nachricht

es wird mit spannung erwartet, wann und wie die bestehenden hypothekarzinsen gesenkt werden.

kürzlich gab es nachrichten, dass die regierung erwägt, die bestehenden hypothekenzinsen weiter zu senken und bestehende hypothekenzinsen von bis zu 38 billionen yuan für eine umschuldung zuzulassen, um den schuldendruck der hauskäufer zu verringern und den konsum anzukurbeln. nach entsprechenden plänen können bestehende hypothekenkunden die kreditkonditionen mit bestehenden kreditinstituten neu verhandeln oder sich bei anderen banken umfinanzieren, um eine umschuldung zu erreichen.

bisher haben sich weder die zentralbank noch das staatliche finanzaufsichts- und verwaltungsbüro dazu geäußert. ein reporter von china real estate news schickte einen interviewbrief an die zentralbank, hatte jedoch bis redaktionsschluss keine antwort erhalten.

bezüglich der senkung der bestehenden hypothekenzinsen antwortete wang liang, präsident der china merchants bank, auf der zwischenergebnissitzung am 2. september, dass die china merchants bank die informationen nur in den medien gesehen und keine benachrichtigung vom makro erhalten habe -hypothekenverwaltungsabteilung, die people's bank of china oder der staatsrat haben die meinungen von banken nicht eingeholt.

er glaubt, dass „die einführung dieser politik gewisse negative auswirkungen auf die bestehenden hypothekenzinsen im bankensektor haben wird; die makromanagementabteilung wird vor der einführung einer solchen politik ausreichende demonstrationen und untersuchungen durchführen.“

die forderungen nach einer senkung der bestehenden hypothekenzinsen und einer „entlastung“ werden immer lauter.

bereits im jahr 2023 hat die zentralbank ihre haltung bekundet, geschäftsbanken zu ermutigen, die bestehenden hypothekenzinsen zu senken.

im august 2023 gaben die zentralbank und das staatliche finanzaufsichts- und verwaltungsbüro die „mitteilung über relevante angelegenheiten zur senkung der zinssätze bestehender erstwohnungsbaudarlehen“ heraus, um die zinssätze von zwei arten von wohnungsbaudarlehen anzupassen: erstens diejenigen, die es waren die hypothek für das erste eigenheim, die vor dem 31. august 2023 ausgestellt, aber nicht ausgestellt wurde, besagt, dass das eigenheim zum zeitpunkt des kaufs die anforderungen für das erste eigenheim nicht erfüllte, dies aber der fall war aufgrund von richtlinienanpassungen neu als erstes zuhause anerkannt. bestehende zweitwohnungsdarlehenszinsen sind in dieser ermäßigung jedoch nicht enthalten.

im rahmen dieser regelung wurden die bestehenden hypothekarzinsen von september bis oktober letzten jahres einheitlich angepasst. citic securities research sagte, dass den anpassungsergebnissen zufolge laut dem „china monetary policy implementation report for the fourth quarter of 2023“ der zentralbank die zinssätze von mehr als 23 billionen yuan bestehender hypothekendarlehen gesenkt und angepasst wurden der gewichtete durchschnittliche zinssatz beträgt 4,27 %, mit einem durchschnittlichen rückgang von 73 basispunkten, was die zinsaufwendungen der kreditnehmer jedes jahr um etwa 170 milliarden yuan senkt, wovon 53,25 millionen haushalte und etwa 160 millionen menschen profitieren 2,4 % des gesamten betriebseinkommens der geschäftsbanken im jahr 2023.

„unter berücksichtigung der tatsache, dass die meisten hypotheken am 1. januar dieses jahres eine neubewertung erfahren haben, eine kleine anzahl von hypotheken von februar bis august dieses jahres eine neubewertung erfahren haben und die bestehenden hochpreisigen hypotheken in diesem jahr im voraus zurückgezahlt wurden, schätzen wir den gewichteten durchschnitt der zinssatz der aktuell bestehenden hypothekendarlehen wird etwa 3,9 % bis 4 % betragen“, sagte citic securities research.

wie hoch sind aktuell die neuhypothekenzinsen? laut dem von der zentralbank veröffentlichten „china monetary policy implementation report for the second quarter of 2024“ lag der zinssatz für neue private wohnungsbaukredite im juni 2024 landesweit bei 3,45 %. dieser zinssatz sinkt immer noch.

laut statistiken des centaline real estate research institute lag der landesweite durchschnittszinssatz für erstwohnungskredite im august 2024 bei etwa 3,25 % und der durchschnittliche zinssatz für zweitwohnungskredite bei etwa 3,6 %. der niedrigste zinssatz für ein erstes wohnungsbaudarlehen in guangzhou beträgt 2,89 %.

dies bedeutet, dass zwischen den bestehenden hypothekarzinsen und den aktuellen hypothekarzinsen immer noch eine lücke von rund 80 basispunkten besteht. angesichts der hohen zinsen streben viele kreditgeber eine vorzeitige rückzahlung an. „die vorzeitige rückzahlung ihres kredits macht wirklich süchtig, weil sie eine menge zinsen sparen können“, sagte ein hauskäufer.

die direkte auswirkung besteht darin, dass der hypothekarkreditsaldo der bank erheblich geschrumpft ist. aus dem von der zentralbank veröffentlichten „statistischen bericht über kreditinvestitionen von finanzinstituten im zweiten quartal 2024“ geht hervor, dass der saldo der privaten wohnungsbaukredite am ende des zweiten quartals 2024 37,79 billionen yuan betrug, ein jahresvergleich. jahresrückgang von 2,1 %. im ersten halbjahr dieses jahres sank der saldo der privaten wohnungsbaukredite um 380 milliarden yuan. unter ihnen sank der hypothekendarlehenssaldo der sechs großen staatlichen geschäftsbanken um 311,9 milliarden yuan.

viele banken führten den rückgang der privaten wohnungsbaudarlehen auf anpassungen auf dem immobilienmarkt und einen anstieg der vorzeitigen rückzahlungen zurück. die untersuchungen von guotai junan zeigen, dass der index der vorauszahlungsquote der bewohner im april 2024 einen historischen höchststand von 37 % erreichte, was einen deutlichen anstieg des vorauszahlungsverhaltens der bewohner widerspiegelt.

einige hauskäufer müssen sich aufgrund sinkender immobilienpreise und hoher hypothekenzinsen für den verkauf ihrer häuser entscheiden, „weil sie jeden tag geld verlieren und es wirklich nicht rentabel ist.“ unsichtbar hat es die zahl der gebrauchtwohnungsangebote noch einmal in die höhe getrieben. die senkung der bestehenden hypothekarzinsen ist zu einer dringenden angelegenheit geworden.

„seien sie bereit, abzuwarten, ob die bestehenden hypothekenzinsen gesenkt werden können, bevor sie entscheiden, ob sie den kredit im voraus zurückzahlen möchten. herr zhang, der ursprünglich die rückzahlung einer weiteren hypothek geplant hatte, sagte, dass er den kredit im voraus zurückzahlen wollte.“ er würde geld für lebensmittel und kleidung sparen. wenn der zinssatz wirklich gesenkt werden kann, kann er die ersparnisse für den konsum verwenden.

die zinssätze sollten marktorientiert sein

für banken scheint ersteres vorzuziehen, wenn es um die senkung bestimmter gewinne oder den verlust von kreditaktiva geht.

„die zinssätze sollten marktorientiert sein und die bestehenden hypothekenzinsen sollten gesenkt werden. im gegenteil, wenn die zinsen in zukunft steigen, werden auch die bestehenden hypothekenzinsen steigen. jetzt verschieben banken die bestehenden hypothekenzinsen nicht aus politischen gründen.“ einschränkungen“, sagte cheng, leitender ökonom für wohnungsbaufinanzierung. feng sagte.

unter der sogenannten vermarktung von zinssätzen versteht man den prozess, bei dem die entscheidungsbefugnis über zinssätze an den markt übergeben wird und es den marktteilnehmern ermöglicht wird, die zinssätze unabhängig zu bestimmen.

cheng feng sagte, dass ausländische zinssätze marktorientiert seien. wenn die zinsen sinken, können bestehende hypothekenkunden die kreditkonditionen mit bestehenden kreditgebern neu verhandeln oder bei anderen banken umschulden. eine umschuldung ist gleichbedeutend mit dem ersetzen des ursprünglichen zinssatzes durch einen neuen zinssatz, die aktuelle inländische politik lässt dies jedoch nicht zu. „aus einer nationalen perspektive, bei der der mensch im mittelpunkt steht, ist es wahrscheinlicher, dass die bestehenden hypothekenzinsen sinken.“

was ist eine umschuldung bestehender wohnungsbaudarlehen?

„umschuldung“ bezieht sich auf einen kreditnehmer, der bei einer bank einen hypothekenkredit beantragt hat und die ursprünglich kreditgebende bank auffordert, die kreditbestandteile (einschließlich zinssatz, betrag, hypothekenzins, kreditnehmer usw.) zu ändern oder den bestehenden hypothekenkredit zu übertragen an eine andere bank überweisen und einen vertrag gemäß den neuesten darlehensbestimmungen unterzeichnen.

vor september 2007 gab es auf regulatorischer ebene keine explizite politische beschränkung der umschuldung. damals betrieben viele banken umschuldungsgeschäfte, begleitet vom „zusätzlichen hypothekengeschäft aufgrund von hauspreisneubewertungen“.

seit september 2007 leitet die zentralbank die einstellung von umschuldungs- und zusätzlichen hypothekendarlehensgeschäften. im september 2007 gaben die zentralbank und die frühere china banking regulatory commission die „mitteilung zur stärkung des kreditmanagements von gewerbeimmobilien“ heraus, in der sie forderten, dass „geschäftsbanken keine hypothekendarlehen für wohnimmobilien vergeben dürfen, deren kredithöhe je nach geschätztem wert schwankt.“ die immobilie und nicht näher bezeichnete zwecke; bei hypothekarisch belasteten immobilien darf der hauskäufer den neu bewerteten nettowert nicht als sicherheit für weitere kredite verwenden, bevor der kredit vollständig zurückgezahlt ist.“

im dezember 2007 erklärte liu shiyu, der damalige stellvertretende gouverneur der zentralbank, auf einer sondersitzung zur stärkung des kreditmanagements für gewerbeimmobilien: „umschuldungen und zusätzliche hypothekendarlehen müssen entschieden abgeschafft werden.“ ausgestellt werden.“ er glaubt, dass das umschuldungsgeschäft der banken zu einem spekulativen instrument für immobilienspekulanten geworden ist, die nach erhalt der mittel mehrere häuser kaufen oder an die börse gehen können, was die blasen auf den immobilien- und aktienmärkten verschärft.

am 26. august 2019 veröffentlichte die zentralbank die bekanntmachung [2019] nr. 16, in der sie erneut betonte, dass es strengstens verboten sei, „umschuldungs-“ und „zusätzliche hypotheken“-dienstleistungen für private wohnungsbaudarlehen anzubieten.

das aktuelle verhältnis von angebot und nachfrage auf dem immobilienmarkt hat sich grundlegend verändert. es könnte an der zeit sein, einige restriktive verwaltungsmaßnahmen zurückzunehmen.

„es ist möglich, die bestehende hypothek umzuschulden oder zu reduzieren.“ yan meizhi, leiter der finanzindustrieforschung für den großraum china bei ubs, geht davon aus, dass wir den zinssatz für bestehende hypotheken auf etwa 4,1 % schätzen, den zinssatz für neue hypotheken jedoch die höhe der kürzlich in erstklassigen städten ausgegebenen hypotheken beträgt weniger als 3 %. der zinsunterschied wird zu beschwerden von hypothekengebern führen. gleichzeitig will die regierung auch den konsum ankurbeln, sodass die möglichkeit besteht, dass die bestehenden hypothekenzinsen gesenkt werden.

„es ist möglich, den zinssatz bestehender hypothekendarlehen zu senken, aber es ermöglicht nicht unbedingt eine ‚umschuldung‘. es ist wahrscheinlicher, dass die bestehenden hypothekenpunkte gesenkt werden.“ das forschungsteam der zheshang securities bank ist der ansicht, dass „umschuldung“ gleichwertig ist.“ an einwohner, die ursprünglich kredite von bank a aufgenommen haben. bank b ersetzt den ursprünglichen kredit durch den neuesten zinssatz, was eine bankübergreifende zusammenarbeit usw. erfordert, und der prozess ist kompliziert. darüber hinaus könnte die liberalisierung vor dem hintergrund einer schwachen hypothekennachfrage zu einem heftigen wettbewerb zwischen den banken führen.

die direkteste auswirkung auf banken, wenn die zinssätze für bestehende hypotheken angepasst oder umgeschuldet werden, sind zinsspannen und gewinne.

cicc prognostiziert, dass, wenn die neue runde bestehender hypothekenzinsanpassungen um durchschnittlich 60 basispunkte gesenkt wird, sich die senkung der bestehenden hypothekenzinsen schätzungsweise auf die nettozinsmargen der banken um 7 basispunkte auswirken wird. allerdings kann die aktuelle senkung der einlagenzinsen den druck auf die zinsmargen ausgleichen, der durch die senkung der bestehenden hypothekarzinsen entsteht. da der anpassungsspielraum der bestehenden hypothekenzinsen in dieser runde möglicherweise größer ist als im jahr 2023, sollte die anpassungsspanne der bankverbindlichkeiten mindestens 15 basispunkte betragen. wenn die anpassung der haftungskosten erfolgt, wird erwartet, dass der gesamteffekt der bestehenden anpassung des hypothekenzinssatzes auf die zinsmargen der banken neutral sein wird.