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nos reporters guo yangchen et zhang jiazhen ont rapporté depuis shanghai

(parmi les quatre secteurs stratégiques du groupe zhongan, l'immobilier est le cœur de métier. source de l'image : site officiel de l'entreprise)

« cela fait longtemps que je n'ai pas vu le groupe zhongan sur le marché des enchères de terrains à hangzhou. au cours des deux dernières années, cette société dépensait encore beaucoup d'argent pour acquérir des terrains de manière agressive. désormais, sa priorité absolue est d'accélérer le lancement du terrain. tout en assurant un certain profit. « récemment, la douzième série d'enchères de terrains à hangzhou, dans la province du zhejiang, s'est terminée dans le calme, mais la société immobilière locale zhongan group (00672.hk) était toujours portée disparue. .

les journalistes de « china business news » ont appris qu'entre 2021 et 2022, alors que la plupart des sociétés immobilières privées réduisaient leurs façades, le groupe zhongan a dépensé environ 16 milliards de yuans pour acquérir 19 parcelles de terrain. ce type de stratégie d'expansion à contre-courant a également rendu célèbre le groupe zhongan, qui a toujours été discret.

le groupe zhongan, qui a résisté à la tendance et a « connu un essor considérable », a rapidement ressenti les « séquelles » causées par une expansion radicale. les données du rapport financier montrent qu'au premier semestre 2024, le montant des ventes de contrats immobiliers du groupe zhongan était d'environ 2,875 milliards de yuans, soit une diminution d'une année sur l'autre d'environ 61,4 % ; son bénéfice était d'environ 118 millions de yuans, soit une diminution d'environ 24,5 % ; % par rapport à la même période en 2023 ; le bénéfice n'était que de 62,509 millions de yuans, soit une baisse de 68,2 % sur un an.

par ailleurs, le groupe zhongan a également proposé une stratégie de développement axée à la fois sur les tâches légères et lourdes. il déploie une activité d'agence de construction depuis 2016, mais la tendance de développement n'est pas satisfaisante. de 2024 à aujourd'hui, non seulement le groupe zhongan n'a rien gagné, mais ses capacités globales se classent également en dehors du top 30 du secteur des agences de construction.

en réponse aux difficultés rencontrées dans le secteur des agences de construction, aux plans de développement des réserves foncières existantes et aux stratégies de développement futures, le journaliste a appelé le siège social et le département des relations avec les investisseurs du groupe zhongan et a envoyé un plan d'interview par courrier électronique. le personnel du groupe zhongan a déclaré avoir informé les départements concernés des exigences en matière d'entretien. cependant, au moment de mettre sous presse, le journaliste n’a reçu aucune autre réponse.

les données des rapports financiers « commettent leur propre erreur »

en raison d'une erreur d'impression, la superficie totale de construction de la réserve foncière dans l'annonce des résultats intermédiaires 2024 du groupe zhongan a été agrandie cent fois pour atteindre 810 millions de mètres carrés. le groupe zhongan, qui a reconnu son erreur, a ensuite publié une annonce de clarification, déclarant qu'il avait déterminé que la superficie totale de construction de la réserve foncière révisée était d'environ 8,1 millions de mètres carrés.

en fait, ce n'est pas la première fois que le groupe zhongan fait preuve de négligence. dans le rapport financier intermédiaire de 2023, la superficie de la réserve foncière divulguée par le groupe zhongan s'élevait à une superficie déraisonnable de 964 millions de mètres carrés, mais la société n'a pas publié d'annonce de clarification à ce sujet.

les données des rapports financiers du groupe zhongan ont « commis des erreurs » à plusieurs reprises, ce qui a également attiré à nouveau l'attention du public sur cette société immobilière basée au zhejiang. les informations publiques montrent que shi zhongan, fondateur et président du conseil d'administration du groupe zhongan, était un fonctionnaire du bureau des finances et de la fiscalité du district de xiaoshan, à hangzhou. il a été directeur général de la société de développement immobilier xiaoshan galaxy et. a présidé le développement de bank galaxy apartments, galaxy business center, galaxy des projets bien connus tels que des zones résidentielles.

en 1997, shi zhongan a décidé de démarrer une entreprise à l'étranger et a créé zhongan real estate company, le prédécesseur du groupe zhongan. il a rapidement gagné un terrain résidentiel dans le district de xiaoshan et a développé avec succès son premier projet, zhongan garden. la ville de hangzhou comme centre.

sous la « barre » de shi zhongan, le groupe zhongan est devenu un grand groupe d'entreprises dans la province du zhejiang qui possède également des sociétés immobilières, commerciales et de gestion immobilière cotées. parmi eux, zhongan group est responsable des activités de développement immobilier, china new city (01321.hk) est principalement engagé dans des opérations de projets commerciaux, notamment des entreprises, des hôtels, des parcs industriels, des immeubles de bureaux, etc. zhongan smart life (02271.hk) se concentre sur les services de gestion de propriétés résidentielles.

bien que 26 ans se soient écoulés depuis sa création, le groupe zhongan est devenu un blockbuster en 2021. cette année, le groupe zhongan a dépensé un total d'environ 11,1 milliards de yuans pour acquérir 12 parcelles de terrain, avec une superficie supplémentaire d'environ 1,93 million de mètres carrés au premier semestre 2022, le groupe zhongan a dépensé environ 4,9 milliards de yuans pour en acquérir 7 ; parcelles de terrain, la zone de construction de terrains nouvellement ajoutée est d'environ 524 000 mètres carrés, devenant ainsi un véritable « cheval noir » immobilier.

bientôt, la « poussée sauvage » du groupe zhongan sur le marché des enchères local a pris fin brutalement. à partir du second semestre 2022, le groupe zhongan n'ajoutera plus de nouvelles réserves foncières.

en réponse à cela, le pdg du groupe zhongan, zhang jiangang, a répondu lors de la réunion du rapport annuel de performance 2024 que la raison pour laquelle il n'avait pas acquis de terrains sur le marché foncier de hangzhou et d'autres villes en 2023 était par souci de stabilité des opérations et des réserves foncières actuelles de l'entreprise. sont également limités. suffisant pour le développement dans les prochaines années. "tout en maintenant une situation financière saine du groupe, nous achèterons de manière appropriée des terrains répondant aux exigences de développement."

le groupe zhongan a également révélé dans son rapport financier qu'à la fin du premier semestre 2024, les réserves foncières existantes seront suffisantes pour soutenir le développement de l'entreprise au cours des cinq prochaines années.

insistez à plusieurs reprises sur le mot « stable »

l'expansion à contre-courant de la tendance pendant le ralentissement du secteur immobilier a également permis aux performances du groupe zhongan d'augmenter considérablement de 2022 à 2023.

les données du rapport financier montrent qu'en 2022, le groupe zhongan a réalisé un bénéfice d'exploitation de 9,25 milliards de yuans, soit une augmentation de 86 % sur un an ; le bénéfice net attribuable à la société mère était de 187 millions de yuans, soit une augmentation de 155 sur un an. %. en 2023, le bénéfice d'exploitation de la société s'élevait à 14,49 milliards de yuans, soit une augmentation de 56,6 % sur un an ; le bénéfice était de 287 millions de yuans, soit une augmentation de 1 240,5 % sur un an ; yuans, soit une augmentation d'une année sur l'autre de 156,8%.

depuis le début de cette année, bien que le résultat opérationnel du groupe zhongan ait maintenu une forte croissance, ses bénéfices ont considérablement diminué. les données du rapport financier montrent qu'au premier semestre 2024, le groupe zhongan a réalisé un bénéfice d'exploitation de 9,283 milliards de yuans, soit une augmentation d'une année sur l'autre d'environ 127,6 % ; environ 161,7 % ; mais le bénéfice était d'environ 118 millions de yuans, soit une augmentation d'environ 127,6 % sur un an. une baisse d'environ 24,5 % le bénéfice attribuable aux propriétaires de sa société mère n'était que de 62,509 millions de yuans sur un an ; sur un an, diminution de 68,2 %.

spécifiquement au secteur immobilier, les ventes immobilières du groupe zhongan ont également diminué de manière significative. les données du rapport financier montrent qu'au premier semestre 2024, le groupe zhongan avait plus de 40 projets à vendre, principalement répartis dans plusieurs villes de la région du delta du fleuve yangtze, et a enregistré des ventes contractuelles d'environ 2,875 milliards de yuans, par rapport à l'année dernière. diminution d'environ 61,4%.

affectée par l'expansion précédente à contre-courant, la situation de trésorerie du groupe zhongan n'est pas optimiste. les données du rapport financier montrent que de 2021 à 2023, le flux de trésorerie net d'exploitation du groupe zhongan était respectivement de -269 millions de yuans, 546 millions de yuans et 2,781 milliards de yuans, et son flux de trésorerie de financement net était de 2,040 milliards de yuans, -1,880 milliards de yuans et - 4,969 milliards de yuans, et les flux de trésorerie nets d'investissement étaient respectivement de -1,327 milliards de yuans, -920 millions de yuans et -26 millions de yuans.

pour cette raison, les deux autres grandes plates-formes de sociétés cotées contrôlées par shi zhongan ont commencé à fournir fréquemment des « transfusions sanguines » au groupe zhongan, parmi lesquelles china new city était la plus importante. en juin 2022, china new city a conclu un accord-cadre d'avance financière avec le groupe zhongan et fournira des avances récurrentes au groupe zhongan. selon l'accord, les limites supérieures des avances que china new city peut faire au groupe zhongan de 2022 à 2024 sont respectivement de 1,2 milliard de yuans, 1,5 milliard de yuans et 1,8 milliard de yuans.

malgré cela, la pression sur le remboursement de la dette à court terme du groupe zhongan reste relativement élevée. les données du rapport financier montrent qu'à la fin du premier semestre 2024, le ratio actif-passif total et le ratio d'endettement net du groupe zhongan étaient respectivement de 69,1 % et 44,8 % ; milliards de yuans. toutefois, le montant total des emprunts s'élève à environ 7,787 milliards de yuans, dont près de 50% des dettes à un an au plus, pour atteindre 3,588 milliards de yuans.

dans ce contexte, shi zhongan a souligné à plusieurs reprises le mot « stable » lors de la conférence sur la performance de 2024. shi zhongan a déclaré que le groupe zhongan continuerait à promouvoir les ventes et à réduire la dette dans le secteur immobilier, à adhérer au plan stratégique consistant à « cultiver en profondeur le delta du fleuve yangtsé, avec le noyau dans le zhejiang » et à devenir une entreprise saine.

selon shi zhongan, même si la dynamique de reprise du marché immobilier ne sera pas suffisante au premier semestre 2024, à mesure que les politiques immobilières commenceront à être continuellement optimisées, on s'attend à ce que la confiance et les attentes des acheteurs de maison se rétablissent progressivement, et les ventes devraient progressivement reprendre au second semestre 2024.

transformation et construction de "wanwanji"

situé à l'intersection de xuefeng west road et fuxing road, rue beiyuan, la principale zone urbaine de la ville de yiwu, province du zhejiang, zhongan lakeside mansion a un prix moyen de plus de 45 000 yuans/mètre carré pour les grands produits à sol plat, ce qui donne au projet une place sur le marché haut de gamme local. c'est exactement le projet de construction immobilière du groupe zhongan.

il est entendu que dès 2016, le groupe zhongan a créé une plate-forme professionnelle pour la construction d'agences, formant une stratégie de développement consistant à « mettre l'accent sur les tâches légères et lourdes, et à utiliser les tâches lourdes pour promouvoir les tâches légères ». jusqu'à présent, le groupe zhongan a accumulé 36 projets de construction, avec une superficie totale de construction sous contrat d'environ 5,6 millions de mètres carrés. outre la ville de yiwu, les projets de construction du groupe zhongan sont également répartis dans des villes clés telles que hangzhou et ningbo dans la province du zhejiang.

il n'y a pas si longtemps, guan jian, président de la société d'agence de construction du groupe zhongan, a déclaré publiquement que le marché immobilier actuel était toujours au plus bas et que de plus en plus d'entreprises se transformaient en sociétés de construction d'agence. à en juger par l'expérience du projet négocié, la sécurité opérationnelle est. certainement la priorité absolue du client. l'un des indicateurs examinés. « parmi les entreprises privées, le groupe zhongan a toujours adhéré à la stratégie commerciale de développement constant, ce qui nous donne suffisamment de temps et d'espace de transformation pour explorer de nouveaux modèles de construction d'agences.

selon guan jian, le groupe zhongan maintient toujours la mentalité inertielle de saine gestion lors du choix des projets de construction. en termes de sélection de projets, outre les indicateurs opérationnels, le groupe zhongan accorde davantage d'attention à la valeur à moyen et long terme des projets. pour les projets avec des bénéfices à court terme mais des risques de marché ou de marque à moyen et long terme, le groupe zhongan doit encore abandonner ; pour les projets avec des risques contrôlables, le groupe zhongan préfère les zones avec une plus grande capacité de marché s'il n'y en a qu'un ou deux. projets dans le domaine des opportunités, le placement de l'équipe sera un gros problème une fois le projet terminé et l'influence de la marque ne se formera pas.

« par conséquent, le groupe zhongan accorde plus d'attention à la question de savoir si les régions et les villes où les projets sont situés disposent de conditions propices à une culture en profondeur. guan jian a déclaré que les activités d'agence de construction du groupe zhongan maintiendraient un degré élevé d'adéquation avec la configuration immobilière et prendraient effet. la province du zhejiang comme base pour prendre racine dans le delta du fleuve yangtze. par exemple, dans la ville de yiwu, où le groupe zhongan cultive intensivement depuis 6 ans, la solidité de ses produits et ses capacités de livraison ont acquis une reconnaissance sur le marché.

en outre, le groupe zhongan a également déclaré qu'aujourd'hui, les projets de construction des agences sont généralement étroitement liés aux ventes et aux opérations des agences. le groupe zhongan a accumulé de nombreuses années d'expérience dans les domaines commercial, hôtelier et autres, ce qui constitue un atout pour développer son activité d'agence de construction.

bien qu'elle dispose d'une méthodologie complète, l'activité d'agence de construction du groupe zhongan peut être décrite comme « se lever tôt et arriver tard ». selon les statistiques de l'institut de recherche zhongzhi, au premier semestre 2024, la zone de construction nouvellement sous contrat du groupe zhongan était « nulle ».

dans le même temps, dans le « classement de la capacité globale des entreprises immobilières chinoises en matière d'agence de construction pour le premier semestre 2024 » qui vient d'être annoncé par le cric, le groupe zhongan ne fait pas partie du top 30, et les « rookies » longfor longzhi manufacturing et xuhui les agences de construction ne font pas partie du top 30. la gestion de la construction et la gestion de la construction pour la promotion des investissements sont parmi les meilleures.

sous la pression de la concurrence sur le marché des agences de construction, il vaut la peine d'attendre avec impatience la façon dont le groupe zhongan peut réaliser de nouvelles percées dans sa transformation axée sur la réduction des actifs.

(éditeur : zhang jiazhen revue : tong haihua correcteur : zhai jun)