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auteur : liang zhengyu

"tout le monde est dans le même bateau."

interrogé par les investisseurs sur les performances des ventes de harbour city, son centre commercial haut de gamme, au premier semestre de cette année, wu tianhai, président et directeur général de wharf properties, a répondu : « nos performances sont cohérentes avec celles du marché, et nous n’avons pas surperformé le marché, tant dans les catégories luxe que hors luxe. il n’y a pas beaucoup de différence, tout le monde est dans le même bateau.

le marché de la consommation est entré dans un cycle d'ajustement et les centres commerciaux haut de gamme n'ont pas réussi à sortir du marché indépendant. la pression de l'ajustement du marché immobilier a commencé à s'étendre aux sociétés immobilières financées par hong kong, qui ont toujours été stables, derrière des centres commerciaux haut de gamme tels que landmark, pacific place, ifc, k11 et harbour city, des deux côtés du port de victoria, doit faire face aux défis du ralentissement du marché.

au premier semestre de cette année, les sociétés immobilières établies financées à hong kong, représentées par cheung kong holdings, hang lung properties, sun hung kai properties et wharf properties, ont connu une baisse de leurs bénéfices, voire des pertes.

selon les statistiques de wind, au premier semestre de cette année, huit sociétés immobilières financées par hong kong, dont cheung kong holdings, new world development, hang lung properties, henderson land development, sun hung kai properties, swire properties, kerry properties, et wharf properties, a réalisé un bénéfice d'exploitation total d'environ 103,3 milliards de dollars de hong kong, soit une baisse de 18,64 % sur un an ; le bénéfice net attribuable aux actionnaires de la société mère était d'environ 16,1 milliards de dollars de hong kong, une baisse d'une année sur l'autre. de 17,9 milliards de dollars de hong kong.

de nombreuses sociétés immobilières ont exprimé leurs inquiétudes quant à la baisse continue du marché dans leurs rapports financiers ou leurs réunions de performance.

cheung kong group a déclaré dans son rapport financier que la pression géopolitique et les conflits commerciaux continuent de poser divers défis à l'économie mondiale ; wharf land a souligné que l'environnement commercial à hong kong reste difficile, avec des tendances défavorables des taux de change, des taux d'intérêt élevés et une pénurie de main-d'œuvre. affectant les capacités opérationnelles des entreprises, les secteurs de la vente au détail et de l'hôtellerie ont été touchés par les changements dans les modes de consommation ; chen wenbo, président de hang lung properties, a admis : « que le cours de l'action soit bon ou que la performance soit bonne, il y a des défis et une certaine pression. ".

les performances sont sous pression, mais la plupart des sociétés immobilières financées à hong kong expriment toujours leur optimisme à long terme quant à l'avenir et investissent au plus bas.

hang lung properties et hong kong land ont profité de la période d'ajustement du marché pour agrandir et moderniser leur shanghai plaza 66 et leur hong kong central land plaza. bradley bradley, président de swire properties, a déclaré que le plan d'investissement de 100 milliards de dollars de hong kong de swire properties progresse de manière satisfaisante et que plus de 60 % des fonds ont été engagés jusqu'à présent.

« malgré la faiblesse de nos principaux marchés, en particulier le marché des bureaux atone de hong kong, nous restons confiants dans la croissance à long terme de nos activités à hong kong et en chine continentale, et sommes particulièrement optimistes concernant pékin, shanghai et la région de la grande baie. " a déclaré bradley.

il existe de nombreuses marques de luxe sur canton road à hong kong, photographiées par un journaliste du times weekly en juin 2024

des pertes rares

au cours des trois dernières années, le bénéfice d'exploitation et le bénéfice net des sociétés immobilières financées à hong kong ont affiché une tendance à la baisse, et la baisse de cette année est particulièrement évidente.

les statistiques éoliennes montrent qu'au cours du premier semestre de l'exercice 2022 à 2024, le bénéfice d'exploitation total de huit sociétés immobilières financées par hong kong, dont cheung kong group et hang lung properties, s'élevait à 143,798 milliards de dollars de hong kong, 126,984 milliards de dollars de hong kong et 103,311 dollars de hong kong. milliards de dollars respectivement, attribuables à la société mère. les bénéfices nets des actionnaires étaient respectivement de 41,879 milliards de dollars de hong kong, 34,068 milliards de dollars de hong kong et 16,141 milliards de dollars de hong kong, en baisse d'année en année.

au cours du premier semestre de cette année, de nombreuses sociétés immobilières ont connu une baisse de leurs bénéfices à deux chiffres et certaines ont subi des pertes.

parmi eux, le chiffre d’affaires du groupe cheung kong s’élevait à 22,008 milliards de dollars de hong kong, soit une baisse de 10,55 % d’une année sur l’autre, et le bénéfice attribuable aux actionnaires était de 8,63 milliards de dollars de hong kong, soit une baisse de 16,47 % par rapport aux 10,331 milliards de dollars de hong kong au premier semestre 2023. la raison de la baisse du bénéfice net indique la réduction de la contribution aux bénéfices causée par la réduction de la comptabilisation des revenus des ventes immobilières - au premier semestre, le groupe changshi a réalisé un chiffre d'affaires des ventes immobilières de 4,635 milliards de dollars de hong kong, en glissement annuel. baisse de 43,79 % ; revenus réalisés de 1,821 milliard de dollars de hong kong, soit une baisse d'une année sur l'autre de 48,41 %.

le chiffre d'affaires de swire properties s'est élevé à 7,279 milliards de dollars de hong kong, soit essentiellement le même que l'année dernière, et le bénéfice attribuable aux actionnaires s'est élevé à 1,796 milliard de dollars de hong kong, en baisse de 19 % sur un an. peng guobang, pdg de swire properties, a déclaré que malgré une reprise significative en 2023, le portefeuille de commerces de détail de hong kong a été affecté par un certain nombre d'incertitudes macroéconomiques au cours de la période. la poursuite des voyages à l'étranger et les changements dans les habitudes de consommation des touristes ont eu un impact négatif sur le marché de détail.

le chiffre d'affaires de hang lung properties s'est élevé à environ 6,114 milliards de dollars de hong kong, soit une augmentation de 17 % sur un an, et le bénéfice net attribuable aux actionnaires s'est élevé à environ 1,061 milliard de dollars de hong kong, soit une baisse de 55,68 % sur un an. en répondant aux questions des médias, lu weibo, pdg de hang lung properties, a déclaré sans détour : « si vous me posez des questions sur les perspectives d'avenir, nous ne pouvons pas voir clairement et nous n'osons pas regarder trop loin pour le moment. c'est le moment d'économiser du capital et de sauver des vies. »

hong kong land, wharf land et new world development ont rarement subi des pertes.

au premier semestre de cette année, hong kong land a réalisé un chiffre d'affaires de 972 millions de dollars américains, soit une augmentation de 45,1 % par rapport aux 670 millions de dollars américains de la même période de l'année dernière, mais la perte nette attribuable aux actionnaires est passée de 333 millions de dollars américains à 833 millions de dollars américains. à la même période l'année dernière.

le chiffre d'affaires de wharf real estate s'est élevé à 6,501 milliards de dollars de hong kong, soit une légère augmentation de 0,43 % sur un an. la perte attribuable aux actionnaires s'est élevée à 1,052 milliard de dollars de hong kong, soit une forte baisse de 158,28 % par rapport au bénéfice de 1,805 milliard de dollars de hong kong au cours de la même période l'année dernière. année.

wharf properties a attribué cette performance médiocre à la faiblesse du marché. « alors que le tourisme récepteur à hong kong est en difficulté, le nombre croissant du tourisme émetteur a encore frappé la consommation locale. au cours des deux premiers mois de cette année, les ventes au détail globales ont augmenté médiocrement sur une base faible. puis il y a eu un tournant en mars, et la tendance à la hausse a repris après l'épidémie. arrêtée et orientée à la baisse, les ventes au détail au deuxième trimestre ont affiché une forte baisse à deux chiffres.

les prévisions de performance de new world development indiquaient qu'en raison de l'absence de reconnaissance des revenus pour les grands projets achevés et livrés au cours de l'exercice 2023, les réévaluations ou les pertes de valeur des immeubles d'investissement et de développement et du goodwill, les pertes comptabilisées sur les cessions, ainsi que le maintien d'intérêts élevés. en raison de la dépréciation des taux d'intérêt et du rmb au cours de l'année, elle devrait enregistrer une perte attribuable aux actionnaires (y compris les activités poursuivies et abandonnées) au cours de l'exercice 2024 comprise entre 19 et 20 milliards de dollars de hong kong.

énorme « perte » dans les livres

il y a deux raisons à la baisse des bénéfices des sociétés immobilières appartenant à hong kong : premièrement, il est devenu plus difficile de gagner de l'argent et les revenus provenant de la vente de maisons et de la perception des loyers ont diminué. deuxièmement, il y a eu une profonde correction dans le secteur du logement ; prix, ce qui a affecté la valorisation des immeubles de placement.

cheung kong group, swire properties et hongkong land sont tous des « grands propriétaires fonciers » bien connus à hong kong, avec un grand nombre de propriétés en exploitation dans des zones centrales telles que central et tsim sha tsui. en raison de la faiblesse du marché et de l'offre excédentaire, les affréteurs de marques de luxe telles que chanel, hermès et louis vuitton vivent également dans des conditions difficiles.

immeuble de bureaux à central, hong kong, photographié par un journaliste du times en juin 2024

au premier semestre de cette année, les ventes au détail du portefeuille immobilier commercial de swire properties à hong kong, composé de pacific place, cityplaza et citygate outlets, ont chuté de 13 %, 4 % et 3 % respectivement, et les revenus locatifs ont chuté de 3 % par an. -en glissement annuel à 1,198 milliard de dollars de hong kong ; immeubles de bureaux en termes de portefeuille, en raison de l'augmentation de l'offre et de la faiblesse de la demande, les revenus locatifs ont chuté de 7 % à 2,576 milliards de dollars de hong kong. le taux d'occupation à fin juin. cette année, c'était 89%.

les revenus de l'activité de location de hang lung properties sur le marché de hong kong ont chuté de 8 % à 1,548 milliard de dollars de hong kong. pour les commerces, les revenus ont diminué en raison de la baisse des loyers pour certains locataires importants dans les principaux quartiers d'affaires et zones touristiques ; pour les immeubles de bureaux, face à un marché atone, hang lung properties a pris l'initiative de baisser les loyers de certains immeubles de bureaux, impliquant principalement des locataires du zone centrale les revenus ont chuté de 14% et le taux d'occupation de 83%.

les immeubles de bureaux des deux principaux sites commerciaux de wharf real estate, harbour city et times square, ont enregistré des taux d'occupation de 88 % et 87 % respectivement. les revenus ont chuté de 2 % et 8 % respectivement, et les bénéfices ont chuté de 5 % et 10 % respectivement. la partie commerciale a bénéficié de harbour city. les 16 marques de luxe présentes dans le magasin de 530 mètres de long, face à canton road, continuent d'attirer de nombreux clients à visiter et à faire leurs achats, et les bénéfices ont maintenu une légère augmentation.

"actuellement, tous les types de propriétés sont surapprovisionnés, mais nous espérons (espérons) que la demande reprendra après l'amélioration des facteurs cycliques tels que les taux de change et les taux d'intérêt", a déclaré wharf real estate.

la diminution de la valeur comptable des immeubles de placement a un impact négatif sur les bénéfices courants et constitue la principale raison de la baisse de rentabilité des sociétés immobilières financées à hong kong.

les gains et pertes de réévaluation des immeubles de placement font référence à la différence de valeur nette qui se produit après que les immeubles commerciaux, hôteliers, de bureaux et autres immeubles de placement détenus par l'entreprise sont réévalués en fonction des fluctuations de la juste valeur marchande au cours de la période de reporting et sont inclus dans le résultat courant et perte. lorsque le secteur est sous pression et que la juste valeur des immeubles de placement diminue, la performance des sociétés immobilières sera inévitablement affectée.

la baisse significative de la juste valeur des immeubles de placement est la principale raison pour laquelle la performance de wharf real estate est passée du profit à la perte. selon l'annonce de wharf real estate, à la fin du mois de juin de cette année, son actif total en immeubles de placement s'élevait à 223 milliards de dollars de hong kong, ce qui a entraîné une dépréciation de 2 %. parmi eux, la valeur imposable de harbour city (à l'exclusion de trois hôtels) a chuté de 2,9 milliards de dollars de hong kong à 151,6 milliards de dollars de hong kong, et la valorisation de times square a chuté de 1,3 milliard de dollars de hong kong à 46 milliards de dollars de hong kong.

après avoir pris en compte la dépréciation des immeubles de placement, la perte de profit attribuable aux actionnaires de wharf properties s'est élevée à 1,052 milliard de dollars de hong kong ; si l'on exclut l'impact de la dépréciation, le chiffre d'affaires et le bénéfice globaux étaient essentiellement les mêmes qu'à la même période de l'année dernière. la direction de wharf real estate a déclaré que si la performance du marché de détail continue à être faible, il ne peut être exclu que des dépréciations soient encore nécessaires au cours du second semestre.

il convient de noter que wharf real estate a souligné dans son rapport financier que la valeur liquidative du groupe avait chuté de 16 % par rapport à il y a cinq ans.

hong kong land, qui a subi une perte de 830 millions de dollars américains, a également attribué sa mauvaise performance aux provisions pour dépréciation.

hongkong land a déclaré que les changements survenus dans l'environnement du marché immobilier sur le continent ont amené le groupe à procéder à un examen complet de la tarification des projets de développement et à constituer un total de 295 millions de dollars de provisions hors trésorerie. les projets concernés sont principalement situés dans des zones non financières. zones privilégiées de wuhan, nanjing et chongqing.

"ces provisions sont nécessaires lorsque le prix de vente attendu sur la base des prix comparables du marché est inférieur à la valeur comptable." si l'on déduit l'impact des provisions non récurrentes, le bénéfice attribuable aux actionnaires de hong kong land au premier semestre de cette année était américain. 288 millions de dollars, bien qu'en baisse de 31,75 % sur un an, mais resté rentable.

new world development, qui a massivement investi en chine continentale, a également subi d’énormes pertes flottantes dans ses livres.

à la fin de 2023, la réserve foncière de new world development sur le continent avait une superficie totale de construction d'environ 4,35 millions de mètres carrés, et ses principaux projets de développement immobilier sont principalement situés dans des villes telles que guangzhou, shenzhen, foshan, wuhan, ningbo et shenyang. affecté par la correction des prix de l'immobilier, new world development réalisera une réévaluation ou une perte de valeur non monétaire unique au cours de l'exercice 2024, totalisant entre 8,5 et 9,5 milliards de dollars de hong kong. elle devrait enregistrer une perte attribuable aux actionnaires de. 19 milliards de dollars de hong kong à 2 millions de dollars de hong kong.

cependant, constituer des provisions pour dépréciation des immeubles de placement est une opération de routine pour les sociétés immobilières afin de libérer les risques à l'avance, plutôt qu'un problème fondamental au niveau opérationnel.

swire properties a enregistré une perte de juste valeur de 879 millions de dollars de hong kong sur les immeubles de placement au premier semestre de cette année, contre 1,635 milliard de dollars de hong kong pour la même période en 2023. "les variations de la juste valeur des immeubles de placement sont de nature non monétaire et n'auront aucun impact sur les flux de trésorerie opérationnels de la société ou sur le bénéfice de base attribuable aux actionnaires", a déclaré bradley.

investissement en baisse

pour la plupart des sociétés immobilières financées à hong kong, les difficultés actuelles sont probablement une vague dans un processus de développement qui dure depuis des décennies, voire des centaines d'années. les « vieux capitaines » habitués à voir les tempêtes ont ajouté des investissements au bas du marché, dans l'espoir de saisir l'opportunité de la rotation du marché.

"la confiance de swire properties dans les perspectives à long terme du marché chinois se reflète dans les projets d'investissement prévus." bradley a déclaré que le plan d'investissement de 100 milliards de dollars de hong kong progresse bien jusqu'à présent, et s'est engagé à investir davantage. plus de 60 % des fonds, dont 50 milliards de dollars de hong kong, permettront d'étendre et de moderniser les projets existants sur le marché continental ; d'investir 30 milliards de dollars de hong kong sur le marché de hong kong pour élargir le portefeuille immobilier commercial de base de taikoo place et de pacific place ; 20 milliards de dollars de hong kong sur plusieurs nouveaux marchés à hong kong, en chine continentale et en asie du sud-est pour développer un projet de transactions résidentielles.

les investissements de swire properties sur le continent sont principalement situés à shanghai, xi'an, sanya, guangzhou et pékin.

à shanghai, swire properties a lancé deux projets complexes à grande échelle, le projet de développement global de shanghai qiantan et le projet de développement global de shanghai yangjing. shanghai est devenue la ville avec la plus grande échelle commerciale de swire properties sur le continent. à guangzhou, swire properties a coopéré avec guangzhou zhujiang industrial group pour construire la partie commerciale d'un projet de développement global à grande échelle dans la région de julongwan à liwan. en août de cette année, elle a remporté l'investissement dans le n° 387. projet de rénovation de tianhe road en tant que nouvelle partie de l'immeuble commercial haut de gamme taikoo hui, entraînant une augmentation de 43 % de la zone de construction de taikoo hui.

peng guobang a déclaré que le plan d'investissement de 100 milliards de dollars de hong kong de swire properties avait progressé de manière satisfaisante depuis son annonce en 2022, en particulier sur le marché chinois continental, qui est la clé de la croissance des revenus et revêt également une importance stratégique importante à long terme. -plan d'expansion à terme.

« développer 11 projets commerciaux à grande échelle principalement axés sur le commerce de détail dans 6 villes du continent d'ici 2027 », tel est l'objectif fixé par bradley pour swire properties.

hang lung properties a choisi d'agrandir le plaza 66 à shanghai.

chen wenbo a déclaré que la concurrence à shanghai devient de plus en plus féroce et que l'objectif de l'agrandissement de la plaza 66 est de fournir plus d'espace pour répondre aux besoins des jeunes d'aujourd'hui. "en profitant du ralentissement du macro-marché, si nous pouvons améliorer nos produits sans dépenser trop d'argent, nous devrions en fait accélérer le processus."

hongkong land a annoncé fin juin le lancement du projet « tomorrow's central », prévoyant d'investir plus de 400 millions de dollars américains pour étendre et moderniser le portefeuille immobilier commercial de landmark afin d'offrir aux clients une expérience de shopping de luxe de premier ordre. en outre, de nombreuses marques de luxe locataires de landmark, telles que chanel, hermès, tiffany et dior, investiront également environ 600 millions de dollars supplémentaires pour participer à la conception du projet et créer de nouvelles expériences.

relativement parlant, le groupe cheung kong, dont le ratio dette nette sur capital net total n'est que de 5,5 %, est plus conservateur. li zeju, président du groupe cheung kong, a déclaré que cheung kong était patient et n'avait jamais la mentalité de « déterminé à gagner ». « lorsqu'il existe d'énormes opportunités d'investissement à hong kong ou sur le continent, nous avons la possibilité d'utiliser de grandes quantités de fonds pour revenir investir à tout moment. »

bien que la direction ait collectivement exprimé sa confiance lors de la réunion de performance et dans les états financiers, qu'elle était optimiste quant à l'amélioration à long terme du marché, les difficultés actuelles existent également objectivement.

des institutions telles que jpmorgan chase et citibank ont ​​attribué des notes neutres à de nombreuses sociétés immobilières financées par hong kong.

sur la base de l'évaluation des perspectives de bénéfices futurs du groupe cheung kong, citibank a abaissé le prix cible du groupe cheung kong de 36 hk$ à 33,5 hk$. citibank a déclaré que cheung kong group, en tant que promoteur immobilier majeur à hong kong, avait plusieurs projets en cours de construction et de planification. cependant, les changements dans l'environnement du marché et l'incertitude quant à l'avancement des projets peuvent avoir un impact sur la rentabilité de l'entreprise.

wu tianhai a également déclaré : « nous ne nous attendons pas à ce qu'il y ait de grandes surprises au cours du second semestre de cette année. »