2024-09-18
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올해 4월, cpc 중앙 정치국 회의에서는 기존 부동산을 소화하고 증분 주택을 최적화하기 위한 정책과 조치에 대한 연구를 조율하는 것이 "오래된 것을 새 것으로 교체하는 것"이라는 기조를 정했습니다. "재고 제거"에 대한 포인트입니다.
지금까지 전국 100개 이상의 도시가 이 기회를 이용하여 "새 건물을 위한 오래된" 주택 정책을 시작했습니다.8월 중순부터 말까지 우시는 전국 최초로 도시 간 '새로움을 위한 오래된' 혁신을 시작했습니다.
현재의 새로운 정책은 어떤 영향을 미치나요? 지역 부동산 시장이 재고 정리와 신규 주택 가격 안정화라는 두 가지 목표를 달성하는 데 도움이 될 수 있습니까?
2024년 4월 30일, 중국공산당 중앙정치국 회의가 열렸고 정책 초점이 '재고 감축'으로 전환되었습니다.
회의에서는 부동산 시장 수급 관계의 새로운 변화와 고품질 주택에 대한 국민의 새로운 기대를 고려하고, 기존 부동산을 소화하고 증분 주택을 최적화하기 위한 정책 및 조치에 대한 연구를 조정해야 한다고 강조했습니다. , 부동산 개발의 새로운 모델을 신속하게 구축하여 부동산의 고품질 개발을 촉진합니다.
5월 17일, 중앙은행은 지방 국영기업의 초과 주택 구입을 지원하기 위해 3000억 위안 규모의 저렴한 주택 재대출을 마련했습니다. 지난 6월 20일 주택도시농촌개발부 회의에서는 기존 주택 구입 및 비축 지원 범위를 현급 도시로 확대하겠다고 밝혔다.
정부의 구매 및 재고 정리 목적과 유사하게 chaobaicheng은 주택 "교환" 정책을 시작했습니다. 주요 운영 모드는 다음과 같습니다.
첫 번째는 대리점 판매 모델로 가장 일반적이며 상하이, 선전 등 많은 도시에서 구현되었습니다.즉, 부동산 회사와 중개업자, 주택 구입자가 신규 주택 청약 및 중고 주택 우선 매매 계약을 체결하는 경우, 약정 기간 내에 중고 주택이 성공적으로 판매되면 신규 주택 청약 계약이 발효됩니다. 계약은 무효가 되며 주택 구매자는 계약 위반에 대한 책임을 질 필요가 없습니다.
두 번째 유형인 오래된 주택 교환 모델은 난징(nanjing), 정저우(zhengzhou) 등의 도시에서 구현되었습니다.일반적으로 정부 플랫폼, 신규 주택 개발자, 주택 구매자, 주택 관리 부서 등 4개의 당사자가 참여합니다. 절차는 주택 구입자가 먼저 예정된 새 주택을 선택한 후 감정기관이 기존 주택의 가치 평가를 완료한 후 주택관리부에서 기존 주택의 모기지 보증 상황에 대한 사전 검토를 완료하고 4계약을 체결하는 방식이다. - 당사자 교체 계약 후, 플랫폼 회사가 기존 주택을 인수함과 동시에 주택 구매자는 개발자와 새로운 주택 매매 계약을 체결하고 최종적으로 일련의 등록 및 양도 절차를 완료합니다.
세 번째 유형은 대체 보조금을 발행하는 것으로 선양, 쑤저우 및 기타 도시에서 시행됩니다.즉, 오래된 집을 팔고 새 집을 사면 이에 상응하는 금융지원을 받을 수 있습니다. 보조금을 측정하는 방법에는 크게 세 가지가 있습니다. 하나는 세금 보조금입니다. 예를 들어 창수에서는 구매 기간에 따라 증서세의 50~80%를 보조금으로 지급하고, 또 다른 예로는 납부한 부가가치세를 1.5로 보조금을 지급하는 샹양(xiangyang)을 사용합니다. 과세 가격의 %는 신규 주택을 기준으로 합니다. 예를 들어 심양의 100위안/제곱미터 보조금, 세 번째, 중산의 전자 소비자 바우처 보조금(예: 세대당 2,000위안) 지역이나 위치.
네 번째 유형인 '구보험이전'은 조경(趙淸)이 개척한 것이다.즉, 국유자산이 저렴한 주택을 운영하기 위해 기존 주택을 임대하는 방식으로, 교환구매 모델과 달리 '구 양도'는 기존 주택의 소유권을 매입하지 않고 일회성 임대료를 지급하는 방식이다. 예를 들어, zhaoqing에서는 주택 면적이 40~70제곱미터이어야 하며 90제곱미터를 넘지 않는 주택에 우선권을 부여한다고 규정하고 있습니다.
2024년 8월 9일, wuxi liangxi urban development group co., ltd.는 "오래된 새" 상업용 주택 프로그램의 업그레이드 버전을 출시하여 기존 2차 주택을 포함하도록 "오래된 새" 인수 범위를 확장했습니다. 소주와 창저우의 손 주택.시민들은 쑤저우(suzhou)와 창저우(changzhou)의 중고 주택을 우시(wuxi)의 새 주택으로 교환할 수 있습니다. 이는 또한 국내 최초의 새 주택을 대상으로 오래된 주택을 도시 간 주택으로 "교환"하는 것입니다.
위의 정책은 주로 지역 도시 투자 플랫폼에 의해 시작되며 인수 모델에 속합니다.지방 국유자산 플랫폼은 소유자로부터 중고주택(오래된 주택)을 직접 구매하고, 소유자는 판매대금으로 지정된 신규 주택을 구입하고 차액을 지불합니다. 지방 국유 자산 플랫폼이나 개발자가 인수한 오래된 주택은 일반적으로 저렴한 주택, 인재 주택 등으로 사용됩니다.
시행 과정의 관점에서, 주택 교체가 필요한 구매자는 주택 구입 및 청약을 위해 새로운 부동산 프로젝트를 결정하게 됩니다. 주택 감정 과정은 고객이 3개의 감정 기관 중 1곳을 무작위로 선택하여 낡은 주택의 가격을 평가하는 방식으로, 구매자와 판매자가 가격에 대해 합의한 후 공기업 플랫폼 또는 개발자가 직접 인수합니다. 오래된 주택과 판매 수익금은 지정된 새 주택 프로젝트를 구입하는 데 사용됩니다.
이번 우시의 혁신 포인트는 도시 간 '낡은 것을 새로운 것으로 교체', 즉 우시 전체, 쑤저우 전체, 창저우 전체 및 기타 도시입니다.위 약관 범위 내에서 자신의 부동산을 소유한 입주자(개인 신용도가 정상이고, 부실대출 이력이 없으며, 노후주택 처분권이 있는 입주자) 보유 부동산 중 상업용 주택 매매에 참여할 수 있습니다. 우시량시청파그룹의
우시 도시 간 '신구' 정책의 시행 효과로 볼 때, 우시에서는 8월 말에야 완전히 시행되었습니다.현재 개별 마이크로 프로젝트에 대한 홍보 효과는 상대적으로 크지만 시장 활성화는 상대적으로 제한적입니다.
올해 4월부터 우시는 주로 량시구에 집중된 두 가지 '오래된 새' 주택 프로젝트를 연속적으로 시작했습니다. 공식 피드백에 따르면 결과는 정말 좋습니다. 단 한 달 만에 40명이 넘는 주택 교환업자가 1차 거래를 완료했습니다. 7월 말 기준으로 관련 문의가 2,000건 이상, 트레이드인 등록이 600건 이상, 최종 거래가 140건 이상 발생했다.
cric 모니터링 데이터에서인기는 개별 영역과 개별 프로젝트에만 집중되어 있습니다.새로운 프로젝트인 yunshang shiyue 프로젝트는 올해 4월 말 첫 개장 이후 더 나은 시장 반응을 얻었으며, 월 거래량은 기본적으로 20개 이상의 높은 수준을 유지했으며, 6월에는 월 거래량이 52개를 초과했습니다. 둘째, 기존 프로젝트 wangshanyue의 거래량도 꾸준히 증가했습니다. 2024년 첫 3개월의 월 평균 거래 수는 4개이며, 2024년 4월~8월의 월 평균 거래 수입니다. 6개 단위이다. 시장에 내놓을 프로젝트 중 yinglong guanyue 프로젝트는 고급 주택으로 자리매김하고 있으며, 안뜰 건축 면적은 약 338㎡, 적층 건축 면적은 약 238㎡, 248㎡입니다. , 작은 고층 건축 면적은 약 166-233㎡입니다. 전체적인 주목도는 더 높습니다.
xiyue chunqiu, jiuli tanyue, jinshang tianhua와 같은 프로젝트의 경우 뉴딜 이후 거래량이 크게 증가하지 않았습니다. huishan district의 dahua jinxiu qiancheng 프로젝트도 8월에 'old for new' 프로그램을 시작했으며, 이는 우시 월별 베스트셀러 목록에서 2위를 차지했습니다. 판매를 지원하기 위해 52% 할인 특별 가격 객실을 출시했으며, 새 제품에 대한 기존 효과는 기본적으로 무시할 수 있습니다.
량시구 신규 주택 거래 기본 데이터에 따르면 거래가 증가했지만 증가폭은 상대적으로 제한적이다.cric 모니터링 데이터에 따르면 량시구의 상업용 주거용 건물의 거래 면적과 비율은 2024년 4월부터 상승세를 보이기 시작해 6월부터 7월까지 단계적으로 정점에 도달했으며, 한 달에 거래 면적이 28,000제곱미터를 초과했습니다. 웨량시구의 신규 주택 거래 비율은 20%에 달해 2023년 이후 최고치를 기록했다. 8월 거래량은 감소했지만 거래 비율은 여전히 15%를 유지했다.
그리고 도시로 확장되면 그 영향은 거의 미미합니다.cric 모니터링 데이터에 따르면 우시(wuxi)의 월간 거래량은 기본적으로 3월 이후 약 150,000~200,000제곱미터 정도 변동했습니다. 올해 신규 주택 거래의 전년 대비 감소폭은 줄어들었지만, 전년 대비 누적으로 보면 년 감소, 그것은 여전히 40% 왼쪽 및 오른쪽 높은 위치에 남아 있습니다.
전반적으로 현재 신규 주택 거래량이 부진하고, 공급이 감소하더라도 중고 주택 매물 증가와 가격 하락 등으로 인해 재고가 많은 상황을 바꾸기는 어려울 것입니다. '낡은 것을 새것으로'라는 정책 혁신은 바로 1과 2의 통합을 통해 이루어집니다. 중고 주택 시장에서는 주민들이 기존 중고 주택을 판매하도록 유도하여 효과적으로 판매할 수 있습니다. 교체주기 단축, 교체 압력 감소, 교체 비용 감소, 위장하여 새 주택 재고 정리 목적을 달성하기 위해 중고 주택 재고 정리.
우시의 혁신적인 도시 간 "오래된 것을 새로운 것으로 교체" 프로그램은 다른 대도시 지역과 도시 집합체에 대한 좋은 참조 모델을 제공합니다. 실제로 지난 몇 년간 베이징과 상하이 주변이나 장강삼각주와 광동-홍콩 지역에서는 도시 간 주택 매매 현상이 일반화됐다. - 마카오 광역만 지역은 직장과 거주지의 불일치로 인해 통합 과정이 점진적으로 진행됨에 따라 도시 간 "낡은 것과 새로운 것"이 기존 자산의 효율적인 활성화에 도움이 될 뿐만 아니라 새로운 주택 시장을 활성화하면 수도권 내 다양한 생산 요소의 상호 작용 및 통합이 강화되고 젊은 인재에게도 도움이 됩니다. 도시 간, 지역 간 이동성을 통해 사람들이 평화롭고 만족스럽게 살고 일할 수 있습니다.
