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5년 이상 대출우대금리(LPR)가 10bp 하락하면서 모기지 금리도 계속 하락세를 보이고 있다.

7월 23일, 차이나비즈니스뉴스는 광저우에 있는 외국계 은행의 첫 주택대출 금리가 '2'로 떨어질 것으로 예상된다는 소식을 전했다. "아직 공식적으로 시행되지는 않았지만 논의 중이며 매우 유망하다"고 차이나 비즈니스 뉴스(China Business News)에 말했다.

실제로 광저우은행은 지난 7월부터 두 차례 연속 첫주택대출 금리를 인하했다. 현재 3%~3.05%, 3.1%~3.15%, 3.3% 세 단계가 있는데, 이는 시중은행보다 낮을 뿐만 아니라. 다른 1급 도시에서는 더 낮지만 일부 2급 및 3급 도시에서는 더 낮습니다.

현재 광저우 외에도 많은 도시에서 모기지 금리가 '2시대'에 진입했다는 소문이 돌고 있다.

"시대 2"가 왔습니다!

2024년 5월 17일, 국가 차원의 1·2주택 대출 금리 하한 정책을 폐지하고 주택담보대출 금리 하한을 규제할 수 있는 권한을 부여하는 부동산 '패키지' 정책이 시행됐다. 이에 따라 대부분의 도시는 1차, 2차 주택담보대출 금리 하한을 취소하기도 했다.

7월 22일에는 5년 이상 장기 LPR이 올해 두 번째로 인하되면서 모기지 금리도 동시에 하락세를 이어갔다. 총액 100만 위안, 상환 기간 30년, 원리금 균등 상환 방식의 상업 대출을 예로 들면, 올해 두 차례 금리 인하를 거쳐 주택 구입자들의 월 납부금이 약 202.1위안이고, 30년간 총 대출금 상환액은 약 73,000위안입니다.

현재 전국 최초 구매자를 위한 주류 모기지 금리는 'LPR-75BP', 즉 3.2% 수준이다. 이번 LPR 인하 이후에는 주류 모기지 금리가 역대 최저 수준인 3.1%로 떨어진다. '2시대'와는 한발짝 더 다가섰다.

주택대출 금리 동시 인하와 관련해 주요 국영은행 관계자는 차이나비즈니스뉴스에 "은행은 차입자의 신용상태와 상환능력 등을 고려해 개인 주택대출 금리 수준을 합리적으로 결정한다"고 말했다. 규제 요구 사항을 준수한다는 전제하에 대출 차액을 구현합니다. 아울러 그는 LPR이 인하된 후에도 기존 모기지 대출 고객의 금리가 즉시 인하되지는 않을 것이며 주택 구매자와 은행이 계약에 합의한 금리 인상일 이후에 모기지 금리가 조정될 것임을 상기시켰다. .

베이징, 상하이, 선전 등 1선 도시의 첫주택 대출 금리는 최근 3.4%로 인하됐고, 항저우 등 지역의 첫 주택 대출 금리도 3.15%로 인하된 것으로 파악된다. .

광저우에서는 지난 7월 중순 주요 국영은행이 첫 주택대출 금리를 3.4%에서 3.2%로 낮추는 데 앞장섰고, 합자은행의 첫 주택대출 금리는 3.15%에 이르렀다. 외자은행은 3%까지 떨어졌다.

LPR이 10bp 인하된 이후 주요 국영은행의 첫 주택대출 금리는 3.1%로 떨어졌고, 일부 주식은행과 시중은행도 3.05%로 낮췄다. 그러나 동시에 일부 주식은행과 시중은행은 첫주택대출 금리를 3.3%로 유지해 3개의 기어를 형성하고 있다.

정책조합이 형성될 것으로 예상됨

실제로 광저우뿐만 아니라 불산, 난징 등지에서도 모기지 금리가 '2'로 보고됐다.

언론 보도에 따르면 난징에서는 6대 국영은행 중 첫 주택 대출 금리가 최저 3.05%이고, 두 번째 주택 대출 금리도 최저 3.05%로 떨어졌다. 일부 은행의 이자율은 2.95%까지 낮습니다.

또한 HSBC 포산 지점의 모기지 관리자는 은행의 최초 상업 대출 금리가 'LPR-95BP'라고 밝혔습니다. 최신 LPR에 따르면 최저 모기지 금리는 2.9%입니다.

현재 5년 간 최초 개인 주택에 대한 선지급 자금 대출 금리는 2.85%이며, 상업 대출과 선지급 자금 대출 금리도 매우 비슷합니다.

광둥성 주택 정책 연구 센터의 Li Yujia 수석 연구원은 China Business News에 "미래에는 모기지 이자율이 하락할 여지가 여전히 있습니다. 최저한은 없고 더 낮아질 뿐입니다."라고 말했습니다.

Li Yujia는 한편으로는 전국의 주택 거래량이 줄어들고 있다고 생각합니다. 광저우의 직접 주택 온라인 서명량이 최고조에 달했던 2016년 광저우의 온라인 직접 주택 서명 영역을 예로 들 수 있습니다. 지난해 800만㎡에 비해 1400만㎡를 넘어 올해 상반기에는 340만㎡로 감소폭이 여전히 크다. 승려와 쌀이 적다”면서 은행업계는 모기지 사업에서 더 큰 경쟁 압력에 직면해 있으며, 유일한 방법은 모기지 금리를 낮추어 고객을 유치하는 것입니다.

최근 '개혁을 더욱 전면적으로 심화하고 중국식 현대화를 추진할 것에 관한 중국 공산당 중앙위원회 결정'(이하 '결정') 전문이 발표됐다. 정부는 부동산 시장을 규제하고, 도시별 정책을 시행하며, 관련 도시에서 주택 구입 제한 정책을 취소 또는 축소하고, 일반 주거용 건물과 비일반 주거용 건물에 대한 기준을 취소하는 등의 자율성을 완전히 갖습니다.

Sinolink Securities의 분석가인 Fang Peng은 금리 인하가 부동산 시장 정책 시행의 첫 번째 단계라고 믿고 있으며, 재고 정리 및 증분 최적화와 같은 후속 정책이 시행될 것으로 예상됩니다. 물리적 볼륨은 가능한 한 빨리 형성됩니다. 신용완화, 도시별 수요측면 정책, 재고축소 등의 정책이 공동으로 노력해 고에너지도시 시장의 점진적인 회복과 안정을 돕는 정책조합이 형성될 것으로 기대된다.

기존 주택담보대출이 다시 줄어들 가능성은 얼마나 됩니까?

점진적인 축소와 동시에 기존 주택담보대출의 포인트 가산점을 추가로 축소하는 논의도 점차 가열되고 있다.

지난해 8월 중국인민은행과 국가금융감독관리국은 공식적으로 '기존 첫 주택대출 금리 인하 관련 사항에 관한 통지'를 발표했고, 전국적으로 기존 모기지 금리 인하가 시작됐다.

지난해 11월 6일, 중국인민은행 통화정책부는 22조 위안이 넘는 기존 주택담보대출에 대한 이자율을 평균 0.73%포인트 인하해 2019년 12월보다 더 많은 혜택을 입혔다는 문서를 발표했다. 5천만 가구, 1억 5천만 명, 대출자의 이자 비용을 1,600억~1,700억 위안 감소시키며, 평균 가구는 연간 3,200위안 감소합니다.

그렇다면 기존 모기지 포인트가 두 번째로 줄어들 가능성이 있나요?

Fang Peng은 새로 발행된 모기지 금리가 계속 하락함에 따라 현재 신규 모기지 금리와 이전 기존 모기지 금리의 차이가 점차 확대되고 있으며 앞으로도 기존 모기지 금리를 따라갈 수 있다고 생각합니다.

E-House 연구소 연구 책임자인 Yan Yuejin도 신규 모기지 금리와 기존 모기지 금리 사이의 큰 격차로 인해 기존 모기지 금리 인하가 하반기 의제에 포함될 수 있다고 말했습니다.

Xingtu Financial Research Institute의 Xue Hongyan 부국장은 China Business News에 중앙은행 데이터에 따르면 작년에 집중적으로 인하된 기존 모기지 이자율로 인해 주택 구매자의 이자 비용이 매년 약 6.7%에 달하는 이자 비용을 절감할 것이라고 말했습니다. 2023년 시중은행 순이익 총액. . 현재 은행권 금리 스프레드가 낮은 수준이고, 올해 두 차례 금리 인하가 이뤄졌다는 점을 고려하면, 또 대규모 대출 조기상환 물결이 일어나지 않는 한 중앙은행이 다시 상업은행 금리를 인하할 가능성은 낮다. 은행들은 기존 모기지 금리를 집중적으로 인하한다.