2024-09-18
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
im april dieses jahres gab eine sitzung des politbüros des zentralkomitees der kp chinas den ton an: die politik beginnt mit der koordinierung der untersuchung von richtlinien und maßnahmen zur verdauung bestehender immobilien und zur optimierung des zusätzlichen wohnungsbaus punkt für „lagerabbau“.
bisher haben mehr als 100 städte im ganzen land diese gelegenheit genutzt, um eine „alt-für-neu“-wohnungspolitik auf den weg zu bringen.mitte bis ende august brachte wuxi eine stadtübergreifende „alt-für-neu“-innovation auf den markt, die die erste ihrer art im land war.
welche auswirkungen haben die aktuellen neuen richtlinien? kann es dem lokalen immobilienmarkt dabei helfen, das doppelte ziel zu erreichen, lagerbestände abzubauen und die preise für neue immobilien zu stabilisieren?
am 30. april 2024 fand eine sitzung des politbüros des zentralkomitees der kp chinas statt, bei der sich der politische schwerpunkt auf den „lagerabbau“ verlagerte.
bei dem treffen wurde betont, dass es notwendig sei, neue veränderungen im verhältnis von angebot und nachfrage auf dem immobilienmarkt und die neuen erwartungen der menschen an hochwertigen wohnraum zu berücksichtigen, die forschung zu richtlinien und maßnahmen zur verdauung bestehender immobilien zu koordinieren und den zusätzlichen wohnungsbau zu optimieren und schnell ein neues modell der immobilienentwicklung aufbauen, um eine qualitativ hochwertige immobilienentwicklung zu fördern.
am 17. mai richtete die zentralbank ein umschuldungsdarlehen für bezahlbaren wohnraum in höhe von 300 milliarden yuan ein, um lokale staatliche unternehmen beim erwerb überschüssigen wohnraums zu unterstützen. am 20. juni wurde in einer sitzung des ministeriums für wohnungswesen und stadt-land-entwicklung klargestellt, dass der umfang der unterstützung für den kauf und die lagerung bestehender wohnungen auf städte auf kreisebene ausgeweitet wird.
ähnlich dem zweck der regierung, lagerbestände zu kaufen und abzubauen, hat chaobaicheng eine „inzahlungnahme“-politik für wohnraum eingeführt. die wichtigsten betriebsmodi sind wie folgt:
das erste modell, das agenturverkaufsmodell, ist am weitesten verbreitet und wurde in vielen städten wie shanghai und shenzhen umgesetzt.das heißt, immobilienunternehmen, vermittler und hauskäufer schließen neue hausabonnement- und gebrauchthaus-prioritätsverkaufsverträge ab. wenn das gebrauchthaus innerhalb der vereinbarten frist erfolgreich verkauft wird, tritt der neue hausabonnementvertrag in kraft. der vertrag wird ungültig und der hauskäufer muss nicht für vertragsverletzungen haftbar gemacht werden.
der zweite typ, das alte haustauschmodell, wurde in städten wie nanjing und zhengzhou umgesetzt.in der regel sind vier parteien beteiligt: regierungsplattformen, entwickler neuer häuser, käufer von häusern und wohnungsverwaltungsabteilungen. der prozess besteht darin, dass der hauskäufer zunächst das geplante neue haus auswählt, dann die bewertungsagentur die wertschätzung des alten hauses abschließt und dann die wohnungsverwaltungsabteilung die vorläufige überprüfung der hypothekengarantiesituation des bestehenden gehäuses abschließt und einen vierervertrag unterzeichnet anschließend erwirbt das plattformunternehmen die bestehende wohnung. gleichzeitig unterzeichnet der hauskäufer einen neuen hauskaufvertrag mit dem bauträger und führt schließlich eine reihe von registrierungs- und übergabeverfahren durch.
die dritte art besteht in der gewährung von ersatzzuschüssen, die in shenyang, suzhou und anderen städten umgesetzt wird.das heißt, wenn sie ihr altes haus verkaufen und ein neues kaufen, können sie entsprechende finanzielle zuschüsse erhalten. es gibt drei hauptmethoden zur messung von subventionen: eine davon sind steuersubventionen, zum beispiel subventioniert changshu je nach kaufzeitraum 50–80 % der grundsteuer, und ein anderes beispiel ist xiangyang, das die gezahlte mehrwertsteuer mit 1,5 subventioniert % des besteuerten preises; der andere basiert auf subventionen für neue häuser, wie z. b. shenyangs subvention von 100 yuan/quadratmeter; ein drittel auf subventionen pro einheit, wie z. b. zhongshans elektronischer verbrauchergutschein-subvention von 2.000 yuan für jede einheit bereich oder ort.
der vierte typ, die „alte versicherungsübertragung“, wurde von zhaoqing entwickelt.das heißt, das staatliche vermögen mietet die bestehenden häuser für den betrieb von bezahlbarem wohnraum. anders als beim tauschkaufmodell wird bei der „altübertragung“ nicht das eigentum am alten haus aufgekauft, sondern eine einmalige miete gezahlt die anforderungen an die häuser sind ebenfalls nicht niedrig. zhaoqing schreibt beispielsweise vor, dass die wohnfläche 40 bis 70 quadratmeter betragen soll und nicht mehr als 90 quadratmeter betragen soll.
am 9. august 2024 veröffentlichte die wuxi liangxi urban development group co., ltd. eine aktualisierte version des „alt-gegen-neu“-programms für gewerbeimmobilien und erweiterte den umfang der „alt-gegen-neu“-akquisitionen um bestehende zweitwohnungen. handunterkünfte in suzhou und changzhou.bürger können gebrauchte häuser in suzhou und changzhou gegen neue häuser in wuxi eintauschen. dies ist auch der erste städteübergreifende „inzahlungnahme“ alter wohnungen gegen neue im land.
die oben genannten maßnahmen werden hauptsächlich von lokalen städtischen investitionsplattformen initiiert und gehören zum akquisitionsmodell.lokale staatliche vermögensplattformen kaufen gebrauchte häuser (alte häuser) direkt von den eigentümern, und die eigentümer verwenden den verkaufserlös dann für den kauf bestimmter neuer häuser und zahlen die differenz. alte häuser, die von lokalen staatlichen vermögensplattformen oder entwicklern erworben wurden, werden im allgemeinen als bezahlbarer wohnraum, talentwohnungen usw. genutzt.
aus sicht des umsetzungsprozesses werden käufer, die ihre häuser ersetzen müssen, das neue immobilienprojekt für den kauf und die unterzeichnung von wohnungen festlegen. drei juristisch qualifizierte unternehmen werden in die alten häuser aufgenommen hausbewertungsprozess. der kunde wählt nach dem zufallsprinzip eine der drei bewertungsagenturen aus, um den preis des alten hauses zu bewerten. nachdem sich käufer und verkäufer über den preis geeinigt haben, erwirbt die staatliche unternehmensplattform oder der entwickler das haus altes haus, und der verkaufserlös wird für den kauf des geplanten neuen hausprojekts verwendet.
der innovationspunkt von wuxi ist dieses mal der stadtübergreifende „ersatz von alt durch neu“, also die ganze stadt wuxi, die ganze stadt suzhou, die ganze stadt changzhou und andere städte.an der inzahlungnahme von gewerbewohnungen in den bestandsimmobilien können sich bewohner beteiligen, die im rahmen der oben genannten bedingungen über eine eigene immobilie verfügen (bewohner mit normaler bonität, ohne schlechte kreditwürdigkeit und mit der berechtigung, über das alte haus zu verfügen). der wuxi liangxi chengfa group.
gemessen an der umsetzungswirkung der städteübergreifenden „alt-für-neu“-politik von wuxi wurde diese in wuxi erst ende august vollständig eingeführt.derzeit ist der fördereffekt auf einzelne kleinstprojekte relativ groß, die marktbelebung jedoch relativ begrenzt.
ab april dieses jahres hat wuxi nacheinander zwei serien von „alt-gegen-neu“-wohnprojekten gestartet, die sich hauptsächlich auf den bezirk liangxi konzentrieren. den offiziellen rückmeldungen zufolge sind die ergebnisse tatsächlich gut. in nur einem monat schlossen mehr als 40 wohnungswechsler die transaktion im ersten batch ab. bis ende juli gab es mehr als 2.000 diesbezügliche anfragen, mehr als 600 „inzahlungnahme“-registrierungen und mehr als 140 endgültige transaktionen.
aus den cric-überwachungsdaten geht hervor,die popularität konzentriert sich nur auf einzelne bereiche und einzelne projekte.das neue projekt yunshang shiyue hat seit seiner ersten eröffnung ende april dieses jahres grundsätzlich ein hohes niveau von mehr als 20 einheiten erhalten. im juni lag das monatliche transaktionsvolumen bei über 52 zweitens ist auch das transaktionsvolumen des alten projekts wangshanyue stetig gestiegen, wobei die monatliche durchschnittliche anzahl der transaktionen in den ersten drei monaten des jahres 2024 und die monatliche durchschnittliche anzahl der transaktionen im april-august 2024 betrug also 6 einheiten. unter den projekten, die auf den markt gebracht werden sollen, ist das yinglong guanyue-projekt als high-end-wohnhaus positioniert und plant den bau von 21 high-end-residenzen. die bebaute fläche im innenhof beträgt etwa 338 m², die gestapelte gebäudefläche beträgt etwa 238 m² und 248 m² , und die fläche des kleinen hochhauses beträgt etwa 166-233㎡;
bei projekten wie xiyue chunqiu, jiuli tanyue und jinshang tianhua hat sich das transaktionsvolumen nach dem new deal nicht wesentlich verbessert. das dahua jinxiu qiancheng-projekt im bezirk huishan startete im august ebenfalls das „alt gegen neu“-programm und belegte damit den zweiten platz in der einmonatigen bestsellerliste von wuxi um den verkauf zu unterstützen, wurde ein zimmer mit 52 % rabatt auf den sonderpreis eingeführt, „altes gegen neues“. der effekt ist im grunde vernachlässigbar.
gemessen an den grunddaten der transaktionen neuer häuser im bezirk liangxi ist zwar ein anstieg der transaktionen zu verzeichnen, der anstieg ist jedoch relativ begrenzt.den cric-überwachungsdaten zufolge schwanken die transaktionsfläche und der anteil der gewerblichen wohngebäude im bezirk liangxi seit april 2024 nach oben und erreichen von juni bis juli einen schrittweisen höhepunkt, wobei die transaktionsfläche in einem einzigen monat 28.000 quadratmeter übersteigt der anteil neuer immobilientransaktionen im bezirk yueliangxi liegt bei bis zu 20 %, ein neuer höchststand seit 2023. obwohl das transaktionsvolumen im august zurückging, blieb der anteil der transaktionen immer noch bei 15 %.
und wenn es auf städte ausgeweitet wird, sind die auswirkungen nahezu vernachlässigbar.laut cric-überwachungsdaten schwankte wuxis einmonatiges transaktionsvolumen seit märz im wesentlichen um 150.000 bis 200.000 quadratmeter. jahresrückgang, es bleibt immer noch bei 40 % links und rechts hohe position.
generell ist das aktuelle transaktionsvolumen von neubauimmobilien schleppend, und selbst wenn das angebot zurückgeht, ist es schwierig, die aktuelle situation hoher lagerbestände zu ändern. das wird auch der anstieg der zahl der gebrauchtimmobilienangebote und der preisverfall sein eine gewisse substitutionswirkung auf den neubauimmobilienmarkt entsteht gerade durch die integration von eins und zwei. auf dem gebrauchtwohnungsmarkt werden die bewohner dazu ermutigt, bestehende gebrauchthäuser effektiv zu verkaufen verkürzung des austauschzyklus, reduzierung des austauschdrucks, reduzierung der austauschkosten und in der tarnung abbau von lagerbeständen an gebrauchten häusern, um das ziel zu erreichen, lagerbestände an neuen häusern abzubauen.
wuxis innovatives stadtübergreifendes programm „alt durch neu ersetzen“ bietet ein gutes referenzmodell für andere metropolregionen und städtische ballungsräume. tatsächlich ist das phänomen des stadtübergreifenden hauskaufs in der umgebung von peking und shanghai aufgrund des immobilienpreisdrucks sowie im jangtse-delta und in der region guangdong-hongkong zu einem allgegenwärtigen phänomen geworden -macao greater bay area aufgrund der diskrepanz zwischen arbeitsort und wohnort usw. trägt das stadtübergreifende „alt gegen neu“ nicht nur zur effizienten revitalisierung vorhandener vermögenswerte bei und die ankurbelung des neuen wohnungsmarktes; es fördert auch das zusammenspiel und die integration verschiedener produktionsfaktoren innerhalb der metropolregion und fördert auch junge talente. städte- und überregionale mobilität ermöglicht es den menschen, in ruhe und zufriedenheit zu leben und zu arbeiten.
sammeln und organisieren sie die neuesten nachrichteninformationen und stellen sie sie für alle kostenlos zur verfügung.
