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nossos repórteres guo yangchen e zhang jiazhen reportaram de xangai

(entre os quatro setores estratégicos do grupo zhongan, o imobiliário é o negócio principal. fonte da imagem: site oficial da empresa)

“já faz muito tempo que não vejo o grupo zhongan no mercado de leilões de terrenos de hangzhou. nos últimos dois anos, esta empresa ainda estava gastando muito dinheiro para adquirir terrenos de forma agressiva. mercado, garantindo ao mesmo tempo um certo lucro. "recentemente, o décimo segundo lote de leilões de terras em hangzhou, província de zhejiang, terminou pacificamente, mas a empresa imobiliária local zhongan group (00672.hk) ainda estava desaparecida. um alto funcionário do setor imobiliário local disse emocionado. .

os repórteres do "china business news" aprenderam que de 2021 a 2022, quando a maioria das empresas imobiliárias privadas estavam encolhendo suas frentes, o grupo zhongan gastou cerca de 16 bilhões de yuans para adquirir 19 terrenos. esse tipo de estratégia de expansão contra a tendência também tornou famoso o grupo zhongan, que sempre foi discreto.

o grupo zhongan, que contrariou a tendência e "cresceu descontroladamente", logo sentiu as "sequelas" causadas pela expansão radical. os dados do relatório financeiro mostram que no primeiro semestre de 2024, o valor das vendas de contratos imobiliários do grupo zhongan foi de aproximadamente 2,875 bilhões de yuans, uma redução anual de aproximadamente 61,4%, seu lucro foi de aproximadamente 118 milhões de yuans, uma redução de aproximadamente 24,5; % em comparação com o mesmo período de 2023; o lucro foi de apenas 62,509 milhões de yuans, uma diminuição anual de 68,2%.

além disso, o grupo zhongan também propôs uma estratégia de desenvolvimento que se concentra em tarefas leves e pesadas. tem vindo a implementar negócios de agências de construção desde 2016, mas a tendência de desenvolvimento não é satisfatória. de 2024 até agora, o grupo zhongan não apenas não conseguiu ganhar nada, mas suas capacidades abrangentes também estão classificadas fora dos 30 primeiros no setor de agências de construção.

em resposta às dificuldades no negócio das agências de construção, nos planos de desenvolvimento de reservas de terras existentes e nas estratégias de desenvolvimento futuro, o repórter ligou para a sede e o departamento de relações com investidores do grupo zhongan e enviou um esboço da entrevista por e-mail. os funcionários do grupo zhongan declararam que informaram os departamentos relevantes sobre os requisitos da entrevista. no entanto, até o momento desta publicação, o repórter não recebeu mais nenhuma resposta.

dados de relatórios financeiros “cometem um erro”

devido a um erro de impressão, a área total de construção do banco de terrenos no anúncio dos resultados provisórios de 2024 do grupo zhongan foi ampliada cem vezes, para 810 milhões de metros quadrados. o grupo zhongan, que reconheceu o seu erro, emitiu posteriormente um comunicado de esclarecimento, afirmando que determinou que a área total de construção do banco de terrenos revisto era de aproximadamente 8,1 milhões de metros quadrados.

na verdade, esta não é a primeira vez que o grupo zhongan é descuidado. no relatório financeiro provisório de 2023, a área de reserva de terras divulgada pelo grupo zhongan era de 964 milhões de metros quadrados, mas a empresa não emitiu um anúncio de esclarecimento sobre isso.

os dados dos relatórios financeiros do grupo zhongan "cometeram erros" repetidamente, o que também trouxe novamente esta empresa imobiliária com sede em zhejiang à atenção do público. informações públicas mostram que shi zhongan, o fundador e presidente do conselho de administração do grupo zhongan, era funcionário público do departamento de finanças e tributação do distrito de xiaoshan, hangzhou. ele atuou como gerente geral da xiaoshan galaxy real estate development company e. presidiu o desenvolvimento do bank galaxy apartments, galaxy business center, galaxy projetos conhecidos, como áreas residenciais.

passado para 1997, shi zhongan decidiu iniciar um negócio no exterior e fundou a zhongan real estate company, a antecessora do grupo zhongan. ele logo ganhou um terreno residencial no distrito de xiaoshan e desenvolveu com sucesso seu primeiro projeto, zhongan garden com a expansão para a província de zhejiang. cidade de hangzhou como centro.

sob o "leme" de shi zhongan, o grupo zhongan tornou-se um grande grupo empresarial na província de zhejiang que também possui empresas listadas no setor imobiliário, comercial e de gestão de propriedades. entre eles, o grupo zhongan é responsável pelos negócios de desenvolvimento imobiliário, a china new city (01321.hk) está envolvida principalmente em operações de projetos comerciais, incluindo empresas, hotéis, parques industriais, edifícios de escritórios, etc. concentra-se em serviços de gerenciamento de propriedades residenciais.

embora já tenham se passado 26 anos desde a sua criação, o grupo zhongan tornou-se um sucesso de bilheteria em 2021. este ano, o grupo zhongan gastou um total de cerca de 11,1 bilhões de yuans para adquirir 12 lotes de terreno, com uma área adicional de cerca de 1,93 milhão de metros quadrados no primeiro semestre de 2022, o grupo zhongan gastou cerca de 4,9 bilhões de yuans para adquirir 7; lotes de terreno, a área de construção do terreno recém-adicionada é de aproximadamente 524 mil metros quadrados, tornando-se um verdadeiro “azarão” imobiliário.

logo, o “aumento selvagem” do grupo zhongan no mercado de leilões local chegou a um fim abrupto. a partir do segundo semestre de 2022, o grupo zhongan não adicionará mais novas reservas de terras.

em resposta a isso, o ceo do grupo zhongan, zhang jiangang, respondeu na reunião do relatório de desempenho anual de 2024 que o motivo para não adquirir terrenos no mercado de terrenos em hangzhou e outras cidades em 2023 foi em consideração às operações estáveis ​​e às atuais reservas de terras da empresa. também são limitados. "ao mesmo tempo em que mantemos uma posição financeira sólida do grupo, compraremos apropriadamente alguns terrenos que atendam aos requisitos de desenvolvimento."

o grupo zhongan também revelou no seu relatório financeiro que a partir do final do primeiro semestre de 2024, as reservas de terrenos existentes serão suficientes para apoiar o desenvolvimento da empresa nos próximos cinco anos.

enfatize repetidamente a palavra "estável"

a expansão contra a tendência durante a recessão do setor imobiliário também permitiu que o desempenho do grupo zhongan aumentasse significativamente de 2022 a 2023.

os dados do relatório financeiro mostram que em 2022, o grupo zhongan obteve um lucro operacional de 9,25 bilhões de yuans, um aumento anual de 86% atribuível à empresa-mãe foi de 187 milhões de yuans, um aumento anual de 155; %. em 2023, o lucro operacional da empresa foi de 14,49 bilhões de yuans, um aumento anual de 56,6%; yuan, um aumento anual de 156,8%.

desde o início deste ano, embora o rendimento operacional do grupo zhongan tenha mantido um elevado crescimento, os seus lucros diminuíram significativamente. os dados do relatório financeiro mostram que no primeiro semestre de 2024, o grupo zhongan obteve um lucro operacional de 9,283 bilhões de yuans, um aumento anual de aproximadamente 127,6%, o lucro bruto foi de aproximadamente 1,830 bilhão de yuans, um aumento anual de aproximadamente 127,6%; aproximadamente 161,7%; mas o lucro foi de aproximadamente 118 milhões de yuans, um aumento anual de aproximadamente 127,6%. uma diminuição de aproximadamente 24,5%; diminuição anual de 68,2%.

especificamente para o negócio imobiliário, as vendas imobiliárias do grupo zhongan também diminuíram significativamente. os dados do relatório financeiro mostram que no primeiro semestre de 2024, o grupo zhongan tinha mais de 40 projetos à venda, distribuídos principalmente em várias cidades na região do delta do rio yangtze, e registrou vendas contratadas de aproximadamente 2,875 bilhões de yuans, em relação ao ano anterior. diminuição de aproximadamente 61,4%.

afetada pela expansão anterior contra a tendência, a situação do fluxo de caixa do grupo zhongan não é otimista. os dados do relatório financeiro mostram que de 2021 a 2023, o fluxo de caixa operacional líquido do grupo zhongan foi de -269 milhões de yuans, 546 milhões de yuans e 2,781 bilhões de yuans, respectivamente, e seu fluxo de caixa de financiamento líquido foi de 2,040 bilhões de yuans, -1,880 bilhões de yuans, e - 4,969 bilhões de yuans, e os fluxos de caixa de investimento líquido foram de -1,327 bilhão de yuans, -920 milhões de yuans e -26 milhões de yuans, respectivamente.

por esta razão, as outras duas principais plataformas de empresas cotadas controladas por shi zhongan começaram a fornecer frequentemente "transfusões de sangue" ao grupo zhongan, entre as quais a china new city era a mais proeminente. em junho de 2022, a china new city celebrou um acordo-quadro de adiantamento financeiro com o grupo zhongan e fornecerá adiantamentos recorrentes ao grupo zhongan. de acordo com o acordo, os limites máximos dos avanços que a china new city pode fazer ao grupo zhongan de 2022 a 2024 são de 1,2 mil milhões de yuans, 1,5 mil milhões de yuans e 1,8 mil milhões de yuans, respetivamente.

apesar disso, a pressão de reembolso da dívida de curto prazo do grupo zhongan ainda é relativamente alta. os dados do relatório financeiro mostram que no final do primeiro semestre de 2024, o índice total de ativos-passivos e o índice de dívida líquida do grupo zhongan eram de 69,1% e 44,8%, respectivamente, ele detinha caixa e equivalentes de caixa de 588 milhões de yuans e caixa restrito de 1.326; bilhão de yuans. no entanto, o montante total dos empréstimos é de aproximadamente 7,787 mil milhões de yuans, dos quais a dívida com vencimento no prazo de um ano representa quase 50%, atingindo 3,588 mil milhões de yuans.

neste contexto, shi zhongan enfatizou repetidamente a palavra “estável” na conferência de desempenho de 2024. shi zhongan disse que o grupo zhongan continuará a promover as vendas e reduzir a dívida no setor imobiliário, aderir ao plano estratégico de "cultivar profundamente o delta do rio yangtze, com núcleo em zhejiang" e se tornar uma empresa saudável.

de acordo com shi zhongan, embora não haja impulso suficiente para a recuperação do mercado imobiliário no primeiro semestre de 2024, à medida que as políticas imobiliárias começam a ser continuamente otimizadas, espera-se que a confiança e as expectativas dos compradores de casas sejam gradualmente restauradas, e espera-se que as vendas aumentem gradualmente no segundo semestre de 2024.

transformação e construção de "wanwanji"

localizada no cruzamento da xuefeng west road e fuxing road, beiyuan street, a principal área urbana da cidade de yiwu, província de zhejiang, zhongan lakeside mansion tem um preço médio de mais de 45.000 yuans/metro quadrado para grandes produtos de piso plano, dando o projeto um lugar no mercado local de alto padrão. este é exatamente o projeto de construção imobiliária do grupo zhongan.

entende-se que já em 2016, o grupo zhongan estabeleceu uma plataforma profissional para a construção de agências, formando uma estratégia de desenvolvimento de “ênfase em tarefas leves e pesadas, e utilizando as pesadas para promover as leves”. até o momento, o grupo zhongan acumulou 36 projetos de construção, com uma área total de construção contratada de aproximadamente 5,6 milhões de metros quadrados. além da cidade de yiwu, os projetos de construção do grupo zhongan também são distribuídos em cidades importantes como hangzhou e ningbo, na província de zhejiang.

não muito tempo atrás, guan jian, presidente da agência de construção do grupo zhongan, declarou publicamente que o atual mercado imobiliário ainda está no fundo do poço e que cada vez mais empresas estão se transformando em agências de construção. a julgar pela experiência do projeto negociado, a segurança operacional é. definitivamente a principal prioridade do cliente um dos indicadores examinados. "entre as empresas privadas, o grupo zhongan sempre aderiu à estratégia empresarial de desenvolvimento constante, o que nos proporciona tempo e espaço de transformação suficientes para explorar novos modelos de construção de agências."

de acordo com guan jian, o grupo zhongan sempre mantém a mentalidade inercial de uma boa gestão na escolha de projetos de construção. em termos de selecção de projectos, para além dos indicadores operacionais, o grupo zhongan presta mais atenção ao valor dos projectos a médio e longo prazo. para projectos com lucros a curto prazo, mas riscos de mercado ou riscos de marca a médio e longo prazo, o grupo zhongan ainda tem de desistir de projectos com riscos controláveis, o grupo zhongan prefere áreas com maior capacidade de mercado. projetos na área de oportunidades, o posicionamento da equipe será um grande problema após a conclusão do projeto e a influência da marca não será formada.

“portanto, o grupo zhongan presta mais atenção se as regiões e cidades onde os projetos estão localizados têm condições para cultivo profundo.” guan jian disse que o negócio de agência de construção do grupo zhongan manterá um alto grau de adequação ao layout imobiliário e assumirá. província de zhejiang como base para criar raízes no delta do rio yangtze. por exemplo, na cidade de yiwu, onde o grupo zhongan cultiva intensamente há 6 anos, a força de seus produtos e capacidade de entrega ganharam reconhecimento do mercado.

além disso, o grupo zhongan também afirmou que hoje em dia, os projetos de construção de agências estão geralmente profundamente ligados às vendas e operações das agências. o grupo zhongan acumulou muitos anos de experiência nas áreas comercial, hoteleira e outras, o que é uma vantagem na expansão do seu negócio de agência de construção.

embora tenha uma metodologia completa, o negócio de agência de construção do grupo zhongan pode ser descrito como “acordar cedo e chegar tarde”. de acordo com estatísticas do instituto de pesquisa zhongzhi, no primeiro semestre de 2024, a área de construção recém-contratada do grupo zhongan era “zero”.

ao mesmo tempo, no "ranking de capacidade abrangente de empresas imobiliárias chinesas em agências de construção para o primeiro semestre de 2024" recém-anunciado pelo cric, o grupo zhongan não está entre os 30 primeiros, e os "novatos" longfor longzhi manufacturing e xuhui a agência de construção não está entre as 30 melhores. a gestão de construção e a gestão de construção de promoção de investimentos estão entre as melhores.

sob a pressão da concorrência no mercado de agências de construção, vale a pena esperar como o grupo zhongan pode alcançar novos avanços em sua transformação de ativos leves.

(editor: revisão de zhang jiazhen: tong haihua revisor: zhai jun)