ニュース

記者のguo yangchenとzhang jiazhenが上海からレポートしました。

（中安グループの4つの戦略分野のうち、不動産は中核事業です。画像出典：同社公式サイト）

「過去 2 年間、中安グループが土地オークション市場で積極的に活動しているのを見るのは久しぶりです。現在、同社の最優先事項は、オークションの立ち上げを加速することです。 「最近、浙江省杭州市の第12回土地競売は平和裏に終了したが、地元の不動産会社中安集団(00672.hk)は依然として行方不明だ」と地元の不動産業界幹部は感慨深げに語った。 。

「チャイナ・ビジネス・ニュース」の記者は、ほとんどの民間不動産会社が戦線を縮小していた2021年から2022年にかけて、中安集団が約160億元を投じて19の土地区画を取得したことを知った。このような時代の流れに逆らった拡大戦略は、常に地味だった中安グループの知名度も高めた。

この流れに逆らって「急騰」したzhongan groupは、すぐに急進的な拡大による「後遺症」を感じた。財務報告データによると、2024年上半期のzhongan groupの不動産契約販売額は約28億7,500万元で、前年同期比約61.4％減少、利益は約1億1,800万元で約24.5％減少した。 2023年の同時期と比較して、利益はわずか6,250万9,000元で、前年比68.2%減少しました。

また、中安グループは軽作業と重作業の両方に重点を置いた開発戦略も提案しており、2016年から建設代行事業を展開しているが、開発傾向は満足できるものではない。 2024年から現在まで、中安グループは何も得ていないだけでなく、その総合力も建設代理店業界でトップ30圏外にランクされている。

建設代理事業、既存の土地保護区開発計画、将来の開発戦略の困難を受けて、記者は中安グループの本社と投資家向け広報部門に電話し、インタビューの概要を電子メールで送った。中安グループのスタッフは、関係部門に面接の要件を伝えたと述べた。しかし、本稿執筆時点では、記者はそれ以上の返答を受け取っていない。

有価証券報告書のデータは「間違いを犯している」

印刷ミスにより、中安グループの2024年中間決算発表における土地銀行の総建設面積は100倍の8億1000万平方メートルに拡大された。中安集団は誤りを認め、後に釈明発表を行い、修正された土地銀行の総建設面積は約810万平方メートルであると判断したと発表した。

実際、中安グループの不注意はこれが初めてではない。中安グループが2023年の中間財務報告書で開示した土地埋蔵面積は不当な9億6,400万平方メートルだったが、同社はこれについて明確な発表を行わなかった。

中安集団の財務報告データは度重なる「間違い」を犯しており、この浙江省に本拠を置く不動産会社も再び世間の注目を集めている。公開情報によると、中安グループの創設者で取締役会会長の石忠安氏は杭州蕭山区財政税務局の公務員で、蕭山銀河不動産開発会社の総経理を務めた。バンクギャラクシーアパートメント、ギャラクシービジネスセンター、ギャラクシー住宅地などの有名なプロジェクトの開発を主宰しました。

時は 1997 年に遡り、石忠安氏は海外で事業を始めることを決意し、中安グループの前身である中安不動産会社を設立し、すぐに蕭山区で最初のプロジェクトである中安園の開発に成功しました。杭州市が中心。

石忠安氏の「指揮」の下、中安グループは不動産、商業、不動産管理の上場企業も所有する浙江省の大企業グループとなった。このうち、中安グループは不動産開発事業を担当し、中国新城(01321.hk)は主にビジネス、ホテル、工業団地、オフィスビルなどを含む商業プロジェクト運営に従事している。中安スマートライフ(02271.hk)は住宅物件の管理サービスに焦点を当てています。

設立から26年が経ちましたが、中安グループは2021年に大ヒットしました。今年、中安グループは合計約111億元を投じて12の土地区画を取得し、2022年上半期には約193万平方メートルの追加の土地面積を取得し、中安グループは7つの土地区画を取得するために約49億元を費やした。新たに追加された土地建設面積は約524,000平方メートルで、まさに不動産の「ダークホース」となる。

間もなく、地元オークション市場における中安グループの「暴騰」は突然終焉を迎えた。 2022年後半から、中安グループは新たな埋蔵量を追加しなくなる。

これに対し、中安グループceoの張建港氏は2024年の年次業績報告会で、2023年に杭州などの土地市場で土地を取得しなかった理由は安定的な経営を考慮したためであり、同社の現在の土地保有量は少ないと答えた。今後数年間の開発にも十分な量が限られています。 「グループの健全な財務状況を維持しつつ、開発要件を満たす土地を適切に取得してまいります。」

中安グループはまた、財務報告書の中で、2024年上半期末の時点で既存の土地埋蔵量が今後5年間の同社の発展を支えるのに十分であることを明らかにした。

「安定」という言葉を繰り返し強調する

不動産業界の低迷期に逆行して事業を拡大したことで、中安グループの業績は2022年から2023年にかけて大幅に増加した。

財務報告データによると、中安グループは2022年に営業利益が92億5,000万元で前年比86％増、親会社に帰属する純利益は1億8,700万元で前年比155％増となった。 %。 2023年の同社の営業利益は144億9,000万元で前年比56.6％増、利益は2億8,700万元で前年比1240.5％増、親会社に帰属する純利益は4億7,900万元だった。人民元は前年比156.8％増加した。

今年初め以来、中安グループの営業利益は高い成長を維持しているものの、利益は大幅に減少している。財務報告データによると、中安グループは2024年上半期に営業利益が92億8,300万元で、前年同期比約127.6％増加し、粗利益は約18億3,000万元で前年同期比増加した。売上高は約161.7%であったが、利益は前年同期比約127.6%増の約1億1,800万元で、親会社の所有者に帰属する利益は前年同期比約6,250万9,000元にとどまった。前年比68.2%減。

不動産事業に特化すると、中安グループの不動産売上高も大幅に減少した。財務報告データによると、中安グループは2024年上半期に40以上のプロジェクトを販売中で、主に長江デルタ地域の複数の都市に分散し、前年同期比約28億7,500万元の契約売上高を記録した。約61.4％減少しました。

前回のトレンドに反した拡大の影響を受け、中安グループのキャッシュフロー状況は楽観的ではありません。財務報告データによると、2021年から2023年までの中安グループの純営業キャッシュフローはそれぞれ-2億6,900万元、-5億4,600万元、27億8,100万元で、純財務キャッシュフローは20億4,000万元、-18億8,000万元、-純投資キャッシュフローはそれぞれ-13.27億元、-9.20億元、-2600万元でした。

このため、石中安が管理する他の2大上場企業プラットフォームは中安グループに頻繁に「輸血」を提供するようになり、その中でも中国新城は最も目立っていた。 2022年6月、中国新城は中安グループと資金前払い枠組み協定を締結し、中安グループに定期的な前払い金を提供することになる。合意によると、2022年から2024年までに中国新城が中安集団に対して行うことができる前払い金の上限はそれぞれ12億元、15億元、18億元である。

それにもかかわらず、中安グループの短期債務返済圧力は依然として比較的高い。財務報告データによると、2024年上半期末時点で中安グループの総資産負債比率と純負債比率はそれぞれ5億8,800万元と5億8,800万元、制限付き現金を保有している。億元。しかし、借入総額は約77億8,700万元で、そのうち1年以内に返済期限が来る債務が5割近くを占め、35億8,800万元に達している。

これに関連して、石忠安氏は2024年の業績会議で「安定」という言葉を繰り返し強調した。石忠安氏は、中安グループは今後も不動産分野での販売促進と債務削減を継続し、「浙江省を中心に長江デルタを深く開拓する」という戦略計画を堅持し、健全な企業になると述べた。

石忠安氏によると、2024年上半期の不動産市場回復の勢いは不十分だが、不動産政策が継続的に最適化され始めるため、住宅購入者の信頼と期待は徐々に回復すると予想される。 2024 年後半には徐々に売上が回復すると予想されます。

「ワンワンジ」の変形と構築

浙江省義烏市の主要市街地、北園街の雪峰西路と復興路の交差点に位置する中安湖畔大厦は、大型平屋製品の平均価格が1平方メートル当たり4万5000元以上で、このプロジェクトは地元のハイエンド市場に参入するためのものです。まさに中安グループ傘下の不動産建設プロジェクトだ。

中安グループはすでに2016年に代理店建設のための専門的なプラットフォームを確立し、「軽作業と重作業の両方を重視し、重作業を利用して軽作業を促進する」という開発戦略を策定したことがわかっています。中安グループはこれまでに36件の建設プロジェクトを蓄積し、総契約施工面積は約560万平方メートルに達する。中安グループの建設プロジェクトは義烏市に加え、浙江省の杭州や寧波などの主要都市にも分散している。

つい最近、中安グループの建設代理店会社の関堅会長は、現在の不動産市場はまだ底を打っており、交渉されたプロジェクトの経験から判断すると、建設代理店に転換する企業が増えていると公に述べた。間違いなくクライアントの最優先事項の 1 つです。 「民間企業の中でも、中安グループは常に着実な発展という事業戦略を堅持しており、これにより当社は代理店構築の新たなモデルを模索するための十分な変革の時間とスペースを得ることができます。」

guan jian 氏によると、zhongan group は建設プロジェクトを選択する際に常に健全な経営という惰性的な考え方を維持しています。プロジェクトの選択に関して、中安グループは経営指標に加えて、プロジェクトの中長期的な価値にもより注意を払っています。短期的な利益はあるものの、中長期的な市場リスクやブランドリスクがあるプロジェクトについては、中安グループは依然として諦めなければならないが、リスクが制御可能なプロジェクトについては、市場規模が 1 つか 2 つしかない場合、中安グループはより大きな市場能力を持つ分野を好む。プロジェクト機会領域では、プロジェクト完了後のチーム配置が大きな問題となり、ブランド影響力が形成されない。

「したがって、中安グループは、プロジェクトが立地する地域や都市が深く耕作できる条件を備えているかどうかにさらに注意を払っています。」と関建氏は、中安グループの建設仲介事業は不動産レイアウトとの高度な適合性を維持し、適切な対応を行うと述べた。浙江省を拠点に長江デルタに根付く。例えば、義烏市では中安グループが6年間集中的に栽培を行っており、その製品力と配送能力が市場で認められています。

さらに、中安グループは、現在、代理店建設プロジェクトは一般的に代理店販売および代理店業務と深く結びついているとも述べた。中安グループは商業、ホテル、その他の分野で長年の経験を蓄積しており、これは建設代理店事業を拡大する上でプラスとなります。

完全な方法論を持っていますが、中安グループの建設代理店業務は「早起きして遅到着」と表現できます。中志研究院の統計によると、2024年上半期、中安グループの新規契約建設面積は「ゼロ」だった。

一方、cricが発表した「2024年上半期の中国不動産企業の建設庁総合能力ランキング」では、中安集団は上位30社に入っておらず、「新人」の龍フォー龍志製造と徐匯はトップ30に入っていない。建設庁は上位 30 社に入っていないが、建設管理と投資促進建設管理は上位に入っている。

建設代理店市場における競争の圧力の下で、中安グループがアセットライト変革においてどのように新たな突破口を達成できるかは、期待に値する。

(編集者:張家鎮 査読:董海華 校正者:ザイ・ジュン)