uutiset

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

kirjailija: liang zhengyu

"kaikki ovat samassa veneessä."

kun sijoittajat kysyivät harbour cityn, sen huippuluokan ostoskeskuksen myyntituloksesta tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla, wharf propertiesin puheenjohtaja ja toimitusjohtaja wu tianhai vastasi: "tulostuksemme on yhdenmukainen markkinoiden kanssa, ja emme ole menestyneet markkinoita paremmin sekä luksus- että ei-luksuskategorioissa. ei ole paljon eroa, kaikki ovat samassa veneessä.

kuluttajamarkkinat ovat siirtyneet sopeutumissykliin, eivätkä huippuluokan ostoskeskukset ole onnistuneet nousemaan itsenäisiltä markkinoilta. kiinteistömarkkinoiden sopeutumispaine on alkanut levitä hongkongin rahoittamiin kiinteistöyrityksiin, jotka ovat aina olleet vakaita korkealaatuisten ostoskeskusten takana, kuten landmark, pacific place, ifc, k11 ja. harbour city victoria harborin molemmin puolin joutuu kohtaamaan markkinoiden taantuman aiheuttamat haasteet.

tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla hongkongin rahoittamien kiinteistöyhtiöiden, joita edustavat cheung kong holdings, hang lung properties, sun hung kai properties ja wharf properties, voitot tai jopa tappiot olivat laskussa.

windin tilastojen mukaan tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla kahdeksan hongkongin rahoittamaa kiinteistöyhtiötä, mukaan lukien cheung kong holdings, new world development, hang lung properties, henderson land development, sun hung kai properties, swire properties, kerry properties, ja wharf propertiesin liiketulos oli noin 103,3 miljardia dollaria, mikä on 18,64 % vähemmän kuin vuotta aiemmin. 17,9 miljardia hongkongin dollaria.

monet kiinteistöyhtiöt ovat ilmaisseet huolensa markkinoiden jatkuvasta laskusta talousraporteissa tai tuloskokouksissa.

cheung kong group totesi talousraportissaan, että geopoliittiset paineet ja kaupparistiriidat tuovat edelleen erilaisia ​​haasteita maailmantaloudelle wharf land huomautti, että hongkongin liiketoimintaympäristö on edelleen vaikea, valuuttakurssit ovat epäsuotuisat, korot korkeat ja työvoimapula; muutokset kulutustottumuksissa ovat vaikuttaneet vähittäiskauppaan ja hotellialaan, ja hang lung propertiesin puheenjohtaja chen wenbo myönsi: "onpa osakekurssi hyvä tai suorituskyky hyvä, siinä on pieni haaste; ja vähän painetta."

suorituskyky on paineen alla, mutta useimmat hongkongin rahoittamat kiinteistöyhtiöt ilmaisevat edelleen pitkän aikavälin optimisminsa tulevaisuuden suhteen ja sijoittavat pohjaan.

hang lung properties ja hong kong land käyttivät hyväkseen markkinoiden sopeutumisaikaa laajentaakseen ja päivittääkseen shanghai plaza 66:ta ja hong kong central land plazaa. swire propertiesin puheenjohtaja bradley bradley sanoi, että swire propertiesin 100 miljardin hongkongin dollarin investointisuunnitelma etenee tyydyttävästi ja yli 60 % varoista on sidottu tähän mennessä.

"huolimatta ydinmarkkinoiden heikkoudesta, erityisesti hongkongin toimistomarkkinoiden hitaudesta, luotamme edelleen liiketoimintamme pitkän aikavälin kasvuun hongkongissa ja manner-kiinassa ja olemme erityisen optimistisia pekingin, shanghain ja suurlahden alueen suhteen. " sanoi bradley.

hongkongin canton roadilla on monia luksusbrändejä, jotka times weekly -toimittaja kuvasi kesäkuussa 2024.

harvinaisia ​​tappioita

hongkongin rahoittamien kiinteistöyhtiöiden liikevoitto ja nettotulos ovat viimeisen kolmen vuoden aikana olleet laskusuunnassa, ja tänä vuonna lasku on erityisen selvä.

tuulitilastot osoittavat, että tilikauden 2022–2024 ensimmäisellä puoliskolla kahdeksan hongkongin rahoittaman kiinteistöyhtiön, mukaan lukien cheung kong group ja hang lung properties, liiketulos oli yhteensä 143,798 miljardia hk$, 126,984 miljardia hk$ ja 103,311 hk$. emoyhtiön osakkeenomistajien nettovoitot olivat 41,879 miljardia hk$, 34,068 miljardia hk$ ja 16,141 miljardia hk$, ja ne laskivat vuosi vuodelta.

tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla monien kiinteistöyhtiöiden voitot laskivat kaksinumeroisesti ja osa kärsi tappioista.

niistä cheung kong groupin liikevaihto oli 22,008 miljardia hk$, mikä on 10,55 % vähemmän kuin vuotta aiemmin, ja osakkeenomistajille kuuluva voitto oli 8,63 miljardia hk$, mikä on 16,47 % laskua vuoden 2023 ensimmäisen puoliskon 10,331 miljardista hk$:sta. syy nettotuloksen laskuun viittaa kiinteistöjen myyntitulojen kirjaamisen vähentymisen aiheuttamaan voittoosuuden pienenemiseen - vuoden ensimmäisellä puoliskolla changshi-konserni saavutti kiinteistöjen myyntituloja 4,635 miljardia hongkongin dollaria, vuositasolla. realisoituneet tuotot 1,821 miljardia dollaria, mikä on 48,41 % vähemmän kuin vuotta aiemmin;

swire propertiesin liikevaihto oli 7,279 miljardia hk$ eli periaatteessa sama kuin viime vuonna, ja osakkeenomistajille kuuluva voitto oli 1,796 miljardia hk$, mikä on 19 % vähemmän kuin vuotta aiemmin. swire propertiesin toimitusjohtaja peng guobang sanoi, että huolimatta merkittävästä elpymisestä vuonna 2023, hongkongin vähittäiskauppaportfolioon vaikuttivat monet makrotalouden epävarmuustekijät jakson aikana, jatkuva lähtevä matkustaminen ja muutokset turistien kulutustottumuksissa, joilla kaikilla oli haitallinen vaikutus. vaikutus vähittäismarkkinoihin.

hang lung propertiesin liikevaihto oli noin 6,114 miljardia hk$, mikä on 17 % enemmän kuin vuotta aiemmin, ja osakkeenomistajille kuuluva nettotulos oli noin 1,061 miljardia hk$, mikä on 55,68 % vähemmän kuin vuotta aiemmin. vastatessaan median kysymyksiin hang lung propertiesin toimitusjohtaja lu weibo sanoi suoraan: "jos minulta kysytään tulevaisuuden näkymistä, emme näe selvästi, emmekä uskalla katsoa toistaiseksi liian pitkälle eteenpäin. on aika säästää pääomaa ja pelastaa ihmishenkiä."

hong kong land, wharf land ja new world development kärsivät harvoin tappioita.

tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla hongkongin osavaltion liikevaihto oli 972 miljoonaa dollaria, mikä on 45,1 % kasvua 670 miljoonasta dollarista viime vuonna, mutta osakkeenomistajille kuuluva nettotappio kasvoi 833 miljoonaan dollariin 333 miljoonasta dollarista. samaan aikaan viime vuonna.

wharf real estaten liikevaihto oli 6,501 miljardia hongkongin dollaria, mikä on hieman 0,43 %:n kasvua edellisvuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. vuosi.

wharf properties selitti heikon tuloksen heikolla markkinalla. "samalla kun hongkongin ulkomaanmatkailulla on vaikeuksia toimia, ulkomaanmatkailun lisääntyminen on edelleen vaikuttanut paikalliseen kulutukseen. tämän vuoden kahden ensimmäisen kuukauden aikana vähittäiskaupan kokonaismyynti kasvoi keskinkertaisesti alhaisella pohjalla. maaliskuussa tapahtui sitten käännekohta , ja nousutrendi jatkui epidemian jälkeen. vähittäismyynti pysähtyi ja kääntyi laskuun toisella vuosineljänneksellä.

new world developmentin tulosennusteessa todettiin, että tilivuonna 2023 valmistuneiden ja luovutettujen suurten projektien tuloutuksen puuttumisesta johtuen sijoitus- ja kehityskiinteistöjen sekä liikearvon arvonkorotus- tai arvonalentumistappiot, kirjatut myyntitappiot sekä jatkuva korkea kiinnostus korkojen ja rmb:n vuoden poiston aikana sen odotetaan kirjaavan osakkeenomistajille kuuluvan 19–20 miljardin hk$ tappion (mukaan lukien jatkuvat ja lopetetut toiminnot) tilikaudella 2024.

valtava "menetys" kirjoissa

hongkongin omistamien kiinteistöyhtiöiden voittojen laskuun on kaksi syytä: ensinnäkin rahan ansaitseminen on vaikeutunut ja tulot asuntojen myynnistä ja vuokraperinnästä ovat kutistuneet, toiseksi asumisessa on tapahtunut syvä korjaus hinnat, mikä on vaikuttanut sijoituskiinteistöjen arvostukseen.

cheung kong group, swire properties ja hongkong land ovat kaikki tunnettuja "suurimaanomistajia" hongkongissa, ja niillä on suuri määrä toimipisteitä ydinalueilla, kuten centralissa ja tsim sha tsuissa. hitaiden markkinoiden ja ylitarjonnan vuoksi myös rahtaajat, joilla on luksusbrändien vuokralaisia, kuten chanel, hermès ja louis vuitton, elävät tiukkaa elämää.

toimistorakennus keski-hongkongissa, kuvasi timesin toimittaja kesäkuussa 2024

tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla swire propertiesin hongkongissa sijaitsevien pacific placen, cityplazan ja citygate outletsin vähittäiskauppakiinteistöjen vähittäismyynti laski 13 %, 4 % ja citygate outlets 3 %, ja vuokratuotot laskivat 3 % vuodessa. -vuoteen verrattuna 1,198 miljardiin hongkongin dollariin. kiinteistöjen vuokrat laskivat kesäkuun lopussa 7 % 2,576 miljardiin hk$:iin tänä vuonna 89 prosenttia.

hang lung propertiesin leasingliiketoiminnan tuotto hongkongin markkinoilla laski 8 % 1,548 miljardiin hongkongin dollariin. liikekiinteistöjen tuotot laskivat joidenkin suurten vuokralaisten alentumisesta suurilla liike- ja matkailualueilla. toimistokiinteistöjen hitaan markkinatilanteen vuoksi hang lung properties teki aloitteen joidenkin toimistorakennusten vuokrien alentamisesta, mikä koski pääasiassa vuokralaisia. keskusalueen liikevaihto laski 14 % ja vuokrausaste 14 %.

wharf real estaten kahden tärkeimmän kaupallisen maamerkin, harbour cityn ja times squaren, toimistorakennusten käyttöasteet olivat 88 % ja 87 %. liikevaihto laski 2 % ja 8 %, ja voitot laskivat 5 % ja 10 %. kaupallinen osa hyötyi harbour citystä. canton roadille päin olevan 530 metrin pituisen myymälän 16 luksusbrändiä houkuttelevat edelleen monia asiakkaita käymään ja tekemään ostoksia, ja voitot ovat jatkaneet lievää kasvua.

"tällä hetkellä kaikki kiinteistötyypit ovat ylitarjontaa, mutta toivomme (toivomme), että kysyntä piristyy suhdannetekijöiden, kuten valuuttakurssien ja korkojen parantuessa, wharf real estate sanoi.

sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvon supistuminen vaikuttaa negatiivisesti tämänhetkiseen tuloskehitykseen ja on pääasiallinen syy hongkongin rahoittamien kiinteistöyhtiöiden kannattavuuden heikkenemiseen.

sijoituskiinteistöjen arvostusvoitot ja -tappiot ovat nettoarvoeroa, joka syntyy sen jälkeen, kun yrityksen hallussa olevat liike-, hotelli-, toimisto- ja muut sijoituskiinteistöt on arvostettu uudelleen käyvän arvon vaihteluiden mukaisesti raportointikauden aikana, ja ne sisältyvät tämänhetkiseen tulokseen ja menetys. kun toimiala on paineen alla ja sijoituskiinteistöjen käypä arvo laskee, kiinteistöyhtiöiden tulokseen vaikuttaa väistämättä.

sijoituskiinteistöjen käyvän arvon merkittävä lasku on suurin syy siihen, miksi wharf real estaten tulos kääntyi voitosta tappiolliseksi. wharf real estaten ilmoituksen mukaan sen sijoituskiinteistöomaisuus oli tämän vuoden kesäkuun lopussa 223 miljardia hongkongin dollaria, mikä johti 2 prosentin arvonalennukseen. niistä harbour cityn (ilman kolmea hotellia) arvioitu arvo putosi 2,9 miljardilla hongkongin dollarilla 151,6 miljardiin hongkongin dollariin, ja times squaren arvo laski 1,3 miljardilla hongkongin dollarilla 46 miljardiin hongkongin dollariin.

kun sijoituskiinteistöjen arvonalennukset huomioidaan, wharf propertiesin osakkeenomistajille kuuluva voittotappio oli 1,052 miljardia hongkongin dollaria, jos arvonalentumisen vaikutusta ei oteta huomioon. wharf real estaten johto totesi, että jos vähittäiskaupan markkinoiden kehitys jatkuu heikkona, ei voida sulkea pois sitä, että arvonalentumisia tarvitaan vielä toisella vuosipuoliskolla.

on huomionarvoista, että wharf real estate huomautti talousraportissaan, että konsernin substanssiarvo laski 16 % viiden vuoden takaiseen verrattuna.

hongkongin osavaltion, jonka tappio oli 830 miljoonaa dollaria, syynä oli myös arvonalentumisvarausten heikko tulos.

hongkongin osavaltio totesi, että mantereen kiinteistömarkkinaympäristössä tapahtuneet muutokset ovat saaneet ryhmän suorittamaan kattavan kehitysprojektien hinnoittelun ja teki yhteensä 295 miljoonaa dollaria ei-käteisvarauksia. tärkeimmät alueet wuhanissa, nanjingissa ja chongqingissa.

"nämä varaukset ovat pakollisia, kun markkinoiden vertailukelpoisiin hintoihin perustuva odotettu myyntihinta on kirjanpitoarvoa alhaisempi. 288 miljoonaa dollaria, vaikka se laski 31,75 % edellisvuodesta, mutta pysyi kannattavana.

myös new world development, joka investoi voimakkaasti manner-kiinaan, kärsi valtavia kelluvia tappioita kirjanpidossaan.

vuoden 2023 lopussa new world developmentin mantereella sijaitsevan maapankin rakennusala on yhteensä noin 4,35 miljoonaa neliömetriä, ja sen ydinkiinteistökehitysprojektit sijaitsevat pääosin kaupungeissa kuten guangzhou, shenzhen, foshan, wuhan, ningbo ja shenyang. asuntojen hintojen korjauksen vaikutuksesta new world development tekee tilivuonna 2024 kertaluonteisen ei-käteisen arvostus- tai arvonalentumistappion, joka on yhteensä 8,5–9,5 miljardia hongkongin dollaria. sen odotetaan kirjaavan osakkeenomistajille kuuluvan tappion hongkongin dollarin välillä 19 miljardia hk dollaria.

sijoituskiinteistöjen arvonalentumisvarausten tekeminen on kuitenkin kiinteistöyhtiöille rutiinioperaatio riskien vapauttamiseksi etukäteen, ei toiminnallisen tason perustavanlaatuinen ongelma.

swire properties kirjasi sijoituskiinteistöistä 879 miljoonan hk$:n käyvän arvon tappion tämän vuoden ensimmäisellä puoliskolla, kun vastaava luku vuonna 2023 oli 1,635 miljardia hk$. "sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset ovat luonteeltaan maksuttomia, eikä niillä ole vaikutusta yhtiön liiketoiminnan kassavirtaan tai osakkeenomistajille kuuluvaan perustulokseen", bradley sanoi.

upposijoitus

useimmille hongkongin rahoittamille kiinteistöyhtiöille nykyiset vaikeudet ovat luultavasti vuosikymmeniä tai jopa satoja vuosia kestänyt kehitysprosessin aalto. "vanhat kapteenit", jotka ovat tottuneet näkemään myrskyt, ovat lisänneet sijoituksia markkinoiden pohjaan toivoen tarttuvansa mahdollisuuteen markkinoiden kiertoon.

"swire propertiesin luottamus manner-kiinan markkinoiden pitkän aikavälin näkymiin heijastuu suunnitelluissa investointiprojekteissa." yli 60 % varoista, joista 50 miljardia hongkongin dollaria laajentaa ja parantaa edelleen olemassa olevia hankkeita hongkongin markkinoilla laajentaakseen taikoo placen ja pacific placen ydinsalkkua 20 miljardia hongkongin dollaria useilla uusilla markkinoilla hongkongissa, manner-kiinassa ja kaakkois-aasiassa asuntokauppaprojektin kehittämiseksi.

swire propertiesin mantereen sijoitukset sijaitsevat pääasiassa shanghaissa, xi'anissa, sanyassa, guangzhoussa ja pekingissä.

shanghaissa swire properties on käynnistänyt kaksi laajamittaista monimutkaista hanketta, shanghai qiantan comprehensive development project ja shanghai yangjing comprehensive development project -hanke shanghaista on tullut mantereen suurin swire propertiesin liiketoimintakokonaisuus. guangzhoussa swire properties on tehnyt yhteistyötä guangzhou zhujiang industrial groupin kanssa rakentaakseen vähittäiskaupan osan laajasta kattavasta kehitysprojektista liwanin julongwanin alueelle tämän vuoden elokuussa se voitti sijoituksen nro 387:ään tianhe road -projekti sen kunnostamiseksi uudeksi osaksi korkealuokkaista liikekiinteistöä taikoo hui , jolloin taikoo huin rakennusala kasvaa 43 %.

peng guobang sanoi, että swire propertiesin 100 miljardin dollarin investointisuunnitelma on edistynyt tyydyttävästi sen julkistamisen jälkeen vuonna 2022, erityisesti manner-kiinan markkinoilla - laajennussuunnitelma.

"kehittää 11 suuren mittakaavan kaupallista projektia, jotka keskittyvät pääasiassa vähittäiskauppaan kuudessa mantereen kaupungissa vuoteen 2027 mennessä" – tämä on bradleyn swire propertiesille asettama tavoite.

hang lung properties on päättänyt laajentaa plaza 66:ta shanghaissa.

chen wenbo sanoi, että kilpailu shanghaissa kiristyy jatkuvasti ja plaza 66:n laajennuksen tarkoituksena on tarjota lisää tilaa nykypäivän nuorten tarpeisiin. "hyödyntämällä makromarkkinoiden hidastumista, jos voimme tehdä tuotteistamme parempia kuluttamatta liikaa rahaa, meidän pitäisi itse asiassa nopeuttaa prosessia."

hongkong land ilmoitti käynnistävänsä "tomorrow's central" -projektin kesäkuun lopussa ja suunnittelee investoivansa yli 400 miljoonaa dollaria landmarkin vähittäiskaupan kiinteistöportfolion laajentamiseen ja päivittämiseen tarjotakseen asiakkaille huippuluokan luksusostoskokemuksen. lisäksi monet the landmarkin nykyiset luksusbrändien vuokralaiset, kuten chanel, hermès, tiffany ja dior, investoivat lisäksi noin 600 miljoonaa dollaria osallistuakseen projektin suunnitteluun ja luodakseen uusia kokemuksia.

suhteellisesti tarkasteltuna cheung kong group, jonka nettovelkasuhde on vain 5,5 %, on konservatiivisempi. cheung kong groupin puheenjohtaja li zeju sanoi, että cheung kong on kärsivällinen eikä hänellä koskaan ole mentaliteettia "päättää voittaa". "kun hongkongissa tai manner-suomessa on valtavia sijoitusmahdollisuuksia, meillä on mahdollisuus käyttää suuria määriä varoja palatakseen takaisin ja sijoittaaksemme milloin tahansa."

vaikka johto yhteisesti ilmaisi tuloskokouksessa ja tilinpäätöksessä luottamuksensa olevansa optimistinen markkinoiden pitkän tähtäimen paranemisen suhteen, myös nykyiset vaikeudet ovat olemassa objektiivisesti katsottuna.

instituutiot, kuten jpmorgan chase ja citibank, ovat antaneet neutraaleja luokituksia monille hongkongin rahoittamille kiinteistöyhtiöille.

cheung kong groupin tulevaisuuden tulosnäkymien arvioon perustuen citibank alensi cheung kong groupin tavoitehintaa 36 hongkongin dollarista 33,5 hongkongin dollariin. citibank kertoi, että cheung kong groupilla on hongkongin merkittävänä kiinteistökehittäjänä useita projekteja rakenteilla ja suunnitteilla. markkinaympäristön muutokset ja projektien edistymisen epävarmuus voivat kuitenkin vaikuttaa yhtiön kannattavuuteen.

wu tianhai sanoi myös: "emme odota suuria yllätyksiä tämän vuoden toisella puoliskolla."