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i nostri giornalisti guo yangchen e zhang jiazhen hanno riferito da shanghai

(tra i quattro settori strategici del gruppo zhongan, il settore immobiliare è il core business. fonte immagine: sito ufficiale della società)

“è passato molto tempo dall'ultima volta che ho visto il gruppo zhongan nel mercato delle aste fondiarie di hangzhou. negli ultimi due anni, questa società stava ancora spendendo molti soldi per acquisire in modo aggressivo terreni. ora la sua massima priorità è accelerare il lancio di mercato garantendo un certo profitto. "recentemente, il dodicesimo lotto di aste immobiliari a hangzhou, nella provincia di zhejiang, si è concluso pacificamente, ma la società immobiliare locale zhongan group (00672.hk) mancava ancora. ha detto con emozione un esperto del settore immobiliare locale. .

i giornalisti di "china business news" hanno appreso che dal 2021 al 2022, quando la maggior parte delle società immobiliari private stava riducendo le proprie facciate, il gruppo zhongan ha speso circa 16 miliardi di yuan per acquisire 19 lotti di terreno. questo tipo di strategia di espansione in controtendenza ha reso famoso anche il gruppo zhongan, che è sempre stato di basso profilo.

il gruppo zhongan, che si è opposto alla tendenza ed è "impennato selvaggiamente", ha subito avvertito le "conseguenze" causate dall'espansione radicale. i dati del rapporto finanziario mostrano che nella prima metà del 2024, l'importo delle vendite di contratti immobiliari del gruppo zhongan è stato di circa 2,875 miliardi di yuan, con un calo su base annua di circa il 61,4% e il suo profitto è stato di circa 118 milioni di yuan, con un calo di circa 24,5; % rispetto allo stesso periodo del 2023. l'utile è stato di soli 62,509 milioni di yuan, con un calo del 68,2% su base annua;

inoltre, il gruppo zhongan ha anche proposto una strategia di sviluppo incentrata sia sui compiti leggeri che su quelli pesanti. dal 2016 ha avviato attività di agenzia di costruzioni, ma il trend di sviluppo non è soddisfacente. dal 2024 ad oggi, il gruppo zhongan non solo non è riuscito a ottenere nulla, ma le sue capacità globali sono anche classificate al di fuori dei primi 30 nel settore delle agenzie di costruzione.

in risposta alle difficoltà nel settore delle agenzie di costruzione, ai piani di sviluppo delle riserve fondiarie esistenti e alle strategie di sviluppo future, il giornalista ha chiamato la sede centrale e il dipartimento delle relazioni con gli investitori del gruppo zhongan e ha inviato una bozza dell'intervista via e-mail. il personale del gruppo zhongan ha dichiarato di aver informato i dipartimenti competenti dei requisiti del colloquio. tuttavia, al momento della stesura di questo articolo, il giornalista non ha ricevuto alcuna ulteriore risposta.

i dati del rapporto finanziario "commettono un errore"

a causa di un errore di stampa, l'area edificabile totale della banca fondiaria nell'annuncio dei risultati provvisori del 2024 del gruppo zhongan è stata ampliata cento volte fino a 810 milioni di metri quadrati. il gruppo zhongan, che ha riconosciuto il proprio errore, ha successivamente emesso un annuncio chiarificatore, affermando di aver stabilito che l'area di costruzione totale della banca fondiaria rivista era di circa 8,1 milioni di metri quadrati.

in realtà, questa non è la prima volta che il gruppo zhongan è negligente. nella relazione finanziaria intermedia del 2023, l’area di riserva fondiaria dichiarata dal gruppo zhongan ammontava a un irragionevole 964 milioni di metri quadrati, ma la società non ha rilasciato un annuncio chiarificatore al riguardo.

i dati del rapporto finanziario del gruppo zhongan hanno ripetutamente "commesso errori", il che ha portato nuovamente all'attenzione del pubblico questa società immobiliare con sede nello zhejiang. le informazioni pubbliche mostrano che shi zhongan, fondatore e presidente del consiglio di amministrazione del gruppo zhongan, era un funzionario pubblico presso l'ufficio finanziario e fiscale del distretto di xiaoshan, hangzhou. ha servito come direttore generale della xiaoshan galaxy real estate development company e ha presieduto allo sviluppo di bank galaxy apartments, galaxy business center, galaxy progetti ben noti come aree residenziali.

nel 1997, shi zhongan decise di avviare un'attività all'estero e fondò la zhongan real estate company, il predecessore del gruppo zhongan. presto vinse un terreno residenziale nel distretto di xiaoshan e sviluppò con successo il suo primo progetto, il giardino zhongan hangzhou city come centro.

sotto il "timone" di shi zhongan, il gruppo zhongan è diventato un grande gruppo imprenditoriale nella provincia di zhejiang che possiede anche società quotate in borsa nel settore immobiliare, commerciale e di gestione immobiliare. tra questi, il gruppo zhongan è responsabile delle attività di sviluppo immobiliare, china new city (01321.hk) è principalmente impegnata in operazioni di progetti commerciali, tra cui aziende, hotel, parchi industriali, edifici per uffici, ecc. zhongan smart life (02271.hk) si concentra sui servizi di gestione di immobili residenziali.

nonostante siano trascorsi 26 anni dalla sua fondazione, il gruppo zhongan è diventato un successo nel 2021. quest'anno, il gruppo zhongan ha speso un totale di circa 11,1 miliardi di yuan per acquisire 12 lotti di terreno, con un'area territoriale aggiuntiva di circa 1,93 milioni di metri quadrati; nella prima metà del 2022, il gruppo zhongan ha speso circa 4,9 miliardi di yuan per acquisirne 7 lotti di terreno, la superficie edificabile del terreno appena aggiunto è di circa 524.000 mq, diventando un vero e proprio “cavallo scuro” immobiliare.

ben presto, la “selvaggia ondata” del gruppo zhongan nel mercato delle aste locali si interruppe bruscamente. dalla seconda metà del 2022, il gruppo zhongan non aggiungerà più nuove riserve fondiarie.

in risposta a ciò, zhang jiangang, ceo del gruppo zhongan, ha risposto alla riunione del rapporto annuale sulle prestazioni del 2024 che il motivo per non acquisire terreni nel mercato fondiario di hangzhou e in altre città nel 2023 non era in considerazione delle operazioni stabili e delle attuali riserve fondiarie della società. sono anche sufficienti per lo sviluppo nei prossimi anni. "pur mantenendo una solida posizione finanziaria del gruppo, acquisteremo in modo appropriato alcuni terreni che soddisfino i requisiti di sviluppo."

il gruppo zhongan ha inoltre rivelato nella sua relazione finanziaria che, a partire dalla fine della prima metà del 2024, le riserve fondiarie esistenti saranno sufficienti a sostenere lo sviluppo dell'azienda nei prossimi cinque anni.

sottolinea ripetutamente la parola "stabile"

l'espansione controtendenza durante la recessione del settore immobiliare ha inoltre consentito alle prestazioni del gruppo zhongan di aumentare in modo significativo dal 2022 al 2023.

i dati del rapporto finanziario mostrano che nel 2022, il gruppo zhongan ha realizzato un utile operativo di 9,25 miliardi di yuan, con un aumento su base annua dell'86%; l'utile netto attribuibile alla società madre è stato di 187 milioni di yuan, con un aumento su base annua del 155; %. nel 2023, l'utile operativo della società è stato di 14,49 miliardi di yuan, con un aumento su base annua del 56,6% dell'utile pari a 287 milioni di yuan, con un aumento su base annua del 1.240,5% dell'utile netto attribuibile alla società madre; yuan, con un aumento su base annua del 156,8%.

dall’inizio di quest’anno, sebbene l’utile operativo del gruppo zhongan abbia mantenuto una crescita elevata, i suoi profitti sono diminuiti in modo significativo. i dati del rapporto finanziario mostrano che nella prima metà del 2024, il gruppo zhongan ha realizzato un utile operativo di 9,283 miliardi di yuan, con un aumento su base annua di circa il 127,6%; l'utile lordo è stato di circa 1,830 miliardi di yuan, con un aumento su base annua di circa il 161,7%, ma l'utile è stato di circa 118 milioni di yuan, con un aumento di circa il 127,6% su base annua, con una diminuzione di circa il 24,5%; diminuzione su base annua del 68,2%.

nello specifico del settore immobiliare, anche le vendite immobiliari del gruppo zhongan sono diminuite in modo significativo. i dati del rapporto finanziario mostrano che nella prima metà del 2024, il gruppo zhongan aveva più di 40 progetti in vendita, distribuiti principalmente in più città nella regione del delta del fiume yangtze, e ha registrato vendite contrattate per circa 2,875 miliardi di yuan, su base annua. decremento di circa il 61,4%.

colpito dalla precedente espansione in controtendenza, la situazione del flusso di cassa del gruppo zhongan non è ottimistica. i dati del rapporto finanziario mostrano che dal 2021 al 2023, il flusso di cassa operativo netto del gruppo zhongan è stato rispettivamente di -269 milioni di yuan, 546 milioni di yuan e 2,781 miliardi di yuan, e il flusso di cassa finanziario netto è stato di 2,040 miliardi di yuan, -1,880 miliardi di yuan e - 4,969 miliardi di yuan, e i flussi di cassa netti degli investimenti sono stati rispettivamente -1,327 miliardi di yuan, -920 milioni di yuan e -26 milioni di yuan.

per questo motivo, le altre due grandi piattaforme di società quotate controllate da shi zhongan hanno iniziato a fornire frequentemente "trasfusioni di sangue" al gruppo zhongan, tra cui china new city era la più importante. nel giugno 2022, china new city ha stipulato un accordo quadro di anticipo finanziario con il gruppo zhongan e fornirà anticipi ricorrenti al gruppo zhongan. secondo l’accordo, i limiti massimi degli avanzamenti che china new city può fare al gruppo zhongan dal 2022 al 2024 sono rispettivamente di 1,2 miliardi di yuan, 1,5 miliardi di yuan e 1,8 miliardi di yuan.

nonostante ciò, la pressione sul rimborso del debito a breve termine del gruppo zhongan è ancora relativamente elevata. i dati del rapporto finanziario mostrano che alla fine della prima metà del 2024, il rapporto totale attività-passività e il rapporto debito netto del gruppo zhongan erano rispettivamente del 69,1% e del 44,8% e deteneva liquidità e mezzi equivalenti per 588 milioni di yuan e liquidità limitata per 1.326 miliardi di yuan. tuttavia, l'importo totale dei prestiti ammonta a circa 7,787 miliardi di yuan, di cui quasi il 50% è dovuto al debito con scadenza entro un anno, raggiungendo i 3,588 miliardi di yuan.

in questo contesto, shi zhongan ha ripetutamente sottolineato la parola “stabile” alla conferenza sulle prestazioni del 2024. shi zhongan ha affermato che il gruppo zhongan continuerà a promuovere le vendite e a ridurre il debito nel settore immobiliare, aderirà al piano strategico di "coltivare profondamente il delta del fiume yangtze, con il nucleo nello zhejiang" e diventerà un'impresa sana.

secondo shi zhongan, anche se non ci sarà uno slancio sufficiente per la ripresa del mercato immobiliare nella prima metà del 2024, poiché le politiche immobiliari inizieranno ad essere continuamente ottimizzate, si prevede che la fiducia e le aspettative degli acquirenti di case verranno gradualmente ripristinate, e si prevede che le vendite riprenderanno gradualmente nella seconda metà del 2024.

trasformazione e costruzione di "wanwanji"

situata all'incrocio tra xuefeng west road e fuxing road, beiyuan street, la principale area urbana della città di yiwu, provincia di zhejiang, zhongan lakeside mansion ha un prezzo medio di oltre 45.000 yuan/metro quadrato per i grandi prodotti a pavimento piatto, offrendo al progetto un posto nel mercato locale di fascia alta. questo è esattamente il progetto di costruzione immobiliare del gruppo zhongan.

resta inteso che già nel 2016, il gruppo zhongan ha creato una piattaforma professionale per la costruzione di agenzie, formando una strategia di sviluppo basata su “enfasi sia sui compiti leggeri che su quelli pesanti e sull’utilizzo di quelli pesanti per promuovere quelli leggeri”. fino ad ora, il gruppo zhongan ha accumulato 36 progetti di costruzione, con un'area di costruzione totale appaltata di circa 5,6 milioni di metri quadrati. oltre alla città di yiwu, i progetti di costruzione del gruppo zhongan sono distribuiti anche in città chiave come hangzhou e ningbo nella provincia di zhejiang.

non molto tempo fa, guan jian, presidente della società di costruzioni del gruppo zhongan, ha dichiarato pubblicamente che l'attuale mercato immobiliare sta ancora toccando il fondo e che sempre più aziende si stanno trasformando in società di costruzione di agenzie. a giudicare dall'esperienza del progetto negoziato, la sicurezza operativa lo è sicuramente la massima priorità del cliente uno degli indicatori esaminati. "tra le imprese private, il gruppo zhongan ha sempre aderito alla strategia aziendale di sviluppo costante, che ci fornisce tempo e spazio di trasformazione sufficienti per esplorare nuovi modelli di costruzione di agenzie."

secondo guan jian, il gruppo zhongan mantiene sempre la mentalità inerziale di una sana gestione nella scelta dei progetti di costruzione. in termini di selezione dei progetti, oltre agli indicatori operativi, il gruppo zhongan presta maggiore attenzione al valore a medio e lungo termine dei progetti. per i progetti con profitti a breve termine ma rischi di mercato o di marchio a medio e lungo termine, il gruppo zhongan deve ancora arrendersi; per i progetti con rischi controllabili, il gruppo zhongan preferisce aree con una maggiore capacità di mercato se ce ne sono solo una o due progetti nell'area delle opportunità, il posizionamento del team sarà un grosso problema una volta completato il progetto e non si formerà l'influenza del marchio.

"pertanto, il gruppo zhongan presta maggiore attenzione al fatto che le regioni e le città in cui sono ubicati i progetti abbiano le condizioni per la coltivazione profonda." guan jian ha affermato che l'attività delle agenzie di costruzione del gruppo zhongan manterrà un alto grado di adattamento alla disposizione immobiliare e prenderà atto. la provincia di zhejiang come base per mettere radici nel delta del fiume yangtze. ad esempio, nella città di yiwu, dove il gruppo zhongan coltiva intensamente da 6 anni, la forza dei suoi prodotti e le capacità di consegna hanno ottenuto il riconoscimento del mercato.

inoltre, il gruppo zhongan ha anche affermato che al giorno d'oggi i progetti di costruzione delle agenzie sono generalmente profondamente legati alle vendite e alle operazioni di agenzia. il gruppo zhongan ha accumulato molti anni di esperienza nei settori commerciale, alberghiero e di altro tipo, il che rappresenta un vantaggio quando si espande la propria attività di agenzia di costruzioni.

sebbene disponga di una metodologia completa, l’attività di agenzia di costruzioni del gruppo zhongan può essere descritta come “alzarsi presto e arrivare tardi”. secondo le statistiche dell'istituto di ricerca zhongzhi, nella prima metà del 2024, l'area di costruzione appena contrattata del gruppo zhongan era "zero".

allo stesso tempo, nella "classifica della capacità complessiva delle imprese immobiliari cinesi nell'agenzia di costruzioni per la prima metà del 2024" appena annunciata da cric, il gruppo zhongan non è tra i primi 30, e i "rookies" longfor longzhi manufacturing e xuhui l'agenzia di costruzione non è tra le prime 30. la gestione della costruzione e la gestione della costruzione per la promozione degli investimenti sono tra le migliori.

sotto la pressione della concorrenza nel mercato delle agenzie di costruzione, vale la pena aspettarsi come zhongan group possa raggiungere nuovi traguardi nella sua trasformazione asset-light.

(a cura di: zhang jiazhen recensione: tong haihua correttore di bozze: zhai jun)