現在の住宅ローン金利は不動産市場にどの程度の影響を与えるでしょうか? ｜蒋康芳老
2024-09-24
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chao newsクライアント記者のジャン・ミンホア
今朝、中銀などは既存の住宅ローン金利の引き下げや、大ヒットともいえるセカンドハウスローンの頭金比率引き下げなどの不動産金融政策を発表した。
なぜ新たな不動産および金融緩和政策が打ち出されるのか?言うまでもなく、現在の不動産市場は依然として低迷しており、刺激策を強化し、強化する必要があります。
全国70都市の住宅価格統計によると、8月の一級都市、二級都市、三級都市の新築商業用住宅の販売価格はそれぞれ前月比0.3％、0.7％、0.8％下落した。他のデータによると、今年1月から8月までの全国の新築商業住宅の販売面積は前年同期比18％減少し、住宅販売面積の減少幅は20.4％にも達した。今年5月には住宅ローン金利の下限撤廃や頭金率の引き下げなど、早期の緩和政策が相次ぎ実施されたものの、その効果は徐々に薄れてきていることがわかる。過去数カ月で景気は回復しており、新たな景気刺激政策が期待されている。
市場は長い間、既存の住宅ローン金利の引き下げを求めてきましたが、今日ついに正式な発表を受けました。これは明らかに住宅ローン所有者にとって朗報です。実際、既存の第1住宅ローンの金利は昨年一律に引き下げられたが、これは既存の第2住宅ローンの顧客には恩恵を及ぼさなかった。この引き下げで最大の恩恵を受けるのは間違いなく、既存のセカンドハウス・モーゲージの顧客であり、もちろん、今年5月の住宅ローン金利調整前のファースト・ハウス・モーゲージの顧客も恩恵を受けることになる。
200万元の商業ローンを30年間元利均等返済する場合を例に、平均0.5ポイントの減少で計算しても、月々の支払額は約600元減少し、負担軽減効果となる。効果は肉眼で確認できます。実際、2021年の市場がピークに達する時期に2本目の住宅ローンを組む場合、現在の金利はまだ5％を超えており、金利が新規住宅ローン金利（3.25％）程度まで低下した場合、下落はさらに顕著になるだろう。
もちろん、既存の住宅ローン金利の引き下げが新築住宅の販売を直接促進することはできません。金利が引き下げられ、月々の支払い額が減ったので、受益者が再び住宅を購入する必要がなくなるのは明らかですが、この動きは他の分野での消費を刺激し、それによって経済を押し上げ、最終的には経済を支えることになるでしょう。不動産市場に戻ります。
セカンドハウスローンの頭金比率を国レベルの25％からファースト住宅ローンと全く同じ基準の15％に調整することもこの政策の目玉だ。セカンドハウスとファーストハウスでは長い間、「ダブルスタンダード」政策が実施されてきたが、セカンドハウスは金利が高いだけでなく、頭金比率も高い。例えば、杭州市のセカンドハウスローンの頭金率は長らく60％を維持しており、北京では80％にも達した。 1軒目と2軒目の住宅の頭金比率が同じになるという発表は、非常に明確なシグナルであり、改善された需要と厳格なニーズが同じ政策で扱われることを意味します。ただし、セカンドハウスの購入者は一般に改善を求めており、住宅の総額は高額であるため、頭金を 15% に下げることは月々の支払いプレッシャーが高いことを意味するため、セカンドハウスを購入する人はそれほど多くないでしょう。実際に 15% の頭金を選択する杭州の購入者は、政策の影響力が限定的であるのは当然です。
さらに、不動産市場に大きな影響を与えるもう一つの政策が本日発表され、中国人民銀行が5月に創設した3,000億元の低価格住宅再融資が当初の60％から100％に増額される。中央銀行の資金調達支援により、銀行および買収主体に対する市場ベースのインセンティブが強化されます。この融資基金の目的は、地元国有企業が完成済みおよび未販売の商業用住宅を適正な価格で購入できるように支援することです。つまり、最終的には政府が商業用住宅を購入して、手頃な価格の住宅を補完することになります。これまでも同様の取り組みはさまざまな場所で行われてきたが、いずれも財政難に直面していた。
手頃な価格の住宅の借り換え金利は 1.75% であると報告されており、これは地方自治体が商業用住宅を取得するための財政的支援となる可能性があります。予想されるのは、政府による商業用住宅の購入が今後加速し、市場の在庫圧力がある程度緩和され、市場の期待が変化する可能性があるということだ。
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