новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

автор: лян чжэнъюй

«все в одной лодке».

на вопрос инвесторов о показателях продаж элитного торгового центра harbour city в первой половине этого года у тяньхай, председатель и управляющий директор wharf properties, ответил: «наши показатели соответствуют рынку, и мы не превзошли рынок ни в категории люкс, ни в категории «нелюкс». большой разницы нет, все находятся в одной лодке».

потребительский рынок вступил в цикл адаптации, а элитные торговые центры так и не вышли из независимого рынка. давление корректировки рынка недвижимости начало распространяться на финансируемые гонконгом компании по недвижимости, которые всегда были стабильными. финансируемые гонконгом компании по недвижимости стояли за элитными торговыми центрами, такими как landmark, pacific place, ifc, k11 и. харбор-сити по обе стороны гавани виктория придется столкнуться с проблемами рыночного спада.

в первой половине этого года созданные финансируемые гонконгом компании по недвижимости, представленные cheung kong holdings, hang lung properties, sun hung kai properties и wharf properties, испытали снижение прибылей или даже убытков.

согласно статистике wind, в первой половине этого года восемь финансируемых гонконгом компаний по недвижимости, в том числе cheung kong holdings, new world development, hang lung properties, henderson land development, sun hung kai properties, swire properties, kerry properties, и wharf properties, общий операционный доход составил примерно 103,3 миллиарда гонконгских долларов, что на 18,64% меньше, чем в прошлом году, чистая прибыль, причитающаяся акционерам материнской компании, составила примерно 16,1 миллиарда гонконгских долларов, что меньше, чем в прошлом году; на сумму 17,9 млрд гонконгских долларов.

многие компании по недвижимости выразили обеспокоенность по поводу продолжающегося падения рынка в финансовых отчетах или на собраниях по результатам деятельности.

cheung kong group заявила в своем финансовом отчете, что геополитическое давление и торговые конфликты продолжают создавать различные проблемы для мировой экономики; уорф лэнд отметил, что деловая среда в гонконге остается сложной, с неблагоприятными тенденциями обменного курса, высокими процентными ставками и нехваткой рабочей силы; влияя на операционные возможности бизнеса, розничная торговля и гостиничный бизнес пострадали от изменений в структуре потребления чэнь вэньбо, председатель hang lung properties, признал: «независимо от того, хорошая цена акций или хорошие результаты, существуют некоторые проблемы и определенное давление; ."

результаты находятся под давлением, но большинство компаний недвижимости, финансируемых гонконгом, по-прежнему выражают свой долгосрочный оптимизм в отношении будущего и инвестируют в самый низший уровень.

hang lung properties и hong kong land воспользовались периодом корректировки рынка для расширения и модернизации своих объектов shanghai plaza 66 и hong kong central land plaza. брэдли брэдли, председатель swire properties, заявил, что инвестиционный план swire properties на сумму 100 миллиардов гонконгских долларов продвигается удовлетворительно, и на данный момент освоено более 60% средств.

«несмотря на слабость наших основных рынков, особенно вялого офисного рынка гонконга, мы по-прежнему уверены в долгосрочном росте нашего бизнеса в гонконге и материковом китае и особенно оптимистичны в отношении пекина, шанхая и района большого залива. ", - сказал брэдли.

на кантон-роуд в гонконге расположено множество люксовых брендов, сфотографировано репортером times weekly в июне 2024 года.

редкие потери

за последние три года операционная прибыль и чистая прибыль компаний недвижимости, финансируемых гонконгом, продемонстрировали тенденцию к снижению, и снижение в этом году особенно очевидно.

статистика ветра показывает, что в первой половине финансового года с 2022 по 2024 год общий операционный доход восьми финансируемых гонконгом компаний по недвижимости, включая cheung kong group и hang lung properties, составил 143,798 млрд гонконгских долларов, 126,984 млрд гонконгских долларов и 103,311 гонконгских долларов. млрд соответственно, приходящаяся на материнскую компанию. чистая прибыль акционеров составила 41,879 млрд гонконгских долларов, 34,068 млрд гонконгских долларов и 16,141 млрд гонконгских долларов соответственно, снижаясь из года в год.

в первой половине этого года многие компании по недвижимости испытали двузначное снижение прибыли, а некоторые понесли убытки.

среди них выручка cheung kong group составила 22,008 млрд гонконгских долларов, что на 10,55% меньше, чем в прошлом году, а прибыль, причитающаяся акционерам, составила 8,63 млрд гонконгских долларов, что на 16,47% меньше, чем 10,331 млрд гонконгских долларов в первой половине 2023 года. причина снижения чистой прибыли связана с уменьшением вклада в прибыль, вызванным сокращением признания выручки от продажи недвижимости - в первом полугодии changshi group достигла выручки от продажи недвижимости в размере 4,635 млрд гонконгских долларов в годовом исчислении. снижение на 43,79%; реализованная прибыль составила 1,821 миллиарда гонконгских долларов, что на 48,41% меньше, чем в прошлом году.

выручка swire properties составила hk$7,279 млрд, практически такая же, как и в прошлом году, а прибыль, причитающаяся акционерам, составила hk$1,796 млрд, что на 19% меньше, чем в прошлом году. пэн гобан, генеральный директор swire properties, заявил, что, несмотря на значительное восстановление в 2023 году, на розничный портфель гонконга в этот период повлиял ряд макроэкономических неопределенностей. продолжающиеся выездные поездки и изменения в потребительских привычках туристов отрицательно повлияли на розничный рынок.

выручка hang lung properties составила примерно 6,114 млрд гонконгских долларов, увеличившись на 17% в годовом исчислении, а чистая прибыль, приходящаяся на акционеров, составила примерно 1,061 млрд гонконгских долларов, что на 55,68% меньше, чем в прошлом году. отвечая на вопросы средств массовой информации, генеральный директор hang lung properties лу вейбо прямо сказал: «если вы спросите меня о будущих перспективах, мы не сможем увидеть ясно и пока не осмелимся заглянуть слишком далеко вперед. сейчас настало время экономить капитал и спасать жизни».

hong kong land, wharf land и new world development редко терпели убытки.

в первой половине этого года выручка hong kong land составила 972 миллиона долларов сша, что на 45,1% больше, чем 670 миллионов долларов сша за тот же период прошлого года, но чистый убыток, причитающийся акционерам, увеличился до 833 миллионов долларов сша с 333 миллионов долларов сша. за аналогичный период прошлого года.

выручка wharf real estate составила 6,501 млрд гонконгских долларов, что на 0,43% больше, чем в прошлом году. убыток, причитающийся акционерам, составил 1,052 млрд гонконгских долларов, что является резким падением на 158,28% по сравнению с прибылью в 1,805 млрд гонконгских долларов за тот же период прошлого года. год.

wharf properties объяснила вялую динамику слабым рынком. «в то время как въездной туризм в гонконге испытывает трудности, растущее количество выездного туризма еще больше ударило по местному потреблению. в первые два месяца этого года общий объем розничных продаж рос посредственно на низкой базе. затем в марте наступил переломный момент, и восходящая тенденция возобновилась после эпидемии. остановившись и свернув вниз, розничные продажи во втором квартале показали резкое двузначное снижение».

в прогнозе деятельности new world development говорилось, что из-за отсутствия признания доходов по крупным проектам, завершенным и переданным в 2023 финансовом году, потери от переоценки или обесценения инвестиционной и девелоперской недвижимости и гудвила, признанные убытки от выбытия, а также сохраняющиеся высокие процентные ставки ставок и юаня в течение года обесцениваются, ожидается, что в 2024 финансовом году убытки, связанные с акционерами (включая продолжающуюся и прекращенную деятельность), составят от 19 до 20 миллиардов гонконгских долларов.

огромная «потеря» в книгах

причин снижения прибылей риэлторских компаний, принадлежащих гонконгу, две: во-первых, стало сложнее зарабатывать деньги, сократились доходы от продажи домов и сбора арендной платы, во-вторых, произошла глубокая коррекция в сфере жилья; цены, что повлияло на оценку инвестиционной недвижимости.

cheung kong group, swire properties и hongkong land — известные «крупные землевладельцы» в гонконге с большим количеством действующих объектов недвижимости в таких основных районах, как центральный район и цим ша цуй. из-за вялого рынка и переизбытка предложения фрахтователи арендаторов люксовых брендов, таких как chanel, hermès и louis vuitton, также живут напряженной жизнью.

офисное здание в центре гонконга, сфотографировано репортером times в июне 2024 года.

в первой половине этого года розничные продажи портфеля торговой недвижимости swire properties в гонконге pacific place, cityplaza и citygate outlets упали на 13%, 4% и 3% соответственно, а доходы от аренды упали на 3% за год. - в годовом выражении до 1,198 млрд гонконгских долларов. что касается портфеля, из-за увеличения предложения и слабого спроса арендная плата упала на 7% до 2,576 млрд гонконгских долларов. уровень заполняемости по состоянию на конец июня. в этом году было 89%.

доходы hang lung properties от лизингового бизнеса на рынке гонконга упали на 8% до 1,548 млрд гонконгских долларов. в сфере торговой недвижимости доходы упали из-за снижения арендной платы для некоторых крупных арендаторов в крупных деловых и туристических районах; в отношении офисной недвижимости, столкнувшейся с вялым рынком, компания hang lung properties выступила с инициативой по снижению арендной платы для некоторых офисных зданий, в основном с участием арендаторов в торговых центрах. центральный район. выручка упала на 14%, а заполняемость - на 83%.

заполняемость офисных зданий двух основных коммерческих объектов wharf real estate, harbour city и times square, составила 88% и 87% соответственно. доходы упали на 2% и 8% соответственно, а прибыль упала на 5% и 10% соответственно. коммерческая часть получила выгоду от harbour city. 16 люксовых брендов в магазине длиной 530 метров, выходящем на улицу кантон-роуд, продолжают привлекать множество клиентов к посещению и покупкам, а прибыль продолжает немного расти.

«в настоящее время все виды недвижимости перенасыщены, но мы надеемся (надеемся), что спрос возрастет после улучшения циклических факторов, таких как обменные курсы и процентные ставки», — заявили в wharf real estate.

сокращение балансовой стоимости инвестиционной недвижимости оказывает негативное влияние на текущие показатели прибыли и является основной причиной снижения прибыльности компаний недвижимости, финансируемых гонконгом.

прибыли и убытки от переоценки инвестиционной недвижимости представляют собой разницу чистой стоимости, которая возникает после переоценки коммерческой, гостиничной, офисной и другой инвестиционной недвижимости, принадлежащей предприятию, в соответствии с колебаниями справедливой рыночной стоимости в течение отчетного периода, и включаются в текущую прибыль и потеря. когда отрасль находится под давлением, а справедливая стоимость инвестиционной недвижимости падает, это неизбежно повлияет на результаты деятельности компаний, занимающихся недвижимостью.

значительное снижение справедливой стоимости инвестиционной недвижимости является основной причиной того, что результаты деятельности wharf real estate превратились из прибыли в убыток. согласно заявлению wharf real estate, по состоянию на конец июня этого года общая сумма активов инвестиционной недвижимости составляла 223 миллиарда гонконгских долларов, что привело к обесценению от переоценки на 2%. среди них оценочная стоимость харбор-сити (исключая три отеля) упала на 2,9 миллиарда гонконгских долларов до 151,6 миллиарда гонконгских долларов, а стоимость таймс-сквер упала на 1,3 миллиарда гонконгских долларов до 46 миллиардов гонконгских долларов.

с учетом обесценения инвестиционной недвижимости в результате переоценки упущенная выгода, причитающаяся акционерам wharf properties, составила 1,052 миллиарда гонконгских долларов, если исключить влияние обесценения, общий доход и прибыль остались практически такими же, как за тот же период прошлого года; руководство wharf real estate заявило, что, если показатели розничного рынка продолжат оставаться слабыми, нельзя исключать, что во второй половине года все еще будут необходимы обесценения.

стоит отметить, что wharf real estate в своем финансовом отчете отметила, что стоимость чистых активов группы упала на 16% по сравнению с пятью годами ранее.

компания hong kong land, понесшая убыток в размере 830 миллионов долларов сша, также объяснила свои плохие результаты резервами под обесценение.

компания hongkong land заявила, что изменения на рынке недвижимости на материковом рынке заставили группу провести всесторонний анализ цен на девелоперские проекты и выделить в общей сложности 295 миллионов долларов сша в неденежной форме. затронутые проекты в основном расположены в неденежных регионах. лучшие районы в ухане, нанкине и чунцине.

«эти резервы необходимы, когда ожидаемая цена продажи, основанная на сопоставимых рыночных ценах, ниже балансовой стоимости». $288 млн, хотя и упала на 31,75% в годовом исчислении, но осталась прибыльной.

компания new world development, которая вложила значительные средства в материковый китай, также понесла огромные плавающие убытки.

по состоянию на конец 2023 года общая площадь земельного банка new world development на материке составляет около 4,35 миллиона квадратных метров, а его основные проекты развития недвижимости в основном расположены в таких городах, как гуанчжоу, шэньчжэнь, фошань, ухань, нинбо и шэньян. под влиянием корректировки цен на жилье new world development понесет единовременный неденежный убыток от переоценки или обесценения в 2024 финансовом году на общую сумму от 8,5 до 9,5 миллиардов гонконгских долларов. ожидается, что он зарегистрирует убыток, относящийся к акционерам компании. от 19 до 2 миллионов гонконгских долларов в гонконгских долларах.

однако создание резервов под обесценение инвестиционной недвижимости является для компаний недвижимости рутинной операцией по заблаговременному снижению рисков, а не фундаментальной проблемой на операционном уровне.

swire properties зафиксировала убыток от справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в размере 879 миллионов гонконгских долларов в первой половине этого года по сравнению с 1,635 миллиарда гонконгских долларов за тот же период в 2023 году. "изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости носят безденежный характер и не окажут никакого влияния на операционный денежный поток компании или базовую прибыль, причитающуюся акционерам", - сказал брэдли.

падение инвестиций

для большинства компаний по недвижимости, финансируемых гонконгом, нынешние трудности, вероятно, являются волной в процессе развития, которая длилась десятилетия или даже сотни лет. «старые капитаны», привыкшие видеть бури, добавили инвестиции в нижнюю часть рынка, надеясь воспользоваться возможностью вращения рынка.

«уверенность swire properties в долгосрочных перспективах материкового рынка отражена в запланированных инвестиционных проектах». брэдли сказал, что инвестиционный план swire properties на сумму 100 миллиардов гонконгских долларов демонстрирует хороший прогресс. на данный момент компания обязалась инвестировать больше. более 60% средств, из которых 50 миллиардов гонконгских долларов будут направлены на дальнейшее расширение и модернизацию существующих проектов на материковом рынке; инвестируют 30 миллиардов гонконгских долларов на рынок гонконга для расширения основного портфеля коммерческой недвижимости taikoo place и pacific place investment; 20 миллиардов гонконгских долларов на нескольких новых рынках в гонконге, материковом китае и юго-восточной азии для развития проекта по сделкам с жилой недвижимостью.

инвестиции swire properties на материке в основном расположены в шанхае, сиане, санье, гуанчжоу и пекине.

в шанхае компания swire properties запустила два крупномасштабных комплексных проекта: проект комплексного развития shanghai qiantan и проект комплексного развития shanghai yangjing. шанхай стал городом с крупнейшим бизнесом swire properties на материке. в гуанчжоу компания swire properties в сотрудничестве с guangzhou zhujiang industrial group построила розничную часть крупномасштабного проекта комплексной застройки в районе джулунвань в ливане. в августе этого года она выиграла инвестицию в дом № 387. проект tianhe road по реконструкции его как новой части элитной торговой недвижимости taikoo hui, в результате чего площадь застройки taikoo hui увеличится на 43%.

пэн гобан заявил, что инвестиционный план swire properties на сумму 100 миллиардов гонконгских долларов успешно реализуется с момента его объявления в 2022 году, особенно на рынке материкового китая. рынок материкового китая является ключом к росту доходов, а также имеет важное стратегическое значение в долгосрочной перспективе. -срочный план расширения.

«к 2027 году разработать 11 масштабных коммерческих проектов, ориентированных преимущественно на розничную торговлю, в 6 материковых городах» — такую ​​цель поставил брэдли для swire properties.

hang lung properties решила расширить plaza 66 в шанхае.

чэнь вэньбо сказал, что конкуренция в шанхае становится все более жесткой, и цель расширения plaza 66 — предоставить больше места для удовлетворения потребностей сегодняшней молодежи. «воспользовавшись замедлением макроэкономического рынка, если мы сможем улучшить нашу продукцию, не тратя слишком много денег, нам следует ускорить этот процесс».

hongkong land объявила о запуске проекта «tomorrow’s central» в конце июня, планируя инвестировать более 400 миллионов долларов сша в расширение и модернизацию портфеля торговой недвижимости landmark, чтобы предоставить клиентам первоклассный опыт роскошных покупок. кроме того, многие существующие арендаторы landmark люксовых брендов, такие как chanel, hermès, tiffany и dior, также инвестируют дополнительно около 600 миллионов долларов сша для участия в разработке проекта и создания новых впечатлений.

условно говоря, cheung kong group, чье соотношение чистого долга к общему чистому капиталу составляет всего 5,5%, более консервативна. ли зеджу, председатель cheung kong group, сказал, что cheung kong терпелив и никогда не имеет менталитета «решимости победить». «когда в гонконге или на материке открываются огромные инвестиционные возможности, у нас есть возможность использовать большие суммы средств, чтобы вернуться и инвестировать в любое время».

хотя руководство коллективно выражало на отчетном собрании и в финансовой отчетности уверенность в том, что оно оптимистично настроено в отношении долгосрочного улучшения ситуации на рынке, текущие трудности также существуют объективно.

такие учреждения, как jpmorgan chase и citibank, дали нейтральные рейтинги многим компаниям недвижимости, финансируемым гонконгом.

основываясь на оценке перспектив будущей прибыли cheung kong group, citibank снизил целевую цену cheung kong group с 36 гонконгских долларов до 33,5 гонконгских долларов. в citibank сообщили, что cheung kong group, как крупный застройщик в гонконге, имеет несколько проектов, находящихся в стадии строительства и планирования. однако изменения рыночной конъюнктуры и неопределенность в ходе реализации проекта могут повлиять на прибыльность компании.

у тяньхай также сказал: «мы не ожидаем каких-либо больших сюрпризов во второй половине этого года».