不動産市場を安定させるための中央銀行の「複合パンチ」が前向きなシグナルを発する
2024-09-25
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原題: 不動産市場を安定させるための中央銀行の「コンビネーションパンチ」がポジティブなシグナルを発する
専門家や業界関係者らは、住宅購入の負担を軽減するための多くの主要政策の発表は、消費を促進し、不動産会社のキャッシュフロー圧力を緩和するのに役立つと述べた。
9月24日に国務院新聞弁公室が開催した記者会見で、中国人民銀行総裁の潘公勝氏は、預金準備率や政策金利の引き下げ、市場基準金利の引き上げなど、今後のマクロ金融政策を発表した。既存の住宅ローン金利を引き下げ、住宅ローンの最低頭金比率を統一し、不動産会社の既存土地取得を支援する。企業。
この点、業界関係者らは、中央銀行による主要な住宅ローン・金融政策の発表は、既存の住宅ローン削減などの政策を国慶節の前夜に金融セクターが不動産市場に与える異例の「贈り物」だとみている。 、頭金の削減、および準備金要件の削減は、住宅購入のコストを削減し、継続的に向上させ、住宅購入の信頼を向上させ、既存の住宅ローンのリスクを継続的に削減することにプラスの役割を果たします。大まかな計算によると、既存の住宅ローン金利が 50 ベーシス ポイント引き下げられた場合、30 年間元利均等でローン元金 100 万円の場合、月々の支払額は約 280 元削減でき、支払利息総額は約 280 元削減できます。 30年以上の場合は約10万円の削減が可能です。
住宅購入費用の削減に注意
既存の住宅ローン金利の引き下げにより、住宅購入者の月々の支払い負担が軽減されます
潘公生氏は、既存の住宅ローン金利が引き下げられ、商業銀行は既存の住宅ローン金利を新たな住宅ローン金利近くまで引き下げるよう指導されると述べ、平均低下率は約0.5％ポイントになると予想している。
中銀は２０２４年以降、５年超のｌｐｒ（貸出市場相場金利）を２回、計３５ベーシスポイント引き下げて３．８５％としたが、同時に第１、第２の住宅の下限も撤廃した。現在、北京、上海、深センを除く全国レベルの住宅ローン金利は下限を廃止していないほか、全国の他の都市も金利の下限を廃止している。
センタライン不動産研究所の統計によると、現在の住宅ローンの平均金利は約3.92％であるのに対し、新規の住宅ローンの平均金利は約3.3％となっており、既存の住宅ローンとの平均金利差はあります。ローンと新規住宅ローンは60ベーシスポイントを超えています。既存の住宅ローン金利と新規の住宅ローン金利の差はさらに拡大しており、「既存の住宅ローン金利の引き下げを求める声」が徐々に高まっている。
新規住宅ローン金利の急速な低下により、既存住宅ローンと新規住宅ローンの間の「はさみギャップ」が再び拡大しており、これが中銀が今回既存住宅ローン金利を引き下げた重要な理由となっている。広東省都市計画研究所住宅政策研究センターの李裕佳主任研究員は、「現在の住宅ローン金利の引き下げ後は、ローンの早期返済現象が大幅に緩和されることが期待される」と述べた。同時に、一般の勤労者世帯に対する生活支援の補助金でもあり、消費促進にも役立ちます。」
上海宜居不動産研究院のヤン・ユエジン副所長は、昨年初めて既存住宅ローン金利を引き下げて以来、全国で既存住宅ローン金利が引き下げられるのは2回目で、これにより住宅の月々の支払い負担が軽減されると述べた。買い手やローン返済家族。
センタライン・リアル・エステートの首席アナリスト、チャン・ダーウェイ氏は、「既存の住宅ローンの金利が50ベーシスポイント引き下げられた場合、既存の住宅ローンと新規の住宅ローンの平均金利差は基本的にわずか10ベーシスポイントになることを意味する」と指摘した。同氏は、住宅ローン返済者にとっては大きな問題であるが、大まかな計算によると、住宅ローン金利が50ベーシスポイント低下すると、30年間の住宅ローンの毎月の支払い額は15ベーシスポイントになると述べた。 100万元を約280元削減でき、30年間の総支払利息は約10万元削減できる。
現在、北京の第一住宅ローンの金利は 3.4%、五環路外で購入する場合の第二住宅ローンの金利は 3.6%、五環路内で購入する場合の金利は 3.8% です。 2022年に初めて住宅を購入した国民のリャン・ウェンさん（仮名）は、現在の住宅ローン金利は4.5％で、中央銀行の新たな政策に従えば、住宅ローン金利は3.4％近くになる可能性があると語った。そして、0.5％ポイントの減少に基づくと、4％に低下します。 「中国政府がどれだけ削減できるか、そして増加を中止できるかどうかは具体的な政策次第だ」と梁文氏は述べた。
東方金城マクロ経済学の主任研究員、王清氏は、既存の住宅ローン金利の引き下げは早期返済の傾向を効果的に抑制し、家計消費への影響を緩和すると指摘した。同時に、これは不動産市場の安定化に向けた前向きのシグナルを発し、不動産市場の安定化と回復を促進するのに役立ちます。
既存の住宅ローン金利の現在の引き下げと同時に、中央銀行はさらに金利を引き下げ、預金準備率を義務付け、これにより銀行が純金利マージンを保護する余地も生まれました。
汪清氏は６月末時点で商業銀行の預金残高は２９６兆５０００億円と推計した。これは、預金金利が平均6.4ベーシスポイント引き下げられれば、既存の住宅ローン金利の50ベーシスポイント引き下げが銀行利益に与える影響を補い、銀行利益の圧迫を緩和できることを意味する。
セカンドハウスの頭金比率を引き下げ、住宅所有の向上を支援
中銀は不動産市場をターゲットにした「コンビネーションパンチ」も発動した。潘公生氏は記者会見で、第一住宅と第二住宅の住宅ローンの最低頭金比率を統一し、国家レベルで第二住宅ローンの最低頭金比率を25％から15％に引き下げると発表した。
これに関して、中台証券研究院政策チームの首席アナリストであるヤン・チャン氏は、「一軒目と二軒目の住宅の住宅ローンの最低頭金比率を統一することで、住宅購入の敷居がさらに下がり、居住者を誘致する条件が整った」と説明した。不動産市場に参加するためです。」
現在、我が国の不動産市場は依然として深刻な調整の最中にあります。国家統計局が発表したデータによると、今年1月から8月までの新築商業ビルの販売面積は6億600万平方メートルで、前年同期比18.0％減少し、そのうち住宅販売面積は6億600万平方メートルだった。新築商業ビルの販売額は前年比23.6%減の5兆9,723億元で、このうち住宅販売は25.0%減少した。 8月末時点の商業住宅販売面積は7億3,800万平方メートルで前年同期比13.9％増、このうち住宅販売面積は21.5％増加した。
ヤン・ユエジン氏は、セカンドハウスの頭金率を引き下げることで改良物件の市場参入が促進されると考えており、「頭金率に関しては、今回はセカンドハウスや改良住宅に対して緩やかな頭金率の指導が実施された。以前はセカンドハウスの頭金率が引き下げられたとはいえ、若干高かったが、今回の15％への引き下げは、単純計算で、家族向けのセカンドハウスや改良住宅の頭金率と購入基準を下げるのに役立つだろう。総額400万のセカンドハウスを購入する場合、以前は100万必要だった頭金がさらに安くなり、現在は40万の直接削減となる60万に減額され、自然と活性化されます。改善または住宅の交換の要求。」
より多くの都市で住宅ローン金利が「2」の時代に突入すると予想される
潘公生氏はまた、商業銀行の純金利マージンの安定を維持するために、ローン市場相場金利と預金金利が同時に低下するよう誘導されるだろうと述べたことは注目に値する。これは、今年も金利が引き下げられる可能性があることを意味する。
frbによる4年ぶりの利下げにより、我が国の利下げ期待が強まり、市場ではlprが引き下げられるとの観測が広がっている。しかし、lprの新しい問題は「止まっている」。 9月20日、中国人民銀行は国家銀行間資金調達センターに対し、2024年9月20日のローン市場相場金利（lpr）が1年物lprが3.35％、5年以上のlprが3.35％であると発表する権限を与えた。 3.85%、8月は横ばいでした。
中央銀行が新たな政策を発表したため、lprは年内に引き下げられる可能性が高い。
ヤン・ユエジン氏は、rrr引き下げ後に新たな金利引き下げが行われると考えている。将来的に純金利マージンが安定すれば、現在のlprがさらに引き下げられる可能性があります。同時に、既存の住宅ローンについては、フォローアップによってさらに減少し、調整されるため、前向きかつ継続的な役割を果たすことができます。
住宅ローン金利のアンカーとして、5 年間にわたる lpr の価格設定は住宅ローン金利の傾向に関連します。
rong360 digital technology research institute が全国の主要 45 都市の住宅ローン金利を監視したデータによると、2024 年 8 月の最初の住宅ローンの全国平均金利は 3.29% で、前月比同じで、前年比は 3.29% でした。前年同月比67bp低下、セカンドハウスローンの平均金利は前月比横ばい、前年同月比113bp低下。
具体的には、監視対象の主要45都市のうち、13都市の初回住宅ローン金利は3.05％から3.2％の間で最も低く、主流金利は3.05％となっている。 3.05%から3.2%の間の主流金利は3.24%から3.4%の間にあり、前回のlprの10bp引き下げ後の3.85%の間には10都市がある。 8月には、初回住宅ローン金利が3.85％を超えた都市はなかった。
栄３６０デジタル技術研究所の上級アナリスト、アイ・ヤーウェン氏は、人民銀行はファースト・ハウスとセカンド・ハウス向けの商業用個人住宅ローン金利の下限を撤廃したため、今年は住宅ローン金利を引き下げる機会があるかもしれないと述べた。住宅ローン市場のシェアを争うために、地方自治体に調整の自主性を与え、商業銀行も顧客を獲得するために積極的に住宅ローン金利を引き下げており、個人向け住宅積立基金のローン金利も引き下げられている。住宅ローン金利の更なる引き下げに向けて。
広州、蘇州、佛山、南京の最初の住宅ローン金利に接頭語「2」が入っていることは注目に値します。 「『2』時代に完全に突入するにはまだ多くの余地がある。第二級都市と第三級都市は後期の下方修正を引き続きフォローする可能性があり、最初に参入する都市になると予想される」 「2」の時代です」とアイ・ヤウェンは語った。
注意・不動産会社を救出
rrr引き下げにより1兆元の流動性が解放され、不動産会社のキャッシュフロー圧力が緩和される
潘公勝氏は記者会見で、預金準備率と政策金利を引き下げ、市場の基準金利を引き下げると発表した。
潘公生氏は、金融市場に約1兆元の長期流動性を提供するため、近い将来に預金準備率を0.5％引き下げる予定だが、市場の流動性状況によってはさらに引き下げる機会を選ぶ可能性があると述べた。年間を通じて預金準備率は0.25～0.5パーセント上昇した。
同時に潘公勝氏は、人民銀行の政策金利、つまり7日物リバースレポ金利を現在の1.7％から1.5％に0.2ポイント引き下げると発表した。商業銀行の純金利マージンの安定を維持するために、ローン市場相場金利と預金金利は同時に低下するよう誘導されるだろう。
ヤン・ユエジン氏は、この政策は中央銀行が新たなrrr引き下げを開始したことを意味しており、これは銀行の流動性を高め、銀行融資の安定性を高めるのに大いに役立つだろうと分析した。
「rrr引き下げ方針は事前に発表されており、強力なシグナルガイダンスと予想されるガイダンスを備えています。市場の流動性状況に応じて適切な時期にさらなる引き下げが行われる可能性があることは明らかです。これはまた、流動性の緩い環境がさらに解放されることを示しています」これはその後の金融市場と融資市場の緩和を促進し続けるのに役立つだろう」とヤン・ユエジン氏は述べた。
中央銀行は今年1月、市場に約1兆元の長期流動性を供給するため、2024年2月5日から金融機関の預金準備率を0.5％ポイント引き下げると発表した。
中央銀行は今年も預金準備率を引き下げる予定で、今後も引き下げが続く可能性があり、不動産を含むさまざまな業界に大きな影響を与えるのは間違いない。
58安居科研究所の張波所長は、今回のrrr引き下げは連邦準備理事会が利下げを発表した後に行われたものであり、これは我が国が市場への流動性の放出をさらに加速しており、財務改善に一層の努力を払うことを示していると述べた。金融機関の資本構成を最適化することでサービス能力を向上させ、不動産業界の回復をより適切にサポートし、経済の安定的な運営を促進します。
張波氏はさらに、不動産市場にとって、今回のrrr引き下げを通じて不動産会社のキャッシュフロー圧力がさらに解放され、市場の信頼を高め、不動産市場のリスクを積極的に防止し、安定的かつ健全な発展を促進すると述べた。不動産市場の。不動産会社向けの資金調達調整メカニズムの導入ペースと支援はさらに加速し、不動産会社全体の開発融資が受けやすくなり、資金調達コストがさらに削減されることが期待されます。保証された建物と高品質の不動産会社の市場レイアウトを加速します。同時に、住宅ローン金利はさらに引き下げられることが見込まれており、それに応じて承認と融資のスピードが加速され、住宅購入の需要により早く応えることができるようになります。
「同時に、rrr引き下げによって解放された流動性は、投資家によって政府の経済成長支援のシグナルとみなされる可能性がある。この期待は国内のバルク資産に対する投資家の信頼を刺激し、そのような投資需要を促進する可能性がある。」言った。
注目に値するのは、この記者会見で潘公生氏が、年末までに期限を迎える運営不動産融資と「金融16」の2つの政策文書が2026年末まで延長されることも紹介したことだ。
「金融16条」は2022年の「最強の政策支援」と呼ばれており、不動産開発融資、個人融資、既存融資延長、信託融資、債券融資、保証付き建物特別融資、個人信用保護、融資延長などが含まれる。集中制度、住宅賃貸借金融等、計16の施策が総合的かつ強力です。
「金融16規制」の延長発表は、不動産金融に好影響を与え、不動産会社のリスクを解決し、建物の引き渡し保証を支援する。
「特別債券＋銀行融資」モデルで不動産会社からの既存土地取得をサポート
潘公生氏は、中央銀行が不動産会社からの既存土地の取得を支援すると述べた。土地準備金として地方自治体の特別債の一部を活用することを基本として、適格企業が不動産会社の用地を市場ベースで取得し、既存土地の活性化や土地の再生、土地利用の軽減を図るための政策銀行や商業銀行の融資を支援できるよう研究する。不動産会社の財務圧力。必要に応じて、中国人民銀行は政策支援を提供できる。
既存の土地の取得に関する中央銀行の声明について、ヤン・ユエジン氏は、中央銀行が既存の土地を活性化するための一連の政策を明確にしたと考えており、これは「既存の土地の活性化、増分の最適化」という作業の方向性をさらに実行するための作業指針であると考えている。 。これは同時に、不動産会社の既存土地再生作業が本格的な段階に入ることを意味する。特に政策手段に関しては、今回は「特別債務＋銀行融資」モデルという２つの政策手段が非常に明確になった。これにより、既存の土地を活性化するための財政および財源の能力と強度が大幅に強化されました。この観点から、既存土地の再生支援が大幅に強化されています。
李玉佳氏は、条件付き企業が市場志向で不動産企業向けの土地を取得するのを支援するため、政策銀行や商業銀行が融資を行えるようにする方法を検討することは、実際に「5・17」会議での展開であると述べた。経営危機に陥った企業を救済し、財政的支援を提供する。
今年5月17日、国務院新聞弁公室が開催した国務院定例政策会見で、住宅都市農村開発部の董建国副部長は、既存土地の適切な処分と再生を提案した。まだ開発されていない、または着手されているが完成していない既存の土地は、政府による回収と取得、市場の流通と譲渡、および不動産会社の困難の軽減と負債の削減を促進する継続的な企業開発を通じて適切に処分および再生されるべきである。土地資源の効率的な利用を促進します。
当時、天然資源省の副大臣である劉国紅氏は、遊休地の適切な処分と既存の土地の活性化のための政策や措置を導入する準備を進めており、地方政府が譲渡された遊休住宅地の適切な処分を支援する準備を進めていることを明らかにした。実態に応じて再開、取得等を行う。
劉国紅氏は、既存の土地の活性化は主に3つの側面に焦点を当てていると紹介し、一方では、企業の開発の最適化を支援し、開発や建設の障害を除去し、自然災害や疫病による契約違反に対する責任を合理的に免除する必要があると紹介した。企業が手順に従って計画条件と設計要件を合理的に調整できるようになり、市場のニーズによりよく適応できます。一方で、市場の流通・譲渡を促進し、土地二次市場の役割を十分に発揮し、事前登録・譲渡や「供託による譲渡」を支援し、譲渡や共同開発を促進することも必要である。第三に、地方自治体が「必要に応じて注文」の原則に基づき、遊休土地を適正な価格で引き取り、手頃な価格の住宅建設に活用することを支援し、財政支援の増額、税制支援、そして作業手順の簡素化。
一部の地方政府の特別債が土地準備金に使用されているという中銀の言及について、厳岳進氏は、特別債が「住宅と土地に関連する」場合には、以前は厳格な境界管理が行われていたが、今年の支援は大幅に強化されたと述べた。それは実際には、不動産会社の在庫を消化し、開発される土地の活性化を誘導するための財政ツールです。
「特別債券を利用する場合、地方銀行は支援策を講じることができるため、こうした土地取得を活用し、既存の土地をより早く消化するのに役立ち、客観的には不動産会社の在庫を消化し、不動産の撤退を加速するのにプラスの効果をもたらすでしょう。」これにより、不動産会社はその後の債務圧力を解決し、容易に経営できるようになるだろう」とヤン・ユエジン氏は語った。
既存の土地と非効率な土地を再生するには政策インセンティブを強化する必要がある
李裕佳氏の見解では、現在、地方政府の新たな低価格住宅のための資金不足を解決するために、土地の取得と保管、主に低価格住宅用の土地に特別債が使用されているが、これは既存の政策である。特別債の特定使途については、当初は新たなインフラに充てられていましたが、現在は手頃な住宅にも対象が拡大されています。将来的には、産業と都市の融合や公園開発などに拡大する可能性があるが、「ただし、商業用宅地に拡大するとなると、少し難しいことが予想される」としている。
さらに李裕佳氏は、現在の問題は、多くの開発業者の既存土地が抵当に入れられており、借金の返済が難しく、一部の開発業者は返済が難しい隠れた借金を抱えていることだと説明した。さらに、開発者は非常に低価格で販売することを望んでいません。売りたくても、買いに来る企業はほとんどありません。一方で、これは、土地の入札、競売、上場市場に、安くて立地の良い土地区画があるためです。一方、元の区画には建物、商業オフィス、または自立したものが備わっていましたが、これらの計画要件は当時の市場状況では手頃な価格でしたが、現在では手頃な価格ではなく、計画を変更するのがより困難になっています。 。
既存土地や低効率土地の再生には、多くの土地権利者が関与し、複雑な利害関係があり、多額の資本投資があり、再生サイクルが長いことがわかります。事業者の熱意を高め、政策インセンティブをさらに強化する必要があります。 。
また、潘公勝氏は記者会見で、今回は主に金融面から不動産市場のリスク管理と健全な発展を支援すると述べ、今後も中国人民銀行はマクロ経済の改善を続けていくと述べた。不動産に対する金融政策。
同時に、国家金融監督管理総局の李雲澤主任も記者会見で、不動産や地方政府の債務リスクの解決に積極的に協力するよう銀行と保険機関を指導すると述べた。
不動産市場は「高額なギフトパッケージ」を歓迎
中国人民銀行総裁潘公生氏
国務院新聞弁公室が9月24日に開いた記者会見で発表した。
●既存の住宅ローン金利を引き下げ、住宅ローンの最低頭金比率を統一し、既存の住宅ローン金利を新住宅ローン金利付近まで引き下げるよう誘導する 平均で０．５％ポイント程度の引き下げが見込まれる。
●第一住宅ローンと第二住宅ローンの最低頭金比率を統一し、第二住宅ローンの全国最低頭金比率を25％から15％に引き下げます。
●運営用不動産ローンと「financial 16」の2つの政策文書が年末までに期限を迎えるが、2026年末まで延長される。
●不動産会社からの既存土地の取得をサポートします。土地準備金として地方自治体の特別債の一部を活用することを基本として、適格企業が不動産会社の用地を市場ベースで取得し、既存土地の活性化や土地の再生、土地利用の軽減を図るための政策銀行や商業銀行の融資を支援できるよう研究する。不動産会社の財務圧力。必要に応じて、中国人民銀行は政策支援を提供できる。
