부동산주는 대체로 모기지 금리 인하 기대감으로 상승세를 보였으며, 기관에서는 부동산 자산 가격이 거의 바닥권에 가까웠다고 전했다.
2024-09-19
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부동산 부문이 다시 전체적으로 상승했습니다. 9월 19일 홍콩 주식시장에서 대부분의 국내 부동산 주식은 gemdale real estate, r&f properties, c&d international, agile, china resources land, sunac china, yuexiu real estate 등이 10% 이상 상승했습니다. a주도 7% 이상 상승했고, tiandiyuan과 electronic city도 일일 한도 상승했고, gemdale group과 zhongzhou holdings도 6% 이상 상승했습니다.
부동산 주식이 강세를 보이는 이면에는 연준의 금리 인하 영향이 있습니다. 베이징 시간으로 9월 19일 미국 연방공개시장위원회(fomc)는 연방기금 금리 목표 범위를 4.75~5.00%로 50bp 인하한다고 발표했다.
이는 연준이 2020년 3월 이후 처음으로 금리를 인하한 것으로, 규모도 시장 예상보다 크다. 업계에서는 금리를 50bp 인하를 이어가는 것이 일반적이지는 않을 것으로 보고 있지만, 연준이 앞으로도 금리 인하를 계속 추진할 것으로 예상되며, 올해 누적 금리 인하는 100-125bp에 도달합니다.
화타이증권 거시 연구 보고서에 따르면 연준의 지속적인 금리 인하 주기는 금리 차이로 인한 외환 유출로 인한 위안화 환율에 대한 압력을 더욱 줄이고 국내 통화 정책 여지를 열어줄 것으로 예상됩니다.
중국 수석경제학자포럼의 리안핑 의장은 이번 연준의 금리 인하 주기가 6~8회, 최대 14~16개월까지 지속될 수 있다고 예측했다. 이러한 배경에서 우리나라의 통화 정책 기조는 조정을 위한 드문 시간을 얻었으며 새로운 rrr 인하 및 금리 인하를 추진할 여지가 있습니다.
8월 금융통계 해석에서 중앙은행 관련 부서장은 "규제 노력을 강화"하고 "기업 자금 조달 및 주민 신용 비용을 더욱 줄이고 합리적이고 충분한 유동성." 연준의 금리 인하는 우리나라의 후속 통화 정책 조정을 위한 여지를 더 많이 확보했습니다.
중국 지수 연구소 시장 조사 책임자인 천원징(chen wenjing)은 현재 상황에서 중국의 지급준비율 및 이자율 인하가 빠른 속도로 시행되어 기업과 주민의 자금조달 비용을 더욱 줄일 수 있다고 예측합니다. 부동산 시장의 경우 5년 이상 장기 lpr이 더욱 인하될 것으로 예상되며 이에 따라 주민들의 주택 구입 비용도 낮아질 것으로 보인다.
광둥성 도시농촌계획연구소 주택정책연구센터 수석 연구원 li yujia는 연준의 금리 인하가 위안화 가치 하락과 위안화 자산 가격 추가 하락에 대한 우려와 제약을 효과적으로 완화했다고 믿습니다. 국가가 통화 완화 정책 결정을 시행할 때. 이는 후속 rrr 인하 및 금리 인하의 채널이 더 넓어질 것임을 나타냅니다. 예를 들어, 모기지 이자율의 추가 조정 여지가 더 많아질 것이며 이는 개발자의 자본 체인에 대한 부담을 완화하고 모기지 비용을 줄이는 데 도움이 될 것입니다. 주택 구매자를 위해 주택 수요를 촉진합니다.
실제로 올해 '517 뉴딜' 시행 이후 1주택과 2주택 대출 금리는 계속 하락세를 보이고 있다. 센타린부동산연구소 통계에 따르면 지난 8월 전국 첫 주택대출 금리는 3.25%로 떨어졌고, 두 번째 주택대출 평균 금리는 3.6% 수준이다.
현재 대부분의 도시에서 첫 주택 대출 이자율은 2.9%에서 3.4% 사이입니다. 그 중 1선 도시에서 5년 이상 모기지 이자율이 가장 높은 곳은 베이징과 상하이로 약 3.4%이고, 2선 도시에서는 2.9% 정도로 낮습니다. 3.1%, 난징은 2.95%에 불과하다. 모기지 금리가 사상 최저치를 기록했습니다.
오늘날 부동산 주식이 급등하는 이유 중 하나는 모기지 금리의 추가 인하에 대한 시장의 기대입니다. 9월 20일 새로운 lpr 견적이 발표될 예정이다. 시장에서는 lpr이 약 20bp 정도 하락할 것으로 예상하고 있다. 동시에 기존 주택담보대출 금리도 인하될 것이라는 기대감도 커지고 있다.
industrial research company의 매크로 시장 부서의 수석 연구원인 he fan과 다른 사람들은 연준이 금리 인하 주기에 진입함에 따라 우리나라는 여전히 올해 동안 금리를 인하할 여지가 있다는 점을 지적하는 기사를 썼습니다. 향후 도입될 수 있는 조치에는 다음이 포함됩니다. 첫째, 기존 모기지 이자율을 계속 낮추고 기존 대출에 대한 포인트를 직접 줄일 수 있습니다. 동시에 lpr에 대한 추가 인하 여지가 있으며 이자를 고려합니다. 일부 지역의 개인 주택 대출 및 공적 기금 대출 금리는 이미 상대적으로 비슷하며, 이후의 공적 자금 대출 금리도 계속해서 하락할 수 있습니다.
노무라차이나의 루팅 수석 이코노미스트는 미국의 연속 금리 인하가 우리나라에 금리 인하 기회를 제공하지만, 우리나라의 금리 인하폭은 크지 않을 것으로 예상된다고 말했다. , 기존 주택담보대출 금리를 낮추는 데 중점을 두어야 합니다.
루팅(lu ting)의 계산에 따르면 2015년부터 2022년까지 기존 주택담보대출 규모는 약 30조 위안으로, 기존 주택담보대출의 평균 이자율은 2023년 73bp 인하된 뒤 약 5.2%로 추산된다. 현재 이자율은 4.5%로 추정되며 이는 현재의 새로운 모기지 금리보다 여전히 높은 수준이며 약 100bp 더 높습니다.
모기지 이자율 조정 여지가 더 많아진 것 외에도 국내 자산도 더 많은 자금을 받을 것으로 예상됩니다. li yujia는 이번에 미국 달러 금리 인하 채널이 열렸고, 자금이 미국으로 계속 유입될 것이라는 기대가 완화되었으며, 위안화로 평가되는 자산 가격에 대한 기대도 완화될 것이라고 믿습니다.
상하이 e-하우스 부동산 연구소의 계산에 따르면, 3년간의 심층적인 부동산 조정 끝에 기존 부동산 자산 가격은 약 30% 하락했으며 가격은 기본적으로 바닥을 쳤습니다.
리위자 씨는 현재 부동산 가격이 사상 최저 수준이라고 말했다. 미국 달러 금리 인하 채널이 열리면 해외 자본이 국내 대량 부동산 인수를 늘릴 것으로 예상된다. 한편으로는 미국 달러가 여전히 존재하기 때문에 높은 가치에 대한 이점과 더불어 기존 부동산을 운영하고 보험료 수입이 증가할 것이라는 국제 자본의 예측도 있습니다.
상하이 yiju 부동산 연구소 부소장 yan yuejin도 지난 2년 동안 사무실 건물, 쇼핑몰, 장기 임대 아파트 및 물류 단지에 대한 국내 투자가 변동을 겪었을 것으로 예상합니다. 새로운 외국인 투자가 시작되면 부동산 분야에 대한 대규모 투자가 활발해질 것입니다. 동시에 새로운 거시 경제 발전과 산업 경제 발전으로 인해 상업용 사무실 부동산에 대한 수요도 증가할 것입니다.
그러나 li yujia는 또한 최근 몇 년 동안 국내 통화 정책의 자율성과 독립성이 강화되었으며 주택 및 주식 시장 자산 가격은 주로 금융 및 부동산 조정과 관련된 국내 요인에 의해 영향을 받는다고 말했습니다. 질서, 경제 변혁 촉진 노력, 그리고 '강한 부양책과 물 방출 없음' 정도가 크기 때문에 연준의 금리 인하는 자산 가격 추세를 결정하는 국내 펀더멘털을 바꾸지 않을 것입니다.
(이 기사는 중국경제신문에서 발췌한 것입니다)
