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Como a LPR (taxa de juro cotada no mercado de empréstimos) para prazos superiores a 5 anos caiu 10 pontos base, as taxas de juro hipotecárias também continuaram a diminuir.

Em 23 de julho, o China Business News soube que a taxa de juros do primeiro empréstimo à habitação de um banco estrangeiro em Guangzhou deverá cair para "2". “Embora ainda não tenha sido implementado oficialmente, está em discussão e é muito promissor.” Um banqueiro disse ao China Business News.

Na verdade, desde julho, os bancos de Guangzhou reduziram as taxas de juros do primeiro empréstimo residencial duas vezes consecutivas. Atualmente, existem três níveis de 3%~3,05%, 3,1%~3,15% e 3,3%, que não são apenas inferiores a. outras cidades de primeiro nível, mas ainda mais baixa em algumas cidades de segundo e terceiro níveis.

Além de Guangzhou, há atualmente rumores em muitas cidades de que as taxas de juros hipotecários entraram na “era 2”.

A "Era 2" chegou!

Em 17 de maio de 2024, foi implementada a política do “pacote” imobiliário, anulando o limite inferior da política de taxas de juro do primeiro e segundo crédito à habitação a nível nacional, e dando competência para regular o limite inferior das taxas de juro hipotecárias a governos locais. Posteriormente, a maioria das cidades cancelou o limite inferior da taxa de juros para empréstimos para primeira e segunda habitação. As taxas de juros hipotecárias também caíram continuamente.

Em 22 de julho, a LPR para um prazo superior a 5 anos foi reduzida pela segunda vez este ano. Correspondentemente, a taxa de juros hipotecária continuou a diminuir simultaneamente. Tomando um empréstimo comercial com um valor total de 1 milhão de yuans, um período de reembolso de 30 anos e métodos de reembolso iguais de principal e juros, por exemplo, após dois cortes nas taxas de juros este ano, o pagamento mensal dos compradores de casas será reduzido em aproximadamente 202,1 yuans, e o reembolso total do empréstimo em 30 anos será de aproximadamente 73.000 yuans.

Atualmente, a principal taxa de juros hipotecários para compradores de primeira viagem em todo o país está em torno de "LPR-75BP", ou 3,2%. Após esta redução da LPR, a principal taxa de juros hipotecários cairá para 3,1%, que é o nível mais baixo da história. e está a apenas um passo da "era 2".

Em relação à redução simultânea das taxas de juros dos empréstimos habitacionais, uma pessoa de um grande banco estatal disse ao China Business News que o banco determina razoavelmente o nível da taxa de juros dos empréstimos habitacionais pessoais com base na situação de crédito do mutuário, capacidade de reembolso, etc., e implementa diferenças de empréstimo com base no cumprimento dos requisitos regulamentares. Além disso, lembrou que após a redução da LPR, as taxas de juros para os clientes existentes de empréstimos hipotecários não serão reduzidas imediatamente. As taxas de juros hipotecárias serão ajustadas após a data de repactuação da taxa de juros acordada no contrato entre o comprador da casa e o banco. .

Entende-se que a taxa de juros do empréstimo para a primeira habitação em cidades de primeiro nível, como Pequim, Xangai e Shenzhen, foi recentemente reduzida para 3,4%, e a taxa de juros do empréstimo para a primeira habitação em Hangzhou e outros lugares caiu para 3,15%. .

Em Guangzhou, em meados de julho, os principais bancos estatais assumiram a liderança na redução da taxa de juros do primeiro empréstimo residencial de 3,4% para 3,2%, enquanto a taxa de juros do primeiro empréstimo residencial dos bancos por ações atingiu 3,15%. , e o dos bancos com financiamento estrangeiro caiu para 3%.

Depois que a LPR foi reduzida em 10 pontos base, a primeira taxa de juros do empréstimo à habitação dos principais bancos estatais caiu para 3,1%, e alguns bancos por ações e bancos comerciais municipais a reduziram para 3,05%. Mas, ao mesmo tempo, alguns bancos por ações e bancos comerciais municipais mantêm a taxa de juro do primeiro empréstimo à habitação em 3,3%, formando assim três engrenagens.

Espera-se que forme uma combinação de políticas

Na verdade, não apenas Guangzhou, mas também Foshan, Nanjing e outros lugares relataram taxas de juros hipotecários de “2”.

De acordo com relatos da mídia, em Nanjing, a taxa de juros mais baixa para empréstimos à primeira habitação dos seis principais bancos estatais é de 3,05%, e a taxa de juros mais baixa para empréstimos à segunda habitação também caiu para 3,05%. a taxa de juros de alguns bancos será tão baixa quanto 2,95%.

Além disso, o gerente de hipotecas de uma filial do HSBC Foshan disse que a taxa de juros do primeiro empréstimo comercial do banco é "LPR-95BP. De acordo com o último LPR, a taxa de juros hipotecária mais baixa é de 2,9%.

Actualmente, a taxa de juro para empréstimos de fundos de previdência para a primeira habitação pessoal ao longo de cinco anos é de 2,85%, e as taxas de juro para empréstimos comerciais e empréstimos de fundos de previdência são muito próximas.

"No futuro, ainda há espaço para descidas nas taxas de juros hipotecários. Não há mínimo, apenas menor."

Li Yujia acredita que, por um lado, o volume de transações residenciais em todo o país está diminuindo. Tomando como exemplo o volume de assinatura on-line de habitação em primeira mão em Guangzhou, no seu pico em 2016, a área de assinatura on-line de habitação em primeira mão em Guangzhou ultrapassou 14 milhões. metros quadrados, em comparação com 8 milhões de metros quadrados no ano passado, no primeiro semestre deste ano, foram 3,4 milhões de metros quadrados, “o declínio ainda é muito grande”, por outro lado, sob a situação de “mais monges e; menos arroz", o sector bancário enfrenta uma maior pressão concorrencial no sector hipotecário e a única forma é reduzir a taxa de juro hipotecária para atrair clientes.

Recentemente, foi divulgado o texto completo da "Decisão do Comitê Central do Partido Comunista da China sobre o aprofundamento da reforma e a promoção da modernização ao estilo chinês" (doravante denominada "Decisão"), que propunha que "cada cidade o governo deve ter total autonomia na regulação do mercado imobiliário, implementar políticas específicas da cidade e permitir que as cidades relevantes cancelem ou reduzam a política de restrição à compra de habitação, cancelem os padrões para edifícios residenciais comuns e edifícios residenciais não comuns, etc.

Fang Peng, analista da Sinolink Securities, acredita que o corte das taxas de juros é o primeiro passo na implementação de políticas do mercado imobiliário e envia um sinal positivo. Espera-se que políticas subsequentes, como desestocagem e otimização de incrementos, sejam implementadas e. o volume físico será formado o mais rápido possível. Com os esforços conjuntos de políticas como a flexibilização do crédito, políticas do lado da procura específicas das cidades e a redução de stocks, espera-se que seja formada uma combinação de políticas para ajudar o mercado nas cidades de alta energia a recuperar e a estabilizar gradualmente.

Qual é a probabilidade de os empréstimos hipotecários existentes serem novamente reduzidos?

Ao mesmo tempo que a redução incremental, a discussão sobre a redução adicional da parcela de pontos adicionados dos empréstimos hipotecários existentes tem gradualmente aquecido.

Em agosto do ano passado, o Banco Popular da China e a Administração Estatal de Supervisão Financeira emitiram oficialmente o "Aviso sobre questões relevantes que reduzem as taxas de juros dos primeiros empréstimos à habitação existentes", e começou uma redução nacional nas taxas de juros hipotecários existentes.

Em 6 de novembro do ano passado, o Departamento de Política Monetária do Banco Popular da China emitiu um documento afirmando que as taxas de juros dos empréstimos hipotecários existentes de mais de 22 trilhões de yuans foram reduzidas, com uma redução média de 0,73 pontos percentuais, beneficiando mais de 50 milhões de famílias e 150 milhões de pessoas, e reduzindo as despesas com juros dos mutuários em 160 bilhões ~ 170 bilhões de yuans, com a família média diminuindo 3.200 yuans por ano.

Então, é possível que os pontos de hipoteca existentes sejam reduzidos pela segunda vez?

Fang Peng acredita que, à medida que as taxas de juro das hipotecas recentemente emitidas continuam a cair, a diferença entre as actuais novas taxas de juro hipotecárias e as taxas de juro hipotecárias anteriores está a aumentar gradualmente, e as taxas de juro hipotecárias existentes podem ser acompanhadas no futuro.

Yan Yuejin, diretor de pesquisa do E-House Research Institute, também disse que a grande diferença entre as novas taxas de juros hipotecários e as taxas de juros hipotecárias existentes pode colocar a redução das taxas de juros hipotecárias existentes na agenda no segundo semestre do ano.

Xue Hongyan, vice-diretor do Xingtu Financial Research Institute, disse ao China Business News que, de acordo com dados do banco central, as taxas de juros das hipotecas existentes que foram intensamente reduzidas no ano passado economizarão aos compradores de casas todos os anos em despesas com juros, representando cerca de 6,7% de o lucro líquido total dos bancos comerciais em 2023. . Considerando que os spreads das taxas de juro no sector bancário se encontram actualmente num nível baixo e que as taxas de juro foram reduzidas duas vezes este ano, é improvável que o banco central dê novamente instruções aos bancos comerciais para reduzirem intensamente as taxas de juro hipotecárias existentes, a menos que uma onda em grande escala de reembolsos antecipados de empréstimos ocorre novamente.