nachricht

unsere reporter guo yangchen und zhang jiazhen berichteten aus shanghai

(unter den vier strategischen sektoren der zhongan group sind immobilien das kerngeschäft. bildquelle: offizielle website des unternehmens)

„es ist lange her, dass ich die zhongan group auf dem grundstücksauktionsmarkt gesehen habe. in den letzten zwei jahren hat dieses unternehmen immer noch viel geld ausgegeben, um aggressiv grundstücke zu erwerben markt und sicherte gleichzeitig einen gewissen gewinn. „kürzlich endete die zwölfte reihe von grundstücksauktionen in hangzhou, provinz zhejiang, friedlich, aber das örtliche immobilienunternehmen zhongan group (00672.hk) wurde immer noch vermisst“, sagte ein hochrangiger vertreter der lokalen immobilienbranche gerührt . .

reporter von „china business news“ erfuhren, dass die zhongan group von 2021 bis 2022, als die meisten privaten immobilienunternehmen ihre gewinne schrumpften, etwa 16 milliarden yuan für den erwerb von 19 grundstücken ausgab. diese art der expansionsstrategie gegen den trend hat auch die seit jeher zurückhaltende zhongan group berühmt gemacht.

die zhongan group, die sich dem trend widersetzte und einen „rasanten aufschwung“ erlebte, spürte bald die „folgen“ der radikalen expansion. die daten des finanzberichts zeigen, dass der umsatz der zhongan group im ersten halbjahr 2024 etwa 2,875 milliarden yuan betrug, was einem rückgang von etwa 61,4 % gegenüber dem vorjahr entspricht; der gewinn betrug etwa 118 millionen yuan, ein rückgang von etwa 24,5 % im vergleich zum gleichen zeitraum im jahr 2023; der gewinn betrug nur 62,509 millionen yuan, ein rückgang von 68,2 % gegenüber dem vorjahr.

darüber hinaus hat die zhongan group auch eine entwicklungsstrategie vorgeschlagen, die sich sowohl auf leichte als auch auf schwere aufgaben konzentriert. sie betreibt seit 2016 das bauagenturgeschäft, der entwicklungstrend ist jedoch nicht zufriedenstellend. von 2024 bis heute hat die zhongan group nicht nur nichts gewonnen, sondern liegt mit ihren umfassenden fähigkeiten auch außerhalb der top 30 der bauvermittlungsbranche.

als reaktion auf die schwierigkeiten im bauvermittlungsgeschäft, bestehende landreserve-entwicklungspläne und zukünftige entwicklungsstrategien rief der reporter die zentrale und die investor-relations-abteilung der zhongan group an und schickte einen interviewentwurf per e-mail. die mitarbeiter der zhongan group gaben an, dass sie die zuständigen abteilungen über die interviewanforderungen informiert hätten. bis redaktionsschluss hat der reporter jedoch keine weitere antwort erhalten.

finanzberichtsdaten „machen einen eigenen fehler“

aufgrund eines druckfehlers wurde die gesamte baufläche der landbank in der zwischenergebnisbekanntgabe 2024 der zhongan group um das hundertfache auf 810 millionen quadratmeter vergrößert. die zhongan group, die ihren fehler erkannte, veröffentlichte später eine klarstellung, in der sie feststellte, dass die gesamte baufläche der überarbeiteten landbank etwa 8,1 millionen quadratmeter betrug.

tatsächlich ist dies nicht das erste mal, dass die zhongan group nachlässig ist. im zwischenfinanzbericht 2023 betrug die von der zhongan group offengelegte landreservefläche unangemessene 964 millionen quadratmeter, das unternehmen gab hierzu jedoch keine klarstellungsmitteilung heraus.

die finanzberichtsdaten der zhongan group hätten wiederholt „fehler gemacht“, was auch dieses in zhejiang ansässige immobilienunternehmen erneut in die öffentliche aufmerksamkeit gerückt habe. aus öffentlichen informationen geht hervor, dass shi zhongan, der gründer und vorstandsvorsitzende der zhongan group, beamter im finanz- und steueramt des bezirks xiaoshan in hangzhou war. er fungierte als general manager der xiaoshan galaxy real estate development company leitete die entwicklung der bank galaxy apartments, des galaxy business center und bekannter galaxy-projekte wie wohngebiete.

im jahr 1997 beschloss shi zhongan, ein unternehmen im ausland zu gründen und gründete die zhongan real estate company, den vorgänger der zhongan group. er gewann bald ein wohngrundstück im bezirk xiaoshan und entwickelte erfolgreich sein erstes projekt, zhongan garden expand to zhejiang hangzhou city als zentrum.

unter shi zhongans „ruder“ hat sich die zhongan group zu einer großen unternehmensgruppe in der provinz zhejiang entwickelt, zu der auch börsennotierte unternehmen in den bereichen immobilien, handel und immobilienverwaltung gehören. unter ihnen ist die zhongan group für das immobilienentwicklungsgeschäft verantwortlich, china new city (01321.hk) ist hauptsächlich im kommerziellen projektbetrieb tätig, darunter unternehmen, hotels, industrieparks, bürogebäude usw. zhongan smart life (02271.hk) der schwerpunkt liegt auf verwaltungsdienstleistungen für wohnimmobilien.

obwohl seit ihrer gründung bereits 26 jahre vergangen sind, wurde die zhongan group im jahr 2021 zu einem blockbuster. in diesem jahr gab die zhongan group insgesamt rund 11,1 milliarden yuan für den erwerb von 12 grundstücken aus, mit einer zusätzlichen landfläche von rund 1,93 millionen quadratmetern. im ersten halbjahr 2022 gab die zhongan group rund 4,9 milliarden yuan für den erwerb von 7 aus die neu hinzugekommene grundstücksfläche beträgt ca. 524.000 quadratmeter und wird zu einem wahren „dunklen pferd“.

bald darauf endete der „wilde aufschwung“ der zhongan group auf dem lokalen auktionsmarkt abrupt. ab der zweiten hälfte des jahres 2022 wird die zhongan group keine neuen landreserven mehr hinzufügen.

als reaktion darauf antwortete zhang jiangang, ceo der zhongan group, auf der jährlichen leistungsberichtssitzung 2024, dass der grund dafür, im jahr 2023 kein land auf dem grundstücksmarkt in hangzhou und anderen städten zu erwerben, darin liege, dass ein stabiler betrieb und die aktuellen landreserven des unternehmens nicht berücksichtigt würden sind auch für die entwicklung in den nächsten jahren begrenzt. „während wir eine solide finanzlage der gruppe aufrechterhalten, werden wir angemessenerweise einige grundstücke erwerben, die den entwicklungsanforderungen entsprechen.“

die zhongan group gab in ihrem finanzbericht außerdem bekannt, dass die vorhandenen landreserven zum ende des ersten halbjahres 2024 ausreichen werden, um die entwicklung des unternehmens in den nächsten fünf jahren zu unterstützen.

betonen sie wiederholt das wort „stabil“

durch die expansion gegen den trend während des abschwungs in der immobilienbranche konnte die leistung der zhongan group von 2022 bis 2023 deutlich gesteigert werden.

die daten des finanzberichts zeigen, dass die zhongan group im jahr 2022 ein betriebsergebnis von 9,25 milliarden yuan erzielte, was einer steigerung von 86 % gegenüber dem vorjahr entspricht. der der muttergesellschaft zuzurechnende nettogewinn betrug 187 millionen yuan, eine steigerung von 155 gegenüber dem vorjahr %. im jahr 2023 belief sich das betriebsergebnis des unternehmens auf 14,49 milliarden yuan, was einer steigerung von 56,6 % gegenüber dem vorjahr entspricht; der gewinn betrug 287 millionen yuan, was einer steigerung von 1240,5 % gegenüber dem vorjahr entspricht; yuan, ein anstieg von 156,8 % gegenüber dem vorjahr.

obwohl das betriebsergebnis der zhongan group seit anfang dieses jahres ein hohes wachstum verzeichnete, sind die gewinne deutlich zurückgegangen. die daten des finanzberichts zeigen, dass die zhongan group im ersten halbjahr 2024 ein betriebsergebnis von 9,283 milliarden yuan erzielte, was einer steigerung von etwa 127,6 % gegenüber dem vorjahr entspricht; der gewinn betrug jedoch etwa 118 millionen yuan, was einer steigerung von etwa 127,6 % gegenüber dem vorjahr entspricht. der den eigentümern der muttergesellschaft zuzurechnende gewinn betrug im jahresvergleich nur 62,509 millionen yuan jahresrückgang um 68,2 %.

speziell im immobiliengeschäft gingen auch die immobilienverkäufe der zhongan group deutlich zurück. aus finanzberichtsdaten geht hervor, dass die zhongan group im ersten halbjahr 2024 mehr als 40 projekte zum verkauf hatte, die hauptsächlich auf mehrere städte in der jangtse-deltaregion verteilt waren, und einen vertraglich vereinbarten umsatz von etwa 2,875 milliarden yuan im jahresvergleich verzeichnete rückgang um ca. 61,4 %.

aufgrund der vorherigen expansion gegen den trend ist die cashflow-situation der zhongan group nicht optimistisch. die daten des finanzberichts zeigen, dass der nettobetriebs-cashflow der zhongan group von 2021 bis 2023 -269 millionen yuan, 546 millionen yuan bzw. 2,781 milliarden yuan betrug und der nettofinanzierungs-cashflow 2,040 milliarden yuan, -1,880 milliarden yuan und - betrug. 4,969 milliarden yuan, und die nettoinvestitions-cashflows betrugen -1,327 milliarden yuan, -920 millionen yuan bzw. -26 millionen yuan.

aus diesem grund begannen die beiden anderen großen börsennotierten unternehmensplattformen, die von shi zhongan kontrolliert wurden, häufig „bluttransfusionen“ an die zhongan-gruppe bereitzustellen, wobei china new city die prominenteste war. im juni 2022 schloss china new city eine rahmenvereinbarung über finanzielle vorschüsse mit der zhongan group ab und wird der zhongan group wiederkehrende vorschüsse gewähren. gemäß der vereinbarung liegen die obergrenzen der vorschüsse, die china new city an die zhongan group von 2022 bis 2024 leisten kann, bei 1,2 milliarden yuan, 1,5 milliarden yuan bzw. 1,8 milliarden yuan.

dennoch ist der kurzfristige schuldenrückzahlungsdruck der zhongan group immer noch relativ hoch. die daten des finanzberichts zeigen, dass das gesamtvermögens-passiv-verhältnis und die nettoverschuldungsquote der zhongan-gruppe zum ende des ersten halbjahres 2024 69,1 % bzw. 44,8 % betrugen; milliarden yuan. der gesamtbetrag der kredite beläuft sich jedoch auf etwa 7,787 milliarden yuan, wobei die innerhalb eines jahres fälligen schulden fast 50 % ausmachen und sich auf 3,588 milliarden yuan belaufen.

in diesem zusammenhang betonte shi zhongan auf der leistungskonferenz 2024 immer wieder das wort „stabil“. shi zhongan sagte, dass die zhongan group weiterhin den umsatz fördern und die schulden im immobiliensektor reduzieren, sich an den strategischen plan halten werde, „das jangtse-delta intensiv zu kultivieren, mit dem kern in zhejiang“, und ein gesundes unternehmen werden werde.

laut shi zhongan wird erwartet, dass das vertrauen und die erwartungen der hauskäufer nach und nach wiederhergestellt werden, obwohl die dynamik für die erholung des immobilienmarktes im ersten halbjahr 2024 nicht ausreichen wird, da die immobilienpolitik kontinuierlich optimiert wird im zweiten halbjahr 2024 soll der umsatz allmählich anziehen.

transformation und bau von „wanwanji“

das zhongan lakeside mansion liegt an der kreuzung der xuefeng west road und der fuxing road, beiyuan street, dem hauptstadtgebiet der stadt yiwu, provinz zhejiang. der durchschnittspreis für große flachbodenprodukte liegt bei über 45.000 yuan/quadratmeter dem projekt einen platz im lokalen high-end-markt zu verschaffen. dies ist genau das immobilienbauprojekt der zhongan group.

es wird davon ausgegangen, dass die zhongan group bereits 2016 eine professionelle plattform für den agenturaufbau eingerichtet und eine entwicklungsstrategie entwickelt hat, bei der „der schwerpunkt sowohl auf leichten als auch auf schweren aufgaben liegt und schwere aufgaben zur förderung leichterer aufgaben eingesetzt werden“. bisher hat die zhongan group 36 bauprojekte mit einer gesamten vertraglich vereinbarten baufläche von rund 5,6 millionen quadratmetern durchgeführt. neben der stadt yiwu werden die bauprojekte der zhongan group auch in wichtigen städten wie hangzhou und ningbo in der provinz zhejiang verteilt.

vor nicht allzu langer zeit erklärte guan jian, vorsitzender des bauagenturunternehmens der zhongan group, öffentlich, dass der aktuelle immobilienmarkt immer noch die talsohle erreicht habe und sich immer mehr unternehmen in agenturbauunternehmen verwandeln definitiv die oberste priorität des kunden. „unter den privatunternehmen hat die zhongan group stets an der geschäftsstrategie der stetigen entwicklung festgehalten, die uns ausreichend transformationszeit und raum bietet, um neue modelle des agenturaufbaus zu erkunden.“

laut guan jian behält die zhongan group bei der auswahl von bauprojekten stets die träge denkweise eines soliden managements bei. bei der projektauswahl achtet die zhongan group neben den betriebsindikatoren stärker auf den mittel- bis langfristigen wert der projekte. bei projekten mit kurzfristigen gewinnen, aber mittel- und langfristigen marktrisiken oder markenrisiken muss die zhongan group immer noch aufgeben. bei projekten mit kontrollierbaren risiken bevorzugt die zhongan group bereiche mit größerer marktkapazität projekte im opportunity-bereich wird die teamplatzierung nach abschluss des projekts ein großes problem sein und es wird kein markeneinfluss entstehen.

„daher achtet die zhongan group stärker darauf, ob die regionen und städte, in denen sich die projekte befinden, über die voraussetzungen für eine umfassende bebauung verfügen.“ die provinz zhejiang als basis für die verankerung im jangtse-delta. in der stadt yiwu beispielsweise, wo die zhongan group seit sechs jahren intensiv kultiviert, haben ihre produktstärke und lieferfähigkeiten auf dem markt anerkennung gefunden.

darüber hinaus erklärte die zhongan group auch, dass agenturbauprojekte heutzutage im allgemeinen eng mit dem agenturverkauf und dem agenturbetrieb verknüpft seien. die zhongan group verfügt über langjährige erfahrung in den bereichen handel, hotellerie und anderen bereichen, was bei der ausweitung ihres bauvermittlungsgeschäfts von vorteil ist.

obwohl es über eine vollständige methodik verfügt, kann das bauagenturgeschäft der zhongan group als „früh aufstehen und spät ankommen“ beschrieben werden. laut statistiken des zhongzhi research institute lag die neu vertraglich vereinbarte baufläche der zhongan group im ersten halbjahr 2024 bei „null“.

gleichzeitig gehört die zhongan group im soeben von cric veröffentlichten „ranking der umfassenden kapazität chinesischer immobilienunternehmen im bauwesen für das erste halbjahr 2024“ nicht zu den top 30 und die „neulinge“ longfor longzhi manufacturing und xuhui bauagenturen gehören nicht zu den top 30. baumanagement und investitionsförderung baumanagement gehören zu den besten.

unter dem druck des wettbewerbs auf dem bauvermittlungsmarkt lohnt es sich, darauf zu blicken, wie die zhongan group bei ihrer asset-light-transformation neue durchbrüche erzielen kann.

(herausgeber: zhang jiazhen rezension: tong haihua korrekturleser: zhai jun)