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o maior complexo residencial de xangai, kangcheng, anunciou que “despediria” sua empresa de administração de propriedades após 10 anos de serviço?

no dia 3 de setembro, um repórter do "daily economic news" visitou o site e soube que,o contrato de prestação de serviços da imobiliária comunitária expirou em meados do ano passado, mas ela ainda presta serviços à comunidade.。

de acordo com zheng jie, membro do comitê de proprietários da comunidade kangcheng, a decisão deveria ter sido tomada há muito tempo em relação ao destino da antiga administradora de imóveis. a assembleia de proprietários recentemente realizada deixou finalmente claro que tudo estava de acordo com os procedimentos contratuais e com a vontade de todos os proprietários, que o emprego não seria renovado e que não existia “incêndio”.

desde o início deste ano, a comunidade apresentou cartas de comunicação e rectificação à sociedade gestora de imóveis relativamente a uma série de questões de qualidade do serviço imobiliário, mas que não tinham sido efectivamente resolvidas até à data da assembleia de proprietários. esta se tornou uma das razões pelas quais os proprietários desistem de renovar o emprego.

"nos últimos 10 anos, a comunidade mudou todos os dias, com dor e alegria; a empresa otimizou o pessoal central de gestão de acordo com o padrão geral de trabalho da comunidade kangcheng e prometeu usar fundos de investimento para ajudar a atualização da comunidade e transformar." shenzhen country garden shengfu property service co., ltd. filial de xangai a empresa (doravante denominada country garden shengfu property) declarada em "nossa história de dez anos" publicada na comunidade.

foto do repórter liu songhui, da comunidade shanghai kangcheng

mudaram de propriedades duas vezes antes

a comunidade kangcheng está localizada na cidade de xinzhuang, distrito de minhang. é a maior comunidade residencial de xangai, com uma área de construção de 2,08 milhões de metros quadrados, um número total planejado de 12.500 famílias e uma população residente real de quase 40.000. possui 4 comitês de bairro e 1 comitê de indústria e uma empresa imobiliária.

a comunidade kangcheng é o primeiro lote de comunidades habitacionais comerciais após a era da distribuição de moradias assistenciais em xangai. desde seu primeiro lançamento em 1999, o último lote de casas na quarta fase foi esgotado. o período de construção e o período de vendas também são raros. no mercado imobiliário de xangai. há um total de 288 edifícios residenciais na comunidade, com instalações de apoio internas, incluindo jardins de infância públicos, escolas primárias e secundárias, supermercados, etc.

no dia 3 de setembro, todos os repórteres partiram do canto sudeste da comunidade e demoraram mais de meia hora para sair da comunidade. na estrada, estavam três moradores da primeira fase discutindo a questão da mudança da administradora de imóveis.

de acordo com os seus relatórios, nos últimos dois anos, a qualidade dos serviços imobiliários na comunidade diminuiu e a resposta do pessoal dos serviços imobiliários ao feedback tem sido lenta. em particular, o desembolso de fundos de manutenção não é transparente.

outro proprietário que vive na terceira fase disse que foi decisão dos próprios proprietários não renovar o antigo contrato de gestão imobiliária, principalmente porque esperavam que a nova imobiliária administrasse melhor a comunidade.

devido ao grande tamanho da comunidade e à dificuldade de gestão, a comunidade kangcheng já sofreu com desordem, aluguel em grupo, reforma habitacional, construção ilegal e outros caos. de acordo com a cri property management, shanghai kangcheng corrigiu a situação de arrendamento em grupo na comunidade pelo menos 10 vezes desde 2011. no seu pico, o número de inquilinos em grupo na comunidade atingiu mais de 1.600 famílias. em 2015, foram registrados 185 assaltos na comunidade, colocando em risco a segurança residencial.

todos os repórteres aprenderam nas entrevistas que esta não é a primeira vez que a comunidade kangcheng muda de empresa imobiliária.

nos mais de 20 anos desde que a habitação foi entregue e transferida, a comunidade kangcheng experimentou a propriedade yingduoli, a propriedade waigaoqiao e a propriedade shengfu (adquirida pela country garden services em 2021 no processo de cooperação entre proprietários, comitês de proprietários,). comitês de bairro, empresas imobiliárias e departamentos relevantes da cidade de xinzhuang. com esforços conjuntos, o caos na comunidade melhorou significativamente.

foto do repórter liu songhui, da comunidade shanghai kangcheng

de acordo com um responsável pelo comitê de bairro comunitário de kangcheng, a shengfu property começou a assinar um contrato de serviços com a comunidade em 2013. depois que o contrato expirou em 2023, os serviços imobiliários foram mantidos porque nenhuma assembleia de proprietários foi realizada para votação.

de acordo com o anúncio emitido pelo quinto comitê de proprietários de cidades de empréstimos de xangai em 26 de agosto, após votação dos proprietários comunitários, de um total de 12.152 votos emitidos, 9.350 votaram pela não renovação da antiga propriedade.

quanto ao motivo da não renovação da nomeação, a informação pública fornecida pelo comité de proprietários comunitários mostra que o comité de proprietários de kangcheng recebeu muitas reclamações de proprietários que estavam insatisfeitos com a qualidade dos serviços imobiliários na comunidade. realizou investigações relevantes e descobriu que havia de facto vários problemas na comunidade. e depois de muitas comunicações com o gestor da propriedade, não foram observadas melhorias significativas.

as deficiências na qualidade dos serviços imobiliários reflectem-se principalmente em aspectos como manutenção de engenharia, limpeza, segurança, ecologização, questões de atendimento ao cliente no gabinete de gestão imobiliária e pagamento de taxas de manutenção e reparação.

o comitê de proprietários de propriedades da comunidade kangcheng declarou que a country garden shengfu property deixou de pagar as taxas de pessoal e de manutenção da unidade terceirizada por vários meses ou mesmo meio ano, e as taxas de manutenção de engenharia pagas na conta do fundo de manutenção de montagem do proprietário foram retidas em a conta da country garden property por vários meses.

o antigo contrato expirou em junho do ano passado

continuará participando de licitações

porém, após 10 anos de serviço, a administradora de imóveis também sente muita relutância.

cada vez que um repórter notava uma carta aberta da country garden shengfu properties na comunidade, o título era “nossa história de dez anos”. a carta apontava que a shengfu property e a kangcheng community trabalham juntas há 10 anos e que todas as mudanças na comunidade começam com ação. sob a gestão diversificada da comunidade com os proprietários do lohas park, o fenômeno outrora comum de "mudança residencial" raramente ocorreu na comunidade, os roubos em grande escala não ocorrem mais e o título de "a comunidade mais popular para ladrões" também foi removido.

country garden shengfu property acredita que, nos últimos 10 anos, shanghai kangcheng melhorou em oito aspectos, incluindo portões comunitários, casos de segurança, ambiente interno, manutenção de elevadores e segurança rodoviária. em maio deste ano, a fim de melhorar os níveis de serviço, a empresa otimizou e ajustou o pessoal principal da propriedade e lançou uma estratégia de gestão da rede comunitária. o grande gerente de projetos transferido concluiu 16 tarefas principais em 45 dias após seu mandato.

“no futuro, a empresa irá cooperar activamente com a inspecção e aceitação da renovação de tubos de incêndio de garagens motorizadas, modernização e renovação de garagens não motorizadas, replantação de plantas verdes, renovação de cabines de segurança, renovação de locais de entretenimento de apoio, paisagem fluvial tratamento, retração de árvores, etc., com um investimento total de mais de um milhão de yuans” mencionado no final da carta aberta.

a country garden services declarou em uma entrevista a repórteres que o contrato de serviços imobiliários entre a shengfu property de nossa empresa e a shanghai kangcheng começou em 2013 e estava em condições de fornecer serviços de fato depois de expirar em junho do ano passado. como o antigo contrato expira, o comitê de proprietários planeja reiniciar a próxima fase de seleção da empresa imobiliária.

pedimos sinceras desculpas pelo fracasso da shengfu property services em obter o reconhecimento dos proprietários lohas de xangai e dos comitês de proprietários de propriedades na fase anterior. conduzimos uma reflexão aprofundada em nível de grupo e tomamos medidas corretivas, incluindo:

o chefe da região de xangai foi renomeado e o projeto de cannes foi gerido diretamente pela sede do grupo.

soluções práticas foram propostas uma a uma em resposta aos problemas levantados pelo comitê de proprietários da cidade de lohas: como a gestão da divisão da rede da comunidade para resolver problemas ambientais causados ​​por fezes de animais de estimação; os cinturões verdes no portão sul e no portão norte da comunidade foram renovados e o sistema de água é limpo e renovado a uma taxa de um sistema de água a cada três dias para resolver os problemas ambientais do sistema de água causados ​​pela falta de entradas e saídas; para 66 grandes sistemas de água na comunidade as melhorias de serviço acima foram reconhecidas pelos proprietários.

actualmente, os resultados preliminares da votação do comité de proprietários são conhecidos e aguardam revisão e confirmação pelos departamentos governamentais relevantes. participaremos ativamente na licitação para contratos de serviços imobiliários subsequentes em lohas. formulamos um novo plano de serviços comunitários e planejamos introduzir segurança iot inteligente, limpeza, controle de acesso e outros sistemas para resolver problemas como difícil gerenciamento de estacionamento em comunidades abertas. usando a tecnologia como base, o transporte comunitário é capacitado para acelerar e um sistema digital de gerenciamento de circuito fechado é estabelecido para garantir que as demandas dos proprietários sejam atendidas em tempo hábil e que os efeitos do serviço sejam visualizados, rastreáveis ​​e supervisionados, e conquistar o apoio e o reconhecimento da maioria dos proprietários através de ações práticas.

song ziqian, pesquisador sênior do zhongwu think tank, acredita que, com base no padrão atual de taxas de propriedade de 1,9 yuans/metro quadrado/mês em shanghai kangcheng, a empresa de administração de propriedades receberá cerca de 40 milhões de yuans em taxas de propriedade todos os anos, o que é suficiente para manter uma boa gestão da comunidade e não é difícil. a razão pela qual não há renovação de emprego está, por um lado, relacionada com o declínio da qualidade do serviço das empresas de gestão imobiliária e, por outro lado, também pode estar relacionada com a vontade de algumas novas empresas imobiliárias de "trazer entrada de capital no mercado" nesta fase.

"ao substituir uma nova empresa de administração de propriedades, a comunidade tem fundos adicionais para resolver problemas históricos, como estradas e ecologização." song ziqian disse que alguns problemas muitas vezes não podem ser resolvidos com a retirada de fundos de manutenção.