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autor: liang zhengyu

"todos están en el mismo barco".

cuando los inversores le preguntaron sobre el desempeño de las ventas de harbour city, su centro comercial de alta gama, en el primer semestre de este año, wu tianhai, presidente y director general de wharf properties, respondió: "nuestro desempeño es consistente con el mercado, y no hemos superado al mercado, ni en la categoría de lujo ni en la de no lujo. no hay mucha diferencia, todos estamos en el mismo barco”.

el mercado de consumo ha entrado en un ciclo de ajuste y los centros comerciales de alto nivel no han logrado emerger del mercado independiente. la presión del ajuste del mercado inmobiliario ha comenzado a extenderse a las empresas inmobiliarias financiadas por hong kong que siempre se han mantenido estables detrás de centros comerciales de alto nivel como landmark, pacific place, ifc, k11 y. harbour city, a ambos lados del puerto victoria, tiene que afrontar los desafíos de la desaceleración del mercado.

en el primer semestre de este año, las empresas inmobiliarias establecidas financiadas en hong kong, representadas por cheung kong holdings, hang lung properties, sun hung kai properties y wharf properties, experimentaron una disminución de sus ganancias o incluso pérdidas.

según las estadísticas de wind, en el primer semestre de este año, ocho empresas inmobiliarias financiadas por hong kong, incluidas cheung kong holdings, new world development, hang lung properties, henderson land development, sun hung kai properties, swire properties, kerry properties, y wharf properties, lograron unos ingresos operativos totales de aproximadamente 103.300 millones de dólares de hong kong, una disminución interanual del 18,64%; el beneficio neto atribuible a los accionistas de la empresa matriz fue de aproximadamente 16.100 millones de dólares de hong kong, una disminución interanual. de 17.900 millones de dólares de hong kong.

muchas empresas de bienes raíces han expresado su preocupación por la continua caída del mercado en informes financieros o reuniones de desempeño.

cheung kong group afirmó en su informe financiero que la presión geopolítica y los conflictos comerciales continúan planteando diversos desafíos a la economía global. wharf land señaló que el entorno empresarial en hong kong sigue siendo difícil, con tendencias desfavorables de los tipos de cambio, altas tasas de interés y escasez de mano de obra; al afectar las capacidades operativas de las empresas, las industrias minorista y hotelera se han visto afectadas por cambios en los patrones de consumo. chen wenbo, presidente de hang lung properties, admitió: "ya sea que el precio de las acciones sea bueno o el desempeño sea bueno, existen algunos desafíos y cierta presión; ".

el rendimiento está bajo presión, pero la mayoría de las empresas inmobiliarias financiadas en hong kong todavía expresan su optimismo a largo plazo sobre el futuro e invierten en el fondo.

hang lung properties y hong kong land aprovecharon el período de ajuste del mercado para ampliar y mejorar sus shanghai plaza 66 y hong kong central land plaza. bradley bradley, presidente de swire properties, dijo que el plan de inversión de 100.000 millones de dólares de hong kong de swire properties está avanzando satisfactoriamente y que hasta ahora se ha comprometido más del 60% de los fondos.

"a pesar de la debilidad en nuestros mercados principales, especialmente el lento mercado de oficinas de hong kong, seguimos confiando en el crecimiento a largo plazo de nuestro negocio en hong kong y china continental, y somos particularmente optimistas sobre beijing, shanghai y el área de la gran bahía. " dijo bradley.

hay muchas marcas de lujo en canton road en hong kong, fotografiadas por un reportero del times weekly en junio de 2024.

pérdidas raras

en los últimos tres años, los ingresos operativos y las ganancias netas de las empresas inmobiliarias financiadas por hong kong han mostrado una tendencia a la baja, y la caída de este año es particularmente obvia.

las estadísticas eólicas muestran que en la primera mitad del año fiscal de 2022 a 2024, los ingresos operativos totales de ocho empresas inmobiliarias financiadas por hong kong, incluidas cheung kong group y hang lung properties, fueron de 143.798 millones de dólares de hong kong, 126.984 millones de dólares de hong kong y 103.311 dólares de hong kong. mil millones respectivamente, atribuibles a la empresa matriz. las ganancias netas de los accionistas fueron hk $ 41.879 mil millones, hk $ 34.068 mil millones y hk $ 16.141 mil millones respectivamente, disminuyendo año tras año.

en el primer semestre de este año, muchas empresas inmobiliarias experimentaron caídas de dos dígitos en sus ganancias y algunas sufrieron pérdidas.

entre ellos, los ingresos del grupo cheung kong fueron de hk$ 22.008 mil millones, una disminución interanual del 10,55%, y el beneficio atribuible a los accionistas fue de hk$ 8.630 millones, una disminución del 16,47% desde los hk$ 10.331 mil millones en el primer semestre de 2023. la razón de la disminución en el beneficio neto apunta a la reducción en la contribución a los beneficios causada por la reducción en el reconocimiento de los ingresos por ventas de propiedades: en la primera mitad del año, changshi group logró unos ingresos por ventas de propiedades de 4.635 millones de dólares de hong kong, año tras año. disminución del 43,79%; ingresos realizados de 1.821 millones de dólares de hong kong, una disminución interanual del 48,41%.

los ingresos de swire properties fueron de 7.279 millones de dólares de hong kong, básicamente los mismos que el año pasado, y el beneficio atribuible a los accionistas fue de 1.796 millones de dólares de hong kong, un descenso interanual del 19%. peng guobang, director ejecutivo de swire properties, dijo que a pesar de una recuperación significativa en 2023, la cartera minorista de hong kong se vio afectada por una serie de incertidumbres macroeconómicas durante el período. los continuos viajes al exterior y los cambios en los hábitos de consumo de los turistas han afectado negativamente al mercado minorista.

los ingresos de hang lung properties fueron de aproximadamente 6.114 millones de dólares de hong kong, un aumento interanual del 17 %, y el beneficio neto atribuible a los accionistas fue de aproximadamente 1.061 millones de dólares de hong kong, una disminución interanual del 55,68 %. al responder a las preguntas de los medios, el director ejecutivo de hang lung properties, lu weibo, dijo sin rodeos: "si me preguntan sobre las perspectivas futuras, no podemos ver con claridad y no nos atrevemos a mirar demasiado hacia adelante por el momento. ahora es el momento de salvar capital y salvar vidas".

hong kong land, wharf land y new world development rara vez sufrieron pérdidas.

en el primer semestre de este año, hong kong land logró unos ingresos de 972 millones de dólares, un aumento del 45,1% con respecto a los 670 millones de dólares del mismo período del año pasado, pero la pérdida neta atribuible a los accionistas se expandió a 833 millones de dólares desde 333 millones de dólares. en el mismo periodo del año pasado.

los ingresos de wharf real estate fueron de 6.501 millones de dólares de hong kong, un ligero aumento del 0,43% interanual. la pérdida atribuible a los accionistas fue de 1.052 millones de dólares de hong kong, una fuerte caída del 158,28% en comparación con el beneficio de 1.805 millones de dólares de hong kong en el mismo período del año pasado. año.

wharf properties atribuyó el lento desempeño a un mercado débil. "si bien el turismo receptor de hong kong está pasando apuros, el creciente número de turismo emisor ha afectado aún más el consumo local. en los dos primeros meses de este año, las ventas minoristas en general crecieron mediocremente sobre una base baja. luego hubo un punto de inflexión en marzo, y la tendencia ascendente se reanudó después de que la epidemia se detuvo y disminuyó, las ventas minoristas en el segundo trimestre mostraron una fuerte caída de dos dígitos.

la previsión de rendimiento de new world development indicó que debido a la falta de reconocimiento de ingresos para los principales proyectos completados y entregados en el año fiscal 2023, las pérdidas por revaluación o deterioro de las propiedades de inversión y desarrollo y el fondo de comercio, las pérdidas reconocidas en enajenaciones, así como los altos intereses continuos tasas y el rmb durante la depreciación del año, se espera que registre una pérdida atribuible a los accionistas (incluidas las operaciones continuas y discontinuadas) en el año fiscal 2024 de entre hk $ 19 mil millones y hk $ 20 mil millones.

gran "pérdida" en los libros

hay dos razones para la disminución de las ganancias de las empresas inmobiliarias propiedad de hong kong: en primer lugar, se ha vuelto más difícil ganar dinero y los ingresos por la venta de casas y el cobro de alquileres se han reducido; en segundo lugar, ha habido una profunda corrección en el sector inmobiliario; precios, lo que ha afectado la valoración de las propiedades de inversión.

cheung kong group, swire properties y hongkong land son "grandes terratenientes" bien conocidos en hong kong, con una gran cantidad de propiedades operativas en áreas centrales como central y tsim sha tsui. debido a la desaceleración del mercado y al exceso de oferta, los fletadores con inquilinos de marcas de lujo como chanel, hermès y louis vuitton también viven una vida difícil.

edificio de oficinas en central, hong kong, fotografiado por un periodista del times en junio de 2024

en el primer semestre de este año, las ventas minoristas de la cartera de propiedades minoristas de swire properties en hong kong de pacific place, cityplaza y citygate outlets cayeron un 13%, 4% y 3% respectivamente, y los ingresos por alquiler cayeron un 3% anual. interanual a hk$ 1.198 mil millones; propiedades de edificios de oficinas en términos de cartera, debido al aumento de la oferta y la débil demanda, los ingresos por alquiler cayeron un 7% a hk$ 2.576 mil millones. este año fue del 89%.

los ingresos del negocio de arrendamiento de hang lung properties en el mercado de hong kong cayeron un 8% a 1.548 millones de dólares de hong kong. en el caso de las propiedades comerciales, los ingresos cayeron debido a los menores alquileres para algunos de los principales inquilinos en los principales distritos comerciales y zonas turísticas; en el caso de las propiedades de oficinas, frente a un mercado lento, hang lung properties tomó la iniciativa de reducir los alquileres de algunos edificios de oficinas, principalmente para los inquilinos de la zona. zona centro los ingresos cayeron un 14% y la tasa de ocupación un 83%.

los edificios de oficinas de los dos principales hitos comerciales de wharf real estate, harbour city y times square, tuvieron tasas de ocupación del 88% y 87% respectivamente. los ingresos cayeron un 2% y un 8% respectivamente, y las ganancias cayeron un 5% y un 10% respectivamente. la parte comercial se benefició de harbour city. las 16 marcas de lujo en la tienda de 530 metros de largo que da a la calle canton road continúan atrayendo a muchos clientes para visitar y comprar, y las ganancias han mantenido un ligero aumento.

"actualmente, todos los tipos de propiedades tienen un exceso de oferta, pero esperamos que la demanda se recupere después de que mejoren factores cíclicos como los tipos de cambio y las tasas de interés", dijo wharf real estate.

la reducción del valor contable de las propiedades de inversión tiene un impacto negativo en el rendimiento actual de las ganancias y es la razón principal del debilitamiento de la rentabilidad de las empresas inmobiliarias financiadas en hong kong.

las ganancias y pérdidas por revaluación de propiedades de inversión se refieren a la diferencia de valor neto que ocurre después de que las propiedades comerciales, hoteleras, de oficinas y otras propiedades de inversión en poder de la empresa se revalúen de acuerdo con las fluctuaciones del valor justo de mercado durante el período del informe, y se incluyen en las ganancias y pérdidas actuales. pérdida. cuando la industria está bajo presión y el valor razonable de las propiedades de inversión disminuye, el desempeño de las empresas inmobiliarias inevitablemente se verá afectado.

la importante caída del valor razonable de las propiedades de inversión es la razón principal por la que el rendimiento de wharf real estate pasó de ser una ganancia a una pérdida. según el anuncio de wharf real estate, a finales de junio de este año, sus activos totales de propiedades de inversión ascendían a 223.000 millones de dólares de hong kong, lo que supuso un deterioro por revaluación del 2%. entre ellos, el valor tasado de harbour city (excluidos tres hoteles) cayó 2.900 millones de dólares de hong kong hasta 151.600 millones de dólares de hong kong, y la valoración de times square cayó 1.300 millones de dólares de hong kong hasta 46.000 millones de dólares de hong kong.

después de tener en cuenta el deterioro por revaluación de las propiedades de inversión, la pérdida de ganancias atribuible a los accionistas de wharf properties fue de 1.052 millones de dólares de hong kong, si se excluye el impacto del deterioro, los ingresos y ganancias generales fueron básicamente los mismos que en el mismo período del año pasado; la dirección de wharf real estate afirmó que si el rendimiento del mercado minorista sigue siendo débil, no se puede descartar que en la segunda mitad del año todavía sean necesarios deterioros.

cabe señalar que wharf real estate señaló en su informe financiero que el valor liquidativo del grupo cayó un 16% en comparación con hace cinco años.

hong kong land, que sufrió una pérdida de 830 millones de dólares, también atribuyó su pobre desempeño a las provisiones por deterioro.

hongkong land declaró que los cambios en el entorno del mercado inmobiliario continental han llevado al grupo a realizar una revisión exhaustiva de los precios de los proyectos de desarrollo y a realizar provisiones no monetarias por un total de 295 millones de dólares estadounidenses. los proyectos afectados se encuentran principalmente en zonas no monetarias. zonas privilegiadas en wuhan, nanjing y chongqing.

"estas provisiones son necesarias cuando el precio de venta esperado basado en precios comparables del mercado es inferior al valor contable. si se deduce el impacto de las provisiones no recurrentes, el beneficio de hong kong land atribuible a los accionistas en el primer semestre de este año fue estadounidense". $ 288 millones, aunque cayó un 31,75% interanual pero siguió siendo rentable.

new world development, que invirtió fuertemente en china continental, también sufrió enormes pérdidas flotantes en sus libros.

a finales de 2023, el banco de tierras de new world development en el continente tiene un área total de construcción de aproximadamente 4,35 millones de metros cuadrados, y sus principales proyectos de desarrollo inmobiliario se encuentran principalmente en ciudades como guangzhou, shenzhen, foshan, wuhan, ningbó y shenyang. afectado por la corrección de los precios de la vivienda, new world development realizará una revaluación única no monetaria o una pérdida por deterioro en el año fiscal 2024, por un total de entre 8.500 y 9.500 millones de dólares de hong kong. se espera que registre una pérdida atribuible a los accionistas de. hk $ 19 mil millones a hk $ 2 millones entre dólares de hong kong.

sin embargo, hacer provisiones por deterioro de propiedades de inversión es una operación rutinaria para que las empresas inmobiliarias liberen riesgos por adelantado, más que un problema fundamental a nivel operativo.

swire properties registró una pérdida de valor razonable de 879 millones de dólares de hong kong en propiedades de inversión en el primer semestre de este año, en comparación con 1.635 millones de dólares de hong kong en el mismo período de 2023. "los cambios en el valor razonable de las propiedades de inversión no son de naturaleza monetaria y no tendrán ningún impacto en el flujo de efectivo operativo de la compañía ni en el beneficio básico atribuible a los accionistas", dijo bradley.

inversión en caída

para la mayoría de las empresas inmobiliarias financiadas en hong kong, las dificultades actuales probablemente sean una ola en el proceso de desarrollo que ha durado décadas o incluso cientos de años. los "viejos capitanes" que están acostumbrados a ver las tormentas han añadido inversiones en la parte inferior del mercado, con la esperanza de aprovechar la oportunidad de la rotación del mercado.

"la confianza de swire properties en las perspectivas a largo plazo del mercado continental de china se refleja en los proyectos de inversión planificados". bradley dijo que el plan de inversión de hk$100 mil millones de swire properties está logrando buenos avances hasta el momento, y se ha comprometido a invertir más. más del 60% de los fondos, de los cuales 50 mil millones de dólares de hong kong se destinarán a ampliar y mejorar proyectos existentes en el mercado continental; invertir 30 mil millones de dólares de hong kong en el mercado de hong kong para ampliar la cartera principal de propiedades comerciales de taikoo place y pacific place; 20 mil millones de dólares de hong kong en múltiples mercados nuevos en hong kong, china continental y el sudeste asiático para desarrollar proyectos de transacciones residenciales.

las inversiones de swire properties en china continental se encuentran principalmente en shanghai, xi'an, sanya, guangzhou y beijing.

en shanghai, swire properties ha lanzado dos proyectos complejos a gran escala, el proyecto de desarrollo integral shanghai qiantan y el proyecto de desarrollo integral shanghai yangjing. shanghai se ha convertido en la ciudad con la mayor escala comercial de swire properties en el continente. en guangzhou, swire properties ha cooperado con guangzhou zhujiang industrial group para construir la parte minorista de un proyecto de desarrollo integral a gran escala en el área de julongwan de liwan. en agosto de este año, ganó la inversión en el no. 387. proyecto tianhe road para renovarlo como una nueva parte de la propiedad comercial de alto nivel taikoo hui, lo que provocó que el área de construcción de taikoo hui aumentara en un 43%.

peng guobang dijo que el plan de inversión de 100.000 millones de dólares de hong kong de swire properties ha progresado satisfactoriamente desde que se anunció en 2022, especialmente en el mercado continental de china. el mercado continental de china es la clave para impulsar el crecimiento de los ingresos y también tiene una importancia estratégica importante a largo plazo. -plan de expansión a plazo.

“desarrollar 11 proyectos comerciales a gran escala centrados principalmente en el comercio minorista en 6 ciudades continentales para 2027”: este es el objetivo fijado por bradley para swire properties.

hang lung properties ha optado por ampliar plaza 66 en shanghai.

chen wenbo dijo que la competencia en shanghai es cada vez más feroz y que el propósito de la ampliación de plaza 66 es proporcionar más espacio para satisfacer las necesidades de los jóvenes de hoy. "aprovechando la desaceleración del macromercado, si podemos mejorar nuestros productos sin gastar demasiado dinero, deberíamos acelerar el proceso".

hongkong land anunció el lanzamiento del proyecto "tomorrow's central" a finales de junio, y planea invertir más de 400 millones de dólares estadounidenses para ampliar y mejorar la cartera de propiedades comerciales de landmark para ofrecer a los clientes una experiencia de compras de lujo de primer nivel. además, muchos inquilinos de marcas de lujo existentes de landmark, como chanel, hermès, tiffany y dior, también invertirán aproximadamente 600 millones de dólares adicionales para participar en el diseño del proyecto y crear nuevas experiencias.

en términos relativos, cheung kong group, cuyo ratio deuda neta/capital neto total es sólo del 5,5%, es más conservador. li zeju, presidente del grupo cheung kong, dijo que cheung kong es paciente y nunca tiene la mentalidad de "determinarse a ganar". "cuando hay enormes oportunidades de inversión en hong kong o el continente, tenemos la capacidad de utilizar grandes cantidades de fondos para regresar e invertir en cualquier momento".

aunque en la reunión de resultados y en los estados financieros la dirección expresó colectivamente su confianza en que eran optimistas sobre la mejora a largo plazo del mercado, las dificultades actuales también existen objetivamente.

instituciones como jpmorgan chase y citibank han otorgado calificaciones neutrales a muchas empresas inmobiliarias financiadas en hong kong.

basándose en la evaluación de las perspectivas de beneficios futuros del grupo cheung kong, citibank redujo el precio objetivo del grupo cheung kong de 36 dólares de hong kong a 33,5 dólares de hong kong. citibank dijo que cheung kong group, como importante desarrollador inmobiliario en hong kong, tiene múltiples proyectos en construcción y planificación. sin embargo, los cambios en el entorno del mercado y la incertidumbre en el progreso del proyecto pueden tener un impacto en la rentabilidad de la empresa.

wu tianhai también dijo: "no esperamos que haya grandes sorpresas en la segunda mitad de este año".