%. au premier semestre de cette année, le solde des prêts personnels au logement a diminué de 380 milliards de yuans. parmi eux, le solde des prêts hypothécaires des six principales banques commerciales publiques a diminué de 311,9 milliards de yuans.

de nombreuses banques ont attribué la baisse des soldes des prêts personnels au logement aux ajustements du marché immobilier et à une augmentation des remboursements anticipés. les recherches de guotai junan montrent qu'en avril 2024, l'indice du taux de remboursement anticipé des résidents a atteint un sommet historique de 37 %, reflétant une augmentation significative du comportement de remboursement anticipé des résidents.

certains acheteurs doivent choisir de vendre leur maison en raison de la baisse des prix de l'immobilier et des taux d'intérêt hypothécaires élevés, « parce qu'ils perdent de l'argent chaque jour et que ce n'est vraiment pas rentable ». invisiblement, le nombre d’annonces de logements anciens a de nouveau augmenté. la réduction des taux d’intérêt hypothécaires existants est devenue une question urgente.

"soyez prêt à attendre de voir si les taux d'intérêt hypothécaires existants peuvent être abaissés avant de décider de rembourser le prêt par anticipation." m. zhang, qui avait initialement prévu de rembourser une autre hypothèque, a déclaré que pour rembourser le prêt par anticipation, il économiserait de l'argent sur la nourriture et les vêtements. si le taux d'intérêt peut réellement être abaissé, il pourra utiliser l'épargne. l'argent est utilisé pour la consommation.

les taux d’intérêt doivent être orientés vers le marché

pour les banques, entre la baisse des taux d’intérêt pour réduire certains bénéfices et la perte d’actifs de crédit, la première solution semble préférable.

« les taux d'intérêt devraient être orientés vers le marché et les taux d'intérêt hypothécaires existants devraient être abaissés. au contraire, si les taux d'intérêt augmentent à l'avenir, les taux d'intérêt hypothécaires existants augmenteront également. désormais, les banques ne modifient pas les taux d'intérêt hypothécaires existants en raison de la politique restrictions." cheng, économiste principal du financement du logement. feng a déclaré.

la soi-disant marchandisation des taux d'intérêt est le processus consistant à confier le pouvoir de décision des taux d'intérêt au marché et à permettre aux entités du marché de déterminer indépendamment les taux d'intérêt.

cheng feng a déclaré que les taux d'intérêt étrangers étaient orientés vers le marché. si les taux d’intérêt baissent, les clients hypothécaires existants peuvent renégocier les conditions du prêt avec les prêteurs existants ou réhypothéquer auprès d’autres banques. le réhypothèque équivaut à remplacer le taux d’intérêt d’origine par un nouveau taux d’intérêt, mais les politiques nationales actuelles ne le permettent pas. "d'un point de vue national, avec la population au centre, il est plus probable que les taux d'intérêt hypothécaires existants baissent."

qu’est-ce que le réhypothèque d’un prêt immobilier existant ?

« réhypothèque » fait référence à un emprunteur qui a demandé un prêt hypothécaire auprès d'une banque et demande à la banque prêteuse d'origine de modifier les éléments du prêt (y compris le taux d'intérêt, le montant, le taux hypothécaire, l'emprunteur, etc.) ou de transférer le prêt hypothécaire existant. vers une autre banque, et signer un contrat conformément aux derniers éléments du prêt.

avant septembre 2007, il n’existait aucune restriction politique explicite sur le réhypothèque au niveau réglementaire. à cette époque, de nombreuses banques exerçaient des activités de réhypothèque, accompagnées d'activités de « prêts hypothécaires supplémentaires en raison de la réévaluation des prix de l'immobilier ».

depuis septembre 2007, la banque centrale a dirigé l'annulation des activités de réhypothèque et de prêts hypothécaires supplémentaires. en septembre 2007, la banque centrale et l'ancienne commission chinoise de réglementation bancaire ont publié une « avis sur le renforcement de la gestion du crédit dans l'immobilier commercial », exigeant que « les banques commerciales ne doivent pas accorder de prêts hypothécaires au logement dont les montants fluctuent en fonction de la valeur estimative. du bien et dont la destination n'est pas précisée ; pour les biens hypothéqués, l'acquéreur ne peut pas utiliser la valeur nette réévaluée comme garantie de prêts supplémentaires avant le remboursement intégral du prêt.

en décembre 2007, liu shiyu, alors vice-gouverneur de la banque centrale, a déclaré lors d'une réunion spéciale sur le renforcement de la gestion du crédit immobilier commercial que « les prêts hypothécaires réhypothéqués et supplémentaires doivent être résolument annulés. les prêts immobiliers réhypothéqués sans objectifs désignés et sans transactions réelles. sera délivré. » il estime que les activités de réhypothèque de la banque sont devenues un outil spéculatif pour les spéculateurs immobiliers. après avoir obtenu des fonds, ils peuvent acheter plusieurs maisons ou entrer en bourse, exacerbant ainsi les bulles sur les marchés immobiliers et boursiers.

le 26 août 2019, la banque centrale a publié l'annonce [2019] n° 16, soulignant une fois de plus qu'il est strictement interdit de fournir des services de « réhypothèque » et d'« hypothèque supplémentaire » pour les prêts personnels au logement.

la relation actuelle entre l’offre et la demande sur le marché immobilier a subi des changements fondamentaux. il est peut-être temps de retirer certaines mesures administratives restrictives.

"il est possible de réhypothéquer ou de réduire l'hypothèque existante." yan meizhi, directeur de la recherche sur le secteur financier pour la grande chine à l'ubs, estime que nous estimons que le taux d'intérêt hypothécaire existant est d'environ 4,1%, mais que le taux d'intérêt des nouveaux les prêts hypothécaires récemment émis dans les villes de premier rang sont inférieurs à 3 %, le différentiel de taux d'intérêt déclenchera des plaintes de la part des prêteurs hypothécaires. dans le même temps, le gouvernement espère également encourager la consommation, il est donc possible que les taux d'intérêt hypothécaires existants soient abaissés.

« il est possible de réduire le taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants, mais cela ne permet pas nécessairement le « réhypothéquer ». il est plus probable que les points hypothécaires existants soient réduits. l'équipe de recherche de zheshang securities bank estime que le « réhypothéquer » est équivalent. aux résidents qui ont initialement contracté des prêts auprès de la banque a. la banque b remplace le prêt initial par le dernier prêt à taux d'intérêt, ce qui implique une coopération interbancaire, etc., et le processus est compliqué. de plus, dans le contexte actuel de faible demande de prêts hypothécaires, la libéralisation pourrait entraîner une concurrence féroce entre les banques.

l’impact le plus direct sur les banques lorsque les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires existants sont ajustés ou réhypothéqués concerne les écarts d’intérêt et les bénéfices.

la cicc prévoit que si le nouveau cycle d'ajustement des taux d'intérêt hypothécaires existants est réduit en moyenne de 60 points de base, on estime que la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants affectera les marges d'intérêt nettes des banques de 7 points de base. toutefois, la baisse actuelle des taux d’intérêt sur les dépôts peut compenser la pression sur les marges d’intérêt causée par la réduction des taux d’intérêt hypothécaires existants. étant donné que la marge d'ajustement des taux d'intérêt hypothécaires existants au cours de ce cycle pourrait être plus grande qu'en 2023, la marge d'ajustement des engagements bancaires devrait être d'au moins 15 points de base. si l’ajustement du coût du passif est en place, l’effet global de l’ajustement actuel des taux d’intérêt hypothécaires sur les marges d’intérêt des banques devrait être neutre.