소식

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저자 : 양정위

"모두가 같은 배를 타고 있습니다."

wharf properties의 wu tianhai 회장 겸 전무이사는 고급 쇼핑몰인 harbour city의 올해 상반기 매출 실적에 대해 투자자들이 묻는 질문에 "우리의 실적은 시장과 일치하며, 우리는 럭셔리와 비럭셔리 카테고리 모두에서 시장을 능가하지 못했습니다. 큰 차이는 없습니다. 모두가 같은 배를 타고 있습니다.”

소비시장은 조정주기에 들어섰고, 고급 쇼핑몰은 독립시장에서 나오지 못하고 있다. 부동산 시장 조정의 압력은 랜드마크, 퍼시픽 플레이스, ifc, k11, 빅토리아 항구 양쪽에 있는 하버 시티는 시장 침체라는 도전에 직면해야 합니다.

올해 상반기에 cheung kong holdings, hang lung properties, sun hung kai properties 및 wharf properties로 대표되는 홍콩 자금 지원 부동산 회사들은 이익 감소 또는 손실을 경험했습니다.

wind 통계에 따르면 올해 상반기에는 cheung kong holdings, new world development, hang lung properties, henderson land development, sun hung kai properties, swire properties, kerry properties, wharf properties는 전년 대비 18.64% 감소한 약 hk$1033억의 총 영업 이익을 달성했으며, 모회사 주주에게 귀속되는 순이익은 약 hk$161억으로 전년 대비 감소했습니다. 179억 홍콩달러.

많은 부동산 회사들은 재무 보고서나 성과 회의에서 지속적인 시장 하락에 대한 우려를 표명했습니다.

cheung kong group은 재무 보고서에서 지정학적 압력과 무역 갈등이 계속해서 세계 경제에 다양한 도전을 가져오고 있다고 밝혔습니다. wharf land는 불리한 환율 추세, 높은 이자율 및 인력 부족으로 인해 홍콩의 비즈니스 환경이 여전히 어렵다고 지적했습니다. hang lung properties의 chen wenbo 회장은 "주가가 좋건 실적이 좋건 간에 몇 가지 어려움과 압박감이 있습니다. ."

실적은 압박을 받고 있지만 대부분의 홍콩 자금 지원 부동산 회사는 여전히 미래에 대한 장기적인 낙관론을 표현하고 바닥에 투자합니다.

hang lung properties와 hong kong land는 시장 조정 기간을 활용하여 shanghai plaza 66과 hong kong central land plaza를 확장하고 업그레이드했습니다. swire properties의 bradley bradley 회장은 swire properties의 hk$1000억 투자 계획이 만족스럽게 진행되고 있으며 지금까지 자금의 60% 이상이 투입되었다고 말했습니다.

"핵심 시장, 특히 부진한 홍콩 오피스 시장의 약점에도 불구하고 우리는 홍콩과 중국 본토에서 사업의 장기적인 성장에 확신을 갖고 있으며 특히 베이징, 상하이 및 그레이터 베이 지역에 대해 낙관하고 있습니다. "라고 브래들리는 말했다.

2024년 6월 times weekly 기자가 촬영한 홍콩 캔톤 로드에는 많은 명품 브랜드가 있습니다.

드문 손실

지난 3년 동안 홍콩 자금을 지원하는 부동산 회사의 영업 수입과 순이익은 감소 추세를 보였으며 올해 감소세는 특히 뚜렷합니다.

wind 통계에 따르면 2022년부터 2024년까지 회계연도 상반기에 cheung kong group 및 hang lung properties를 포함한 8개 홍콩 자금 지원 부동산 회사의 총 영업 수입은 hk$1437억9800만, hk$1269억8400만, hk$1033억11입니다. 모회사에 귀속되는 각각 10억 달러 주주의 순이익은 각각 hk$418억7900만, hk$340억6800만, hk$161410억으로 해마다 감소했습니다.

올해 상반기에는 많은 부동산 회사들이 두 자릿수 수익 감소를 겪었고 일부는 손실을 입었습니다.

이 중 청콩그룹의 매출은 220억8000만 홍콩달러로 전년 동기 대비 10.55% 감소했고, 주주 귀속 이익은 86억3000만 홍콩달러로 2023년 상반기 103억3100만 홍콩달러보다 16.47% 감소했다. 순이익 감소 원인은 부동산 매매 수익 인식 감소로 인한 이익 기여도 감소에 있습니다. 상반기 창시그룹은 전년 동기 대비 46억 3500만 홍콩달러의 부동산 매매 수익을 달성했습니다. 43.79% 감소, 실현 소득은 18억 2100만 홍콩달러로 전년 대비 48.41% 감소했습니다.

swire properties의 매출은 hk$72억7900만으로 전년도와 기본적으로 동일했고, 주주에게 귀속되는 이익은 hk$17억9600만으로 전년 대비 19% 감소했습니다. swire properties의 ceo peng guobang은 2023년에 상당한 회복세를 보였음에도 불구하고 홍콩의 소매 포트폴리오는 해당 기간 동안 계속되는 해외 여행과 관광객의 소비 습관 변화로 인해 여러 거시경제적 불확실성의 영향을 받았다고 말했습니다.

hang lung properties의 매출은 전년 대비 17% 증가한 약 61억 1400만 홍콩달러였으며, 주주에게 귀속되는 순이익은 전년 대비 55.68% 감소한 약 10억 6100만 홍콩달러였습니다. 언론의 질문에 항룽프로퍼티 대표 루웨이보(lu weibo)는 "미래 전망에 대해 물어보면 우리는 명확하게 볼 수 없고 당분간은 너무 멀리 내다볼 수도 없다"고 퉁명스럽게 말했다. 지금은 자본을 절약하고 생명을 구해야 할 때입니다."

홍콩랜드(hong kong land), 워프랜드(wharf land), 신세계개발(new world development)은 손실을 거의 입지 않았다.

올해 상반기 홍콩랜드는 전년 동기 6억7천만달러보다 45.1% 증가한 9억7천200만달러의 매출을 달성했지만, 주주 귀속 순손실은 3억3천300만달러에서 8억3천300만달러로 확대됐다. 작년 같은 기간.

wharf real estate의 수익은 hk$65억1000만으로 전년 대비 0.43% 소폭 증가했습니다. 주주 귀속 손실은 hk$10억5200만으로, 지난 같은 기간의 이익 hk$18억5000만보다 158.28% 급감했습니다. 년도.

워프 프로퍼티(wharf properties)는 실적 부진을 시장 약세 탓으로 돌렸다. "홍콩의 인바운드 관광이 어려움을 겪고 있는 동안, 아웃바운드 관광의 증가는 지역 소비에 더욱 큰 타격을 입혔습니다. 올해 첫 두 달 동안 전체 소매 판매는 저조한 수준으로 성장했습니다. 그러다가 3월에 전환점이 있었고, 전염병 이후 상승세는 멈추고 하락세로 돌아섰고, 2분기 소매판매는 두 자릿수 급감세를 보였다.

new world development의 실적 예측에는 2023 회계연도에 완료 및 인도된 주요 프로젝트에 대한 수익 인식 부족으로 인해 투자 및 개발 부동산과 영업권의 재평가 또는 감액 손실, 인식된 처분 손실 및 지속적인 높은 관심이 명시되어 있습니다. 2024년 회계연도에는 190억~200억 홍콩달러에 달하는 주주 귀속 손실(계속 및 중단 운영 포함)이 기록될 것으로 예상된다.

장부상의 엄청난 "손실"

홍콩 소유 부동산 회사의 이익이 감소한 데에는 두 가지 이유가 있습니다. 첫째, 돈을 벌기가 더욱 어려워지고, 주택 판매 및 임대료 징수 수입이 감소했으며, 둘째, 주택 경기가 크게 조정되었습니다. 투자부동산 평가에 영향을 미치는 가격.

청콩그룹, 스와이어 프로퍼티, 홍콩랜드는 모두 홍콩에서 잘 알려진 '대지주'로 센트럴, 침사추이 등 핵심 지역에 다수의 운영 부동산을 보유하고 있다. 부진한 시장과 공급 과잉으로 인해 샤넬, 에르메스, 루이비통 등 명품 브랜드 임차인을 둔 전세업자들도 빡빡한 생활을 하고 있다.

2024년 6월 타임스 기자가 촬영한 홍콩 센트럴의 사무실 건물

올해 상반기 swire properties의 홍콩 소매 부동산 포트폴리오인 pacific place, cityplaza 및 citygate outlets의 소매 판매는 각각 13%, 4%, 3% 감소했으며 임대 수입은 전년도 3% 감소했습니다. - 전년 대비 11억 9,800만 홍콩달러, 포트폴리오 측면에서 임대료는 6월말 기준으로 7% 감소한 25억 7,600만 달러를 기록했습니다. 올해는 89%였다.

hang lung properties의 홍콩 시장 임대 사업 수익은 8% 감소한 15억 4,800만 홍콩달러를 기록했습니다. 소매 부동산의 경우 주요 비즈니스 지역 및 관광 지역의 일부 주요 임차인에 대한 임대료 인하로 인해 수입이 감소했으며, 사무실 부동산의 경우 시장 침체에 직면하여 hang lung properties는 주로 임차인을 포함하는 일부 사무실 건물의 임대료를 낮추는 데 앞장섰습니다. 중부 지역 매출은 14% 감소했고, 점유율은 83% 감소했습니다.

wharf real estate의 두 가지 주요 상업용 랜드마크인 하버 시티와 타임스퀘어의 사무실 건물 점유율은 각각 88%와 87%로 매출이 각각 2%, 8% 감소했고 수익은 각각 5%, 10% 감소했습니다. 상업 부분은 하버 시티의 혜택을 받았습니다. canton road를 향한 530m 길이의 거리 면 매장에 있는 16개 럭셔리 브랜드는 계속해서 많은 고객의 방문과 쇼핑을 유도하고 있으며 수익은 소폭 증가를 유지했습니다.

워프부동산 관계자는 “현재 모든 유형의 부동산이 과잉공급 상태이지만 환율, 금리 등 경기순환 요인이 개선되면 수요가 회복되길 바란다”고 말했다.

투자 부동산의 장부가치 감소는 현재 이익 성과에 부정적인 영향을 미치며 홍콩 자금을 지원하는 부동산 회사의 수익성이 약화되는 주요 원인입니다.

투자부동산 재평가손익은 기업이 보유하고 있는 상업용, 호텔, 사무실 및 기타 투자부동산을 보고기간 중 공정한 시장가치 변동에 따라 재평가한 후 발생하는 순가치차이를 말하며 당기손익 및 당기손익에 포함됩니다. 손실. 업계가 압박을 받고 투자 부동산의 공정 가치가 하락하면 부동산 회사의 성과는 필연적으로 영향을 받을 것입니다.

투자 부동산의 공정 가치가 크게 하락한 것은 wharf real estate의 실적이 흑자에서 적자로 전환된 주된 이유입니다. 워프 부동산(wharf real estate)의 발표에 따르면 올해 6월 말 기준 총 투자부동산 자산은 2,230억 홍콩달러로 2%의 재평가 손상이 발생했다. 이 중 하버시티(호텔 3개 제외) 평가액은 29억 홍콩달러 감소한 1,516억 홍콩달러를 기록했고, 타임스퀘어 평가액은 13억 홍콩달러 감소한 460억 홍콩달러를 기록했다.

투자부동산 재평가 손상을 고려한 후 wharf properties 주주에게 귀속되는 이익 손실은 hk$10억 5200만이며, 손상 영향을 제외하면 전체 매출과 이익은 기본적으로 작년 동기와 동일했습니다. wharf real estate의 경영진은 소매 시장 실적이 계속 약할 경우 하반기에도 여전히 손상이 필요할 가능성을 배제할 수 없다고 밝혔습니다.

wharf real estate가 재무 보고서에서 그룹의 순자산 가치가 5년 전에 비해 16% 감소했다고 지적했다는 점은 주목할 만합니다.

8억3천만 달러의 손실을 입은 홍콩랜드(hong kong land)도 부진한 실적을 손상충당금으로 돌렸다.

hongkong land는 본토 부동산 시장 환경의 변화로 인해 그룹이 개발 프로젝트 가격에 대한 포괄적인 검토를 실시했으며 총 2억 9500만 달러의 비현금 충당금을 지출했다고 밝혔습니다. 영향을 받는 프로젝트는 주로 비현금 지역에 위치해 있습니다. 우한, 난징, 충칭의 주요 지역.

"시장 비교 가격을 기준으로 한 예상 매매 가격이 장부 가격보다 낮을 때 이러한 충당금이 필요합니다." 비경상 충당금의 영향을 제외하면 올해 상반기 홍콩랜드의 주주에게 귀속되는 이익은 미국 2억 8,800만 달러로 전년 동기 대비 31.75% 감소했지만 여전히 수익성을 유지했습니다.

중국 본토에 막대한 투자를 한 new world development 역시 장부상 엄청난 손실을 입었습니다.

2023년 말 기준으로 신세계개발 본토 토지은행의 총 건축면적은 약 435만㎡에 달하며 핵심 부동산 개발 프로젝트는 주로 광저우, 선전, 포산, 우한 등 도시에 집중돼 있다. 닝보, 심양. 주택 가격 조정의 영향으로 new world development는 2024 회계연도에 일회성 비현금 재평가 또는 손상 손실을 입게 되며 총 hk$85억~95억 달러의 주주 손실을 기록할 것으로 예상됩니다. 홍콩달러 기준 hk$190억~200만 달러.

그러나 투자부동산에 대한 손상충당금을 마련하는 것은 부동산회사가 리스크를 사전에 해소하기 위한 일상적인 업무라기보다는 운영 차원의 근본적인 문제는 아니다.

swire properties는 2023년 같은 기간의 16억 3500만 홍콩 달러에 비해 올해 상반기 투자 부동산에 대해 8억 7900만 홍콩 달러의 공정 가치 손실을 기록했습니다. bradley는 "투자 부동산의 공정 가치 변동은 본질적으로 현금이 아니며 회사의 영업 현금 흐름이나 주주에게 귀속되는 기본 이익에 어떤 영향도 미치지 않을 것"이라고 말했습니다.

딥 투자

대부분의 홍콩 자금 지원 부동산 회사에게 현재의 어려움은 아마도 수십 년, 심지어 수백 년 동안 지속된 개발 과정의 물결일 것입니다. 폭풍을 보는 데 익숙한 '늙은 선장'은 시장 순환의 기회를 잡기 위해 시장 바닥에 투자를 추가했습니다.

"중국 본토 시장의 장기적인 전망에 대한 swire properties의 자신감은 계획된 투자 프로젝트에 반영되어 있습니다." bradley는 swire properties의 1000억 홍콩달러 투자 계획이 지금까지 좋은 진전을 보이고 있다고 말했습니다. 자금의 60% 이상 중 500억 홍콩 달러는 본토 시장의 기존 프로젝트를 더욱 확장하고 업그레이드하기 위해 홍콩 시장에 300억 홍콩 달러를 투자하여 taikoo place 및 pacific place의 핵심 상업용 부동산 포트폴리오를 확장합니다. 주거 거래 프로젝트를 개발하기 위해 홍콩, 중국 본토 및 동남아시아의 여러 신규 시장에 200억 홍콩달러 투자.

swire properties의 본토 투자는 주로 상하이, 시안, 싼야, 광저우 및 베이징에 위치하고 있습니다.

상하이에서 swire properties는 shanghai qiantan 종합 개발 프로젝트와 shanghai yangjing 종합 개발 프로젝트라는 두 가지 대규모 복합 프로젝트를 시작했습니다. 상하이는 본토에서 swire properties의 사업 규모가 가장 큰 도시가 되었습니다. 광저우에서는 swire properties가 광저우 zhujiang industrial group과 협력하여 liwan의 julongwan 지역에 대규모 종합 개발 프로젝트의 소매 부분을 건설했으며 올해 8월 no.387에 대한 투자를 따냈습니다. tianhe road 프로젝트는 고급 소매 부동산인 taikoo hui의 새로운 부분으로 개조되어 taikoo hui의 건축 면적이 43% 증가했습니다.

peng guobang은 swire properties의 1000억 홍콩달러 투자 계획이 2022년 발표된 이후 특히 중국 본토 시장에서 만족스럽게 진행되고 있다고 말했습니다. 중국 본토 시장은 수익 성장을 촉진하는 핵심이며 장기적으로 중요한 전략적 의미를 갖습니다. -기간 확장 계획.

"2027년까지 6개 본토 도시에서 주로 소매에 초점을 맞춘 11개의 대규모 상업 프로젝트를 개발하는 것"이 ​​swire properties를 위해 bradley가 설정한 목표입니다.

hang lung properties는 상하이의 plaza 66을 확장하기로 결정했습니다.

chen wenbo는 상하이에서의 경쟁이 점점 치열해지고 있으며 plaza 66 확장의 목적은 오늘날 젊은이들의 요구를 충족시키기 위해 더 많은 공간을 제공하는 것이라고 말했습니다. "거시 시장의 둔화를 이용하여 너무 많은 비용을 들이지 않고 제품을 더 좋게 만들 수 있다면 실제로 프로세스 속도를 높여야 합니다."

홍콩랜드(hongkong land)는 6월 말 '내일의 센트럴(tomorrow's central)' 프로젝트 개시를 발표했으며, 고객에게 최고 수준의 럭셔리 쇼핑 경험을 제공하기 위해 랜드마크의 소매 부동산 포트폴리오를 확장 및 업그레이드하기 위해 4억 달러 이상을 투자할 계획이다. 또한 샤넬, 에르메스, 티파니, 디올 등 랜드마크의 기존 명품 브랜드 임차인들도 프로젝트 디자인에 참여하고 새로운 경험을 창출하기 위해 약 6억 달러를 추가로 투자할 예정이다.

상대적으로 말하면 총순자본 대비 순부채 비율이 5.5%에 불과한 청콩그룹은 좀 더 보수적이다. cheung kong group의 li zeju 회장은 cheung kong이 인내심이 강하며 "승리하겠다는 결심"을 하는 사고방식이 결코 없다고 말했습니다. "홍콩이나 본토에 막대한 투자 기회가 있을 때, 우리는 언제든지 돌아와서 투자하기 위해 많은 양의 자금을 사용할 수 있는 능력을 갖추고 있습니다."

경영진은 성과회의와 재무제표에서 장기적인 시장 개선에 대해 낙관적이라고 집단적으로 자신감을 표명했지만, 객관적으로 현재의 어려움도 존재합니다.

jpmorgan chase 및 citibank와 같은 기관은 홍콩에서 자금을 지원하는 많은 부동산 회사에 중립 등급을 부여했습니다.

씨티은행은 청콩그룹의 미래 이익 전망에 대한 평가를 바탕으로 청콩그룹의 목표주가를 36홍콩달러에서 33.5홍콩달러로 낮췄다. 씨티은행은 홍콩의 주요 부동산 개발업체인 청콩그룹이 여러 프로젝트를 건설 및 계획하고 있다고 밝혔다. 그러나 시장 환경의 변화와 프로젝트 진행의 불확실성은 회사의 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.

우텐하이 역시 “올해 하반기에는 큰 이변이 없을 것으로 예상한다”고 말했다.