부동산시장 안정을 위한 중앙은행의 '콤비펀치' 긍정적 신호 발표
2024-09-25
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원제: 부동산시장 안정을 위한 중앙은행의 '콤비펀치' 긍정적인 신호 발표
전문가와 업계 관계자들은 주택구입 부담을 줄이기 위한 여러 주요 정책이 나오면 소비 진작에 도움이 되고 부동산업체의 현금흐름 압박도 완화될 것이라고 말했다.
판공성 인민은행 총재는 9월 24일 국무원 신문판공실에서 열린 기자회견에서 예금지준율과 정책금리 인하, 시장 기준금리 인상 등 향후 거시통화정책을 발표했다. 기존 모기지 이자율을 낮추고 주택 대출에 대한 최소 계약금 비율을 통일하여 부동산 회사가 부동산에 대한 재정적 압박을 완화할 수 있도록 주식 시장 발전을 지원하는 새로운 정책 도구를 마련합니다. 회사.
업계 관계자들은 중앙은행이 주요 모기지 정책과 금융정책을 발표한 것은 국경일을 앞두고 금융권이 기존 주택담보대출 축소 등 정책을 앞두고 부동산 시장에 주는 이례적인 '선물 꾸러미'라고 평가하고 있다. , 계약금을 줄이고 준비금 요구 사항을 줄이면 주택 구매 비용이 줄어들고 지속적으로 향상됩니다. 이는 주택 구매 신뢰도를 높이고 기존 모기지 위험을 지속적으로 줄이는 데 긍정적인 역할을 합니다. 대략적으로 계산해 보면 기존 주택담보대출 금리를 50bp 인하하면 대출 원금 100만 원, 30년 원리금 균등의 경우 월 납입금은 약 280위안 정도 줄어들 수 있고, 총 이자비용은 약 280위안 정도 줄어들 수 있다. 30년 이상은 약 100,000위안을 줄일 수 있습니다.
주택구입비용 절감에 주목
기존 모기지 이자율을 낮추면 주택 구매자의 월별 지불 부담이 줄어듭니다.
pan gongsheng은 기존 모기지 금리가 인하될 것이며 상업은행은 기존 모기지 금리를 새로운 모기지 금리에 가깝게 낮추도록 안내할 것이라고 말했습니다. 평균 감소율은 약 0.5% 포인트가 될 것으로 예상됩니다.
중앙은행은 2024년부터 5년 이상 lpr(대출시장 공시금리)을 3.85%로 두 차례에 걸쳐 총 35bp 인하하는 동시에 1주택과 2주택에 대한 하한을 해제했다. 국가 차원의 대출 금리. 현재 베이징, 상하이, 선전을 제외한 모기지 금리는 하한을 폐지하지 않은 것 외에도 전국의 다른 도시에서도 금리 하한을 폐지했습니다.
센타라인부동산연구원 통계에 따르면 현재 기존 주택담보대출의 평균 금리는 3.92% 내외인데 비해 신규 주택담보대출의 평균 금리는 3.3% 내외, 즉 기존 주택담보대출과의 평균 금리 차이이다. 대출 및 신규 모기지 대출은 60 베이시스 포인트 이상입니다. 기존 모기지 금리와 신규 모기지 금리의 격차가 더욱 벌어지면서 '기존 모기지 금리를 인하하라'는 목소리도 점차 높아졌다.
신규 모기지 금리의 급격한 하락으로 기존 모기지와 신규 모기지 사이의 '가위갭'이 다시 확대됐는데, 이는 중앙은행이 이번에 기존 모기지 금리를 낮춘 중요한 이유다. 광둥성 도시계획연구소 주택정책연구센터 li yujia 수석 연구원은 "현재 기존 모기지 금리 인하 이후 대출 조기 상환 현상이 크게 완화될 것으로 예상된다"고 말했다. 동시에 일반 근로자 가족의 생활 지원 측면에서도 보조금을 지급해 소비 촉진에 도움이 된다”고 말했다.
상하이 yiju 부동산 연구소 부국장 yan yuejin은 기존 모기지 금리가 작년에 처음으로 인하된 이후 전국적으로 두 번째로 인하되어 주택의 월별 지불 부담이 줄어들 것이라고 말했습니다. 구매자 또는 대출 상환 가족.
centaline real estate의 장다웨이(zhang dawei) 수석 분석가는 “기존 주택담보대출 금리가 50bp 인하된다면 기존 주택담보대출과 신규 주택담보대출의 평균 금리 차이는 기본적으로 10~10bp에 불과하다는 의미”라고 지적했다. 15bp는 대출 상환자에게 큰 문제”라며 “대략적인 계산에 따르면 모기지 금리가 50bp 하락한 후 30년 만기 주택담보대출을 매월 지불해야 한다고 말했다. 100만 위안을 약 280위안 정도 절감할 수 있으며, 30년간 총 이자비용을 약 10만 위안 정도 절감할 수 있습니다.
현재 베이징의 첫 주택 대출 이자율은 3.4%, 5환 도로 외 지역 구매에 대한 2주택 대출 이자율은 3.6%, 5환 도로 내 구매 이자율은 3.8%입니다. 2022년에 첫 주택을 구입한 시민인 량웬(가명)은 현재 모기지 금리가 4.5%라고 말했다. 중앙은행의 새로운 정책을 따르면 모기지 금리는 3.4%에 가까워질 수 있다. 그리고 감소폭을 0.5%포인트 기준으로 하면 4%로 줄어든다. 량웬은 "중국이 이를 얼마나 줄일 수 있는지, 인상을 취소할 수 있는지 여부는 구체적인 정책에 달려 있다"고 말했다.
oriental jincheng macroeconomics의 수석 연구원인 wang qing은 기존 모기지 금리를 낮추면 조기 상환 경향을 효과적으로 억제하고 가계 소비에 미치는 영향을 완화할 수 있다고 지적했습니다. 동시에 이는 부동산 시장을 안정시키는 긍정적인 신호를 방출하고 부동산 시장의 안정과 회복을 촉진하는 데 도움이 됩니다.
기존 모기지 금리가 인하됨과 동시에 중앙은행은 금리를 추가로 인하하고 지급준비금 요건을 요구하여 은행이 순이자마진을 보호할 여지를 마련했습니다.
왕칭은 6월말 현재 상업은행 예금잔액이 296조5000억 달러에 달하는 것으로 추산했다. 예금 금리를 평균 6.4bp 인하하면 기존 모기지 금리 50bp 인하가 은행 이익에 미치는 영향을 상쇄하고 은행 이익 압박을 완화할 수 있다는 뜻이다.
주택 소유 개선을 지원하기 위해 두 번째 주택에 대한 계약금 비율 감소
중앙은행도 부동산 시장을 겨냥한 '콤비네이션 펀치'를 출시했다. pan gongsheng은 기자회견에서 첫 번째 주택과 두 번째 주택에 대한 모기지 대출의 최소 계약금 비율을 통일하고 국가 차원의 두 번째 주택 대출에 대한 최소 계약금 비율을 25%에서 15%로 낮추겠다고 발표했습니다.
이에 대해 중타이증권연구소 정책팀 수석분석관 양창은 "1주택과 2주택 모기지론의 최소 계약금 비율을 통일함으로써 주택 구입 문턱이 더욱 낮아지고 주민 유치 여건이 조성됐다"고 설명했다. 부동산 시장에 참여하기 위해서다."
현재 우리나라 부동산 시장은 여전히 심각한 조정을 겪고 있습니다. 국가통계국이 발표한 자료에 따르면 올해 1~8월 신축 상업용 건물 매매면적은 6억600만㎡로 전년 동기 대비 18.0% 감소했는데, 이 중 주택 매매면적은 20.4% 감소했고, 신축 상업용 건물 매매액은 5조 9,723억 위안으로 동기 대비 23.6% 감소했으며, 그 중 주거용 매매액은 25.0% 감소했습니다. 8월 말 기준 상업용 주택 매매면적은 7억3800만㎡로 전년 동기 대비 13.9% 증가했고, 이 중 주거용 주택 매매면적도 21.5% 늘었다.
yan yuejin은 두 번째 주택에 대한 계약금 비율을 낮추면 개선된 부동산이 시장에 진입하게 될 것이라고 믿습니다. "계약금 비율과 관련하여 이번에는 두 번째 주택 또는 개선된 주택에 대해 느슨한 계약금 비율 지침이 시행되었습니다. 과거에는 세컨드 주택에 대한 계약금 비율이 낮아졌지만, 이번 15%로의 인하로 인해 단순 계산으로 보면 세컨드 주택이나 개량 주택에 대한 계약금 비율과 구매 기준액이 낮아지는 데 도움이 될 것입니다. 총 가격이 400만 달러인 두 번째 주택을 청약할 경우 계약금은 이전에는 100만 달러가 필요했지만 이제는 60만 달러로 줄어들어 40만 달러가 직접 감소되어 자연스럽게 활성화됩니다. 개선이나 주택 교체를 요구합니다.”
더 많은 도시에서 모기지 금리가 '2' 시대로 진입할 것으로 예상
pan gongsheng은 또한 상업은행의 순이자 마진 안정성을 유지하기 위해 대출 시장 호가율과 예금 금리가 동시에 하락하도록 유도할 것이라고 말했습니다. 이는 올해 금리를 다시 인하할 수도 있다는 뜻이다.
연준의 4년 만의 첫 금리 인하로 우리나라의 금리 인하에 대한 기대감이 더욱 높아졌고, 시장에서는 lpr이 인하될 것이라는 관측이 나왔습니다. 그러나 lpr의 새로운 호는 "정지 상태"입니다. 9월 20일, 중국 인민은행은 국립은행간자금센터에 2024년 9월 20일 대출 시장 공시 이자율(lpr)을 다음과 같이 발표하도록 승인했습니다. 1년 lpr은 3.35%, 5년 이상 lpr은 3.85%로 8월에는 변동이 없었습니다.
중앙은행이 새로운 정책을 발표함에 따라 올해 중 lpr이 인하될 가능성이 높습니다.
yan yuejin은 rrr 인하 이후에 새로운 금리 인하가 있을 것이라고 믿습니다. 향후 순이자마진이 안정적이라면 현재 lpr이 추가로 하락할 가능성이 있습니다. 동시에 기존 모기지 대출에 대한 후속 조치도 추가 감소 및 조정에 도움이 되어 긍정적이고 지속적인 역할을 할 수 있습니다.
주택담보대출 금리의 중심인 lpr의 5년간 가격은 주택담보대출 금리 추세와 관련이 있습니다.
rong360 디지털 기술 연구소가 전국 45개 주요 도시의 모기지 금리를 모니터링한 결과, 2024년 8월 전국 첫 주택 대출 금리는 3.29%로 전월과 동일했고, 전년 대비 67bp 감소했으며, 2주택 대출 평균 이자율은 전월 대비 3.71%로 전년 대비 113bp 하락했습니다.
구체적으로, 모니터링 대상 45개 주요 도시 중 13개 도시의 첫 주택 대출 금리가 3.05%~3.2%로 가장 낮습니다. 3.05%에서 3.2% 사이에는 3.24%에서 3.4% 사이의 주류 금리가 있는 도시가 22개 있습니다. 8월에는 첫주택대출 금리가 3.85%를 넘는 도시가 없었다.
rong360 디지털 기술 연구소의 수석 분석가인 ai yawen은 올해 모기지 금리를 낮출 기회가 있을 수 있다고 말했습니다. 중앙은행은 1주택 및 2주택에 대한 상업용 개인 주택 대출 금리 하한을 취소했습니다. 국가 차원에서는 지방자치단체에 더 큰 조정 자율성을 부여하면서 주택담보대출 시장 점유율 경쟁을 위해 시중은행들도 적극적으로 주택담보대출 금리를 낮추어 고객 유치에 나서고 있다. 모기지 이자율을 추가로 인하하기 위해.
광저우, 쑤저우, 포산, 난징의 첫 주택대출 금리에 '2'라는 접두어가 붙었다는 점은 주목할 만하다. "아직 '2' 시대로 완전히 진입할 여지가 많습니다. 2선 및 3선 도시는 후반기에 하향 조정을 계속 이어갈 수 있으며 가장 먼저 진입할 것으로 예상됩니다. '2' 시대입니다." ai yawen이 말했습니다.
주목·구출부동산업체
rrr 인하로 인해 1조 위안의 유동성이 확보되어 부동산 회사의 현금 흐름 압박이 완화될 것입니다.
pan gongsheng은 기자회견에서 예금 지급준비율과 정책 금리를 인하하고 시장 기준 금리를 인하할 것이라고 발표했습니다.
pan gongsheng은 시장 유동성 상황에 따라 금융 시장에 약 1조 위안의 장기 유동성을 제공하기 위해 가까운 시일 내에 예금 준비금 비율을 0.5% 포인트 낮추어 더 낮출 수 있는 기회를 선택할 수 있다고 말했습니다. 예금 준비율은 연중 0.25-0.5% 포인트 증가합니다.
동시에 판공성 총리는 중앙은행의 정책금리, 즉 7일 역환매운영금리를 현행 1.7%에서 1.5%로 0.2%포인트 인하하겠다고 밝혔다. 시중은행의 순이자마진 안정성을 유지하기 위해 대출시장호가금리와 예금금리가 동시에 하락하도록 유도한다.
yan yuejin은 이 정책이 중앙은행이 새로운 rrr 인하를 시작했음을 의미하며 이는 또한 은행 유동성을 늘리고 은행 대출 능력을 향상시키는 데 크게 도움이 될 것이라고 분석했습니다.
"rrr 인하 정책은 사전에 발표되었는데, 이는 강력한 신호 지침과 예상 지침이 있습니다. 시장 유동성 상황에 따라 적절한 시기에 추가 인하가 취해질 수 있다는 점은 분명합니다. 이는 또한 느슨한 유동성 환경이 추가로 풀릴 것임을 보여줍니다. yan yuejin은 "금융 시장과 대출 시장이 느슨하다"고 말했다.
올해 1월 중앙은행은 시장에 약 1조 위안의 장기 유동성을 공급하기 위해 2024년 2월 5일부터 금융기관의 예금 지급준비율을 0.5%포인트 낮추겠다고 발표했다.
중앙은행은 올해에도 지급준비율을 인하할 예정이며 앞으로도 계속 인하할 가능성이 있어 부동산을 비롯한 다양한 산업에 더 큰 영향을 미칠 것이라는 점은 의심할 여지가 없습니다.
58 anjuke research institute의 zhang bo 회장은 이번 rrr 인하가 연준이 금리 인하를 발표한 이후에 나온 것이라고 말했습니다. 이는 또한 우리나라가 시장에 유동성을 추가로 방출하는 것을 가속화하고 금융 개선을 위해 더 많은 노력을 기울일 것임을 나타냅니다. 금융 기관의 자본 구조를 최적화하여 서비스 역량을 강화하고 부동산 산업의 회복을 더욱 효과적으로 지원하며 경제의 안정적인 운영을 촉진합니다.
zhang bo는 또한 부동산 시장의 경우 이번 rrr 인하를 통해 부동산 회사의 현금 흐름 압박이 더욱 완화될 것이며 이는 시장 신뢰를 높이고 부동산 시장 위험을 적극적으로 예방하며 안정적이고 건전한 발전을 촉진하는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다. 부동산 시장의. 부동산 회사에 대한 자금 조달 조정 메커니즘 구현에 대한 속도와 지원이 더욱 높아질 것이며 부동산 회사가 전반적으로 개발 대출을 받기가 더 쉬워지고 자금 조달 비용이 더욱 줄어들 것으로 예상됩니다. 보장된 건물과 고품질 부동산 회사의 시장 레이아웃을 가속화합니다. 동시에, 모기지 금리가 더욱 인하될 것으로 예상되며 이에 따라 승인 및 대출 속도도 가속화되어 주택 구입 수요를 더 빠르게 충족할 수 있을 것입니다.
"동시에 rrr 인하로 인한 유동성은 투자자들에게 정부의 경제 성장 지원 신호로 간주될 수 있습니다. 이러한 기대는 국내 대량 자산에 대한 투자자의 신뢰를 자극하고 그러한 투자 수요를 촉진할 수 있습니다. 성장." 말했다.
판공성(pan gongsheng)은 이번 기자회견에서 연말까지 기한이 만료되는 부동산 대출 운영과 '금융 16' 두 가지 정책 문건을 2026년 말까지 연장한다고 소개한 점도 주목할 만하다.
2022년 '최강 정책 지원'이라 불리는 '금융 16개 조항'은 부동산개발대출, 개인대출, 기존자금대출, 신탁금융, 채권금융, 보증건축물 특별대출, 개인신용보호, 대출연장 등이다. 집중제도, 주택임대금융 등 총 16개 조치가 있으며 포괄적이고 강력하다.
금융규제 16개 연장 발표는 부동산 금융, 부동산 회사의 리스크 해소, 건물 인도 보장 지원 등에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
'특채+은행 대출' 모델로 부동산 회사의 기존 토지 취득을 지원합니다.
pan gongsheng은 중앙은행이 부동산 회사로부터 기존 토지를 인수하는 것을 지원할 것이라고 말했습니다. 일부 지자체 특별채권을 토지보유금으로 활용하는 것을 토대로 정책은행, 시중은행 대출을 통해 적격 기업이 부동산 기업을 위한 토지를 시장 기반으로 취득하고 기존 토지를 활성화하며 부동산 회사의 재정적 압박. 필요한 경우 중국인민은행이 정책 지원을 제공할 수 있습니다.
기존 토지 인수에 대한 중앙은행의 성명과 관련하여 yan yuejin은 중앙은행이 기존 토지 활성화를 위한 일련의 정책을 명확히 했다고 믿고 있으며 이는 "기존 토지 활성화, 증분 최적화"라는 작업 방향을 더욱 구현하기 위한 작업 지침입니다. . 동시에 이는 부동산 회사의 기존 토지를 활성화하는 작업이 본격적인 단계에 진입한다는 의미이기도 합니다. 특히 정책수단 측면에서 이번에는 두 가지 정책수단, 즉 '특별채권+은행대출' 모델이 매우 명확해졌다. 이를 통해 기존 토지를 활성화하기 위한 재정 및 재정 자원의 능력과 강도가 크게 향상되었습니다. 이러한 관점에서 기존 토지 활성화에 대한 지원이 대폭 강화되었습니다.
li yujia는 정책 은행과 상업 은행이 조건부 기업이 시장 지향적인 방식으로 부동산 기업의 토지를 취득할 수 있도록 지원하기 위해 대출을 허용하는 방법을 연구하는 것이 실제로 "5월 17일" 회의에서 이루어진 것이라고 말했습니다. 부실기업을 구출하고 금융지원을 제공합니다.
올해 5월 17일 국무원 신문판공실이 주최한 국무원 정례정책보고에서 주택도시농촌개발부 부부장 dong jianguo는 기존 토지를 적절하게 처분하고 활성화할 것을 제안했습니다. 아직 개발되지 않았거나 착공되었으나 완공되지 않은 기존 토지를 정부의 회복 및 인수, 시장 순환 및 양도, 지속적인 기업 발전을 통해 적절하게 처리하고 활성화하여 부동산 회사를 육성하여 어려움을 완화하고 부채를 줄여야 하며, 토지자원의 효율적인 이용을 촉진합니다.
당시 천연자원부 차관 liu guohong은 유휴 토지를 적절하게 처리하고 기존 토지를 활성화하기 위한 정책과 조치를 도입할 준비를 하고 있다고 밝혔습니다. 실제 조건에 따라 재개, 취득 등을 수행합니다.
liu guohong은 기존 토지를 활성화하는 데 주로 세 가지 측면이 있다고 소개했습니다. 한편으로는 기업의 개발 최적화 지원, 개발 및 건설 장애 제거, 자연재해 및 전염병으로 인한 계약 위반에 대한 합리적인 면제, 그리고 기업은 절차에 따라 계획 조건과 설계 요구 사항을 합리적으로 조정할 수 있습니다. 한편, 시장순환과 양도를 촉진하고, 2차 토지시장의 역할을 충분히 발휘하며, 사전등록과 양도, '예치금에 의한 양도'를 지원하고, 양도나 협력개발을 장려하는 것도 필요하다. 셋째, 지방자치단체가 '필요에 따른 질서' 원칙에 따라 유휴부지를 합리적인 가격에 회수해 저렴한 주택 건설에 활용할 수 있도록 지원하고, 재정지원 확대, 세제지원 등을 통해 이를 촉진한다. 업무 절차를 단순화합니다.
중앙은행이 일부 지방정부 특수채권을 토지 비축금으로 사용하고 있다는 언급에 대해 yan yuejin은 특수채권이 "주택 및 토지와 관련된" 분야에서는 엄격한 경계 통제를 받았지만 올해 지원이 크게 강화되었다고 말했습니다. 이는 실제로 부동산 회사의 재고와 개발할 토지 활성화 지침을 소화하기 위한 재정 도구입니다.
“특수채권을 활용하는 경우 지방은행이 지원정책을 펼칠 수 있어 이러한 토지취득을 활용하고 기존 토지를 보다 빠르게 소화할 수 있어 객관적으로는 부동산업체의 재고소화와 부동산 회수를 가속화하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 이는 부동산 회사가 후속 부채 압력을 해결하고 쉽게 운영하는 데 도움이 될 것입니다."라고 yan yuejin은 말했습니다.
기존 토지와 비효율적인 토지를 활성화하려면 정책 인센티브 강화가 필요
li yujia의 견해에 따르면 현재 토지 보유량 중 지방 정부의 새로운 저렴한 주택에 대한 자금 부족을 해결하기 위해 토지 취득 및 저장, 주로 저렴한 주택용 토지에 특수 채권이 사용됩니다. 특수채권의 지정용도는 원래 신규 기반 시설에 사용되었으나 현재는 저렴한 주택까지 확대되었습니다. 향후 산업도시통합, 공원조성 등으로 확대될 수도 있다. “다만 상업용 택지까지 확대된다면 다소 어려울 것으로 예상된다.”
li yujia는 또한 현재의 문제는 많은 개발자의 기존 토지가 저당 잡혔고 부채 상환이 어렵고 일부 개발자는 탕감하기 어려운 숨겨진 부채를 가지고 있다는 것이라고 설명했습니다. 게다가 개발자들은 매우 낮은 가격에 판매하는 것을 꺼려합니다. 팔고 싶어도 사러 오는 기업은 거의 없습니다. 한편으로는 토지입찰, 경매, 상장시장에 가격이 저렴하고 좋은 위치에 있는 필지가 있기 때문이다. 반면, 원래 부지 중 일부에는 건물, 상업 사무실 또는 자립이 가능했지만 이러한 계획 요구 사항은 당시 시장 상황에서는 감당할 수 없었지만 지금은 감당할 수 없으며 계획을 수정하기가 더 어렵습니다. .
기존 토지와 효율성이 낮은 토지를 활성화하려면 토지권자가 많고, 이해관계가 복잡하며, 자본투자가 크고, 활성화 주기가 길며, 사업주체의 의욕을 제고하고, 정책적 인센티브를 더욱 강화해야 함을 알 수 있다. .
또한 판공성(pan gongsheng)은 기자회견에서 이번에 주로 금융적 관점에서 부동산 시장의 위험 관리와 건전한 발전을 지원할 것이라고 밝혔습니다. 부동산 통화정책.
동시에 국가금융감독관리국 리윤택 국장은 기자회견에서 은행과 보험 기관이 부동산과 지방정부 부채 위험을 해결하는 데 적극적으로 협력하도록 지도할 것이라고 말했습니다.
부동산 시장은 '큰 선물 패키지'를 환영합니다
판공성(pan gongsheng) 중국 인민은행 총재
9월 24일 국무원 신문판공실 기자회견에서 발표
●기존 주택담보대출 금리를 인하하고 주택담보대출에 대한 최저 계약금 비율을 통일하고, 시중은행에서 기존 주택담보대출 금리를 신규 주택담보대출 금리에 가깝게 낮추도록 유도하며, 평균 감소폭은 0.5%포인트 안팎이 될 것으로 예상된다.
●1차, 2차 주택담보대출에 대한 최저 계약금 비율을 통일하고, 2차 주택대출에 대한 전국 최저 계약금 비율을 25%에서 15%로 낮추십시오.
●연말 기한이 만료되는 운용부동산대출과 '금융16' 2개 정책문건을 2026년 말까지 연장한다.
●부동산회사의 기존 토지 취득을 지원합니다. 일부 지자체 특별채권을 토지보유금으로 활용하는 것을 토대로 정책은행, 시중은행 대출을 통해 적격 기업이 부동산 기업을 위한 토지를 시장 기반으로 취득하고 기존 토지를 활성화하며 부동산 회사의 재정적 압박. 필요한 경우 중국인민은행이 정책 지원을 제공할 수 있습니다.
