기존 모기지 이자율이 부동산 시장에 얼마나 많은 영향을 미칠까요? ｜구 장칸팡
2024-09-24
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차오뉴스 고객기자 장민화
오늘 오전 중앙은행 등 부처에서는 블록버스터라고 할 수 있는 기존 주택담보대출 금리 인하, 재택대출 계약금 비율 인하 등 부동산 금융정책을 발표했습니다.
새로운 부동산 및 금융 완화 정책이 발표되는 이유는 무엇입니까? 말할 필요도 없이 현재 부동산 시장은 여전히 부진하며 경기부양 정책을 업그레이드하고 늘려야 합니다.
전국 70개 도시 주택가격 통계에 따르면 8월 1선, 2선, 3선 도시의 신축 상업용 주택 매매가격은 전월 대비 각각 0.3%, 0.7%, 0.8% 하락했다. 다른 자료에 따르면 올해 1~8월 전국 신축 상업용 주택 매매면적은 전년 동기 대비 18% 감소했고, 주택 매매면적 감소율도 20.4%에 달했다. 올해 5월 주택담보대출 금리 하한제 폐지, 계약금 비율 인하 등 일련의 초기 느슨한 정책이 잇달아 시행됐으나 정책 효과가 점차 줄어들고 있는 것을 알 수 있다. 지난 몇 달 동안 새로운 부양 정책이 예상됩니다.
시장은 오랫동안 기존 주택담보대출 금리 인하를 요구해왔는데, 오늘 드디어 공식 발표가 나왔는데, 이는 주택담보대출 소유자들에게는 분명 반가운 소식일 것입니다. 실제로 기존 첫주택대출 금리는 지난해 일률적으로 인하됐지만, 이는 기존 재주택대출 고객에게 혜택을 주지 못했다. 이번 인하로 가장 큰 수혜자는 당연히 기존 2주택 모기지 고객들이다. 물론 올해 5월 주택담보대출 금리 조정 이전의 첫 주택담보대출 고객도 혜택을 보게 될 것이다.
200만 위안 상업대출의 30년 원리금균등상환 방식을 예로 들면, 평균 0.5%포인트 감소를 기준으로 계산하더라도 월 납입금은 약 600위안 정도 줄어들고 부담도 줄어든다. 효과는 육안으로 볼 수 있습니다. 실제로 2021년 시장이 최고조에 달했을 때 나온 2차 주택담보대출이라면 현재 금리는 여전히 5%를 웃돈다. 하락폭은 더욱 커질 것입니다.
물론 기존 모기지 금리를 낮추는 것이 신규 주택 판매를 직접적으로 늘릴 수는 없습니다. 물론 이자율이 낮아지고 월부담금이 줄어들었기 때문에 수혜자들이 집을 다시 살 필요는 없을 것입니다. 그러나 이러한 움직임은 다른 지역의 소비를 자극하여 경제를 활성화하는 데 도움이 될 것이며 결국에는 먹잇감이 될 것입니다. 다시 부동산 시장으로 돌아왔습니다.
2주택 대출에 대한 계약금 비율을 국가 기준 25%에서 1주택 대출과 동일한 기준인 15%로 조정하는 것도 이번 정책의 핵심이다. 오랫동안 두 번째 주택과 첫 번째 주택에 대해 '이중 기준' 정책이 시행되어 왔습니다. 두 번째 주택은 이자율이 높을 뿐만 아니라 계약금 비율도 높습니다. 예를 들어 항저우에서는 주택 2차 대출에 대한 계약금 비율이 오랫동안 60%를 유지해왔고 베이징에서는 심지어 80%까지 높았다. 첫 번째 주택과 두 번째 주택의 계약금 비율이 동일할 것이라는 발표는 매우 분명한 신호로, 수요 개선과 경직된 수요가 동일한 정책 대우를 받게 될 것임을 의미합니다. 하지만 일반적으로 세컨드 홈 구매자들은 개선 요구가 많고 집값도 높은 편이기 때문에 계약금을 15%로 낮추는 것은 아마도 세컨드 홈이 많지 않을 것이라는 뜻이다. 실제로 15%의 계약금을 선택하려는 항저우의 구매자는 정책적 영향력이 제한적입니다.
또한, 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 또 다른 정책이 오늘 발표되었습니다. 중국인민은행이 5월에 마련한 3000억 위안의 저렴한 주택 재대출을 원래 60%에서 100%로 늘릴 것입니다. 중앙은행의 자금 지원, 은행 및 인수 기관에 대한 시장 기반 인센티브 강화. 이 대출 기금의 목적은 지역 국유 기업이 완공 및 미분양 상업용 주택을 합리적인 가격에 구매할 수 있도록 지원하는 것입니다. 즉, 정부는 결국 저렴한 주택을 보완하기 위해 상업용 주택을 구매하게 됩니다. 이전에도 여러 곳에서 유사한 조치가 취해졌지만 일반적으로 재정적 어려움을 겪었습니다.
저렴한 주택 재융자 금리는 1.75%로 지방정부가 상업용 주택을 취득할 수 있도록 재정적 지원을 제공할 수 있는 것으로 알려졌다. 기대할 수 있는 것은 앞으로 정부의 상업용 주택 구입이 가속화되고, 시장 재고 압력이 어느 정도 완화되어 시장 기대치를 변화시키는 데 도움이 될 것이라는 점입니다.
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