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guo yangchen과 zhang jiazhen 기자가 상하이에서 취재했습니다.

(중안그룹의 4대 전략 부문 중 부동산이 핵심 사업이다. 이미지 출처: 회사 공식 홈페이지)

“항저우 토지 경매 시장에서 zhongan group을 본 지 오래되었습니다. 지난 2년 동안 이 회사는 여전히 공격적으로 토지를 확보하기 위해 많은 돈을 지출하고 있었습니다. 이제 최우선 과제는 출시를 가속화하는 것입니다. "최근 저장성 항저우에서 12차 토지경매가 평화롭게 끝났지만 현지 부동산 회사 중안그룹(00672.hk)은 여전히 ​​실종 상태다. 현지 부동산 업계 고위 인사는 감동을 전했다. .

'중국 비즈니스 뉴스' 기자들은 대부분의 민간 부동산 회사가 규모를 축소하고 있던 2021년부터 2022년까지 중안그룹이 19개 토지를 인수하는 데 약 160억 위안을 지출했다는 사실을 알게 됐다. 이런 시대적 흐름에 맞서는 확장 전략은 늘 소극적이었던 중안그룹을 유명하게 만들었다.

추세를 거스르고 '격렬하게 급등'한 zhongan group은 곧 급격한 확장으로 인한 '후유증'을 느꼈습니다. 재무 보고서 데이터에 따르면 2024년 상반기 중안그룹의 부동산 계약 판매 금액은 약 28억 7500만 위안으로 전년 대비 약 61.4% 감소했으며 이익은 약 1억 1800만 위안으로 약 24.5% 감소했습니다. 2023년 같은 기간 대비 이익은 6250만9000위안으로 전년 동기 대비 68.2% 감소했다.

또한 중안그룹은 경량작업과 중량작업 모두에 초점을 맞춘 개발 전략을 제시하기도 했다. 2016년부터 건설 대행 사업을 전개해 왔지만 발전 추세는 만족스럽지 않다. 2024년부터 현재까지 중안그룹은 아무것도 얻지 못했을 뿐만 아니라 종합적인 역량도 건설 중개 업계 30위권 밖에 랭크됐다.

건설 중개 사업의 어려움과 기존 토지 보유 개발 계획, 향후 개발 전략에 대해 기자는 중안그룹 본사와 투자자 홍보 부서에 전화를 걸어 인터뷰 개요를 이메일로 보냈다. zhongan group 직원은 인터뷰 요구 사항을 관련 부서에 알렸다고 말했습니다. 그러나 보도 시점 현재 해당 기자는 추가 답변을 받지 못했다.

재무 보고서 데이터는 "스스로 실수를 한다"

인쇄 오류로 인해 중안그룹의 2024년 중간실적 발표에서 토지은행의 총 건축 면적이 8억1천만㎡로 100배 확대됐다. 자신의 실수를 인정한 중안그룹은 나중에 해명 발표를 내며 수정된 토지 은행의 총 건축 면적은 약 810만㎡로 판단했다고 밝혔습니다.

사실 중안그룹의 부주의한 행동은 이번이 처음이 아니다. 2023년 중간재무보고서에서 중안그룹이 공개한 토지 예비 면적은 9억6400만㎡로 터무니없지만 회사는 이에 대한 명확한 발표를 하지 않았다.

zhongan group의 재무 보고서 데이터는 반복적으로 '실수'를 했으며, 이로 인해 저장성에 본사를 둔 이 부동산 회사가 다시 대중의 주목을 받게 되었습니다. 공개 정보에 따르면 zhongan group의 창립자이자 이사회 의장인 shi zhongan은 항저우 샤오산구 재정세무국 공무원이었고 xiaoshan galaxy real estate development company의 총책임자를 역임했습니다. bank galaxy 아파트, galaxy 비즈니스 센터, 주거 지역 등 galaxy well-known 프로젝트 개발을 주재했습니다.

1997년에 shi zhongan은 해외 사업을 시작하기로 결정하고 zhongan group의 전신인 zhongan real estate company를 설립했으며 곧 xiaoshan 지역의 주거지를 확보하고 zhongan garden으로의 첫 번째 프로젝트를 성공적으로 개발했습니다. 항저우시를 중심으로.

shi zhongan의 "지휘" 하에 zhongan group은 부동산, 상업 및 자산 관리 상장 회사를 소유하고 있는 절강성의 대규모 기업 그룹이 되었습니다. 그 중 zhongan group은 부동산 개발 사업을 담당하고 있으며, china new city(01321.hk)는 기업, 호텔, 산업 단지, 사무실 건물 등을 포함한 상업 프로젝트 운영에 주로 종사하고 있습니다. zhongan smart life(02271.hk) 주거용 부동산 관리 서비스에 중점을 두고 있습니다.

창립 26년이 지났지만 중안그룹은 2021년 블록버스터로 성장했다. 올해 중안그룹은 12개 토지를 취득하기 위해 총 약 111억 위안을 지출했고, 2022년 상반기에는 약 193만 평방미터의 추가 토지 면적을 확보했으며, 중안그룹은 7개 토지를 취득하는 데 약 49억 위안을 지출했다. 토지 필지, 새로 추가된 토지 건설 면적은 약 524,000 평방 미터로 진정한 부동산 "다크호스"가되었습니다.

곧, 현지 경매 시장에서 중안그룹의 '폭풍'은 갑작스럽게 끝났습니다. 2022년 하반기부터 zhongan group은 더 이상 새로운 토지 매장량을 추가하지 않습니다.

이에 대해 장강(張江) 중안그룹 ceo는 2024년 연간실적보고회에서 2023년 항저우 등 도시 토지시장에서 토지를 취득하지 못한 이유는 안정적인 운영을 고려하지 않았으며 회사의 현재 토지 보유량도 부족하다고 답변했다. 향후 몇 년 동안 개발하기에 충분하지 않습니다. "그룹의 건전한 재정 상태를 유지하면서 개발 요건을 충족하는 일부 토지를 적절하게 구매할 것입니다."

zhongan group은 또한 재무 보고서에서 2024년 상반기 말 현재 기존 토지 매장량이 향후 5년 동안 회사의 발전을 뒷받침하기에 충분할 것이라고 밝혔습니다.

'안정'이라는 단어를 반복해서 강조하세요.

부동산 산업이 침체되는 동안 추세에 맞춰 확장함으로써 zhongan group의 성과는 2022년부터 2023년까지 크게 향상될 수 있었습니다.

재무 보고서 데이터에 따르면 2022년 zhongan group은 전년 대비 86% 증가한 92억 5천만 위안의 영업 이익을 달성했으며, 이는 전년 대비 155억 위안 증가한 1억 8,700만 위안을 기록했습니다. %. 2023년 회사의 영업 수입은 144억 9천만 위안으로 전년 대비 56.6% 증가했으며 이익은 2억 8,700만 위안으로 전년 대비 1,240.5% 증가했습니다. 위안화는 전년 대비 156.8% 증가했다.

올해 초부터 중안그룹의 영업이익은 높은 성장세를 유지했지만 이익은 크게 감소했다. 재무 보고서 데이터에 따르면 2024년 상반기에 zhongan group은 전년 대비 약 127.6% 증가한 92억 8,300만 위안의 영업 이익을 달성했으며, 총 이익은 전년 대비 증가한 약 18억 3,000만 위안을 기록했습니다. 그러나 이익은 약 1억 1,800만 위안으로 전년 대비 약 127.6% 증가했으며, 모회사 소유주에게 귀속되는 이익은 전년 대비 약 24.5% 감소했습니다. -년 68.2% 감소.

부동산 사업과 관련하여 중안그룹의 부동산 판매도 크게 감소했습니다. 재무 보고서 데이터에 따르면 2024년 상반기에 zhongan group은 주로 장강 삼각주 지역의 여러 도시에 배포된 40개 이상의 프로젝트를 판매했으며 전년 동기 대비 약 28억 7,500만 위안의 계약 매출을 기록했습니다. 약 61.4% 감소했습니다.

추세에 반하는 이전 확장의 영향으로 zhongan group의 현금 흐름 상황은 낙관적이지 않습니다. 재무 보고서 데이터에 따르면 2021년부터 2023년까지 zhongan group의 순 영업 현금 흐름은 각각 -2억 6900만 위안, 5억 4600만 위안, 27억 8100만 위안이었고 순 금융 현금 흐름은 20억 4000만 위안, -18억 8000만 위안, - 49억6900만 위안, 순투자현금흐름은 각각 -13억2700만 위안, -9억2000만 위안, -2600만 위안을 기록했다.

이로 인해 shi zhongan이 관리하는 다른 두 개의 주요 상장 회사 플랫폼은 zhongan group에 자주 "수혈"을 제공하기 시작했으며 그중 중국 신도시가 가장 두드러졌습니다. 2022년 6월, 중국 신도시는 zhongan group과 금융 사전 기본 계약을 체결하고 zhongan group에 반복적인 대출을 제공할 예정입니다. 합의에 따르면 2022년부터 2024년까지 중국신도시가 중안그룹에 제공할 수 있는 자금의 상한선은 각각 12억 위안, 15억 위안, 18억 위안이다.

그럼에도 불구하고 중안그룹의 단기 부채 상환 압력은 여전히 ​​상대적으로 높다. 재무 보고서 데이터에 따르면 2024년 상반기 말 현재 중안그룹의 총 자산-부채 비율과 순부채 비율은 각각 69.1%와 44.8%이며 현금 및 현금 등가물은 5억 8800만 위안, 제한된 현금은 1.326입니다. 억 위안. 그러나 총 차입금은 약 77억8천700만 위안이며, 그 중 1년 이내 만기가 되는 부채가 약 50%를 차지해 35억8천800만 위안에 달한다.

이런 맥락에서 석종안은 2024년 성과회의에서 '안정'이라는 단어를 거듭 강조했다. shi zhongan은 zhongan group이 계속해서 부동산 부문의 판매를 촉진하고 부채를 줄이며 "절강을 핵심으로 하는 장강 삼각주를 심층적으로 육성"하는 전략 계획을 고수하고 건강한 기업이 될 것이라고 말했습니다.

shi zhongan에 따르면, 2024년 상반기에는 부동산 시장 회복의 모멘텀이 부족하겠지만, 부동산 정책이 지속적으로 최적화되기 시작하면서 주택 구입자들의 자신감과 기대가 점차 회복될 것으로 예상됩니다. 2024년 하반기에는 매출이 점차 회복될 것으로 예상된다.

"완완지"의 변형과 건설

zhongan lakeside mansion은 절강성 이우시의 주요 도시 지역인 beiyuan street, xuefeng west road와 fuxing road의 교차점에 위치하고 있으며 대형 평면 바닥 제품의 평균 가격은 평방 미터당 45,000위안이 넘습니다. 이 프로젝트는 지역 고급 시장에 자리를 잡았습니다. 이것이 바로 중안그룹의 부동산 건설 프로젝트입니다.

이미 2016년 초 zhongan group은 "가벼운 작업과 무거운 작업을 모두 강조하고 무거운 작업을 통해 가벼운 작업을 촉진"하는 개발 전략을 수립하고 대리점 건설을 위한 전문 플랫폼을 구축한 것으로 파악됩니다. 지금까지 zhongan group은 36개 건설 프로젝트를 축적했으며 총 계약 건축 면적은 약 560만 평방미터에 이릅니다. 이우시 외에도 zhongan group의 건설 프로젝트는 저장성 항저우, 닝보 등 주요 도시에도 분포되어 있습니다.

얼마 전 zhongan group의 건설 대행사 회장인 guan jian은 현재 부동산 시장이 여전히 바닥을 치고 있으며 점점 더 많은 회사가 대행사 건설 회사로 전환하고 있다고 공개적으로 밝혔습니다. 협상된 프로젝트 경험으로 볼 때 운영 안전은 매우 중요합니다. 확실히 클라이언트의 최우선 순위가 조사된 지표 중 하나입니다. "민간 기업 중에서 zhongan group은 항상 꾸준한 발전이라는 비즈니스 전략을 고수해 왔으며, 이는 우리에게 에이전시 건설의 새로운 모델을 탐색할 수 있는 충분한 변혁 시간과 공간을 제공합니다."

guan jian에 따르면 zhongan group은 건설 프로젝트를 선택할 때 항상 건전한 관리라는 관성적 사고방식을 유지합니다. 프로젝트 선택 측면에서 zhongan group은 운영 지표 외에도 프로젝트의 중장기 가치에 더 많은 관심을 기울입니다. 단기 이익은 있지만 중장기 시장 위험이나 브랜드 위험이 있는 프로젝트의 경우 중안 그룹은 여전히 ​​위험을 통제할 수 있는 프로젝트를 포기해야 하며, 중안 그룹은 시장 용량이 한두 개만 있는 경우 더 큰 영역을 선호합니다. 프로젝트 기회 영역에서는 프로젝트가 완료된 후 팀 배치가 큰 문제가 되며 브랜드 영향력이 형성되지 않습니다.

"따라서 zhongan group은 프로젝트가 위치한 지역과 도시에 깊은 경작을 위한 조건이 있는지 여부에 더 많은 관심을 기울이고 있습니다." guan jian은 zhongan group의 건설 대행 사업이 부동산 레이아웃과 높은 수준의 적합성을 유지할 것이라고 말했습니다. 저장성은 장강삼각주에 뿌리내리는 거점이다. 예를 들어, zhongan group이 6년 동안 집중적으로 육성해 온 이우시에서는 제품 강점과 전달 능력이 시장 인정을 받았습니다.

또한 zhongan group은 현재 대리점 건설 프로젝트가 일반적으로 대리점 판매 및 대리점 운영과 깊이 연관되어 있다고 밝혔습니다. zhongan group은 상업, 호텔 및 기타 분야에서 다년간의 경험을 축적해 왔으며 이는 건설 대행 사업을 확장할 때 장점이 됩니다.

비록 완전한 방법론을 갖고 있지만 중안그룹의 건설대리점 사업은 '일찍 일어나고 늦게 도착'하는 것이라고 할 수 있다. 중지연구소 통계에 따르면 2024년 상반기 중안그룹의 신규 계약 건축면적은 '제로'였다.

동시에 cric가 방금 발표한 '2024년 상반기 중국 부동산 기업 건설청 종합 역량 순위'에서 zhongan group은 상위 30위 안에 들지 않았고 '신인' longfor longzhi manufacturing과 xuhui 건설청은 상위 30위 안에 들지 않는다. 건설관리와 투자유치 건설관리가 최고에 속한다.

건설 중개 시장의 경쟁 압박 속에서 zhongan group이 어떻게 자산 경량화 혁신에서 새로운 돌파구를 달성할 수 있을지 기대해볼 만합니다.

(편집자: zhang jiazhen 검토: tong haihua 교정자: zhai jun)