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Jornalista: Zhen Sujing Editores: Lu Xiangyong, Chen Mengyu

Os descontos para empréstimos hipotecários bancários sempre foram uma área oculta no setor financeiro.

O comportamento de descontos, ou seja, os bancos pagam uma determinada comissão a intermediários ou promotores proporcionalmente ao montante do empréstimo, já foi restringido e regulamentado, mas sob pressão de desempenho, alguns bancos começaram a adoptar este método para atrair novamente clientes.

Recentemente, um certoBanco Comercial O gerente do departamento de crédito da filial de Shenzhen disse em entrevista a um repórter do "Daily Economic News" (doravante denominado repórter ou repórter) que os descontos para empréstimos hipotecários do banco são escalonados, sendo o máximo de 6‰ ( do valor do empréstimo). Quanto pior estiver o mercado, maior será o desconto e maior será o desconto se o mercado for bom.

No entanto, um funcionário de um banco em Xangai disse que é ilegal devolver dinheiro aos clientes e que os bancos também têm custos de capital.

Muitos membros da indústria afirmaram em entrevistas a jornalistas que tais descontos são inevitáveis ​​nas circunstâncias da avaliação de desempenho, da elevada pressão sobre a emissão de empréstimos e da diminuição da procura de hipotecas, mas os próprios descontos podem facilmente desencadear uma concorrência feroz.

Solicite um empréstimo de 1 milhão de yuans e obtenha um desconto de 5 gramas em barras de ouro

Chen Qing, uma compradora de imóveis em Xangai, disse que solicitou um negócio de hipoteca de casas usadas em junho deste ano e recebeu uma barra de ouro de 5 gramas como desconto de empréstimo comercial, mas foi informada por funcionários do banco que ela não estava autorizada a dê dinheiro diretamente.

Chen Qing disse aos repórteres que a equipe dará aos compradores de casas diversas opções, incluindo barras de ouro ou outros presentes. Ela não calculou o valor específico do desconto convertido de seu empréstimo comercial. Ela apenas disse que, para um empréstimo comercial de pouco mais de 1 milhão de yuans, o banco lhe deu uma barra de ouro de 5 gramas. Depois de obter as barras de ouro, Chen Qing também começou a recomendar com entusiasmo gerentes de contas a outros compradores de casas e a introduzir os descontos disponíveis para empréstimos bancários comerciais.

No entanto, o repórter notou que muitos compradores de casas mencionaram que, se quiserem obter descontos em empréstimos hipotecários bancários, uma operação importante é encontrar eles próprios o banco do empréstimo.

Chen Qing disse francamente que não deveria ir ao banco do intermediário porque o intermediário ainda deseja obter ele mesmo o dinheiro para as barras de ouro.

Outro comprador de casa, Yang Xiu, disse que só tomou conhecimento dos descontos disponíveis para empréstimos bancários depois de assinar o contrato de compra da casa, por isso queria encontrar um banco para solicitar ele próprio um empréstimo. permitiu e disse que só poderia usar os bancos com os quais trabalham. Depois de muitas rodadas de comunicação e brigas, Yang Xiu obteve o resultado de que só conseguiria descontos bancários após aumentar a taxa intermediária.

Yang Xiu concluiu que, em teoria, você mesmo pode encontrar o banco que administra o empréstimo e deve deixar isso claro ao intermediário antes de assinar o contrato. No entanto, ele queria evitar problemas e pediu ao intermediário que ajudasse a organizar vários. no final, o intermediário providenciou diretamente o (banco) com o qual cooperaram e os descontos da Pen foram consumidos.

Zhang Bo, presidente do 58 Anjuke Research Institute, disse numa entrevista a jornalistas que os descontos podem ser essencialmente considerados como uma espécie de comissão, ou seja, para competir pela quota de mercado no negócio hipotecário, os bancos pagam taxas aos intermediários relevantes que fornecer serviços de hipoteca. Esta taxa em si e Existe uma certa relação proporcional entre o valor da hipoteca.

O surgimento do fenómeno dos descontos hipotecários requer essencialmente duas condições. Em primeiro lugar, o mercado imobiliário continua a estar num nível relativamente baixo e o volume de transacções primárias e secundárias no mercado continua a diminuir, resultando numa redução contínua da escala. dos empréstimos hipotecários; em segundo lugar, as taxas de juro dos empréstimos continuam a diminuir e a margem de juros líquida do setor bancário continua a diminuir.

Li Yujia, pesquisador-chefe do Centro de Pesquisa de Políticas Habitacionais do Instituto Provincial de Planejamento Urbano e Rural de Guangdong, disse em entrevista a repórteres que, dadas as circunstâncias de avaliação de desempenho, alta pressão sobre a emissão de empréstimos e redução da demanda hipotecária, tais descontos são inevitável, e alguns vêm na forma de cartões de compras ou presentes. Este é o resultado inevitável de múltiplos trade-offs, tais como as transacções imobiliárias que já não crescem ou mesmo diminuem, os bancos enfrentam uma escassez de activos de empréstimo, a intensificação da concorrência e restrições rígidas nos custos das fontes de financiamento.

Quanto pior estiver o mercado, maior será o desconto.

No entanto, o repórter soube durante a entrevista que os funcionários dos bancos em vários locais têm opiniões diferentes em relação aos descontos para empréstimos hipotecários.

O gerente do departamento de empréstimos da filial de um banco comercial em Shenzhen disse em uma entrevista a um repórter que os descontos para empréstimos hipotecários são escalonados, sendo o mais alto 6‰ (do valor do empréstimo). e melhor será o mercado.

Segundo ele, tomando como exemplo o atual mercado imobiliário de Shenzhen, existem hipotecas tanto para imóveis de primeira quanto de segunda mão, mas todas são devolvidas a intermediários ou incorporadores. Por exemplo, para uma determinada propriedade em Qianhai, Shenzhen, a taxa de serviço de hipoteca paga pelo banco para a venda da propriedade é de 4‰ no máximo. Se um comprador de imóvel residencial solicitar um empréstimo hipotecário de 5 milhões de yuans, a taxa de serviço de hipoteca exigida por. o banco para a venda de propriedades custa 20.000 yuans em dinheiro.

Um membro da equipe de uma grande plataforma intermediária em Shenzhen admitiu que este era um fenômeno de curto prazo, mas quando o repórter perguntou sobre os descontos específicos, ele disse que não entendia quando perguntou à plataforma, ele nunca havia recebido tais descontos.

Outro alto funcionário do setor imobiliário disse aos repórteres que os descontos de hipotecas bancárias sempre existiram, e a maioria deles é de 5‰ a 1%. Isso depende da empresa. Por exemplo, algumas plataformas de grandes redes são “comidas” no nível da empresa e os vendedores nem sabem disso.

Um funcionário de um banco em Dongguan mencionou numa conversa com repórteres que 6‰ a 8‰ podem ser devolvidos, mas não ao mutuário. “O intermediário ajuda o comprador da casa própria a encontrar um banco para um empréstimo. É o banco que devolve o dinheiro à empresa intermediária, não ao mutuário.”

Zhang Bo disse que, ao pagar comissões de descontos, os custos operacionais dos bancos aumentarão de facto, mas podem efectivamente aumentar o montante total dos empréstimos à habitação, especialmente activos de alta qualidade, como empréstimos à habitação, e os bancos estarão significativamente mais dispostos a emprestar. Para os bancos com maior pressão de crédito, a eficácia deste método a curto prazo é óbvia.

"No entanto, os próprios descontos podem facilmente levar a uma concorrência feroz. Para conquistar os clientes, alguns bancos aumentaram irracionalmente o rácio de descontos para um valor demasiado elevado, o que pode levar a riscos potenciais no mercado. Ao mesmo tempo, devido ao elevado desconto proporção, também afetará a margem de lucro do banco, levando a uma redução contínua nas margens de juros líquidas. Não é propício para a operação de longo prazo do banco", acredita Zhang Bo.

Como reforçar a supervisão e prevenir riscos relacionados com o comportamento dos descontos bancários?

Li Yujia acredita que existem muitos casos e estão relativamente ocultos, por isso as violações são difíceis de detectar.

Por um lado, devemos aproveitar plenamente o papel do mecanismo de autodisciplina do sector bancário e encorajar todos a operar de forma ensolarada e evitar a concorrência maliciosa. Depois de não ser definido nenhum limite inferior, a âncora de preços desaparece e surge uma concorrência feroz entre os bancos. Recomenda-se que as associações bancárias, as associações e os mecanismos de auto-regulação estabeleçam um limite mínimo de taxa de juro para os empréstimos;

Por outro lado, a padronização da gestão das despesas de marketing dos bancos não pode ser usada para gastar dinheiro na compra de empréstimos. Além disso, precisamos de nos transformar em indústrias emergentes apoiadas por estratégias nacionais, como as pensões, a tecnologia, as verdes, as inclusivas, etc., e não podemos continuar a estar envolvidos em hipotecas.

(Chen Qing e Yang Xiu são pseudônimos no artigo)

repórter|Zhen SujingEditar|Lu Xiangyong, Chen Mengyu, Gai Yuanyuan

Revisão |Liu Siqi

｜Artigo original do Daily Economic News nbdnews｜

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